Prenajímanie nehnuteľností, či už ide o byt, rodinný dom, kancelárske priestory alebo dokonca parkovacie miesta, predstavuje pre mnohých fyzických aj právnických osôb dôležitý zdroj príjmov. S touto činnosťou sú však spojené aj daňové a právne povinnosti, ktoré je nevyhnutné dôsledne dodržiavať. Tento článok sa detailne zameriava na rôzne aspekty prenájmu nehnuteľností, vrátane uplatňovania výdavkov, daňovej registrácie, špecifických situácií a zmien v legislatíve.
Uplatňovanie Výdavkov pri Prenájme Nehnuteľností
Základným pravidlom pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov je možnosť uplatniť si len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov. Tieto výdavky je možné uplatniť na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.
Ak daňovník dosiahne v príslušnom zdaňovacom období príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur a preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur, suma zdaniteľného príjmu sa vypočíta odlišne. Je dôležité pamätať na to, že časť príjmov z prenájmu nehnuteľností môže byť oslobodená od dane. V prípade, že suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností je 5 500 eur (6 000 - 500 eur), ide o rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená.
Výdavky na Zariadenie a Príslušenstvo
Vynaložené výdavky na zariadenie prenajímaného bytu, ako napríklad kúpa nábytku, postele, stola, stoličiek, chladničky či práčky, je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu. Pri jednotlivých hnuteľných veciach s kúpnou cenou do 1 700 eur sa tieto považujú za daňovo uznateľné výdavky.
Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, výdavky na obstaranie hnuteľnej veci je možné považovať za daňový výdavok len v prípade preukázanej skutočnosti, že táto hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Pre odstránenie pochybností sa odporúča, aby bolo v zmluve o prenájme nehnuteľnosti príslušenstvo špecifikované.
Spotrebný Materiál a Iné Služby
Výdavky na spotrebný materiál ako vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľnú bielizeň či pracie prostriedky je možné zahrnúť do daňových výdavkov len vtedy, ak vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami. To znamená, že len v prípade, ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby, ako napríklad upratovanie, prezliekanie či pranie. V takomto prípade však už nejde o bežný prenájom, ale o podnikanie, ktorého príjmy sa zaraďujú do inej daňovej kategórie.
Zaraďovanie Majetku do Obchodného Majetku
Rozhodnutie, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, má zásadný vplyv na možnosti uplatňovania daňových výdavkov. Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, daňovník o nej účtuje alebo ju eviduje v daňovej evidencii. V takomto prípade je možné výdavky na obstaranie a technické zhodnotenie či opravy uplatniť prostredníctvom odpisov, a to postupne počas viacerých rokov.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezaradí, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napríklad výdavky na energie, vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
Opravy a Rekonštrukcie Pred Začatím Prenájmu
Daňovníčka, ktorá plánuje prenajímať byt a v roku predchádzajúcom začatiu prenájmu vykonala opravy a rekonštrukciu (stierkovanie, výmena WC), si môže tieto výdavky zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je však možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie. Podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky vynaložené v roku, ktorý predchádzal roku začatia činnosti, na zásoby a iné nevyhnutné výdavky spojené so začatím činnosti.
Daňové Priznanie a Registračná Povinnosť
Daňovník s príjmami zo závislej činnosti, ktorý zároveň prenajíma nehnuteľnosť, musí podať daňové priznanie k dani z príjmov typu B. V tomto priznaní uvedie príjmy zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu. K príjmom z prenájmu si uplatní oslobodenie v sume 500 eur. Ak celkové príjmy z prenájmu znížil o oslobodené príjmy v pomere, musí v rovnakom pomere znížiť aj výdavky.
Všeobecne platí, že príjmy z prenájmu sú zdaňované a prenajímateľ ich musí zahrnúť do svojho daňového priznania typu B. Prenajímateľ nehnuteľnosti má zákonnú povinnosť registrovať sa na daňovom úrade do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom začal nehnuteľnosť prenajímať. Nesplnenie tejto povinnosti môže viesť k pokute od 60 do 20 000 eur.
Prenájom Parkovacieho Miesta
V prípade prenájmu parkovacieho miesta je potrebné vychádzať z charakteru prenajímanej nehnuteľnosti a zmluvy. Registračná povinnosť podľa § 49a ods. 2 ZDP sa vzťahuje na prenájom nehnuteľností okrem pozemku, a to bez ohľadu na výšku dosiahnutého zdaniteľného príjmu.
DPH a Prenájom Nehnuteľností
Z hľadiska zákona o DPH predstavuje nájom dodanie služby. Miesto dodania služby v prípade prenájmu nehnuteľnosti je miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Ak daňovník využíva prenajatý majetok na uskutočňovanie svojich dodávok tovarov a služieb, pri ktorých uplatňuje DPH, má nárok na odpočítanie DPH. V prípade, že prenajíma na uskutočňovanie dodávok a služieb oslobodených od dane, nárok na odpočítanie DPH nemá.
Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, sa môže rozhodnúť, že nájom nehnuteľnosti nebude oslobodený od DPH, ak je nájomca zdaniteľnou osobou. V takom prípade nemusí počítať koeficient na odpočítanie DPH na vstupe.
Zmeny v Zdaňovaní DPH od roku 2019
Od roku 2019 došlo k významným zmenám v zdaňovaní dodania a nájmu nehnuteľností, ktoré upravuje § 38 zákona o DPH. Tieto zmeny sa týkajú obmedzenia možnosti zdanenia nehnuteľnosti určenej na bývanie a práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu.
Spoluvlastníctvo a Prenájom
V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktorí prenajímajú nehnuteľnosť, sa príjmy z prenájmu zahŕňajú do základu dane u každého z nich v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. V rovnakom pomere sa zahŕňajú aj daňové výdavky.
Ak jeden z manželov podniká v priestoroch rodinného domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve oboch, nemôže si prenajať priestory od druhého manžela, pretože si vlastne prenajíma svoje vlastné priestory. Namiesto toho si môže do daňových výdavkov zahrnúť časť prevádzkových nákladov na rodinný dom, napríklad náklady na kúrenie, elektrinu, vodu či plyn, rozpočítané podľa spoluvlastníckeho podielu.
Oslobodenie od Dane z Príjmov
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú oslobodené od dane, ak ich úhrn znížený o výdavky nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2024 tento päťnásobok predstavuje 925,95 €. Ak úhrn príjmov presiahne túto sumu, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad stanovenú hranicu.
Technické Zhodnotenie Prenajatého Majetku
Ak nájomca vykoná v prenajatej časti budovy rozsiahle stavebné úpravy charakteru technického zhodnotenia so súhlasom prenajímateľa, môže tieto odpisyovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýši vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Nájomca môže odpisovať prenajatý majetok len počas doby prenájmu. V prípade ukončenia nájmu zostatková cena technického zhodnotenia predstavuje nepeňažný príjem prenajímateľa.
Podnájom a Daňové Aspekty
Príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP sú aj príjmy z prenájmu dosahované daňovníkmi, ktorí so súhlasom vlastníka prenajmú prenajatú nehnuteľnosť ďalšiemu nájomcovi (tzv. podnájom).
Zdaňovanie Príjmov Fondu Prevádzky, Údržby a Opravy
Príjmy za prenájom nebytových priestorov, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ktoré sú príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv, sa zdaňujú zrážkou podľa § 43 ods. 3 písm. g) ZDP. Vybraním dane zrážkou sa daňová povinnosť z tohto príjmu považuje za splnenú.
Účtovníctvo a Príjmy z Prenájmu
Aj keď daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP nie je účtovnou jednotkou, zákon o dani z príjmov mu umožňuje vykázanie základu dane z jednoduchého alebo podvojného účtovníctva. Ak sa rozhodne účtovať, je povinný postupovať týmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Zhrnutie
Prenájom budovy a parkovacích miest prináša daňovníkom nielen príjmy, ale aj zodpovednosť za správne vedenie evidencie, dodržiavanie daňových predpisov a registračných povinností. Dôkladné poznanie legislatívy a konzultácia s daňovým poradcom sú kľúčové pre minimalizáciu rizík a optimalizáciu daňovej situácie.