Rok 2025 prináša na trh s nehnuteľnosťami nové výzvy a príležitosti. Pre mnohých ľudí je rozhodnutie, či investovať do kúpy nehnuteľnosti alebo sa rozhodnúť pre prenájom, stále aktuálne. Je to jedno z najdôležitejších rozhodnutí, ktoré ovplyvní váš život na roky dopredu. Rozmýšľate, či sa vám viac oplatí bývať vo vlastnom alebo platiť nájom? Neexistuje jednoznačná odpoveď, ktorá by vyhovovala každému. Obe možnosti majú svoje výhody aj nevýhody a konečné rozhodnutie závisí od mnohých faktorov, vrátane vašej aktuálnej životnej situácie, finančných možností, dlhodobých plánov a životného štýlu.
Vlastné bývanie: Stabilita, istota a investícia do budúcnosti
Kúpa nehnuteľnosti je rozhodnutím, ktoré má dlhodobé finančné a osobné dôsledky. Vlastníctvo nehnuteľnosti vám poskytuje stabilitu a možnosť prispôsobiť si priestor podľa vlastných predstáv. Je to pocit domova, ktorý môžete tvoriť podľa seba. Stabilita a istota - nikto vám nedá výpoveď z nájmu. Okrem toho je vlastníctvo považované za formu investície, ktorá môže získať na hodnote v priebehu rokov, čím získavate vlastný majetok. Vlastné bývanie prináša istotu aj hodnotu do budúcnosti. Avšak nie vždy je to najvýhodnejšie riešenie.
Kúpa bytu je výhodná najmä vtedy, ak plánujete v lokalite zostať dlhodobo, máte stabilný príjem a ste pripravení niesť zodpovednosť za údržbu a technický stav svojho bývania. Pre tých, ktorí túžia po stabilite, bezpečí a vlastnom domove, je vlastné bývanie presne to, čo hľadajú. Zároveň je kúpa bytu spojená s mesačnými splátkami za úver, čo predstavuje finančný záväzok na dlhé roky.
Ako kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť? 🏡 Celý proces a tipy
Financovanie vlastného bývania: Hypotéky a možnosti
V súčasnom období sa mesačné náklady na prenájom aj hypotéku pohybujú podobnej výške. Banky spravidla neposkytujú 100 % hypotéku, čo znamená, že na kúpu nehnuteľnosti je potrebné mať vlastné zdroje vo forme akontácie. môjÚVER k HYPOTÉKE je jednoduchý spôsob, ako doplniť chýbajúce vlastné zdroje. Ide o úver zo stavebného sporenia, ktorý nevyžaduje založenie nehnuteľnosti. Ak kúpu nehnuteľnosti zatiaľ len plánujete a nemáte dostatočné úspory, produkt môjDOMOV je ideálnym riešením.
Hypotéka, ktorá je s kúpou bytu často spojená, klientovi život neuľahčí. S vlastnou nehnuteľnosťou sú spojené vyššie náklady, ako pri jej prenájme. Je tu však aj riziko poklesu ceny nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť je jedným z najmenej likvidných aktív. Ak budete v úzkych a budete ju súrne potrebovať predať, môže to trvať mesiace a vy nebudete mať z čoho platiť náklady s ňou spojené. Práve preto je dôležité mať otvorenú myseľ a predvídať možné komplikácie.
Napriek tomu, že cena nehnuteľnosti je na mnohých miestach na historickom maxime, existuje množstvo ľudí, ktorí ju považujú za výhodnú investíciu do budúcnosti. Rok 2025 priniesol mierne uvoľnenie podmienok na získanie hypotéky, čo motivovalo viacero kupujúcich k rozhodnutiu investovať. Banky ponúkajú rôzne typy financovania, vrátane možnosti fixácie úroku na dlhšie obdobie, čím sa znižuje riziko výkyvov v splátkach.
Výpočet aktuálnej hodnoty nehnuteľnosti môže byť zložitý. Napríklad, ak si zoberiete 150-tisícovú hypotéku so splatnosťou 30 rokov a úrokovou sadzbou 1 % ročne, vaša mesačná splátka bude 482 eur. Z tejto splátky ale až tri štvrtiny (cca 360 eur) pôjdu na splátku dlžnej sumy už v prvých rokoch splácania. Predpokladajme, že ostatné náklady na bývanie v takto drahej nehnuteľnosti sú cca 150 eur mesačne. Skutočné náklady pre porovnanie s podnájomom takejto nehnuteľnosti sú teda približne 122 eur zaplatených vo forme úroku a 150 eur na ostatné náklady, teda spolu menej ako 300 eur. Pri dnešných úrokových sadzbách ale budete mať za 5 rokov splatených približne 15 % z istiny. Pri kúpe nehnuteľnosti však vstupujú do hry ďalšie premenné. S kúpou je spojená údržba, rekonštrukcie, kúpa nábytku a spotrebičov. Zatiaľ čo pri prenájme rieši všetky tieto záležitosti prenajímateľ, vo vlastnom byte si ich riešite vy.
V prípade kúpy nehnuteľnosti klient ide do rizika, pretože hodnota nehnuteľnosti sa môže nielen zvýšiť, ale aj znížiť. Často sa stane, že byt klient za nejaký čas predá so ziskom. Je tu však aj riziko poklesu ceny nehnuteľnosti. Ak porovnáme mesačné náklady, prenájom nehnuteľnosti sa často javí ako výhodnejší z krátkodobého hľadiska. V Bratislave sa priemerná cena prenájmu dvojizbového bytu v širšom centre pohybuje okolo 750 eur mesačne vrátane energií.
Po započítaní ostatných nákladov by ste teda dokázali 3 roky bývať za menej ako polovicu oproti porovnateľnému podnájmu. Cieľom viacerých opatrení Národnej banky Slovenska v posledných rokoch bolo spomalenie extrémne rýchleho tempa zadlžovania Slovákov.
Výber nehnuteľnosti: Od lokalita po stav
Ak sa rozhodnete pre kúpu, prvé kroky klienta by mali smerovať k finančnému poradcovi, ktorý by mal preveriť jeho finančné možnosti. Následne je dôležité zvážiť zvolenú lokalitu: má dostatočnú občiansku vybavenosť (napríklad školy, škôlky, nákupné možnosti) a dobré dopravné spojenie? Aké sú tam možnosti parkovania? Aké sú plány v okolí lokality?
Pri starších bytoch je kľúčový stav bytového domu. Aký je rok kolaudácie? Bol bytový dom zateplený? Kedy? Aký je stav rozvodov vody (teplej a studenej), plynu, kanalizácie a elektriny v bytovom dome? Je plánovaná rekonštrukcia výťahu? Aký je stav strechy? Veľkou výhodou staršieho (panelákového) bytového domu je, že už stojí. Klient môže byt okamžite prerobiť, rekonštrukciu a užívať. Dôležitá pri predĺžení životnosti bytového domu je pravidelná údržba, a taktiež nahlásenie všetkých zásahov do bytového domu. Často sa v praxi stretávame s rekonštrukciami bytov, tzv. „dispozičné úpravy“. Nevýhodou je pôdorys, ktorý sa nedá veľmi meniť.
V praxi sa stretávam s klientmi, ktorí radšej volia novostavbu. Ak zvolí klient kúpu bytu v novostavbe bytového domu, nič nepokazí. Pri najnižšom poschodí sa klienti obávajú chladu z nevykurovaných priestorov pod bytom a prípadným krádežami a pri najvyššom poschodí zase stavu strechy. V mojej praxi som sa stretol aj s klientmi, ktorí najnižšie poschodie vyhľadávajú. Často sa tak stáva vtedy, keď klient, celý život na prízemí žil a vidí v takomto bývaní aj isté výhody. Najvyššie poschodie zase vyhľadávajú klienti ktorí chcú mať pokoj. Odporúčam na byt, o ktorý má klient záujem, ísť sa pozrieť opakovane. Veľmi dobré je byt si pozrieť aj za denného svetla.
Prenájom bytu: Flexibilita, mobilita a nižšie počiatočné náklady
Prenájom nehnuteľnosti prináša vyššiu flexibilitu a nižšie počiatočné náklady, čo môže byť výhodné pre tých, ktorí sa nechcú viazať na dlhodobé záväzky. Prenájom je ideálny pre tých, ktorí plánujú časté zmeny miesta bydliska, či už z pracovných dôvodov, alebo osobných. Chcete patriť do komunity? Potrebujete slobodu, mobilitu, meníte lokality podľa kariérnych príležitostí? Neponáhľajte sa - ak sú úrokové sadzby vysoké, niekedy sa oplatí počkať. Ak hľadáte rýchle a flexibilné bývanie bez viazanosti, prenájom môže byť vhodným riešením.
Pri prenájme nemusíte riešiť vstupný kapitál, záväzky na desiatky rokov ani technickú správu nehnuteľnosti. Na začiatku prenájmu musí mať klient k dispozícii väčšiu sumu peňazí vo forme kaucie a prvého nájomného. Na druhej strane, byt nikdy nebude vo vlastníctve nájomcu, t.j. ten svoje peniaze nezhodnocuje. Prenájom bytu znamená platiť mesačne za niečo, čo nikdy nebude jeho.
Najväčšou výhodou bývania v podnájme je flexibilita. Zhoršilo sa vám dochádzanie do práce kvôli výstavbe obchvatu? Nevadí, jednoducho sa presťahujete bližšie k práci. Odpadajú tiež starosti s údržbou nehnuteľnosti či obavy o výkyvy realitného trhu. Zároveň platí za niečo, čo iba užíva, a nikdy nebude jeho.
V roku 2025 patrí prenájom nehnuteľnosti medzi najčastejšie zvažované alternatívy k vlastníctvu bývania. V súčasnosti mnohí ľudia volia nájom ako praktickejšie riešenie, najmä kvôli neistote na realitnom trhu a obmedzenému prístupu k hypotékam. Veľkou výhodou je tiež nižšia finančná záťaž pri vstupe do bývania. Zatiaľ čo pri kúpe nehnuteľnosti je potrebné rátať s vysokou akontáciou a vedľajšími nákladmi ako sú poplatky za znalca, kataster či právne služby, pri prenájme stačí zaplatiť kauciu a nájomné.
Slovenský trh s prenájmami nie je žiadnym spôsobom regulovaný štátom. V Bratislave sa priemerná cena prenájmu dvojizbového bytu v širšom centre pohybuje okolo 750 eur mesačne vrátane energií.
Investičný byt: Zhodnotenie peňazí alebo riziko?
Kúpa investičného bytu patrí medzi populárne formy zhodnocovania peňazí, najmä v čase inflácie a neistoty na finančných trhoch. Ale platí to aj dnes? Základným ukazovateľom rentability je výnos z prenájmu, ktorý sa počíta ako percentuálny pomer ročného nájomného k cene bytu. Napríklad, ak ročné nájomné dosahuje 8 000 eur a cena bytu je 160 000 eur, hrubý výnos z prenájmu je 5 %.
Investovanie do bytu nie je len o nákupe. Okrem toho výnos ovplyvňuje aj lokalita, stav bytu, dostupnosť dopravy a občianskej vybavenosti, ako aj širšie ekonomické faktory, napríklad vývoj cien energií alebo legislatívne zmeny týkajúce sa prenájmu.
Otázka financovania je kľúčová pri kúpe investičného bytu, pretože väčšina investorov si nemôže dovoliť zaplatiť celú sumu z vlastných zdrojov. Výška mesačných splátok priamo ovplyvňuje cash flow - rozdiel medzi príjmami z prenájmu a všetkými nákladmi. Ak je splátka vysoká, môže sa stať, že výnos z prenájmu nebude pokrývať ani úroky a náklady, a investícia tak prestane byť rentabilná. V posledných rokoch sa prístup bánk k investičným hypotékam sprísnil. Pre investora je kľúčové, aby financovanie nebolo len o získaní bytu, ale aj o dlhodobom plánovaní výnosnosti.
V prípade, ak dáte nehnuteľnosť do prenájmu, váš zisk bude logicky vyšší. Vyššie som spomínala, že kúpiť si nehnuteľnosť sa z hľadiska finančného prepočtu oplatí. Bez ohľadu na to, či v nej budete bývať alebo ju dáte do prenájmu, stále sa vám to pri aktuálnych úrokových sadzbách oplatí.
TIP OD NÁS: Investovanie do nehnuteľností už dávno nemusí znamenať priame vlastníctvo bytov či domov. Ak si nie ste istí, kam nasmerovať svoje voľné financie alebo ako efektívne sporiť, môžete si porovnať dostupné sporiace a investičné produkty na Finančnom Kompase.
Ako kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť? 🏡 Celý proces a tipy
Kľúčové faktory pri rozhodovaní
V roku 2025 očakávame stabilizácia cien nehnuteľností na väčšine územia Slovenska. Kľúčovým faktorom bude vývoj úrokových sadzieb, dopytu po bývaní a dostupnosti nových bytov a domov. Zároveň sa rozširuje ponuka kvalitných nájomných projektov, ktoré často ponúkajú benefity ako služby správcu, vybavenie domácnosti či možnosť krátkodobého prenájmu bez viazanosti.
Rozhodnutie medzi prenájmom a kúpou závisí od životnej situácie, finančných možností a osobných preferencií. Ak máte stabilné zamestnanie a plánujete dlhodobo bývať na jednom mieste, kúpa nehnuteľnosti môže byť rozumnou voľbou. Ak hľadáte flexibilitu a mobilitu, prenájom môže byť vhodnejší.
Pri rozhodovaní nezabudnite zvážiť vaše osobné finančné možnosti, plány do budúcnosti a životný štýl. V rozhodovaní vám môžu pomôcť aj naše úverové kalkulačky alebo osobná konzultácia s expertom na financovanie bývania. Nech sa rozhodnete akokoľvek, dôležité je, aby vaše bývanie zodpovedalo vašim potrebám - dnes aj o niekoľko rokov.
Väčšina ľudí uprednostňuje vlastné bývanie pred bývaním v prenájme. Veľkú úlohu pri tomto výpočte zohráva trh s financiami, aktuálne úrokové sadzby, dostupnosť bytov, počet štátnych bytov v meste a podmienky k získaniu hypotéky. Peniaze sú teraz lacné, referenčná úroková sadzba sa pohybuje v okolí nuly, donedávna bolo dokonca možné získať hypotéku vo výške celej kúpnej ceny s minimálnymi obmedzeniami. Počas obdobia, kedy banky poskytovali 100% hypotéky s minimálnymi obmedzeniami, mali ľudia odrazu otvorené možnosti a „veľké oči“. Mnoho bytov sa kupovalo na „kšeft“, na rekonštrukciu a následný predaj alebo na prenájom.
Pri prenájme má človek voľnosť. Zároveň platí za niečo, čo iba užíva, a nikdy nebude jeho. V prípade kúpy nehnuteľnosti klient ide do rizika, pretože hodnota nehnuteľnosti sa môže nielen zvýšiť, ale aj znížiť.
Zabezpečenie bývania patrí k najväčším položkám v rozpočte väčšiny ľudí. Ak nepatríte k šťastlivcom, ktorí získali vlastné bývanie takmer zadarmo privatizáciou bytového fondu v 90-tych rokoch alebo dedičstvom, máte v zásade na výber z dvoch možností - bývanie v podnájme alebo “vo vlastnom”, teda s hypotékou na krku. Čo je však výhodnejšie? Pri dnešných cenách nehnuteľností si strechu nad hlavou vlastnými silami dokáže zabezpečiť iba málokto.
Problém je ale v tom, že ak si môžete dovoliť prenájom, môžete si pravdepodobne dovoliť aj bývanie vo vlastnom. Myslite tiež na to, že ak si bývanie nezabezpečíte do odchodu na dôchodok, pravdepodobne budete mať veľký problém. A to hovoríme o celom dôchodku vynaloženom iba na bývanie - na potraviny, oblečenie, lieky a pod. by vám nezostal ani cent.
Neverte ale všetkému, čo sa píše. Bývanie na Slovensku (aj v Bratislave a veľkých okresných mestách) je stále dostupné. Čo myslíte, je lepšie bývať vo vlastnej nehnuteľnosti? Alebo vyčkať v prenájme a kúpiť si nehnuteľnosť neskôr. Obidve formy majú svoje pre aj proti.