Vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku so sebou prináša nielen práva, ale aj povinnosti. Jednou z možností, ako môže vlastník svojej nehnuteľnosti naložiť, je jej prenájom. Táto činnosť však neraz vyvoláva otázky týkajúce sa jej právneho charakteru - či ide o bežnú správu vlastného majetku alebo už o podnikanie, ktoré si vyžaduje špecifické oprávnenia. Pre colníkov a ďalších štátnych zamestnancov, ktorým zákon zakazuje vykonávať podnikateľskú činnosť, je toto rozlíšenie kľúčové.

Rozdiel medzi správou vlastného majetku a podnikaním

Základný rozdiel spočíva v definícii podnikania. Podľa § 2 Obchodného zákonníka je podnikanie sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku. Aby bola činnosť považovaná za podnikanie, musí spĺňať všetky tieto znaky. Správa vlastného majetku je naopak prirodzenou súčasťou práva vlastníka nakladať so svojím majetkom, užívať ho a požívať jeho plody a úžitky, ako to vyplýva z § 123 Občianskeho zákonníka.

Kedy prenájom nie je podnikaním?

Pri prenájme nehnuteľnosti, najmä bytu, je dôležité posúdiť, či spĺňa definíciu podnikania. Ak vlastník poskytuje iba základné služby spojené s prenájmom, ako napríklad dodávky energií, vody či odvoz odpadu, a neposkytuje žiadne ďalšie služby nad rámec bežného užívania nehnuteľnosti, zvyčajne sa nejedná o podnikanie.

Podľa § 4 ods. 1 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon), prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. To znamená, že ak prenajímateľ poskytuje len priestor na bývanie a nevykonáva žiadne ďalšie činnosti, ktoré by mali charakter hotelových služieb (napr. pravidelné upratovanie nad rámec štandardného upratovania spoločných priestorov, výmena posteľnej bielizne, poskytovanie stravy), jeho činnosť sa nepovažuje za podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie.

Výkladom judikatúry sa za základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností považujú tie služby, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Medzi iné než základné služby patria napríklad hotelové služby, upratovacie služby, strážna služba, či poskytovanie stravy.

Kedy prenájom môže byť považovaný za podnikanie?

Ak prenajímateľ poskytuje okrem samotného priestoru aj ďalšie služby, ktoré nie sú považované za základné, alebo ak intenzita prenájmu dosahuje charakter podnikania podľa Obchodného zákonníka, môže byť táto činnosť považovaná za podnikanie.

Charakteristiky podnikania pri prenájme:

• Sústavnosť: Prenájom je vykonávaný pravidelne a plánovite, nie náhodne alebo príležitostne.
• Samostatnosť, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Prenajímateľ koná nezávisle a nesie zodpovednosť za svoje konanie.
• Za účelom dosiahnutia zisku: Hlavným cieľom prenájmu je generovanie finančného zisku.
• Poskytovanie iných než základných služieb: Okrem samotného prenájmu sú poskytované aj dodatočné služby (napr. hotelové služby, upratovanie, stravovanie).
• Intenzita a organizácia: Prenájom je organizovaný na vyššej úrovni, podobne ako pri iných podnikateľských aktivitách, čo môže zahŕňať prenájom viacerých nehnuteľností alebo ich častí. V niektorých krajinách sa ako orientačný ukazovateľ intenzity podnikania uvádza prenájom piatich bytov.

Právne a daňové aspekty prenájmu

Právne aspekty

Vlastník bytu, ktorý ho prenajíma, má určité povinnosti vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (§ 11 ods. 9 zákona č. 182/1993 Z. z.). Vlastník je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Ak vlastník byt sám neužíva, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu svoju aktuálnu adresu. Hlasovacie právo na zhromaždení vlastníkov prináleží vlastníkovi bytu, nie nájomcovi, pokiaľ nie je splnomocnený.

Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, rozhodujú o dispozícii s nehnuteľnosťou spoluvlastníci spoločne. V prípade nekomunikácie s druhým spoluvlastníkom je možné nehnuteľnosť prenajať a podiel z nájomného, ktorý by pripadol druhému spoluvlastníkovi, si odkladať. Druhý spoluvlastník nemá zákonný nárok žiadať nájomné bez vysporiadania bezpodielového spoluvlastníctva.

Daňové povinnosti

Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ZDP). Tieto príjmy podliehajú dani z príjmov vo výške 19 % alebo 25 %, v závislosti od výšky základu dane.

Oslobodenie od dane: Podľa § 9 ods. 1 písm. h) ZDP sú príjmy z prenájmu nehnuteľností oslobodené od dane, ak ich úhrn nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. V roku 2010 to bolo 925,95 €. Táto suma sa vzťahuje na každého daňovníka samostatne. V prípade manželov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, sa príjmy z prenájmu zahŕňajú do základu dane u každého z nich v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 EUR za zdaňovacie obdobie.

Daňové výdavky: Pri prenájme nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť daňové výdavky, ktoré znižujú základ dane. Od roku 2013 už nie je možné uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 %; všetky výdavky musia byť skutočné a preukázateľné. Možnosť uplatnenia výdavkov závisí od toho, či si prenajímateľ nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku.

• Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku: Možno uplatniť len výdavky bezprostredne súvisiace s užívaním nehnuteľnosti.
• Nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku: Možno uplatniť širšiu paletu výdavkov, vrátane daní z nehnuteľnosti, poistenia, obstarania nehnuteľnosti (odpismi), technického zhodnotenia a úrokov z hypotekárneho úveru súvisiaceho s obstaraním nehnuteľnosti.

Povinnosť podať daňové priznanie: Ak príjmy z prenájmu presiahnu sumu oslobodenia (500 EUR), daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov fyzických osôb. V prípade, že daňovník dosahuje príjmy len zo závislej činnosti a príjmy z prenájmu nepresiahnu spomínanú hranicu, môže požiadať zamestnávateľa o ročné zúčtovanie dane.

Prenájom cez digitálne platformy

Prenájom nehnuteľností prostredníctvom digitálnych platforiem, ako sú Airbnb alebo Booking, prináša podobné otázky týkajúce sa charakteru činnosti. Je potrebné rozlišovať, či ide o bežný prenájom bytu, alebo o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré sa považujú za podnikanie. Rozhodujúcim kritériom je opäť poskytovanie iných než základných služieb. Ak platforma slúži len na sprostredkovanie prenájmu bez dodatočných služieb, nemusí ísť o podnikanie. V prípade, ak sú popri prenájme poskytované služby ako záverečné upratovanie, výmena uterákov a podobne, môže ísť o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie.

Vlastník nehnuteľnosti a spoločenstvo vlastníkov

Vlastník bytu v bytovom dome má právo svoj byt prenajať aj bez súhlasu spoločenstva vlastníkov bytov (SVB), pokiaľ nie je v stanovách SVB uvedené inak. Povinnosťou vlastníka je oznámiť zmeny v počte osôb užívajúcich byt správcovi alebo spoločenstvu. V prípade, že nájomca poškodzuje spoločný majetok alebo narušuje pokoj, SVB by mala riešiť situáciu s vlastníkom bytu. Ak vlastník neprispieva na upratovanie spoločných priestorov, je možné zvážiť úpravu interných pravidiel spoločenstva.

Záver

Základným kritériom pre rozlíšenie medzi správou vlastného majetku a podnikaním pri prenájme nehnuteľnosti je poskytovanie iných než základných služieb a intenzita činnosti. Colník, ktorý sa riadi § 44 ods. 6 zákona č. 200/1998 Z. z., si musí byť istý, že prenájom jeho bytu v osobnom vlastníctve nepredstavuje podnikateľskú činnosť, aby neporušil zákon. Pokiaľ prenajíma byt bez poskytovania ďalších služieb, ide o správu vlastného majetku, ktorá je v súlade so zákonom. V prípade pochybností je vždy vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s právnym odborníkom.

tags: #prenajimatel #nie #je #vlastnik