V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky. Vznikajú tak otázky týkajúce sa právnych možností zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané. Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Jeho úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu je však o niečo menej priaznivejšia, ako je to v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka.
Právna úprava nároku na zľavu z nájomného
Občiansky zákonník v § 673 ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Naopak, zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje: „Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.“
Toto ustanovenie sa vykladá v tom zmysle, že zo strany prenajímateľa by muselo ísť výlučne o obmedzenie užívania priestoru v dôsledku (zavineného) porušenia zmluvnej povinnosti prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, za ktorú sa epidémia COVID-19 a s tým spojené dôsledky považujú, preto nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z ceny nájomného za nájom nebytového priestoru na základe zákona č. 116/1990 Zb.
Otvára sa preto priestor pre úvahy, aký je vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného. Podľa § 1 ods. 2 Občianskeho zákonníka platí: „Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony.“ V § 720 Občianskeho zákonníka je priamo zakotvená odkazová norma: „Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.“
Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k Zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis. To znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb. Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že vo vyššie opísanom prípade, kedy je predmetom nájmu alebo podnájmu nebytový priestor, sa na tieto právne vzťahy prednostne aplikujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. Tieto ustanovenia súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka. Teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom).
Prípad celej budovy ako predmetu nájmu
Odlišnú situáciu predstavuje prípad, kedy predmetom nájmu je budova ako celok (tzn. stavba, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory). Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval: „Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. je však zrejmé, že zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty; nevzťahuje sa však na predmety občianskoprávnych vzťahov, uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka (t. j. veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa práva a iné majetkové hodnoty). Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť i nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidlo).“
Uplatnenie ustanovení Občianskeho zákonníka pri posudzovaní takéhoto nájomného vzťahu dovodil aj Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002: „…predchádzajúci súhlas obecného (mestského) úradu podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel byť daný i v prípade, bola-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák.“
V posudzovaní danej otázky možno pozorovať ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (napr. viď aj rozhodnutie NR SR 2 Cdo 271/2004) a rovnaký právny názor vo svojej dlhodobej rozhodovacej praxi konštatovali aj české súdy. Uvedené rozhodnutia sa teda zhodujú v otázke, aby sa nájomný vzťah, ktorého predmetom je stavba ako celok (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory), posudzoval podľa ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Hoci aplikácia ustanovení zák. č. 116/1990 Zb. nie je v príslušnom právnom vzťahu úplne vylúčená, možno predpokladať, že nájomcovia takýchto zmluvných vzťahov sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle ust. § 674 OZ, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne práve režimu Občianskeho zákonníka, a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb.
V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok (hoci jej súčasťou sú aj nebytové priestory), možno konštatovať, že nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Možnosti súdneho vymáhania pri absencii zmluvnej dohody
Čo však v prípade, ak predmetom nájmu je len nebytový priestor a zmluvné strany sa v nájomnej, resp. podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu? Možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného predstavujú vcelku strastiplnú cestu bez záruky na úspech.
Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie analógie iuris odvolávajúc sa na to, že nárok prenajímateľa na nájomné v plnej výške je vzhľadom na okolnosti spojené s mimoriadnou situáciou v rozpore so zásadou poctivosti v obchodných stykoch či v rozpore s dobrými mravmi. Napokon, ešte neistejšia by bola snaha o uplatnenie analógie legis odvolávajúc sa na ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka poukazujúc, že právne vady bránili užívaniu prenajatého priestoru dohodnutým spôsobom a samotný zákon o nájme a podnájme takýto prípad neupravuje. Za právne vady, ktoré bránili užívaniu, by mohli byť považované práve Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré ukladajú povinnosť prevádzkovateľom obchodných domov uzatvoriť prevádzky, na ktoré sa Opatrenie vzťahuje.
Namieste je však upozorniť, že výklad, ktorý subjekt je v zmysle Opatrení ÚVZ SR povinný zabezpečiť uzavretie prevádzok, nie je jednotný. Nájomcom preto odporúčame primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu. Pozornosť treba upriamiť predovšetkým na ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov), ako je definovaný predmet nájmu (budova alebo nebytový priestor), či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznávať alebo naopak vznik zákonného nároku vylučovať.
Môže tak vzniknúť situácia:i) Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje. V takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona.ii) Zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje. V takom prípade nárok buď nevzniká alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy.iii) Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného. V takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy.iv) Zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného. V takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.
Dohoda o úprave nájomného
V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, príp. inú obdobnú klauzulu, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať zníženie nájomného pri obmedzenom užívaní prenajatého nebytového priestoru, zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práv a povinností. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné, príp. ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie.
Legislatívne zmeny a štátne dotácie
S účinnosťou odo dňa 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii. Táto novela ustanovila zákaz prenajímateľa jednostranne ukončiť nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatným v období od 01.04.2020 do 30.06.2020, za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania v zmysle citovaného ust. § 3b musí byť dostatočne osvedčený nájomcom.
Dlho očakávané štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní častokrát nemalých nákladov na nájomné boli začiatkom júna 2020 konečne prijaté. Novelou zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky bol do zákona včlenený §13c, ktorého predmetom je právna úprava poskytnutia dotácií na úhradu nájomného. Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, a teda dotáciu nemožno získať na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. platby za energie, internet či upratovanie a pod.). Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného.
Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. V prípade ak nájomca už zaplatil celé nájomné alebo jeho časť, môže požiadať o dotáciu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o zľave z nájomného v budúcnosti.
Pre prípad, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1.
tags: #prenajimatel #nedal #suhlas #na #pristavbu #najomcovi