Prenájom nehnuteľnosti: Sprievodca pre prenajímateľa

Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú atraktívnu možnosť pre tých, ktorí disponujú finančnými prostriedkami navyše alebo si chcú pomôcť pri splácaní hypotéky. Rovnako tak sa jedná o vhodné riešenie v prípade dedičstva nehnuteľnosti, ktorú však nechcete využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je ideálnou voľbou na uchovanie peňažnej hodnoty a vytvorenie pasívneho príjmu. Aby však prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov a v súlade so zákonom, je potrebné dodržať určité administratívne kroky a náležitosti.

Registrácia na daňovom úrade a živnosť

V prvom rade je dôležité vedieť, že na prenajímanie nehnuteľností nie je potrebné vybavovať živnosť. Môžete fungovať ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V takom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do Sociálnej ani Zdravotnej poisťovne. Vašou primárnou povinnosťou je registrovať sa na daňovom úrade, ak ešte nie ste registrovaný. Táto registrácia musí byť uskutočnená do konca nasledujúceho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.

Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor žiadosti nájdete na webe Finančnej správy alebo si ho môžete prevziať na ktoromkoľvek daňovom úrade. K žiadosti je potrebné priložiť originál zmluvy o prenájme na nahliadnutie, ktorý vám daňový úrad neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás správca dane zaregistruje, dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.

Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len jednu izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Podľa výkladu Finančnej správy, fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzatvorenia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu sa na účely stavebného zákona rozumiejú len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá tieto funkcie plní, opäť pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.

Príklad registrácie:

• Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
• Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.

Je dôležité poznamenať, že povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme. Nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom prenajímaného bytu.

Daňové priznanie: Kedy a ako podať?

Ako nepodnikateľ ste povinný podať daňové priznanie v prípade, ak váš ročný príjem z prenájmu presiahne 500 €. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa podáva raz za kalendárny rok a je potrebné dodržať lehotu na jeho podanie. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu, ktoré súvisia s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti.

Medzi tieto výdavky patria:

• Energie: pitná a úžitková voda, teplo na kúrenie, elektrická energia a plyn.
• Ostatné služby: použitie výťahu, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, odvádzanie odpadovej vody, odvoz smetí, čistenie žúmp a komínov, koncesionárske poplatky a internet.

Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom, napríklad chladničku, práčku či televízor. Tieto náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.

Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Táto možnosť nastáva, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Vtedy si do nákladov môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie, daň z nehnuteľnosti, výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v takom prípade zarátajú vo forme odpisov.

Príklady podania daňového priznania:

• Príklad č. 1: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
• Príklad č. 2: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), má daňovník povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
• Príklad č. 3: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t. j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázat daňovú stratu.

Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti:

• Preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.
• Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.
• Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. osvetlenie spoločných priestorov bytového domu, upratovanie spoločných priestorov bytového domu, používanie a servis výťahu, používanie domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a rozhlas vrátane koncesionárskych poplatkov, poplatky za pripojenie na internet, poplatky za povinnú správu bytového domu, službu vrátnika, recepcie, výdavky na strážnu službu, výdavky za odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba podľa zákona č. 582/2004 Z. z.).
• Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.

Nájomná zmluva: Kľúč k bezproblémovému vzťahu

Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán.
• Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
• Výšku nájomného.
• Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.

Ak sa jedná o prenájom bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Podstatné náležitosti nájomnej zmluvy:

Okrem vyššie uvedených náležitostí je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala:

• Dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú).
• Deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu.
• Výšku kaucie.
• Opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu.
• Informáciu, či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť.

Je potrebné sa pripraviť na to, že pokiaľ ste nájomca, prenajímateľ vás ešte nemusí poznať. V takom prípade môže navrhnúť uzavretie prvej nájomnej zmluvy aj na kratší čas, napríklad na pol roka. Dôvodom je, že ukončovanie nájomného vzťahu výpoveďou je z právneho hľadiska náročnejšie a zdĺhavejšie (problémy s doručovaním, riziko neplatnosti výpovede, výpovedná lehota).

Ak ste si nájom našli prostredníctvom realitnej kancelárie, nájomnú zmluvu vypracuje advokát tejto kancelárie. Zapracuje do nej všetky detaily vašej dohody s prenajímateľom. Zmluvu si ešte pred podpisom dôkladne prečítajte a ak vám je niečo nejasné, nechajte si to vysvetliť. Trvajte na tom, aby boli v zmluve presne stanovené práva a povinnosti prenajímateľa aj vás ako nájomcu.

Zákon o krátkodobom nájme bytu:

Určité špecifiká priniesol zákon o krátkodobom nájme bytu. Nájomná zmluva podľa tohto zákona musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti:

• Opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.
• Určenie doby nájmu.
• Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.

Výška nájmu je vždy otázkou dohody medzi vami a nájomcom. Ak však nehnuteľnosť prenajímate prvýkrát, realitná kancelária vám vie na základe tzv. CMA analýzy podobných nehnuteľností odporučiť vhodnú výšku nájomného. Na cenu prenájmu vplýva množstvo faktorov, najmä umiestnenie nehnuteľnosti (lokalita, dopravná obslužnosť, blízkosť ekonomicky významných častí či vysokých škôl).

Ukončenie nájomného vzťahu

Nájomný vzťah sa končí dohodou zmluvných strán, výpoveďou (prípadne odstúpením) alebo uplynutím času, na ktorý bol nájom dohodnutý. Najrýchlejšie a právne najmenej rizikové je ukončenie nájmu vo forme písomnej dohody, ktorú vám môže pomôcť zmanažovať aj realitná kancelária.

Výpovedná lehota a podmienky ukončenia:

• Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty.
• Podmienky na ukončenie nájmu zo strany nájomcu, ale aj prenajímateľa, ako aj výpovedná doba, musia byť špecifikované v zmluve.
• V praxi sa často objavujú spory o neplatnosti výpovede, čo môže priniesť zbytočné komplikácie a finančné náklady.

Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.

Príklady ukončenia nájmu:

• Príklad: Som v obecnom nájomnom dome a mám otázku. Ak by som sa rozhodla dať výpoveď, bude mi plynúť výpovedná lehota 3 mesiace. Rada by som však vedela, či je možné moju výpoveď z nájmu počas týchto troch mesiacov stiahnuť alebo zrušiť v prípade, že by som sa rozhodla v byte zostať. Občiansky zákonník doslovne Vami uvedenú situáciu nerieši. Pokiaľ by ste dali výpoveď z nájmu bytu a v priebehu plynutia výpovednej lehoty by ste si vec rozmysleli a chceli výpoveď späťvziať, museli by ste mať písomný súhlas prenajímateľa na uvedený úkon. Odporúčame preto rozmyslieť si, či výpoveď dáte resp. aké okolnosti Vás vedú k tomu, že chcete dať výpoveď.

Kaucia a jej využitie

Kaucia je bežný a častý inštitút v nájomných vzťahoch. Slúži na zabezpečenie nároku prenajímateľa voči nájomcovi v prípade, ak dôjde k nezaplateniu nájomného, nákladov spojených s užívaním bytu (tzv. „energií“), poškodeniu bytu alebo jeho zariadenia. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Zjednodušene povedané, kaucia vám slúži na pokrytie nájmu a energií v prípade, že nájomca neplatí alebo vám v byte či dome spôsobí škodu na zariadení. V prípade, že nájomca nesúhlasí s vrátením kaucie alebo jej časti, môže sa prenajímateľ obrátiť na súd. Prenajímateľ bude musieť preukázať dôvod, pre ktorý kauciu (čiastočne alebo úplne) nevrátil, lebo ju použil na úhradu nárokov voči nájomcovi.

Preberací protokol

Preberací protokol je dokument, ktorý opisuje stav nehnuteľnosti v čase, kedy ste ju odovzdali nájomcovi. Ide napríklad o stav meračov energií, počet odovzdaných kľúčov, prípadne opis už existujúcich poškodení v nehnuteľnosti. Preberací/odovzdávací protokol spisuje maklér, keď byt/dom odovzdáva nájomcovi, prípadne ho preberá po ukončení nájmu. Tento dokument slúži ako dôkaz o stave nehnuteľnosti a môže pomôcť pri riešení sporov týkajúcich sa poškodenia majetku.

Realitné kancelárie a ich úloha

Realitné kancelárie môžu zohrať významnú úlohu pri prenajímaní vašej nehnuteľnosti.

Výhody spolupráce s RK:

• Vyhľadávanie nájomcu: Realitné kancelárie majú databázy potenciálnych nájomcov a vedia rýchlo nájsť vhodného klienta.
• Právne poradenstvo: V prípade exkluzívnych zmlúv môžu RK zabezpečiť vypracovanie korektných nájomných zmlúv advokátmi.
• Property management: Niektoré RK ponúkajú aj služby správy nehnuteľností, čím odbremeňujú prenajímateľa od starostí.
• Preverenie nájomcu: Členovia Realitnej únie SR majú prístup do neverejného zoznamu rizikových nájomcov a vedia preveriť záujemcu cez registre.

Nevýhody spolupráce s RK:

• Provízia: Za služby realitnej kancelárie si účtujú províziu, ktorá je predmetom dohody.

REALITNÝ GPS TIP: Nebojte sa pýtať veľa a na všetko. Skutočne dobrý maklér vám okrem ceny a základných informácií bude vedieť povedať napr. o tom, čo môže byť dôvodom výpovede či odstúpenia, rozhodujú podmienky uvedené v zmluve o nájme, ktorú ste uzavreli.

Zodpovednosť nájomcu

Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Ako nájomca ste povinný uhradiť aj drobné opravy v byte, súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou, ak nájomná zmluva neurčuje inak. Bežnou údržbou sú náklady za práce, ktoré sa obvykle vykonávajú pri dlhšom užívaní, napr. maľovanie, pastovanie parkiet a pod. Drobnými opravami sú opravy, ktoré sú uvedené v prílohe nariadenia vlády č. 87/1995 Z.z. (napr. výmena tesnení, oprava splachovadla, výmena žiaroviek).

V byte môžete urobiť len tie stavebné úpravy, na ktoré vám dá súhlas prenajímateľ.

Zmena vlastníka nehnuteľnosti

Z ustanovení Občianskeho zákonníka upravujúcich nájomnú zmluvu vyplýva, že zmenou vlastníctva k nehnuteľnej veci vstupuje nový vlastník do právneho postavenia prenajímateľa, bez ohľadu na to, či mu to predchádzajúci prenajímateľ oznámil alebo nie. Predajom prenajatej veci nájomná zmluva nezaniká, nakoľko nový vlastník vstupuje do všetkých práv a povinností bývalého vlastníka. Ak by chcel nový vlastník zmeniť výšku nájmu, je to možné iba cez dodatok k zmluve, ktorý musí podpísať aj nájomca.

Podľa Občianskeho zákonníka, ak dôjde k zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu iba nájomca, a to aj vtedy, ak bola zmluva uzavretá na dobu určitú. Výpoveď však musí podať v najbližšom výpovednom období, pokiaľ je zákonom alebo dohodou ustanovené.

Príklad zmeny vlastníka:

• Otázka: Kúpil som nehnuteľnosť, v ktorej sa nachádza nájomca prevádzkujúci pohostinstvo. Má nájom do konca roka. Môžem ho vypovedať z nájmu, ak tam nechcem pohostinstvo a chcem priestory prestavať na bytovú jednotku? Alebo mu môžem zvýšiť nájom, aby odišiel sám? Aké možnosti mám, aby som ho vedel dostať von?
• Odpoveď: Pokiaľ ste sa stali vlastníkom nehnuteľnosti, v ktorej sú aj nebytové priestory, práva a povinnosti z nájmu nebytového priestoru prechádzajú na vás ako na nového vlastníka nehnuteľnosti v rozsahu podľa pôvodnej nájomnej zmluvy. Ak je zmluva uzatvorená len na dobu do konca roka, zmluva končí dňom uvedeným v zmluve.

Právne aspekty a ochrana prenajímateľa

Zákon chráni prenajímateľa len čiastočne. Je preto dôležité dbať na kvalitnú nájomnú zmluvu, ktorá bude obsahovať všetky potrebné klauzuly na ochranu vašich práv. Realitné kancelárie spolupracujú pri sprostredkovaní prenájmu s advokátmi a zabezpečujú tak prípravu korektných zmlúv.

REALITNÝ GPS TIP: Ochrániť vás môže aj dobrá nájomná zmluva. Advokát RK totiž pri jej príprave využije viaceré inštitúty, ktoré budú hrať vo váš prospech.

Je dôležité si uvedomiť, že prenajímateľ za odplatu (nájomné) odovzdá svoje právo nájomcovi nehnuteľnosť užívať, a teda musí mu garantovať aj určitú mieru súkromia. Prenajímateľ môže kontrolovať dodržiavanie podmienok nájmu vo forme vopred ohlásenej návštevy, ak je to dohodnuté v nájomnej zmluve.

V prípade, že sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť bez realitnej kancelárie, prichádzate o potenciálneho svedka v prípade, že sa dostanete do sporu s nájomcom. Prax ukazuje, že áno.

Ak máte záujem o prenájom nehnuteľnosti, prenajímateľ a maklér si potrebujú overiť vašu totožnosť. Údaje o nehnuteľnosti a vlastníkovi sú verejné a môže si ich overiť každý.

Je nevyhnutné, aby ste ako prenajímateľ dodržiavali všetky podmienky a povinnosti, ktoré ste si s nájomcom dohodli v nájomnej zmluve. Nedodržanie niektorej z povinností môže založiť nárok na ukončenie nájomného vzťahu, príp. aj súdne konanie.

tags: #prenajematel #potrebuje #byt #pre #seba