V oblasti stavebníctva, najmä pri realizácii drobných stavieb, je nevyhnutné dodržiavať legislatívne požiadavky, ktoré zabezpečujú nielen legálnosť stavby, ale predovšetkým jej bezpečnosť a súlad s technickými normami. Jedným z kľúčových prvkov v tomto procese je stavebný dozor. Aj po prijatí novej legislatívy zákon naďalej ukladá investorom povinnosť zabezpečiť si stavebný dozor, a to aj pri svojpomocnej výstavbe. Nie je to len formalita za účelom získania pečiatky, ale dôležitý proces, ktorý vyžaduje zodpovedný prístup.
Legislatívna povinnosť stavebného dozoru
Legislatívna povinnosť stavebného dozoru vyplýva investorom priamo zo stavebného zákona. Táto povinnosť sa vzťahuje výlučne na tých, ktorí realizujú výstavbu rodinného domu svojpomocne a nie sú oprávnenými zhotoviteľmi stavieb. Oprávneným zhotoviteľom stavby rodinného domu môže byť osoba, ktorá má oprávnenie na vykonávanie vyhradených činností vo výstavbe a vysokoškolské vzdelanie druhého stupňa v študijnom odbore architektúra a urbanizmus alebo stavebníctvo.
V prípade, že si investor zabezpečí stavebný dozor, táto osoba sa stáva účastníkom stavebného konania (po novom overenia projektu stavby). Stavebnému úradu je potrebné už pri podaní žiadosti o overenie preukázať, že stavebný dozor je zabezpečený. Je dôležité si uvedomiť, že svojpomocne podľa zákona môžu byť realizované len jednoduché stavby. Ak si investor nechá postaviť dom na kľúč, resp. ak mu stavbu realizuje stavebná firma ako generálny zhotoviteľ, stavebný dozor podľa zákona nepotrebuje.
Nový stavebný zákon a jeho vplyv na stavebný dozor
Nový stavebný zákon (25/2025 Z.z.) priniesol zmeny v terminológii a definíciách. Už nepozná pojem „kvalifikovaná osoba“ v predchádzajúcom zmysle. Namiesto toho postačuje úplné stredoškolské odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v niektorej z týchto činností. Vyhlásenie tejto osoby je vyhovujúce aj v prípade svojpomocného zhotovovania ohlásených drobných stavieb, stavebných úprav a údržby stavby. Po novom sa ako drobné stavby považujú napríklad prízemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výšku 5 m, ako sú garáž, sklad náradia alebo kôlňa.
Úlohy a zodpovednosť stavebného dozoru
Úlohou stavebného dozoru je organizovať, riadiť, koordinovať a kontrolovať stavebné práce a iné odborné činnosti na stavbe. Jeho zodpovednosť zahŕňa kontrolu použitia stavebných výrobkov podľa projektu, ako aj správu staveniska, riadenie jeho prevádzky a vedenie stavebného denníka. V podstate stavebný dozor dohliada na realizáciu stavby a na dodržiavanie všetkých technických požiadaviek.
Pre zabezpečenie efektívnej ochrany záujmov investora je kľúčové, aby bol stavebný dozor absolútne nezávislý. Je kontraproduktívne, ak je stavebný dozor súčasne dodávateľom alebo zhotoviteľom stavby, alebo ak je akokoľvek naviazaný na firmy, ktoré na stavbe realizujú práce, prípadne dodávajú stavebné materiály.
Kto môže vykonávať stavebný dozor?
Stavebný dozor môže vykonávať len osoba, ktorá je držiteľom osvedčenia o vykonaní skúšky odbornej spôsobilosti vydaného Slovenskou komorou stavebných inžinierov. Komora zároveň vedie verejne dostupnú evidenciu odborne spôsobilých osôb na svojom informačnom portáli.
Vyhlásenie o stavebnom dozore pri drobných stavbách
Pri drobných stavbách, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu), sa vyžaduje ohlásenie stavebnému úradu. V zmysle nového stavebného zákona je od 1. apríla 2025 doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že na realizáciu drobnej stavby na vlastnom pozemku už nemusí existovať hlavná stavba.
Príkladom drobnej stavby je prístrešok, ktorý spadá pod § 2 ods. 3 písm. a) až c) stavebného zákona. Pri nepriehľadnom oplotení je situácia podobná, pričom umiestnenie na hranici pozemkov môže znamenať, že pôjde o drobnú stavbu podľa § 18 ods. 3 písm. b) stavebného zákona.
Podľa § 71 ods. 1 písm. b) zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozlohou 15 m² a vzdialenosťou 2 m od hranice teda spĺňa túto podmienku a nie je potrebné ho ohlasovať ani žiadať o povolenie. Dôležité je však zohľadniť aj ďalšie obmedzenia, ako napríklad, že stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie.
Potrebné dokumenty a postupy pri ohlásení drobnej stavby
Pri ohlásení drobnej stavby je kľúčové riadiť sa aktuálne platnou právnou úpravou. V minulosti sa náležitosti dokumentácie spravovali najmä podľa stavebného zákona a vykonávacej vyhlášky. Od 1. apríla 2024 nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z. Táto vyhláška je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje vyhláška č. 60/2025 Z. z., musíte splniť.
K ohláseniu drobnej stavby sa prikladá aj doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku, teda výpis z listu vlastníctva, a situácia stavby na podklade katastrálnej mapy. Vyhláška však výslovne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
Špecifické situácie a právne rady
Umiestnenie stavby na hranici pozemku: Pri plánovaní výstavby murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, ktorý chcete umiestniť na hranici pozemkov dvoch susedov, je kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese. Okrem súhlasu susedov odporúčam priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby.
Prípojky cez cudzie pozemky: Pre zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku. V prípade obecného pozemku je situácia špecifická a môže vyžadovať schválenie zastupiteľstvom obce. Alternatívou k vecnému bremenu je písomná dohoda o dočasnom užívaní.
Začatie stavby po ohlásení: Ak ste podali ohlásenie drobnej stavby a zaplatili poplatok, stavebné práce je možné začať až po tom, čo stavebný úrad vydá písomné oznámenie, že proti uskutočneniu stavby nemá námietky, alebo po uplynutí lehoty 30 dní od doručenia ohlásenia, ak úrad v tejto lehote nevydá rozhodnutie alebo neoznámi, že má námietky.
Stavebný úrad a jeho pôsobnosť: Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patríte. Túto informáciu vám poskytne obecný úrad alebo príslušný okresný úrad.
Prechodné ustanovenia nového stavebného zákona: V zmysle § 84 ods. 6 zák. č. 25/2025 Z.z., ak ide o stavbu, pre ktorú je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby a kolaudačné rozhodnutie, podanej po 31. marci 2025. V takomto prípade musíte podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa predpisov platných pred 31.3.2025.
Je dôležité si uvedomiť, že obsah tohto dokumentu je vzorom. Pre bližšiu špecifikáciu je potrebné poradiť sa s príslušným mestským, obecným či stavebným úradom, nakoľko prílohy potrebné k ohláseniu sa môžu meniť v závislosti od ich požiadaviek.