Vlastníctvo nehnuteľnosti často nie je výlučne záležitosťou jedného jednotlivca. V mnohých prípadoch sa stáva, že sa o jednu nehnuteľnosť delí viacero osôb. Tento stav nazývame spoluvlastníctvo. V kontexte nehnuteľností, kde podiel predstavuje ideálnu časť k celku, je nevyhnutné pochopiť, ako funguje darovanie takéhoto podielu, aké sú s tým spojené práva a povinnosti, a aké obmedzenia môžu nastať. Táto štúdia sa zaoberá problematikou darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, pričom vychádza aj z konkrétnych právnych situácií, ako napríklad tá, ktorá bola riešená v právnej veci rozhodnutej rozsudkom Okresného súdu Piešťany z 24. októbra 2011, sp. zn. 9 C 12/2010, v spojení s rozsudkom Krajského súdu v Trnave z 26. marca 2013.
Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci, najčastejšie k nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ju vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, pokiaľ sa nedohodnú inak. Podiel teda nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku.
Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel: princípy a náležitosti
Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel na dome je v zásade štandardná darovacia zmluva, ktorá sa však od klasickej darovacej zmluvy na celú nehnuteľnosť odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celú nehnuteľnosť, ale len svoj spoluvlastnícky podiel na nej. Nie je rozhodujúce, či ide presne o polovicu domu (1/2), alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov.
Na platné darovanie spoluvlastníckeho podielu sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti darovať a obdarovaný vyjadril úmysel tento dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný.
Kedy sa darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel používa?
Darovacia zmluva na podiel na nehnuteľnosti je relevantná v situáciách, kedy:
- Ste vlastníkom celého domu a chcete časť domu previesť na inú osobu. Napríklad, ak ste si zobrali hypotéku na stavbu domu spoločne s partnerkou, ale na stavebnom povolení bol uvedený len partner, dom bol následne zapísaný do partnerovho výlučného vlastníctva. V takomto prípade môže partner darovať časť domu (napr. polovicu) svojej partnerke.
- Ste vlastníkom spoluvlastníckeho podielu na dome a chcete ho previesť na inú osobu. Napríklad, ak ste zdedili dom po rodičoch spolu so sestrou a následne chcete svoju polovicu domu sestre darovať.
Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)?
Pre platnosť darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel je nevyhnutné dodržať určité formálne a obsahové náležitosti:
Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
TIP: Daňové dopady darovania v prípade právnickej osoby dôkladne odkonzultujte so svojím účtovníkom a daňovým poradcom. Advokát Vám zase môže poradiť, či darovaním nedôjde napríklad k porušeniu zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi.
Jednoznačné opísanie daru: Predmet darovania - spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti - musí byť presne definovaný. Nehnuteľnosť by mala byť označená katastrálnym územím, obcou a okresom, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok (dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúča sa uviesť aj to. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť presnú veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie sa, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojim dvom deťom, predmetom bude taktiež 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.
Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí jasne uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a obdarovaný tento dar prijíma.
Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu. V opačnom prípade by nešlo o darovaciu zmluvu, ale o iný právny úkon (napríklad kúpnu zmluvu).
Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.
V zmluve je dobré uviesť aj:
- Vyhlásenia zmluvných strán:
- Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy.
- Darca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom daru (alebo spoluvlastníkom s jasne definovaným podielom), je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy. Ďalej vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť, a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
- Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na podiel na dome, sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, alebo darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.
TIP: Zriadiť vecné bremeno spočívajúce v doživotnom bezodplatnom užívaní domu nemožno len na spoluvlastnícky podiel, ale musí sa zriadiť na celý dom. Preto musí zmluvu o zriadení vecného bremena podpísať každý spoluvlastník domu.
Čo by ste mali vedieť pred uzatvorením darovacej zmluvy na podiel na dome
Pred samotným uzatvorením darovacej zmluvy je dôležité zvážiť niekoľko kľúčových aspektov:
Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
Nadobudnutie vlastníctva: Obdarovaný sa stane vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k podielu na dome až po smrti darcu, by bola neplatná. Môže sa však stať, že darca zomrie po uzatvorení darovacej zmluvy, ale pred povolením vkladu do katastra nehnuteľností. V takom prípade sú dedičia viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.
Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania podielu na dome bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu, ktorá je v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
Započítanie daru na dedičský podiel: Ak darca daruje podiel na dome svojmu zákonnému dedičovi (napríklad dieťaťu), po smrti darcu sa tomuto obdarovanému v zmysle zákona započíta tento dar do dedičského podielu. To znamená, že ak po pôvodnom darcovi (teraz poručiteľovi) dedia napríklad dve deti a jedno z nich dostalo za života poručiteľa ako dar podiel na dome, zmenší sa jeho podiel na dedičstve o hodnotu tohto daru. Bežné dary (k narodeninám, svadbe, promóciám a pod.) sa nezapočítavajú, avšak podiel na dome pravdepodobne áno.
Predkupné právo: Ak by ste darovali svoj spoluvlastnícky podiel na dome inej ako blízkej osobe (napríklad susedovi, kamarátke, opatrovateľke a pod.), ostatní spoluvlastníci domu majú predkupné právo na Váš spoluvlastnícky podiel. Svoj spoluvlastnícky podiel im teda musíte ponúknuť na odkúpenie za trhovú cenu a darovať ho môžete, len ak oň nebudú mať ostatní spoluvlastníci záujem. Prípad, kedy žalobcovia v 1. a 2. rade (deti žalovaného v 1. rade) namietali porušenie svojho predkupného práva, poukazuje na dôležitosť dodržiavania tohto zákonného práva. V tejto konkrétnej situácii sa žalobcovia v 1. a 2. rade dovolávali relatívnej neplatnosti darovacej zmluvy z dôvodu porušenia ich predkupného práva ako spoluvlastníkov.
V prípade darovania podielu na spoločnom pozemku vášho otca na vás sa predkupné právo ostatných spoluvlastníkov neuplatňuje, keďže ste priama rodina (príbuzný v priamom rade). Avšak pri darovaní podielu od vašej tety, ktorá je jeho sestrou (súrodenec), predkupné právo ostatným spoluvlastníkom uplatniť musíte, ak nie ste jej blízka osoba. Ak by ste neboli blízka osoba, v praxi to znamená, že vaša teta musí najprv ponúknuť svoj podiel na darovanie ostatným spoluvlastníkom. Ak spoluvlastníci vyjadria záujem, môžu svojimi podielmi pomerne odkúpiť tento podiel. Dôležité je aký máte vzťah, je potrebné to právne posúdiť. Tiež je možnosť, že medzi všetkými spoluvlastníkmi sa dosiahne dohoda na vzdaní sa predkupného práva písomnou formou, čo by celý proces zjednodušilo. Ale to býva často nereálne.
Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru, v dôsledku čoho by ste museli hneď vyplatiť celý zostatok úveru.
Darovanie z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM): Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie časti domu v BSM sa vyžaduje, aby obaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.
Proces uzatvárania zmluvy
Proces uzatvorenia darovacej zmluvy na spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko krokov:
- Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
- Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na podiel na dome musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie, najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mohli mať za následok prerušenie katastrálneho konania.
- Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov na zmluve musia byť osvedčené u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená. Niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“. Nie je podstatné, či je zmluva vytlačená jednostranne alebo obojstranne. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy. V prípade, že si zmluvu osobne zanesiete na kataster, počítajte s tým, že kataster si dva originály zmluvy ponechá a každý účastník zmluvy by mal dostať jeden originál. Minimálne obdarovaní by mali dostať zmluvu s osvedčeným podpisom darcov, na kataster musia ísť obe zmluvy s osvedčenými podpismi darcov.
- Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Návrh na vklad môže byť vybavený v štandardnej lehote (30 dní odo dňa podania kompletného návrhu) alebo v zrýchlenej lehote (15 dní). Treba počítať s tým, že niektoré katastre rozhodujú o návrhu na vklad v štandardnej lehote aj o niekoľko týždňov (či mesiacov) dlhšie, než im zákon ukladá. Ak teda potrebujete mať vklad uskutočnený čo najskôr, je dobré zvážiť zrýchlený vklad. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné. V prípade podania elektronického oznámenia o návrhu na vklad sa všetky poplatky znižujú o 18 eur.
Vydržanie pozemku – Ako získať „papier“ na pozemok cez súd? #67
- Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol, ktorý využijú aj pri prepise odberateľa pri dodávateľoch energií.
Daň z nehnuteľnosti
Nový vlastník časti domu má povinnosť najneskôr do konca januára roku nasledujúceho po nadobudnutí vlastníctva k časti domu (nadobudnutím vlastníctva sa rozumie deň povolenia vkladu do katastra nehnuteľností) podať na obci, v ktorej sa dom nachádza, daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti. Darca tiež podá takéto daňové priznanie, kde vyznačí, že prestal byť vlastníkom domu (alebo jeho časti).
Vrátenie daru
Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy. Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje spáchanie trestného činu alebo priestupku voči darcovi alebo členom jeho rodiny, hrubé urážky voči darcovi, ale aj neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi. Vrátenia daru sa však môže domáhať len darca, jeho rodine alebo dedičom toto právo nepatrí. Ak bolo darcov viac, po smrti jedného z nich sa vrátenia daru môžu domáhať ostatní darcovia.
Ak by sa darca domáhal vrátenia daru po tom, čo obdarovaný dar ďalej previedol na tretiu osobu, obdarovaný by musel darcovi namiesto časti domu poskytnúť náhradu vo výške hodnoty daru.
Aj obdarovaný je oprávnený vrátiť dar, a to v prípade, ak ho darca vopred neupozornil na vady daru, ktoré mu boli v čase darovania známe.
V darovacej zmluve možno dohodnúť aj iné podmienky pre vrátenie daru obdarovaným alebo domáhať sa vrátenia daru darcom. Takéto vrátenie daru sa považuje za odstúpenie od darovacej zmluvy.
Možnosť predať darovaný podiel domu
Obdarovaný môže s darovanou časťou domu naložiť spôsobom, ktorý uzná za vhodný, teda ho aj predať. Ak by obdarovaný svoj spoluvlastnícky podiel predal pred uplynutím 5 rokov odo dňa jeho nadobudnutia, musel by zaplatiť daň z príjmu z tohto predaja.
Zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva
Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyspor…
Poznámka: Tento článok poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza odborné právne poradenstvo. V prípade konkrétnych otázok alebo situácií sa vždy obráťte na kvalifikovaného právnika.