Predaj a spätný prenájom, známy aj pod anglickým termínom Sale-and-leaseback, predstavuje špecifický typ obchodného vzťahu, ktorý sa stáva stále obľúbenejšou alternatívou ku konvenčnému financovaniu nehnuteľností. Tento inovatívny finančný nástroj, ktorý svoje korene zapustil v západných európskych krajinách, zaznamenáva v posledných rokoch rastúci trend aj v stredoeurópskom regióne. Jeho hodnota v celosvetových realitných transakciách dosahuje impozantných 50 biliónov eur ročne, čo svedčí o jeho narastajúcom význame na trhu.
Podstata predaja a spätného prenájmu
Základnou myšlienkou predaja a spätného prenájmu nehnuteľnosti je predaj majetkom vlastnenej nehnuteľnosti investorovi, ktorý sa stáva budúcim prenajímateľom. Následne si pôvodný vlastník, teraz nájomca, túto nehnuteľnosť spätne prenajme na vopred dohodnuté časové obdobie. V kontexte strednej Európy sa toto obdobie zvyčajne pohybuje v rozmedzí 8 až 15 rokov. Hlavným benefitom tejto transakcie je okamžité zlepšenie finančnej situácie predávajúceho prostredníctvom nahradenia dlhodobého aktíva, akým je nehnuteľnosť, okamžitým peňažným príjmom z jej predaja. V podstate ide o prevod majetku do likvidnej hotovosti.
Výhody pre predávajúceho
Predajom nehnuteľnosti a jej následným spätným prenájmom získava predávajúci prístup k hotovostnému kapitálu, ktorý by inak zostal viazaný vo vlastníctve nehnuteľnosti. Zároveň si zachováva možnosť užívať nehnuteľnosť po celú dobu trvania nájomného vzťahu. Zvyčajne môže predávajúci prostredníctvom tejto transakcie získať finančné prostriedky v objeme vyššom, než by mu poskytlo tradičné hypotekárne financovanie.
Jednou z významných výhod je aj flexibilita pri návrhu počiatočnej doby prenájmu. Predávajúci si môže dohodnúť dobu prenájmu, ktorá najlepšie zodpovedá jeho potrebám, a to bez zaťaženia rôznymi platbami, nákladmi na refinancovanie či inými komplikáciami spojenými s bežným financovaním.
Možnosť lepšieho financovania a zlepšenie súvahy
Kupujúci, teda investor, má v rámci transakcie Sale-and-leaseback často lepšiu pozíciu na získanie výhodnejších podmienok hypotekárneho financovania v porovnaní s pôvodným majiteľom nehnuteľnosti. Predávajúci prostredníctvom predaja a spätného prenájmu účinne zlepšuje svoju súvahu. Dlhodobé aktívum (nehnuteľnosť) je nahradené bežným aktívom v podobe peňažných príjmov z predaja.
Ak je nájom klasifikovaný ako operatívny lízing, záväzok predávajúceho z nájomnej povinnosti sa často vykazuje v poznámkach k súvahe, namiesto aby figuroval ako priamy záväzok. To v konečnom dôsledku vedie k zlepšeniu ukazovateľov ako je aktuálny stav alebo pomer súčasných aktív ku krátkodobým záväzkom, ktoré sú dôležitými indikátormi schopnosti spoločnosti splácať svoje krátkodobé záväzky.
Vyhnutie sa dlhovým obmedzeniam
Pre firmy, ktoré sú obmedzené existujúcimi dlhovými limitmi z predchádzajúcich úverov alebo vydaných dlhopisov, môže predaj a spätný prenájom predstavovať spôsob, ako tieto limity obísť a získať potrebné financovanie bez ďalšieho zadlžovania.
Daňové výhody a odpočítateľnosť nájomného
Rozhodnutie získať finančné prostriedky prostredníctvom predaja a spätného prenájmu je často spojené aj s daňovými výhodami. Tieto úspory predstavujú dodatočný zdroj peňažných prostriedkov, ktoré môže predávajúci efektívne využiť. Jednou z hlavných daňových výhod je možnosť odpočtu platieb nájomného. V prípade operatívneho lízingu sú platby nájomného plne odpočítateľné od základu dane. Pri klasickom hypotekárnom financovaní si dlžník môže odpočítať iba úroky a odpisy.
Nevýhody predaja a spätného prenájmu
Napriek mnohým výhodám má predaj a spätný prenájom aj svoje nevýhody. Najvýraznejšou z nich je strata vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Predávajúci síce zostáva jej užívateľom, ale už nie je jej právoplatným majiteľom. Túto nevýhodu je možné čiastočne zmierniť zahrnutím opcie na spätný odkúpenie do transakcie, avšak táto opcia môže ovplyvniť účtovné zaznamenanie transakcie.
Ďalšou nevýhodou je obmedzenie flexibility. Predajom nehnuteľnosti sa obvykle znižujú práva predávajúceho viazané na vlastníctvo. Ak by napríklad predávajúci chcel prenajatú nehnuteľnosť inovovať alebo rekonštruovať, mohol by naraziť na problémy pri získavaní dodatočných finančných prostriedkov, keďže držiteľ nehnuteľnosti (investor) by mohol mať prednostné práva alebo obmedzenia.
V neposlednom rade existuje aj riziko bankrotu kupujúceho (investora). Hoci je to menej pravdepodobné pri serióznych investíciách, v prípade finančných problémov investora by to mohlo komplikovať situáciu nájomcu.
Právne aspekty predaja a následného prenájmu bytu
Predaj nehnuteľnosti, vrátane bytu, podlieha legislatívnym pravidlám. Vlastník, ktorý sa rozhodne byt predať, musí dodržať všetky zákonné postupy. Samotný podpis kúpnej zmluvy a úhrada kúpnej ceny ešte neznamenajú okamžitý prevod vlastníckeho práva. K oficiálnemu nadobudnutiu nehnuteľnosti dochádza až po zápise do katastra nehnuteľností.
Po podaní návrhu na vklad do katastra začne katastrálny úrad konanie, ktoré zvyčajne trvá do 30 dní. Až po kladnom rozhodnutí a zápise do listu vlastníctva sa kupujúci stáva oficiálnym majiteľom bytu a môže s ním nakladať podľa vlastného uváženia.
Predaj bytu je teda možný až po jeho oficiálnom nadobudnutí novým vlastníkom. Napriek tomu môže byť ponuka na predaj bytu prezentovaná aj skôr, už po podpise kúpnej zmluvy, avšak s upozornením pre potenciálnych záujemcov, že proces prevodu vlastníckeho práva ešte nie je úplne ukončený.
Ako kúpiť svoju prvú nehnuteľnosť? 🏡 Celý proces a tipy
Pre hladký a transparentný priebeh celého procesu kúpy a následného predaja nehnuteľnosti, vrátane všetkých administratívnych krokov a zápisu do katastra, je často výhodné využiť služby realitnej kancelárie. Tá dokáže nielen vytvoriť atraktívnu ponuku, ale aj prevziať zodpovednosť za celý proces, čím odbremení majiteľa od administratívnych povinností a urýchli celú transakciu.
Registrácia prenajímateľov a daňové povinnosti
Pri prenájme nehnuteľnosti, vrátane bytu, je dôležité dodržiavať daňové predpisy. Fyzické osoby, ktoré nie sú registrované na daňovom úrade z dôvodu výkonu podnikateľskej činnosti, sú povinné požiadať o registráciu do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začali prenajímať nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Príjmy z prenájmu nehnuteľností, ak nie sú vykonávané na základe živnostenského oprávnenia, spadajú pod príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Pokiaľ ide o podielových spoluvlastníkov nehnuteľnosti, napríklad manželov, ktorí prenajímajú byt v ich spoločnom vlastníctve, každý z nich má nárok na uplatnenie sumy oslobodenia od dane z príjmov z prenájmu podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Daňové výdavky pri prenájme
Uplatnenie daňových výdavkov v súvislosti s príjmami z prenájmu závisí od toho, či prenajímaná nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku daňovníka. Ak nie je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, daňovník si môže uplatniť aj výdavky na obstaranie nehnuteľnosti (formou odpisov), jej technické zhodnotenie, opravy a udržiavanie, ako aj výdavky za energie a podobné prevádzkové náklady.
Výdavky vynaložené pred začatím prenájmu, ktoré súvisia s dosahovaním budúcich príjmov z prenájmu, je potrebné posudzovať v súlade s ustanoveniami zákona o dani z príjmov.
Kaucia a jej zdanenie
Kaucia, teda suma zložená nájomcom na zaistenie nájomného a úhrady za plnenia poskytované v súvislosti s užívaním bytu, nie je vo všeobecnosti považovaná za zdaniteľný príjem prenajímateľa v momente jej prijatia. Zdaniteľným príjmom sa stáva až vtedy, ak je prenajímateľom použitá na úhradu záväzkov nájomcu alebo je z iného dôvodu prenajímateľovi ponechaná. Kedy a za akých podmienok bude kaucia použitá alebo vrátená, by malo byť jasne definované v nájomnej zmluve.
Predaj nehnuteľností a DPH
Pri predaji nehnuteľností sa uplatňujú pravidlá dane z pridanej hodnoty (DPH), ktoré môžu byť v niektorých prípadoch komplikované. Dodanie stavby alebo jej časti je zdaniteľné DPH, ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu alebo apartmánu v bytovom dome.
Predaj stavebného pozemku sa zvyčajne zdaňuje, pokiaľ nie je súčasťou predaja inej nehnuteľnosti, pri ktorej je oslobodenie od dane aplikovateľné. Nájom nehnuteľnosti je vo všeobecnosti oslobodený od DPH, s výnimkou určitých špecifických služieb, ako sú ubytovacie služby, nájom parkovacích miest či nájom trvalo inštalovaných zariadení.
V prípadoch, kedy došlo k technickému zhodnoteniu prenajímanej nehnuteľnosti, pri ktorom boli uplatnené odpočty DPH, a následne sa technické zhodnotenie predáva, toto dodanie podlieha dani a predávajúci je osobou povinnou platiť daň.
Je dôležité sledovať aktuálnu legislatívu a konzultovať s odborníkmi daňové dôsledky spojené s predajom a prenájmom nehnuteľností, aby sa predišlo prípadným problémom a sankciám.
Práva nájomcov pri predaji prenajatej nehnuteľnosti
Zmena vlastníka prenajatej nehnuteľnosti nepredstavuje automaticky dôvod na ukončenie nájomného vzťahu. Podľa Občianskeho zákonníka nový vlastník vstupuje do práv a povinností pôvodného prenajímateľa. Nájomná zmluva nezaniká, ale práva a povinnosti z nej vyplývajúce prechádzajú na nového majiteľa. Nájomca nie je povinný podpísať novú nájomnú zmluvu, pokiaľ sa s novým vlastníkom nedohodne inak. Nový vlastník vás nemôže bezdôvodne vysťahovať.
V prípade, že nájomný vzťah bol skončený platným spôsobom (napríklad dohodou o skončení nájmu alebo výpoveďou zo zákonných dôvodov), a nájomca odmieta byt vypratať, je možné podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti.
Pri prenajímaní nehnuteľnosti je dôležité dodržiavať všetky zákonné postupy a mať riadne uzatvorenú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje práva a povinnosti oboch strán. V prípade pochybností je vhodné obrátiť sa na právneho odborníka.