V súčasnej podnikateľskej praxi sa čoraz častejšie stretávame so situáciami, kedy nájomcovia investujú do úprav prenajatých priestorov s cieľom prispôsobiť ich špecifickým potrebám svojej činnosti. Tieto investície, či už ide o rekonštrukcie, modernizácie alebo iné stavebné práce, môžu viesť k vzniku nároku na vrátenie DPH zaplatenej za tieto úpravy. Tento článok sa podrobne zaoberá problematikou nájomcov, ktorí vykonali úpravy prenajatého priestoru a následne žiadajú vrátenie dane z pridanej hodnoty, pričom analyzuje právne aspekty, podmienky a možné scenáre súvisiace s touto problematikou. Opiera sa o platnú legislatívu, judikatúru a zohľadňuje aj aktuálne zmeny v zákone o DPH.
Fungovanie nadmerného odpočtu DPH
Základným predpokladom pre vznik nároku na vrátenie DPH je pozícia nájomcu ako platiteľa dane. Ak ste platiteľom DPH, môže vám na základe daňového priznania k DPH vzniknúť tzv. nadmerný odpočet, ktorý predstavuje nárok na vrátenie peňazí od štátu. Tento stav nastáva vtedy, keď súčet DPH z prijatých zdaniteľných plnení (nákupov) prevýši DPH z uskutočnených zdaniteľných plnení (predajov). Podľa zákona môže platiteľ DPH, ktorý tovar alebo služby prijíma (nakupuje), vykonať odpočet DPH (nárok) na vstupe. Je však nevyhnutné splniť podmienky na uplatnenie odpočtu DPH uvedené v § 49 a nasledujúcich zákona o DPH.
Okrem nároku na uplatnenie prijatých zdaniteľných plnení (nákupov) uvádzajú platitelia v priznaní k DPH aj uskutočnené zdaniteľné plnenia (predaje). Na mesačnej alebo štvrťročnej báze pri podaní daňového priznania k DPH sa tak dozvie, či bude mať povinnosť daňovému úradu daň odviesť, alebo mu vznikne preplatok (nárok na vyplatenie nadmerného odpočtu). Pre nových platiteľov DPH je zdaňovacím obdobím automaticky kalendárny mesiac. Prechod na štvrťročné zdaňovacie obdobie je možný až po uplynutí viac ako 12 kalendárnych mesiacov od konca kalendárneho mesiaca, v ktorom sa stali platiteľom, a za predchádzajúcich 12 po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov nedosiahli obrat 100 000 eur.
Daň z pridanej hodnoty sa v podvojnom účtovníctve zachytáva v účtovej skupine 34 - Zúčtovanie daní a dotácií, konkrétne na účte 343 - Daň z pridanej hodnoty. Schéma znázorňuje evidenciu DPH v účtovníctve, kde sa nákupy tovarov a služieb evidujú na strane Má dať a predaje na strane Dal. Zjednodušene povedané, pokiaľ ako mesačný platiteľ DPH v danom mesiaci viac nakupujete než predávate, vzniká vám tzv. nadmerný odpočet, teda pohľadávka voči daňovému úradu. Zákon o DPH považuje nadmerný odpočet za preplatok, ktorý je možné vrátiť. Ak je súčet DPH za predané tovary a služby vyšší ako súčet DPH za nakúpené tovary a služby, vzniká vám tzv. vlastná daňová povinnosť a musíte daňovému úradu odviesť príslušný rozdiel (výstup - vstup).
Príklad: Ste mesačný platiteľ DPH a za január evidujete len: faktúru vystavenú za predané výrobky vo výške 8 000 eur bez DPH (DPH vo výške 23 % z tejto čiastky činí 1 840 eur) a faktúru prijatú za nákup materiálu vo výške 10 000 eur bez DPH (DPH vo výške 23 % z tejto čiastky činí 2 300 eur). To znamená, že vám pri podaní daňového priznania za január vznikne nadmerný odpočet DPH vo výške 460 eur (2 300 eur − 1 840 eur).
Kedy podnikateľom vzniká nadmerný odpočet
Môže sa stať, že vám za celú dobu podnikania nadmerný odpočet nevznikne ani raz, prípadne iba výnimočne. Napríklad vtedy, ak v danom mesiaci alebo štvrťroku:
- Výrazne poklesnú tržby (predaje), ktoré neprevýšia náklady (nákupy).
- Kúpite hodnotný majetok, z ktorého si uplatníte nárok na odpočet DPH pri jeho nákupe.
Avšak, v niektorých prípadoch k nadmerným odpočtom dochádza pravidelne. Typické situácie zahŕňajú:
- Nákup tovaru v základnej 23 % sadzbe DPH, ale jeho predaj v zníženej (19 % alebo 5 % sadzbe).
- Poskytovanie služieb najmä platiteľom DPH z iných štátov EÚ.
- Nákup slovenského tovaru a jeho predaj do iných štátov EÚ (prípadne zákazníkom mimo EÚ).
V takýchto situáciách sa SZČO a firmy často registrujú k DPH dobrovoľne, aby mohli využiť výhody plynúce z odpočtu DPH na vstupe.
Použitie nadmerného odpočtu na nedoplatky starších daní
Pred samotným vrátením vypočítaného nadmerného odpočtu bude daňový úrad skúmať, či nemáte daňové nedoplatky na DPH a na iných daniach. Pokiaľ existujú, započíta daňový úrad nadmerný odpočet DPH s nedoplatkom dane a vráti vám len rozdiel.
Daňový úrad má na vrátenie DPH 30 dní
Zdaňovacie obdobie DPH môže byť mesačné alebo štvrťročné. Ak v zdaňovacom období vznikne platiteľovi DPH nadmerný odpočet, je platiteľ povinný odpočítať tento nadmerný odpočet od vlastnej daňovej povinnosti v nasledujúcom zdaňovacom období. Ak platiteľ nemôže odpočítať nadmerný odpočet od vlastnej daňovej povinnosti v nasledujúcom zdaňovacom období, daňový úrad mu vráti neodpočítaný nadmerný odpočet (alebo jeho neodpočítanú časť) do 30 dní od podania daňového priznania za zdaňovacie obdobie nasledujúce po zdaňovacom období, v ktorom nadmerný odpočet vznikol.
Výnimkou sú platitelia DPH, ktorí spĺňajú podmienky na skoršie vrátenie nadmerného odpočtu:
- Zdaňovacím obdobím platiteľa je kalendárny mesiac.
- Platiteľ bol platiteľom najmenej 12 kalendárnych mesiacov pred skončením kalendárneho mesiaca, v ktorom nadmerný odpočet vznikol.
- Platiteľ nemal v období šiestich kalendárnych mesiacov pred skončením kalendárneho mesiaca, v ktorom nadmerný odpočet vznikol, daňové nedoplatky a colné nedoplatky voči daňovému úradu a colnému úradu a nedoplatky na povinných odvodoch poistného v súhrne viac ako 1 000 eur.
Týmto platiteľom vráti daňový úrad nadmerný odpočet do 30 dní od uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom nadmerný odpočet vznikol. Všeobecne im tak lehota na vrátenie nadmerného odpočtu začína plynúť od 25. dňa po skončení zdaňovacieho obdobia, v ktorom nadmerný odpočet vznikol. Napríklad: 30-dňová lehota na vrátenie nadmerného odpočtu za január 2025 sa začína počítať od 25.03.2025.
Pozor - vyššie uvedené 30-dňové lehoty platia len vtedy, pokiaľ daňový úrad nevyzve platiteľa DPH na odstránenie nedostatkov v podanom daňovom priznaní, na podanie kontrolného výkazu, na odstránenie nedostatkov v podanom kontrolnom výkaze alebo u neho nezačne daňovú kontrolu.
Daňový úrad vráti nadmerný odpočet alebo jeho časť na bankový účet, ktorý bol platiteľ DPH povinný oznámiť Finančnému riaditeľstvu Slovenskej republiky. Ak spĺňate podmienky na skoršie vrátenie nadmerného odpočtu, daňový úrad tento nadmerný odpočet zašle na váš bankový účet do 30 dní odo dňa 25.03.2025.
Pozor - pamätajte, že pre daňový úrad je rozhodujúci dátum odpísania nadmerného odpočtu z jeho bankového účtu, nie deň jeho pripísania na účet platiteľa DPH.
Nadmerný odpočet niekedy nedostanete späť automaticky
V praxi sa často stáva, že vám daňový úrad nadmerný odpočet nevráti automaticky. V niektorých prípadoch vám pošle výzvu na odstránenie nedostatkov v podanom daňovom priznaní, výzvu na podanie kontrolného výkazu alebo výzvu na odstránenie nedostatkov v podanom kontrolnom výkaze. Okamihom doručenia výzvy je zahájený postup na odstránenie pochybnosti o správnosti, pravdivosti alebo úplnosti podaného daňového priznania alebo jeho príloh podľa daňového poriadku.
Ak je v lehote na vrátenie nadmerného odpočtu platiteľovi DPH zo strany daňového úradu zaslaná výzva na odstránenie nedostatkov, lehota na vrátenie nadmerného odpočtu sa pozastavuje. Začne plynúť až po odstránení týchto nedostatkov. Podobne to platí aj o daňovej kontrole začatej v lehote na vrátenie nadmerného odpočtu. V takomto prípade daňový úrad vráti platiteľovi DPH nadmerný odpočet až po skončení daňovej kontroly, resp. časť nadmerného odpočtu mu môže vrátiť ešte aj pred skončením daňovej kontroly v prípade, že bude vyhotovený čiastkový protokol.
Takže v praxi sa môže stať, že ako platiteľ DPH už čakáte na pripísanie nadmerného odpočtu DPH na bankový účet, ale namiesto toho obdržíte výzvu od správcu dane, ktorý chce preskúmať správnosť vašich tvrdení v daňovom priznaní k DPH.
Nájomca ako platiteľ DPH a úpravy prenajatého priestoru
V kontexte úprav prenajatého priestoru nájomcom, ktorý je platiteľom DPH, je kľúčové posúdiť charakter týchto úprav a ich súvislosť s podnikateľskou činnosťou nájomcu. Ak nájomca investuje do úprav prenajatého priestoru, ktoré bezprostredne slúžia jeho podnikateľskej činnosti a sú nevyhnutné na jej vykonávanie, má nárok na odpočet DPH z prijatých faktúr za práce a materiál súvisiaci s týmito úpravami. Toto právo je však podmienené splnením viacerých kritérií.
Predovšetkým, nájomca musí byť registrovaný ako platiteľ DPH a úpravy musia byť vykonané na účely jeho zdaniteľných dodaní. V praxi to znamená, že ak nájomca prenajatý priestor využíva na výrobu, predaj tovarov alebo poskytovanie služieb, z ktorých odvádza DPH, potom DPH z nákladov na úpravy môže byť odpočítateľná. Dôležitým predpokladom je tiež existencia riadne vystavených faktúr od dodávateľov prác a materiálu, ktoré obsahujú všetky náležitosti daňového dokladu, vrátane vyčíslenej DPH.
Právny rámec nájmu a úprav nebytových priestorov
Nájomný vzťah je primárne upravený Občianskym zákonníkom a v prípade nebytových priestorov aj zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý definuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu. Pre účely úprav prenajatých priestorov je kľúčové, aby zmluva jasne upravovala otázku vykonávania úprav, vrátane podmienok, za ktorých môže nájomca úpravy vykonať, a rozsahu prípadnej kompenzácie nákladov spojených s týmito úpravami.
Prenajímateľ je povinný prenechať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie a udržiavať ho v tomto stave na svoje náklady. Nájomca je povinný užívať priestor v súlade s dohodnutým účelom a udržiavať ho v stave, v akom ho prevzal, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Úpravy nebytového priestoru môže nájomca vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, ak zákon alebo zmluva neustanovujú inak.
Ak nájomca vykoná úpravy bez súhlasu prenajímateľa, môže to viesť k porušeniu nájomnej zmluvy a vzniku zodpovednosti za škodu. V prípade, ak nájomca vykoná úpravy so súhlasom prenajímateľa, je potrebné dohodnúť sa na spôsobe zohľadnenia týchto úprav pri skončení nájmu. Možnosti zahŕňajú zvýšenie nájomného zo strany prenajímateľa v dôsledku zhodnotenia priestoru, kompenzáciu nákladov nájomcovi (jednorazovo alebo postupne zníženým nájomným), alebo bezodplatné prenechanie úprav prenajímateľovi.
Súhlas prenajímateľa a charakter úprav
Kľúčovým predpokladom pre nárok na odpočet DPH z úprav prenajatého priestoru je, že tieto úpravy musia byť vykonané v súvislosti s podnikateľskou činnosťou nájomcu. Ak nájomca vykoná úpravy, ktoré zvyšujú hodnotu nehnuteľnosti a sú v súlade s nájomnou zmluvou a so súhlasom prenajímateľa, a tieto úpravy súvisia s jeho podnikaním, potom DPH z faktúr za tieto práce je odpočítateľná.
Problém môže nastať v prípade, ak úpravy nebytového priestoru sa stanú neoddeliteľnou súčasťou majetku prenajímateľa. V takomto prípade môže byť nárok na odpočet DPH spochybnený, pretože nájomca fakticky investuje do majetku inej osoby. Judikatúra Súdneho dvora Európskej únie sa v tejto súvislosti zaoberala otázkou odpočítania DPH pri investíciách do prenajatého majetku, pričom zdôrazňuje potrebu priameho a bezprostredného súvisu medzi prijatými plneniami a zdaniteľnými plneniami na výstupe.
Podmienky pre vrátenie DPH pri úpravách
Na základe platnej legislatívy a judikatúry možno zhrnúť nasledovné kľúčové podmienky pre potenciálne vrátenie DPH pri úpravách nebytových priestorov nájomcom:
- Nájomca je platiteľom DPH: Toto je základná podmienka pre akékoľvek uplatnenie odpočtu DPH.
- Úpravy súvisia s podnikateľskou činnosťou nájomcu: Investície musia byť nevyhnutné alebo prospešné pre podnikanie nájomcu.
- Nájomca má platné faktúry s vyčíslenou DPH: Dokladovanie nákladov je nevyhnutné.
- Úpravy prinášajú nájomcovi priamy a bezprostredný úžitok: DPH je odpočítateľná len vtedy, ak sa prijaté plnenia použijú na uskutočnenie zdaniteľných plnení.
- Prenajímateľ súhlasil s úpravami: Súhlas prenajímateľa je nevyhnutný a mala by byť jasne definovaná dohoda o zohľadnení úprav pri skončení nájmu.
Legislatívne zmeny a novinky v roku 2025
Zákon o DPH prešiel viacerými novelizáciami, ktoré ovplyvňujú aj situácie týkajúce sa nájomných vzťahov a úprav. S účinnosťou od roku 2025 nastali výrazné zmeny v pravidlách pre registráciu za platiteľa DPH, vrátane obratových limitov. Podnikateľ, ktorý presiahne obrat 50 000 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, sa stáva platiteľom DPH prvým dňom kalendárneho roka nasledujúceho po kalendárnom roku, za ktorý bol tento obrat presiahnutý. Ak presiahne obrat 62 500 eur v prebiehajúcom kalendárnom roku, stáva sa platiteľom DPH dodaním tovaru alebo služby, ktorým tento obrat presiahne. V súvislosti s tým je podnikateľ povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa presiahnutia stanovených obratov.
Výrazné zmeny nastali aj v sadzbách DPH, ktoré sa od roku 2025 uplatňujú:
- Základná 23 % sadzba DPH: Uplatňuje sa na všetky tovary a služby, na ktoré sa neuplatňuje žiadna zo znížených sadzieb.
- Prvá znížená 19 % sadzba DPH: Uplatňuje sa na špecifické tovary a služby (napr. iné než základné potraviny, elektrická energia, stravovacie služby s nápojmi).
- Druhá znížená 5 % sadzba DPH: Uplatňuje sa napríklad na základné potraviny, lieky, knihy, ubytovacie služby, stravovacie služby s jedlom, vstupné na športové a kultúrne podujatia, vstupné do fitnescentier, tovary a služby dodávané registrovaným sociálnym podnikom a na dodanie, obnovu alebo prestavbu stavby štátom podporovaného nájomného bývania.
Zmeny v registrácii DPH od roku 2025
Odpočítanie DPH si môžete uplatniť v limitovanom čase
Vo všeobecnosti platiteľ DPH môže vykonať odpočítanie DPH najneskôr v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom právo na odpočet vzniklo, ak do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom uplatňuje právo na odpočítanie dane, má príslušný doklad (faktúru alebo dovozný doklad).
Príklady z praxe a súdne spory
Analýza súdneho sporu medzi prenajímateľom a nájomcom môže poskytnúť cenné poznatky. V jednom z prípadov prenajímateľ žaloval nájomcu o zaplatenie dlžného nájomného a úhrad za energie. Nájomca sa bránil tým, že nemohol prenajatý priestor riadne užívať z dôvodu pandémie COVID-19 a že do priestoru investoval značné finančné prostriedky na úpravy. Súd prvej inštancie žalobe prenajímateľa vyhovel, konštatujúc, že nájomca nepreukázal porušenie zmluvy zo strany prenajímateľa ani vznik škody, a tiež si neuplatnil nárok na kompenzáciu nákladov na úpravy riadnym spôsobom. Odvolací súd rozsudok potvrdil. Tento spor poukazuje na dôležitosť jasných a presných zmluvných dojednaní, najmä pokiaľ ide o úpravy nebytových priestorov a ich zohľadnenie pri skončení nájmu.
Procesné aspekty a daňová kontrola
Pokiaľ ide o proces vrátenia nadmerného odpočtu, daňový úrad má zákonnú lehotu 30 dní na jeho vrátenie. Táto lehota sa však môže pozastaviť v prípade, ak daňový úrad vyzve platiteľa DPH na odstránenie nedostatkov v podanom daňovom priznaní alebo začne daňovú kontrolu. V takýchto prípadoch sa lehota na vrátenie nadmerného odpočtu predĺži až do ukončenia preverovacích procesov. Je preto dôležité, aby daňové subjekty dbali na úplnosť a správnosť podávaných daňových priznaní a kontrolných výkazov, čím sa predídu zbytočným komplikáciám a zdržaniam pri získaní svojho nadmerného odpočtu.
Záver
Možnosť vrátenia DPH pri úpravách prenajatých priestorov nájomcom je komplexnou problematikou, ktorá vyžaduje dôkladné poznanie legislatívy, zmluvných podmienok a procesných postupov. Kľúčové je, aby nájomca bol platiteľom DPH, úpravy priamo súviseli s jeho podnikateľskou činnosťou a boli riadne zdokladované. Vždy je vhodné konzultovať konkrétne prípady s odborníkmi na daňové právo, aby sa zabezpečilo správne uplatnenie nároku na odpočet DPH a predišlo sa prípadným sankciám zo strany daňového úradu.