Darovanie nehnuteľnosti, vrátane garáže, je v Slovenskej republike bežným spôsobom prevodu vlastníckeho práva, najmä v rámci rodiny. Na prvý pohľad sa môže zdať, že ide o jednoduchý a bezodplatný proces bez akýchkoľvek daňových následkov. Avšak, situácia sa komplikuje v momente, keď obdarovaný (nový vlastník) zvažuje predaj tejto nehnuteľnosti. Vtedy na scénu vstupujú daňové zákony, ktoré môžu priniesť neočakávané povinnosti. Pochopenie daňových dôsledkov predaja darovanej nehnuteľnosti, ako aj podmienok pre oslobodenie od dane, je preto kľúčové pre každého, kto sa s takouto situáciou stretne.
Vznik daňovej povinnosti pri predaji nehnuteľnosti
Základným predpokladom pre vznik daňovej povinnosti pri predaji nehnuteľnosti je realizácia príjmu z takéhoto predaja. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) Zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane, ak od jej nadobudnutia uplynulo minimálne päť rokov. Toto oslobodenie sa však vzťahuje na dobu, počas ktorej bola nehnuteľnosť vo vlastníctve predávajúceho.
V prípade, ak predávajúci nevlastnil nehnuteľnosť spomínaných päť rokov, príjem z predaja podlieha dani z príjmov. Výška dane sa odvíja od základu dane, ktorý predstavuje rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými daňovými výdavkami. Pre fyzické osoby - nepodnikateľov - je štandardná sadzba dane 19 %. V prípade, ak zisk z predaja presiahne určitú hranicu (v roku 2025 je to 48 441,43 €), sadzba dane sa zvyšuje na 25 %.
Osobitosti predaja darovanej nehnuteľnosti
Darovanie nehnuteľnosti ako také nie je predmetom dane z príjmu ani dane z darovania (ktorá bola zrušená od 1. januára 2004). Obdarovaný nepodáva daňové priznanie len z dôvodu, že nadobudol majetok darom. Kľúčovým faktorom, ktorý ovplyvňuje daňové povinnosti pri následnom predaji, je práve päťročný časový test vlastníctva.
Je dôležité si uvedomiť, že pri predaji darovanej nehnuteľnosti sa nezapočítava doba vlastníctva darcu. Pre účely splnenia päťročného časového testu sa počíta doba od momentu, kedy sa obdarovaný stal vlastníkom nehnuteľnosti, teda od dátumu vkladu do katastra nehnuteľností. Toto je častý omyl, ktorý môže viesť k nečakaným daňovým povinnostiam.
Ak obdarovaný predáva darovanú nehnuteľnosť skôr ako po piatich rokoch od jej nadobudnutia, príjem z predaja podlieha zdaneniu. V takomto prípade je však možné uplatniť si daňové výdavky, ktoré sa líšia v závislosti od toho, či bol darca v čase darovania oslobodený od dane.
- Ak bol darca v čase darovania oslobodený od dane (t. j. vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov): Daňovým výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania, napríklad na základe znaleckého posudku podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Ide o tzv. reprodukčnú obstarávaciu cenu.
- Ak darca v čase darovania nebol oslobodený od dane (t. j. vlastnil nehnuteľnosť menej ako 5 rokov): Daňovým výdavkom je cena, za ktorú nehnuteľnosť obstaral darca (obvykle kúpna cena). Táto cena je spravidla nižšia, čo vedie k vyššiemu rozdielu medzi príjmami a výdavkami a teda k vyššej dani.
Okrem ceny nehnuteľnosti si predávajúci môže uplatniť aj ďalšie preukázateľné výdavky súvisiace s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti, ako sú napríklad náklady na súdneho znalca, advokáta, províziu realitnej kancelárie, či úroky z hypotekárneho úveru.
Ako LEGÁLNE zaplatiť 0% daň z kapitálových výnosov z nehnuteľností
Dedičstvo a predaj nehnuteľnosti
Situácia sa mierne líši v prípade nehnuteľností nadobudnutých dedením. Ak bola nehnuteľnosť dedená v priamom rade (napr. od rodičov, starých rodičov, detí) alebo od manžela/manželky, príjem z jej predaja je oslobodený od dane, ak uplynulo aspoň päť rokov od nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (zosnulého). V tomto špecifickom prípade sa teda doba vlastníctva poručiteľa započítava do doby vlastníctva dediča.
Iné situácie a oslobodenie od dane
Existujú aj ďalšie situácie, kedy môže byť príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane:
- Reštitučné zákony: Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (v rámci reštitučných zákonov), je oslobodený od dane za podmienky, že príjem bol prijatý touto oprávnenou osobou.
- Pozemkové úpravy: S účinnosťou od 1.9.2022 sa pri predaji pozemku nadobudnutého podľa zákona o pozemkových úpravách započítava do päťročnej lehoty aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený.
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností
Bez ohľadu na to, či vzniká daňová povinnosť z predaja nehnuteľnosti, po jej nadobudnutí darovaním alebo dedením vzniká obvykle povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností na príslušnom mestskom alebo obecnom úrade. Táto povinnosť slúži na aktualizáciu údajov pre potreby miestnych daní. Daňové priznanie k dani z nehnuteľností sa podáva zvyčajne do 31. januára nasledujúceho roka po nadobudnutí nehnuteľnosti.
Dôležitosť konzultácie s odborníkom
Darovanie nehnuteľnosti je citlivou rodinnou záležitosťou, ale zároveň predstavuje významnú daňovú transakciu. Vzhľadom na komplexnosť daňových predpisov a časté nejasnosti, najmä pri predaji darovanej alebo zdedenej nehnuteľnosti, je vždy odporúčané konzultovať konkrétnu situáciu s daňovým poradcom alebo advokátom. Odborná rada môže pomôcť predchádzať zbytočným nedorozumeniam, sankciám a zabezpečiť optimálne daňové riešenie.
V prípadoch, kde sa rieši predaj darovanej garáže, je dôležité zhodnotiť nielen dobu vlastníctva, ale aj okolnosti darovania a možnosť uplatnenia daňových výdavkov. Ignorovanie týchto aspektov môže viesť k nepredvídaným finančným nákladom.
Súčasne platí, že ak sa predáva nehnuteľnosť, pri ktorej by v čase darovania bol príjem z jej predaja u darcu oslobodený od dane podľa § 9 zákona o dani z príjmov, pri preukazovaní daňových výdavkov bude predávajúci vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti v čase jej nadobudnutia zistenej podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Daňovým výdavkom by bola za predpokladu splnenia uvedenej podmienky reprodukčná obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená v čase darovania (§ 25 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov), napr. na základe znaleckého posudku. Okrem toho si predávajúci môže uplatniť aj ďalšie výdavky podľa § 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov.