Zimné obdobie prináša so sebou nielen krásu zasneženej krajiny, ale aj výzvy spojené s údržbou nehnuteľností. Jednou z takýchto výziev je aj zimná údržba átrií domov, kde je dôležité zabezpečiť bezpečnosť a komfort nájomníkov. V tomto článku sa pozrieme na povinnosti prenajímateľa, spoločenstva vlastníkov a samotných vlastníkov bytov v súvislosti so zimnou údržbou átria domu, ako aj na právny rámec a dôsledky zanedbania týchto povinností.
Úvod do problematiky zimnej údržby
Zimná údržba átria domu je proces, ktorý zahŕňa odstraňovanie snehu a ľadu z chodníkov, prístupových ciest a iných vonkajších priestorov, aby sa predišlo úrazom a zabezpečil bezpečný prístup do budovy. Táto údržba je obzvlášť dôležitá v oblastiach s častým snežením a mrazmi, kde sa ľad a sneh môžu stať nebezpečnými pre chodcov aj vozidlá. V kontexte právnych predpisov a nájomných zmlúv je dôležité presne definovať, kto je zodpovedný za túto údržbu, aby sa predišlo nedorozumeniam a sporom.
Pred nadobudnutím účinnosti zákona č. 106/2018 Z. z., ktorý novelizoval zákon o prevádzke vozidiel v cestnej premávke a tým aj zákon č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách, bolo zaužívané, že o prístupové chodníky vo všeobecnosti boli povinní starať sa vlastníci objektov, okolo ktorých sa chodníky nachádzali. Každé mesto či obec malo prijaté všeobecné záväzné nariadenie (VZN), ktoré presne vymedzovalo povinnosti vlastníkov a správcov nehnuteľností súvisiace so zimnou údržbou, vrátane sankcií za ich nedodržanie. Skoro ráno, zvyčajne ešte pred šiestou, museli byť chodníky očistené od snehu a posypané. Robili sa kontroly a vyrubovali sankcie. Správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov boli zodpovední aj za prípadné úrazy, ktoré sa stali na prístupových či priľahlých chodníkoch. Táto služba sa často zabezpečovala z vlastných finančných zdrojov bytových domov, a to buď nákladmi na posypovú soľ a nástroje, alebo nákladmi na odmenu či mzdu osôb, ktoré ju vykonávali. Niektoré bytové domy mali zmluvne zabezpečené firmy poskytujúce túto službu ako platenú. V konečnom dôsledku sa táto služba rozpočítavala na vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Právny rámec a povinnosti prenajímateľa
Právny rámec upravujúci povinnosti prenajímateľa v súvislosti so zimnou údržbou sa môže líšiť v závislosti od konkrétnej legislatívy a miestnych nariadení. Vo všeobecnosti však platí, že prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť bezpečnosť nájomníkov a návštevníkov nehnuteľnosti. To zahŕňa aj povinnosť udržiavať vonkajšie priestory v stave, ktorý neohrozuje ich zdravie a bezpečnosť. Spoločenstvo vlastníkov je zodpovedné za udržiavanie bytovky v bezpečnom stave. Má povinnosť odstrániť z budovy sneh a ľad, ktorý by mohol ohroziť ľudí v okolí.
Základné povinnosti prenajímateľa
- Odstraňovanie snehu a ľadu: Prenajímateľ je povinný včas a efektívne odstraňovať sneh a ľad z chodníkov, prístupových ciest a parkovacích miest, aby sa predišlo úrazom. Toto sa vzťahuje aj na sneh a ľad hroziaci okoloidúcim pádom z budov, ako sú cencúle a sneh pod balkónmi a betónovými panelmi bytoviek.
- Posypový materiál: Prenajímateľ by mal zabezpečiť dostatočné množstvo posypového materiálu (napr. soľ, piesok, štrk) na posyp rizikových miest, ako sú schody, rampy a strmé chodníky.
- Kontrola a údržba: Prenajímateľ by mal pravidelne kontrolovať stav vonkajších priestorov a vykonávať potrebné opravy a údržbu, aby sa predišlo vzniku nebezpečných situácií. Vlastníci domov a bytoviek by si mali dávať pozor na svoje povinnosti pri zimnej údržbe budov. Vlastníci majú zodpovednosť neustále udržiavať bytovku v stave, ktorý neohrozuje okoloidúcich či samotných jej obyvateľov a priebežne kontrolovať jej stav. Podľa právnika ide o takzvanú prevenčnú povinnosť.
- Informovanie nájomníkov: Prenajímateľ by mal informovať nájomníkov o opatreniach, ktoré prijíma v súvislosti so zimnou údržbou, a o ich prípadnej spoluúčasti na tejto údržbe.
Špecifické povinnosti v átriu domu
V prípade átria domu, kde sa nachádzajú spoločné priestory, ako sú chodníky, záhrady a parkovacie miesta, má prenajímateľ osobitnú zodpovednosť za zabezpečenie bezpečnosti všetkých nájomníkov. Toto zahŕňa:
- Údržba chodníkov a prístupových ciest: Prenajímateľ je povinný udržiavať chodníky a prístupové cesty v átriu v stave, ktorý umožňuje bezpečný pohyb chodcov aj vozidiel.
- Osvetlenie: Prenajímateľ by mal zabezpečiť dostatočné osvetlenie vonkajších priestorov v átriu, aby sa predišlo úrazom v tme.
- Údržba zelene: Prenajímateľ by mal udržiavať zeleň v átriu v stave, ktorý neohrozuje bezpečnosť nájomníkov. To zahŕňa odstraňovanie popadaných konárov, orezávanie stromov a kríkov a zabezpečenie, aby rastliny nezasahovali do chodníkov a prístupových ciest.
Zmluvné dojednania a zodpovednosť
V nájomnej zmluve by malo byť jasne definované, kto je zodpovedný za zimnú údržbu átria domu. Údržbu a celkovú správu bytovky vykonáva buď spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, ktorého spoločenstvo poverilo. V praxi sa však často stáva, že sa vlastníci bytov dohodnú a vyberú niekoho, kto bude udržiavať nehnuteľnosť zvonku počas zimy v stave, pri ktorom nehrozí zranenie. Často to býva osoba zodpovedná za udržiavanie čistoty v bytovke a jej okolí. Tá za to väčšinou poberá odmenu alebo plat.
Dohoda s nájomníkmi
Ak sa prenajímateľ dohodne s nájomníkmi, že oni budú vykonávať zimnú údržbu, je dôležité, aby táto dohoda bola jasne formulovaná v nájomnej zmluve. V zmluve by malo byť uvedené, aký rozsah údržby majú nájomníci vykonávať, aké prostriedky a nástroje im prenajímateľ poskytne a aké sú ich povinnosti v prípade, že údržbu nevykonávajú riadne. Pre vlastníkov bytov alebo pre spoločenstvo je preto dobré, ak poznajú svoje povinnosti.
Na zimnú údržbu majú Technické služby 8 áut
Zabezpečenie externej firmy
Ak si prenajímateľ zabezpečí externú firmu na vykonávanie zimnej údržby, je dôležité, aby s firmou uzatvoril zmluvu, v ktorej budú jasne definované jej povinnosti a zodpovednosť. V zmluve by malo byť uvedené, aký rozsah údržby má firma vykonávať, v akých intervaloch a aké prostriedky a nástroje má používať.
Dôsledky zanedbania povinností
Ak prenajímateľ zanedbá svoje povinnosti v súvislosti so zimnou údržbou átria domu, môže to mať vážne dôsledky. V prípade, že sa nájomník alebo návštevník nehnuteľnosti zraní v dôsledku pošmyknutia na snehu alebo ľade, môže prenajímateľa žalovať o náhradu škody. Okrem splnenia povinností správcu bytovky pri odstraňovaní ľadu a snehu z budov je podľa právnika dobrým krokom aj umiestnenie varovnej tabuľky alebo označenia upozorňujúceho na nebezpečenstvo padajúceho snehu či ľadu. Ktokoľvek kto sa totiž z tohto dôvodu zranil alebo utrpel inú ujmu by mohol správcu bytovky a vlastníkov žalovať a žiadať kompenzácie. Okrem týchto kompenzácií môžu celkové náklady výrazne narásť v prípade, ak si osoba, ktorú zasiahol padajúci sneh či ľad z bytovky, uplatní aj náhradu poškodených vecí. V prípade, že vlastníci alebo správcovia bytovky nepripravia tabuľku s varovaním pre okoloidúcich, môžu čeliť drahým konzekvenciám súdneho sporu a náhrady spôsobenej škody.
V bytovom dome máme uzatvorenú zmluvu o výkone správy. Ráno som sa pred bránou šmykol na zľadovateľom chodníku, utrpel som zranenie, ktoré si vyžiadalo hospitalizáciu. Môžem od správcu žiadať náhradu škody? V prípade, že ide o prístupový chodník k domu, na ktorom ste sa pošmykli, tak áno. Medzi povinnosti správcu bytového domu patrí zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov aj zimná údržba spoločných častí, zariadení a príslušenstva bytového domu a tým aj prístupových chodníkov k domu. Správca hlavne v zimnom období, by mal zabezpečiť údržbu spoločných priestorov tak, aby nedochádzalo ku škodám na zdraví, a to nepretržite 24 hodín denne. Uvedená povinnosť nemusí byť pritom explicitne uvedená v zmluve o výkone správy, keďže vyplýva priamo zo zákona.
Zmeny v legislatíve a ich dopad
Od nadobudnutia účinnosti zákona č. 106/2018 Z. z., ktorý je novelou zákona o prevádzke vozidiel v cestnej premávke, sa zasiahlo aj do znenia zákona č. 135/1961 Zb. o pozemných komunikáciách (cestný zákon) a to presne do tých, ktoré ukladajú vlastníkom budov povinnosť zabezpečiť na chodníkoch zimnú údržbu. Novela bola schválená 14. marca 2018 a je účinná od 20. mája 2018. Cestný zákon v § 9, ktorý hovorí o zjazdnosti a schodnosti, v ods. § 9a ods.
Čo sa vlastne zmenilo? Zákon presunul povinnosť udržiavať v zime chodníky schodné, bez ľadu a snehu na obce alebo mestské časti. Táto zmena však neznamená, že vlastníci bytov a správcovia sú úplne zbavení zodpovednosti. Zákonom sa síce presunula povinnosť udržiavať v zime chodníky schodné, bez ľadu a snehu na obce alebo mestské časti, tá sa však nevzťahuje na sneh a ľad hroziaci okoloidúcim pádom z budov. Za odstránenie cencúľov a snehu ohrozujúceho chodcov pod balkónmi a betónovými panelmi bytoviek sú stále zodpovední majitelia bytov v činžiaku.
Mestám a obciam sa tieto novoty nepozdávali a odvolávali sa na to, že ich rozpočty na to neboli pripravené a že ich budú finančne zaťažovať. Preto sa odporúča, aby sa táto služba zabezpečovala niektorým z vlastníkov z bytového domu, prípadne nájomcom, či už za určitú na schôdzi odsúhlasenú odmenu, prípadne barterom, podstatou ktorého je odbremenenie daného vlastníka od iných činností.
Nedá mi na tomto mieste nepodotknúť, že doteraz boli finančne zaťažovaní občania a boli nútení starať sa o majetok, ktorý im nepatrí, a zároveň boli braní na zodpovednosť. Z hľadiska správcov bytových domov a spoločenstiev vlastníkov bytov a nebytových priestorov je možné brať tieto zmeny pozitívne. Majú o jednu starosť menej.
Každý vlastník bytu by mal vedieť, akým spôsobom je v danom bytovom dome zimná údržba zabezpečovaná, a kto za ňu zodpovedá. Aj tam, kde sa majitelia bytov dohodli na svojpomocnom vykonávaní zimnej údržby, by mali existovať jasné pravidlá, kontrola ich dodržiavania a určenie zodpovednosti.
Poistenie a náhrada škody
Ani pri maximálnom úsilí však nie je možné zabrániť v plnom rozsahu vzniku prípadných škôd, alebo úrazov v spojitosti so snehom a ľadom. Počasie sa môže zmeniť veľmi rýchlo a náhly odmäk, alebo naopak zamrznutie roztopeného snehu, či mrznúce mrholenie môže spôsobiť aj majiteľom bytov nemalé starosti.
Pri poistení bytového domu je veľmi dôležité mať okrem poistenia nehnuteľnosti aj kvalitne dojednanú zodpovednosť. Pre škody zo zodpovednosti voči tretím osobám je to poistenie zodpovednosti vyplývajúcej z držby nehnuteľností, ale treba klásť dôraz aj na krížovú zodpovednosť. Škody na zdraví alebo na majetku sa stávajú aj samotným vlastníkom bytového domu a pokiaľ by toto poistenie nebolo dojednané, môže nastať problém.
Pre príklad uvádzame zranenie staršej ženy, ktorá sa pri vychádzaní z bytového domu pošmykla na neupravenom schodisku a zlomila si nohu v dvoch miestach. Zodpovednosť za stav chodníka a schodiska mali podľa domového poriadku službukonajúci vlastníci bytových družstiev, od ktorých si pani nárokovala bolestné. Udalosť bola nahlásená z krížovej zodpovednosti do poisťovne a tá po zdokladovaní vyplatila plnenie poškodenej a po roku boli vyplatené aj trvalé následky.
Tohtoročný januárový a februárový sneh spôsobil aj veľa škôd na odparkovaných vozidlách. Napriek niektorým zásahom správcu alebo priamo vlastníkov, došlo k pádu snehu a ľadu, čo spôsobilo nemalé finančné škody vlastníkom motorových vozidiel. Poisťovne však tieto škody riešili okrem havarijného poistenia aj na základe hlásených udalostí zo zodpovednosti, dojednanej v poistení domu.
Pokiaľ došlo ku škodám, za ktoré nesú zodpovednosť vlastníci domu, je výška poistného plnenia ohodnotená nasledovne. Pri škodách na zdraví je škoda posudzovaná podľa lekárskych správ, bolestného, hodnotenia sťaženia spoločenského uplatnenia poškodeného. Lekár musí obodovať tieto správy a poisťovňa plní podľa pridelených bodov. Pri takýchto zraneniach odporúčame odkladať všetky bločky od liekov, pomôcok, cestovné doklady a pod., je ich možné nárokovať pri takýchto škodách. Pri škodách na majetku odporúčame zdokumentovať škodu, fotografie sú totiž dôležitým dokladom pri preukazovaní škody. Ďalej je potrebné uplatniť si najlepšie písomnou formou nárok na uhradenie škody u toho, kto za ňu zodpovedá, a samozrejme nahlásiť škodu do poisťovne.