V kontexte košického realitného trhu sa často stretávame s pojmami ako "košický typ bytu" a "pražský typ bytu". Tieto označenia vychádzajú z obdobia socialistickej výstavby sídlisk, ktoré sa začalo v 60. rokoch minulého storočia. Bytové domy týchto typov majú dnes už 40 až 50 rokov, čo znamená, že mnohé z nich prešli rôznymi rekonštrukciami a modernizáciami. V Košiciach sa nachádza menej bytov košického typu v porovnaní s pražským typom, pričom oba typy sa vyznačujú špecifickými architektonickými a dispozičnými vlastnosťami. Pochopenie týchto charakteristík je kľúčové pre potenciálnych kupujúcich, investitorov a aj pre tých, ktorí zvažujú predaj svojej nehnuteľnosti.
Charakteristika Pražského Typu Bytu
Pražský typ bytu je v Košiciach pomerne rozšírený a obľúbený najmä pre svoju dispozičnú flexibilitu. Jedným z jeho hlavných benefitov je, že v interiéri bytu sa nenachádzajú žiadne nosné steny. Všetky nosné konštrukcie sú tvorené obvodovými stenami domu. To umožňuje majiteľom bytov s pražskou dispozíciou prakticky neobmedzené možnosti pri prerábaní a dispozičných zmenách. Všetky vnútorné priečky je možné zbúrať a prispôsobiť si tak priestor podľa vlastných predstáv a potrieb.
Typický trojizbový pražský byt má úžitkovú plochu okolo 68 m², pričom mnohé z nich disponujú aj loggiou, často dlhou 6 metrov. Táto loggia zvyčajne prechádza cez obývaciu izbu a kuchyňu, pričom vstup z nej je možný práve z obývacej miestnosti. Okrem obývacej izby a kuchyne zahŕňa dispozícia trojizbového bytu aj dve menšie izby, ktoré môžu slúžiť ako spálňa a detská izba. K bytu v pôvodnom stave často patrí pivnica na prízemí, ako aj kumbál (menšia komora) buď priamo pred bytom na chodbe, alebo priamo v byte. Je však dôležité poznamenať, že nie všetky byty tohto typu majú loggiu alebo pivnicu, no napriek tomu si zachovávajú označenie "pražský typ" vďaka svojej vnútornej dispozícii.
Príklady Pražských Bytov v Ponuke:
- 3-izbový byt na ul. Sputniková, Nad Jazerom: Tento byt s úžitkovou výmerou 70 m² a 6 m² zasklenou loggiou sa nachádza na ideálnom 2. poschodí. Ide o komfortný pražský typ bytu, ktorý je vyhľadávaný pre svoju dispozíciu a lokalitu.
- 3-izbový byt na ul. Gudernova / Terasa: Ponúka sa na predaj 3-izbový byt pražského typu, ktorý je ideálny pre tých, ktorí hľadajú bývanie s potenciálom na rekonštrukciu podľa vlastných predstáv.
- 3-izbový byt na ul. Jazmínová, Terasa: Tento byt prešiel novou kompletnou rekonštrukciou a je ponúkaný ako možnosť bývať ako prvý po kvalitnej a nadštandardnej úprave. Jeho výmera je 56 m² a nachádza sa na 5. z 7 poschodí. Dispozícia bola mierne upravená s cieľom zväčšiť spálne a kúpeľňu, čo maximalizuje obytný priestor. Orientácia bytu je severozápadná.
- 3-izbový byt na ul. Košťová, blízko centra: Tento byt o výmere 68 m² ponúka výhľady na tri svetové strany a nachádza sa v blízkosti centra mesta, čo zaručuje kompletnú občiansku vybavenosť a výbornú dostupnosť.
- 1,5-izbový byt pražského typu na Lesníckej ul., Terasa: Tento byt s výmerou 42 m² sa nachádza na 1. poschodí zatepleného a zrekonštruovaného bytového domu. Je v pôvodnom stave s vymenenými plastovými oknami. Dispozícia zahŕňa predsieň, obývaciu izbu s kuchynským kútom, samostatnú izbu, kúpeľňu s WC, kumbál na chodbe a pivnicu. Orientácia bytu je na juh.
Kompletná rekonštrukcia bytu na ulici Výstavby v Košiciach
Možnosti Rekonštrukcie Pražského Bytu
Vďaka absencii vnútorných nosných stien poskytuje pražský typ bytu široké spektrum možností pre dispozičné úpravy. Jednou z najpopulárnejších zmien je prepojenie kuchyne s obývacou izbou, čím sa vytvorí moderný a priestranný otvorený obytný priestor. Táto úprava je obzvlášť vhodná pre rodiny alebo pre tých, ktorí radi hostia návštevy.
Ďalšou častou úpravou je zmena dispozície bytového jadra. Je možné zlúčiť kúpeľňu a WC do jednej väčšej miestnosti, čím sa získa priestor pre pohodlnú rohovú vaňu, sprchovací kút, dve umývadlá a toaletu. V niektorých prípadoch sa tiež zmenšuje priestor predsiene, aby sa zväčšili úžitkové plochy iných miestností, alebo sa naopak vytvorí priestor pre veľký vstavaný šatník.
Príklad Rekonštrukcie:
Adrianka Haasová vo svojej rekonštrukcii navrhla prepojenie kúpeľne a WC do jednej miestnosti a zúženie kuchyne. Vytvorila tak v kúpeľni dostatok priestoru pre rohovú vaňu, sprchovací kút, dve umývadlá a toaletu. Kuchyňa bola čiastočne zmenšená, ale stále ostal dostatok miesta na veľkú rohovú kuchynskú linku s barovým pultom a stoličkami. Zbúraním priečky pri kuchyni sa moderne prepojila kuchyňa s obývačkou a vytvoril sa tak štedrý priestor na trávenie spoločných chvíľ. Dve ďalšie izby ostali samostatné a priestranné. Byt si zachoval obrovský úložný priestor v podobe šatníka v byte, kumbálu pred bytom a možnosťou montáže vstavaných skríň do izieb.
Porovnanie s Košickým Typom Bytu
Na rozdiel od pražského typu, košický typ bytu má vo svojom interiéri nosnú stenu, ktorá sa tiahne naprieč celým bytom. Táto stena sa nedá zbúrať a predstavuje obmedzenie pri dispozičných zmenách. Pre byty košického typu je charakteristická priestranná štvorcová predsieň. Oproti vchodu do bytu sa nachádza spomínaná nosná stena. Ostatné priečky v byte je možné meniť.
Charakteristika Košického Typu:
- Priestranná štvorcová predsieň: Slúži ako centrálny bod bytu.
- Nosná stena naprieč bytom: Obmedzuje dispozičné zmeny.
- Nepriechodné izby: Zvyčajne sú izby nepriechodné.
- Malá kúpeľňa a WC: Jadro býva často stiesnené, pričom steny kúpeľne a WC nie sú vždy murované okrem čelnej steny s dverami.
Príklad Pôdorysu Košického Typu:
Pôdorys bytu na ulici Nešporová v pôvodnom stave ilustruje typickú dispozíciu košického bytu s tromi samostatnými, nepriechodnými izbami. Dve izby sú približne rovnako veľké (Izba I. a Obývačka), zatiaľ čo tretia izba (Izba II.) je menšia. Predsieň je rozľahlá, naopak, kúpeľňa a toaleta sú malé.
Lokalita a Občianska Vybavenosť
Byty pražského typu sa v Košiciach nachádzajú v rôznych lokalitách, pričom mnohé z nich sú situované v obľúbených sídliskách ako Terasa, Nad jazerom, alebo v blízkosti centra mesta. Tieto lokality zvyčajne ponúkajú vynikajúcu občiansku vybavenosť, vrátane obchodov, škôl, materských škôl, zdravotníckych zariadení, zastávok MHD a dostatku zelene.
- Lokalita Terasa: Je známa svojou kompletnou vybavenosťou, množstvom zelene a výbornou dostupnosťou do centra mesta. V blízkosti sa nachádzajú nákupné centrá ako OC Galéria a OC Astória, ako aj rôzne školy, škôlky a polikliniky.
- Lokalita Nad jazerom: Ponúka pokojné prostredie s dobrou občianskou vybavenosťou. V pešej dostupnosti sú potraviny, nákupné centrá (Tesco, Kaufland), školy, škôlky, zdravotné služby a pošta.
- Blízkosť centra mesta: Byty situované v blízkosti centra mesta, ako napríklad na ul. Košťová, poskytujú výhody bývania v mestskej aglomerácii s ľahkým prístupom k službám a kultúrnym možnostiam.
Investičný Potenciál
Pražské typy bytov sú vyhľadávané nielen samotnými kupujúcimi na bývanie, ale aj investormi, ktorí ich kupujú na ďalší prenájom. Ich flexibilná dispozícia a dobrá lokalita často zabezpečujú stabilný príjem z prenájmu. Rekonštrukcia môže navyše zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti a tým aj jej potenciál na zhodnotenie.
Záver
Pražský typ bytu predstavuje v Košiciach špecifickú kategóriu nehnuteľností s mnohými výhodami. Jeho najväčšou prednosťou je absencia vnútorných nosných stien, čo umožňuje takmer neobmedzené dispozičné úpravy. V kombinácii s dobrou lokalitou a občianskou vybavenosťou tak pražské byty ponúkajú atraktívnu možnosť bývania či investície. Pri výbere bytu tohto typu je dôležité zohľadniť nielen jeho aktuálny stav a lokalitu, ale aj potenciál pre budúce úpravy a modernizácie, ktoré môžu výrazne zvýšiť komfort bývania a hodnotu nehnuteľnosti.