Vlastníctvo nehnuteľností, najmä bytových domov, často prináša zložité právne otázky týkajúce sa pozemkov, na ktorých sú tieto stavby postavené. Slovenská legislatíva umožňuje, aby vlastník stavby a vlastník pozemku boli odlišné osoby, čo vedie k rôznym situáciám a potrebám riešenia vzájomných vzťahov. Pri predaji bytu sa často stáva, že k bytu chýba prislúchajúci pozemok pod bytovým domom. Táto skutočnosť u niektorých záujemcov o kúpu spôsobuje neistotu a s kúpou bytu bez pozemku váhajú. Je absencia spoluvlastníckych podielov pod bytovým domom naozaj problém? Ak patríte aj vy medzi ľudí, ktorým táto problematika aktuálne nedáva spať, tak ste na správnej adrese.
Vlastníctvo stavby a pozemku: Princíp "superficies solo non cedit"
Podľa slovenského právneho poriadku platí zásada "superficies solo non cedit", čo znamená, že stavba nie je súčasťou pozemku. V praxi to znamená, že vlastník domu môže byť odlišný od vlastníka pozemku, na ktorom dom stojí. Táto situácia môže nastať napríklad vtedy, keď bol dom postavený na pozemku, ktorý patrí obci, štátu alebo súkromnej osobe.
Ľudia majú pri prevodoch nehnuteľností aj zlé skúsenosti a obavy o investíciu. Pri kúpe bytu často porovnávajú vlastnícke, pozemkové a rozhodovacie práva s problémami, s ktorými sa stretli pri rodinných domoch, chalupách, záhradách a podobne, kde nevysporiadané vlastníctvo k pozemkom neraz viedlo k obmedzeniu ba priam až nemožnosti riadne užívať svoju nehnuteľnosť. Tu je na mieste pripomenúť, že vlastníctvo nehnuteľností sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Pri vlastníctve bytu tu však máme osobitný zákon č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Prvé čo zainteresovaného záujemcu napadne je, že sa na prevod mohlo v minulosti pozabudnúť, v tom horšom prípade, že predávajúci spoluvlastnícky podiel vedome alebo nevedome zamlčuje. Tu je na mieste hneď povedať dve dôležité veci - v obrovskej väčšine prípadov už priamo v katastri je spoluvlastnícky podiel na pozemku pevne zviazaný s bytom, takže kataster vám prevod bytu, ku ktorému existuje aj príslušný podiel na pozemku bez tohto pozemku nezapíše.
Modelová situácia: Petržalka a nevysporiadané pozemky
Budeme sa venovať modelovej situácii z bratislavského sídliska v Petržalke. 10-poschodový panelák bol postavený okolo roku 1975 a vtedajší Národný výbor alebo zriadené bytové družstvo pridelovali byty do nájmov. Okolo roku 1994 došlo k prevodu majetku obce na vtedajších nájomcov bytov a odvtedy sú byty v tomto dome v osobnom vlastníctve. Na liste vlastníctva už niektorí vlastníci majú zapísané spoluvlastnícke podiely vo veľkosti prislúchajúcej k ich bytu, avšak veľkú časť podielov na pozemku stále vlastní mesto.
Čítame, že Hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislava má na pozemku pod domom podiely zodpovedajúce veľkosti neprevedených podielov k bytom. Tento stav je výsledkom historicky zdedeného procesu, kedy prevod vlastníctva štátu bol realizovaný po prijatí zákona 182/1993 Zb. (ZoVBaNP). V tom čase k mnohým bytovým domom neboli ešte vysporiadané pozemky pod domom (napríklad parcela registra E), alebo v dôsledku inej právnej normy - najmä noriem platných pred rokom 1989. V mnohých prípadoch sa prevody k pozemkom uskutočňujú až dodatočne, po usporiadaní vlastníctva obce, alebo prevode na parcely registra C, tzv. právny stav.
„V niektorých prípadoch sa obec na základe zákona o majetku obcí, alebo na základe cestného zákona stala vlastníkom stavby, no nevyporiadali sa vzťahy pozemku pod stavbou. Pozemok tak zostal vo vlastníctve inej osoby.“ - Ondrej Halama, Pozemkové právo, str.
Prečo niektorí vlastníci odkúpili podiel a iní nie?
Možno vás napadla otázka, že prečo niektorí vlastníci využili právo odkúpiť podiel na pozemku a iní nie? V krátkosti sa dá na to odpovedať takto: Mesto nemá v zákone takú oporu, ktorou by mohlo nútiť vlastníka bytu ku kúpe pozemku. Mesto tak ťahá za kratší koniec, kedy je síce pozemok povinné na žiadosť vlastníka predať, ale inak nemôže nijako vlastníka obmedziť, ani od neho požadovať náhradu ak vlastník bytu pozemok neodkúpi (napríklad nemôže účtovať nájom za pozemok).
„Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo požadovať od vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý má právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, náhradu za toto právo.“ (§ 19, ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z.)
Zákonné vecné bremeno ako ochrana vlastníkov bytov
Schopnosť riadne a nerušene užívať byt nie je pri absencii prislúchajúcich podielov na pozemku nijako narušená. Vadu nevidí ani znalkyňa, ktorá byt bez pozemku oceňovala v tomto stave. Prípadné spoluvlastníctvo podielov na pozemku v nijakom prípade neposilňuje postavenie tých, ktorí podiel vlastnia proti tým, ktorí podiel nevlastnia - každému bytu podľa Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri hlasovaní prislúcha jeden hlas (§ 14, ods. 1 ZoVBaNP).
„Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení, podľa ktorého: ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu.“
Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona.
Možnosti nadobudnutia podielov a proces
O nadobudnutie podielov prislúchajúcich k bytu môže požiadať vlastník bytu, čiže bude to môcť spraviť aj kupujúci po nadobudnutí vlastníctva. Zo ZoVBaNP vyplýva, že mesto je povinné podiel na príslušnom pozemku previesť na vlastníka bytu, ak o to vlastník bytu požiada a to pravdepodobne za zákonom stanovenú cenu (§ 18a ZoVBaNP), ktorá môže byť aj v splátkach. Je na mieste vyzdvihnúť fakt, že prevod majetku mesta sa v prípade pozemku pod bytovým domom riadi Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Mesto (a ani iný spoluvlastník) tak nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23, ods. 1 ZoVBaNP). Tak isto na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo, nakoľko § 23 ods. 1 ZoVBaNP ustanovuje: „S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku“.
Z technického a časového hľadiska kúpa podielov od mesta je spravidla niekoľkomesačný proces. Obec alebo mesto postupuje podľa zákona č. 138/1991 Z.z. o majetku obcí. Ak sa teda rozhodnete chýbajúce podiely na pozemkoch od obce dokúpiť, neváhajte podať žiadosť.
Cena bytu s pozemkom verzus bez neho: Finančná a mentálna stránka
Je cena bytu s pozemkom vyššia ako bez neho? Odpoveď na túto otázku bude asi pre každého závislá od osobných preferencií. Rozoberme si nasledovný príklad: Pozemok pod domom má výmeru 794 m2. V dome je 80 bytov. Ak zoberieme výmeru pozemku a prepočítame príslušný podiel zodpovedajúci 10/1000, vychádza nám, že k bytu prislúcha približne 7,94 m2 pozemku. „Strelme“ od pása cenu 200 €/m2, dostaneme tak fiktívne cenu 1588 € za príslušný podiel.
Ak sa pozrieme na mentálnu stránku, ľudia sa často viažu k hodnote podľa toho, za koľko vec nadobudli a tým pádom to je emotívna zložka. Ak sa pozrieme na faktickú výhodu a ak sú informácie v tomto článku naozaj správne, skutočný význam vlastníctva alebo nevlastníctva pozemku nemá vplyv na schopnosť byt nerušene užívať. Je teda predmetom individuálneho posúdenia, či je hotovosť uložená do ca 8 m2 investíciou, alebo mŕtvym kapitálom a z toho sa potom môžeme akademicky baviť aj o tom, či byt bez pozemku má rovnakú cenu ako byt s pozemkom.
Podotýkame, že daň z nehnuteľností za zastavané pozemky pod bytovým domom sa nevyrubuje (platí sa len daň za byt). Z pohľadu ekonóma hodnotíme teda „účtovnú/nadobúdaciu“ cenu a „disponibilnú“ cenu. Preto by sme sa pri kúpe bytu viac mali zamerať napríklad na hodnotu zostatku prostriedkov na fonde opráv, nakoľko toto je často opomínaný kapitál pri kúpe nehnuteľnosti. Navyše sa (na rozdiel od ceny pozemku) jedná o disponibilný kapitál, ktorý má priamy vplyv na mesačné platby, kapacitu investovať do opráv v dome alebo do priameho zhodnotenia kvality spoločného bývania.
Ako sa zbaviť vlhkosti v dome (NA CHALUPE)
Historický kontext a individuálne rozhodnutie
Záujem o nadobudnutie spoluvlastníckych podielov na pozemku je pochopiteľný a legitímny. Historický vývoj našej krajiny je špecifický svojim prechodom od socialistického vlastníctva k súkromnému a s prechodom evidencie pozemkov na dnešnú formu katastrálneho operátu. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie. Zmluva o kúpe bytu v bytovom dome sa teda účelne a zmysluplne nazýva „Zmluva o prevode vlastníctva k bytu, nebytovému priestoru a spoluvlastníckym podielom k nehnuteľnostiam“, lebo už svojim názvom upozorňuje, že v prípade nedoriešených pozemkových úprav alebo podielov je vlastník bytu a/alebo nebytového priestoru proaktívne chránený zákonom (ZoVBaNP).
Riešenie situácie s odlišným vlastníkom pozemku
Ak vlastníte byt v bytovom dome, ktorý stojí na pozemku, ktorý nevlastníte, existuje niekoľko možností, ako túto situáciu riešiť:
- Odkúpenie pozemku: Najjednoduchším a najčastejším riešením je odkúpenie pozemku od jeho vlastníka. Vlastníci bytov sa môžu dohodnúť a pozemok odkúpiť spoločne, prípadne ho môže odkúpiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Cena pozemku by mala byť stanovená na základe trhovej hodnoty, ktorú môže určiť znalec.
- Nájomná zmluva: Ak sa vlastníci bytov a vlastník pozemku nedohodnú na odkúpení, môžu uzavrieť nájomnú zmluvu. V tejto zmluve sa dohodnú podmienky užívania pozemku, výška nájomného a ďalšie práva a povinnosti.
- Vecné bremeno: Podľa § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ak vlastníci bytov nevlastnia pozemok pod domom, vzniká im právo zodpovedajúce vecnému bremenu na tento pozemok. To znamená, že majú právo pozemok užívať na účely bývania a vlastník pozemku je povinný toto užívanie strpieť.
- Vydržanie pozemku: Ak vlastníci bytov užívajú pozemok pod domom nepretržite po dobu 10 rokov ako oprávnení držitelia v dobrej viere, môžu pozemok vydržať. Vydržanie je spôsob nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, ak sú splnené zákonom stanovené podmienky.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a pozemkov
Vlastníci bytov, ktorí nevlastnia pozemok pod domom, majú právo pozemok užívať na účely bývania. Toto právo im zaručuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Súčasne sú povinní sa o pozemok starať a udržiavať ho v dobrom stave.
Vlastník pozemku je povinný strpieť užívanie pozemku vlastníkmi bytov. Nemôže im v tomto užívaní brániť, ani požadovať prehnané nájomné.
Problémy s nevysporiadanými pozemkami
Častým problémom je situácia, keď pozemok pod bytovým domom nie je vysporiadaný. To znamená, že vlastník pozemku nie je známy, alebo je vlastníctvo sporné. V takomto prípade je potrebné zistiť, kto je vlastníkom pozemku. Odporúča sa preveriť záznamy v katastri nehnuteľností. Ak vlastník nie je známy, môže ísť o pozemok v správe Slovenského pozemkového fondu (SPF).
Ak je pozemok v správe SPF, je možné požiadať o jeho odkúpenie. SPF však často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka.
Nájomné za pozemok: Kedy ho možno požadovať?
Vlastník pozemku má právo požadovať od vlastníkov bytov nájomné za užívanie pozemku, ak s nimi nemá uzavretú nájomnú zmluvu. Výška nájomného by mala zodpovedať trhovej cene za prenájom podobných pozemkov v danej lokalite. Ak vlastníci bytov užívajú pozemok bez právneho dôvodu, vlastník pozemku má právo požadovať vydanie bezdôvodného obohatenia. Bezdôvodné obohatenie sa premlčuje v dvojročnej subjektívnej lehote.
Špecifické situácie a ich riešenia
- Garáž na pozemku ŽSR: Ak vlastníte garáž v garážovom dome, ktorý stojí na pozemku ŽSR (Železníc Slovenskej republiky), ŽSR vás môže osloviť s návrhom novej nájomnej zmluvy. Ak s výškou nájomného nesúhlasíte, mali by ste sa pokúsiť dosiahnuť nižšie nájomné. ŽSR by malo pri stanovení nájomného zohľadniť interné predpisy a komerčné ceny. Ak sa nedohodnete, ŽSR vám môže ponúknuť novú nájomnú zmluvu, ktorú však nemusíte uzatvoriť.
- Garáž postavená na cudzom pozemku so súhlasom: Ak ste postavili garáž na cudzom pozemku so súhlasom pôvodného majiteľa, ale po zmene vlastníka pozemku sa neviete s novým vlastníkom dohodnúť, máte niekoľko možností. Môžete sa s novým vlastníkom dohodnúť na finančnej kompenzácii, výmene pozemku alebo inej forme dohody. Ak sa nedohodnete, môžete sa obrátiť na súd. Súd môže rozhodnúť o primeranej náhrade alebo o zriadení vecného bremena za náhradu, ak by odstránenie stavby bolo neprimerané.
- Dom na pozemku sestry: Ak ste výlučnou vlastníčkou domu, ale pozemok pod domom vlastní vaša sestra, máte právo dom prenajať. Na prenájom samotného domu nepotrebujete súhlas sestry. Avšak, nájomca bude potrebovať užívať aj pozemok pod domom, čo môže v praxi vyvolať komplikácie, ak by vaša sestra s týmto užívaním nesúhlasila. Odporúča sa túto otázku upraviť písomne, aby ste predišli budúcim konfliktom.
- Chata na cudzom pozemku: Ak stojí chata na vašom pozemku a vlastník chaty vám nechce zaplatiť za pozemok, máte právo požadovať nájomné. Ak vlastník chaty ignoruje vaše požiadavky, môžete sa obrátiť na súd. Vlastník chaty sa bezdôvodne obohacuje na váš úkor, preto máte právo na vydanie bezdôvodného obohatenia. Môžete žiadať vydanie bezdôvodného obohatenia len za posledné dva roky.
- Pozemok pod bytovým domom zdedený: Ak ste zdedili pozemok, na ktorom stojí bytový dom, a niektorí vlastníci bytov si pozemok neodkúpili, nemôžete od nich požadovať nájomné. Vlastníci bytov majú právo pozemok užívať na základe zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
- Budova mesta na súkromnom pozemku: Ak stojí budova mesta na pozemku vašej mamy, môže požiadať o nájomné za uplynulé obdobie. Nájomnú zmluvu nie je možné uzatvoriť spätne, ale môže požadovať od mesta za posledné dva roky tzv. bezdôvodné obohatenie.
- Neupravená prístupová cesta k garáži: Ak platíte nájomné ŽSR za pozemok pod garážou, ale prístupová cesta je neupravená, máte právo požadovať nápravu.
Časté otázky a odpovede
Otázka: Bývame v bytovke, ktorá bola postavená pred štyridsiatimi rokmi. Pôvodne bola družstevná, ale roľnícke družstvo, ktoré ju dalo postaviť, zaniklo už pred približne dvadsiatimi rokmi. Byt máme odkúpený a je v našom osobnom vlastníctve. Nedávno nám domovník oznámil, že budeme musieť odkúpiť aj pozemok, na ktorom je bytovka postavená. Približná cena je 7 eur za meter štvorcový, čo vychádza na 700 eur za rodinu. V bytovke bývajú štyri rodiny. Ak pozemok neodkúpime, možno hrozí, že ho odkúpi iná osoba, ktorá nás potom môže zaťažiť vyšším nájomným. Suma, ktorú zaplatíme za odkúpenie pozemku, údajne pôjde štátu. Je tento postup klasický? Respektíve, je takéto konanie správne?
Odpoveď: Zo skutkového stavu opísaného vo Vašej otázke vyplýva, že daná osoba sa snaží využiť právnu nevedomosť vlastníkov jednotlivých bytov v bytovom dome a týmto spôsobom si vynútiť predaj daných pozemkov. Hoci nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Uvedené zákonné vecné bremeno pôsobí voči každému vlastníkovi pozemku, nemusíte mať preto obavy z toho, že pozemok odkúpi tretia osoba. Je preto výlučne na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.
Otázka: Bývame v štvorbytovke. Pod bytovkou sú garáže a spoločný priestor pred nimi. Z tohto priestoru vedie veľký pozemok, ktorý je dohodou rozdelený medzi vlastníkov bytov. Radi by sme ho rozdelili na štyri časti, aby každý vlastník bytu mal svoju časť, ale niektorí susedia s tým nesúhlasia. Existuje nejaká možnosť, ako postupovať bez súdneho konania?
Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: V tomto prípade je kľúčové, či je pozemok v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov. Ak áno, na rozdelenie pozemku na samostatné časti je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak jeden zo spoluvlastníkov nesúhlasí, nie je možné pozemok rozdeliť bez jeho súhlasu mimosúdnou cestou. Odporúčam preto najskôr skúsiť spoločné stretnutie, kde by ste mohli otvorene prediskutovať dôvody nesúhlasu a hľadať kompromisné riešenie. Ak by ani to neviedlo k dohode, jedinou možnosťou zostáva súdna cesta, kde súd môže rozhodnúť o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva.
Otázka: Žijeme v bytovom dome a pri našej bytovke sú pozemky, ktoré do nedávna patrili osobe, ktorá vôbec nebýva v bytovke. Len minulý mesiac si tieto pozemky odkúpil sused, ktorý býva v bytovke. O tom, že kupuje pozemky pri bytovke, sme vôbec nevedeli. Na jeho pozemku, ktorý je pri bytovke, máme uskladnené drevo a ďalšie veci. Chcem sa opýtať, či nás môže sused vyhodiť z toho pozemku, keďže ho využívame.
Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Chápem, že nastala zmena vlastníckeho práva k pozemku bez Vášho vedomia, a teraz máte obavy o jeho ďalšie využívanie. Pokiaľ ide o právne možnosti vlastníka pozemku, vlastník má právo rozhodovať o nakladaní so svojím majetkom. To znamená, že nový vlastník môže teoreticky požadovať odstránenie vecí, ktoré na jeho pozemku nachádzajú. V prípade, že dôjde k sporu, odporúčam sa obrátiť na advokáta so skúsenosťou v majetkovom práve.
Otázka: Môže spoločenstvo vlastníkov bytov financovať kúpu pozemku pod bytovým domom z fondu opráv? Je pravda, že na toto je potrebný súhlas všetkých vlastníkov bytov, teda súhlas 100 % vlastníkov?
Odpoveď: Pokiaľ ide o hospodárenie s prostriedkami z fondu prevádzky, údržby a opráv, na toto sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (§ 14b ods. 1 písm. c) ZoVBaNP). Súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome by sa vyžadoval pri rozhodovaní o zmluve o prevode pozemku patriaceho k bytovému domu (§ 14 b ods. 3 písm. a) ZoVBaNP).
Otázka: Momentálne riešime nové zameranie nášho polyfunkčného objektu s bytmi, pretože sa stalo, že mesto schválilo územné rozhodnutie susednej výstavbe nového bytového domu v našej tesnej blízkosti (10 m od okien nášho bytu). Dôvodom bolo zistenie, že časť domu nie je zakreslená v katastri mesta. Pri zameraní sa ukázalo, že náš dom zasahuje v inej časti do pozemku mesta (asi 18 m2), čo znamená, že je postavený na 18 m2 mesta. Kúpili sme si byty v dome od investora, a teda sme nespôsobili zlé osadenie domu ani nesme zodpovední za nesprávne vytýčenie a zavkladovanie domu v katastri. Môže teraz od nás mesto vyžadovať kúpu tých 18 m2 (keďže sa nachádzajú v centre mesta, ceny sú vysoké) a tvrdiť, že inak nepovolí nové zameranie stavby a opravu jeho polohy v katastri?
Odpoveď: Nepoznáme obsah vami podpísanej zmluvy s developerom, od ktorého ste byty kupovali, môžeme len predpokladať, že zmluva s developerom obsahuje aj klauzulu, že pozemky pod bytovým domom a priľahlé pozemky vyporiada vo vlastnej réžii a následne ich prevedie do vášho vlastníctva. Na druhej strane podľa ust. § 23 ods. 1 ZoVBaNP platí, že s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Je preto na Vašom rozhodnutí, či pozemok pod bytovým domom odkúpite alebo nie.
Otázka: Bývame v bytovom dome s jedenástimi bytmi a deviatimi garážami. Pozemok pod domom, ani pozemok okolo domu/záhrady, nie sú v našom vlastníctve. Tieto pozemky boli vo vlastníctve Slovenskej republiky. Myslím, že ešte v roku 2012, Ministerstvo hospodárstva SR previedlo vlastníctvo k pozemku pod domom na správcu bytového domu. Sami sme si zavinili, že doteraz sa prevod neuskutočnil. Boli pripomienky, zmenili sa vlastníci bytov a nedotiahlo sa to do úspešného konca. Správca nemá záujem o komunikáciu s našim domom, pravdepodobne už nemajú právnika, ktorý by aktualizoval návrh zmluvy. Chceli by sme sa spýtať, či my, vlastníci bytov, môžeme osloviť právnu kanceláriu o vypracovanie novej zmluvy o prevode, alebo je to povinnosť správcu bytového domu?
Odpoveď: Hoci nie ste vlastníkmi pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte tak k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť, čo vyplýva z ust. § 23 ods. 5 ZoVBaNP. Teda nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Ohľadom vypracovania novej zmluvy o prevode, je možné osloviť právnu kanceláriu, avšak proces prevodu by mal koordinovať správca bytového domu.
Otázka: Súčasný vlastník pozemku pod bytovým domom predáva všetky svoje pozemky. Ponúka nám jeho odkúpenie za 10 € za m2. Bolo nám povedané, že nový vlastník môže požadovať vyššiu sumu alebo aj nájom za pozemok. Parcela má rozlohu 1000 m2, zastavaná plocha je 300 m2.
Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Je možné odkúpiť aj iba pozemok pod bytovým domom, ak s tým bude vlastník súhlasiť. Treba však myslieť na to, že ak na priľahlých pozemkoch máte záhradky, posedenie… v prípade zmeny vlastníka pozemku, s tým, že sa ním nestanete vy ako vlastníci bytov a nebytových priestorov, môže nastať problém s užívaním týchto pozemkov. Vlastník priľahlých pozemkov si bude môcť tam robiť čo sa mu bude chcieť.
Otázka: Som spoluvlastníkom domu (1/4). Dom bol postavený na pozemku, ktorého vlastníkom nebol ani jeden zo spoluvlastníkov. No jeden spoluvlastník odkúpil celý pozemok do svojho vlastníctva od tretej osoby. Je takýto postup voči ostatným spoluvlastníkom možný?
Odpoveď advokáta na majetkové vyporiadanie: Ak Vašej situácii rozumiem správne, tak na cudzom pozemku bola zriadená stavba - dom, ktorý je v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb. Na dome ste pritom Vy podielovým spoluvlastníkom s podielom o veľkosti 1/4 k celku. Postup, kedy jeden zo spoluvlastníkov stavby odkúpi od tretej osoby pozemok, na ktorom je táto stavba zriadená, nie je v rozpore so zákonom. V zmysle nášho právneho poriadku sú pozemok a stavba na ňom zriadená dve samostatné veci.
Otázka: Žijem v Bratislave už od roku 1978. Pred 20 rokmi som si odkúpila byt do osobného vlastníctva. Pozemky, na ktorých stojí bytový dom (klasický sedemposchodový panelák), vlastní magistrát hlavného mesta. V súčasnosti máme možnosť tieto pozemky odkúpiť. Cena pri štvorizbovom byte je približne 700 eur. Myslím si, že nie všetci budú mať dostatok finančných prostriedkov na to, aby si tieto pozemky odkúpili, keďže tu žije veľa dôchodcov a podnájomníkov. Tento prevod by mala zabezpečovať firma H-PROBYT, ktorá si od nás žiada kúpno-predajnú zmluvu a kópiu občianskeho preukazu.
Odpoveď: Kúpnopredajná zmluva a občiansky preukaz: Sme názoru, že návrh kúpnopredajnej zmluvy by Vám mal predložiť predávajúci, nakoľko on disponuje všetkými údajmi potrebnými pre jej vyhotovenie, vrátane uvedenia podielu na pozemku ohľadom jednotlivých vlastníkov bytov vo Vašom bytovom dome. Aj ak nie ste vlastníkom pozemku pod bytovým domom, zo zákona máte k pozemku pod bytovým právo zodpovedajúce vecnému bremenu, ktoré Vám umožňuje užívať aj tieto pozemky, čomu zodpovedá povinnosť vlastníkovi týchto pozemkov takéto ich užívanie jednotlivými vlastníkmi bytov v bytovom dome strpieť. Toto zákonné vecné bremeno je ustanovené v § 23 ods. 5 ZoVBaNP. Teda pozemok pod bytovým domom nemusíte kúpiť, keďže právo užívať ho máte už zo zákona. Na druhej strane odkúpením podielu na pozemku je byt ľahšie resp. (2) Spoluvlastníci spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku sa nemôžu dožadovať zrušenia spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka; tým nie je dotknuté právo prevodu priľahlého pozemku a príslušenstva alebo ich častí podľa § 14b ods. 3. Otázka úhrady ceny za podiel na pozemku v splátkach je otázkou na vlastníka pozemku - Magistrát hl. mesta SR Bratislava.
Otázka: Vzniká mi vlastnícke právo k uhoľni pod bytovým domom pri kúpe kotolne? Odkúpil som kotolňu, ktorá je samostatnou budovou, avšak susediaca uhlieň sa nachádza pod bytovým domom a jej rozloha je približne 20 m2. Do tejto uhoľne vedie len jediný vstup a to zo strany kotolne. V súdnoznaleckom posudku je uvedené, že k kotolni patrí aj časť nebytových priestorov bytového domu, ktorý je s kotolňou spojený. V týchto priestoroch sú umiestnené prevádzkové, sociálne a hygienické priestory. Tieto priestory však nie sú predmetom ohodnotenia, nakoľko stavebne patria k bytovému domu. Súdny znalec dostal objednávku na ohodnotenie len kotolne, preto uviedol túto vetu. Správca domu, pred tým ako som kotolňu odkúpil, prenajímal kotolňu a spomínanú uhoľňu ako celok.
Odpoveď: 1./ V otázke uvádzate, že ste odkúpili kotolňu od vlastníka nehnuteľnosti, ktorá, vychádzajúc z textu otázky, bola v prenájme, a predmetom prenájmu bolo pôvodne aj tzv príslušenstvo kotolne /WC, soc. priestory/. 3./ Pokiaľ príslušenstvo kotolne tvorí spoločné časti domu a teda vlastníci bytov sú podielovými spoluvlastníkmi aj týchto priestorov, bolo by obtiažne meniť všetky zmluvy s vlastníkmi bytov a máme za to, že predmetné priestory nie je možné odčleniť ako samostatné priestory, ktoré by mohli byť predmetom prevodu. 4./ Na základe uvedeného odporúčame kontaktovať správcu bytového domu prípadne advokáta za účelom posúdenia dokladov, teda Vašej žiadosti o odkúpenie priestorov a posúdenie samotnej kúpnopredajnej zmluvy, či od tejto nie je možné odstúpiť pokiaľ by ste na uvedenom mali záujem, resp. odkúpiť aj ostatné priestory podľa ust. § 19 zákona o vlastníctve bytov. Citujeme ust. (1) Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak.
Otázka: Som výlučným vlastníkom stavby zapísanej na LV, pozemok je však vo vlastníctve nezistených vlastníkov (v správe SPF). Chcel som si zriadiť vecné bremeno - právo prechodu a prejazdu, aby som mal prístup, avšak žiadosť o zriadenie vecného bremena mi bola zamietnutá a bolo mi navrhnuté dokúpenie pozemku pod stavbou a okolo stavby. Bol som vyzvaný doručiť geometrický plán a znalecký posudok. Moja otázka je: ak v prípade, že mi SPF schváli odpredaj, ale nebudem mať prostriedky (trhová cena) na odkúpenie, aké sú moje možnosti? Budem musieť ísť cestou prenájmu pozemku alebo môžem trvať na zriadení vecného bremena práva prechodu a prenájmu, aby som mal prístup ku stavbe? Ako ma chráni tzv. právo stavby a čo do budúcnosti?
Odpoveď: Ak budete čeliť situácii, kedy nebude možné odkúpiť pozemok od Slovenského pozemkového fondu (SPF) kvôli nedostatku financií, existuje niekoľko možností. Prvou z nich je využiť prenájom pozemku od SPF, čo umožní legalizovať váš prístup k stavbe. Je dôležité spomenúť, že ak sa nedohodnete na zriadení vecného bremena, môžete podať žalobu na súd žiadať o jeho ustanovenie súdnou cestou. Právo stavby, ako samostatné vecné právo, vám môže poskytnúť určitú ochranu, ale hlavne ak ste oprávneným vlastníkom stavby, môžete žiadať zriadiť vecné bremeno. Vecné bremeno môže byť zriadené len vtedy, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak a je nevyhnutný. Ak by ste chceli v budúcnosti nehnuteľnosť predať, ideálne by bolo odkúpenie, pretože vecné bremeno sa nemusí páčiť väčšine kupujúcich. Ak sa nedohodnete, neodporúčam uzatvárať s SPF zmluvu o nájme hlavne, ak Vám ponúknu trhové nájomné.
Otázka: Zdedila som po otcovi stavebný pozemok, ktorý susedí s pozemkom v správe Slovenského pozemkového fondu a s pozemkom, kde nie je vysporiadaný vlastník. Mne patrí jedna tretina. Oslovili sme Slovenský pozemkový fond listom so žiadosťou o vymeranie nášho pozemku. Čo odporúčate ďalej robiť? Pozemok by som chcela užívať. Prečo nám bolo takto odpovedané? Kedy bude možné pozemok vymerať? Ak to zatiaľ nie je možné, ako môžem pozemok užívať v tomto stave? Môžem si tam postaviť chatu alebo mobilný dom?
Odpoveď: Podľa slovenského práva, ak ste nadobudli 1/3 stavebného pozemku v rámci dedičstva, ste jeho podielovým spoluvlastníkom. Ak susedné pozemky spravuje SPF alebo sú bez vysporiadaného vlastníka, často vznikajú komplikácie s presným určením hraníc a užívaním. SPF má zákonnú povinnosť spravovať pozemky vo vlastníctve štátu alebo neznámych vlastníkov podľa zákona o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, pravdepodobne súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie pozemkových úprav alebo rozhodnutie súdu o určení vlastníka, prípadne na skončenie dedičského konania. Kedy bude možné pozemok vymerať, závisí od ukončenia týchto procesov - odporúčam sledovať vývesky obce a kontaktovať miestny pozemkový úrad, či sa v danej lokalite pripravujú pozemkové úpravy. Ako podielový spoluvlastník môžete pozemok užívať v rozsahu svojho podielu, ale nesmiete obmedzovať práva ostatných spoluvlastníkov. Ak chcete na pozemku stavať chatu alebo mobilný dom, potrebujete súhlas všetkých spoluvlastníkov a stavebné povolenie. Bez vysporiadaných hraníc a súhlasu všetkých spoluvlastníkov však stavebný úrad pravdepodobne nevydá povolenie. Užívanie pozemku na rekreačné účely (napr. mobilný dom) bez stavebného povolenia môže byť problematické.