Pozemky v správe Slovenského pozemkového fondu a ich nájom: komplexný prehľad

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú úlohu v správe a nakladaní s nehnuteľnosťami, predovšetkým poľnohospodárskymi pozemkami, ktoré sú vo vlastníctve štátu alebo ktorých vlastníci nie sú známi. Jeho činnosť je regulovaná viacerými právnymi predpismi s cieľom zabezpečiť efektívne a transparentné hospodárenie s verejným majetkom a zároveň ochranu práv vlastníkov. Tento článok sa podrobne venuje problematike nájmu pozemkov v správe SPF, od podmienok prenájmu, cez proces žiadosti, až po špecifické situácie a právne aspekty.

Právny rámec činnosti Slovenského pozemkového fondu

Činnosť Slovenského pozemkového fondu je primárne usmerňovaná Nariadením vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktoré detailne špecifikuje podmienky prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností v správe fondu. Ďalším zásadným predpisom je zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov. Tieto normy tvoria základ pre pochopenie oprávnení a povinností SPF pri nakladaní s pozemkami.

Prenájom pozemkov na poľnohospodárske účely

SPF prenajíma nehnuteľnosti na rôzne účely, pričom osobitné postavenie má nájom na poľnohospodárske účely. Tento typ prenájmu sa riadi spomínaným zákonom č. 504/2003 Z. z. a nariadením vlády č. 238/2010 Z. z.

Kto môže požiadať o prenájom?

O prenájom pozemkov na poľnohospodárske účely môže požiadať fyzická osoba (podnikateľ alebo nepodnikateľ) alebo právnická osoba. Ak je nájomná zmluva uzatváraná s právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ), postupuje sa podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z. V prípade nájomnej zmluvy uzatváranej s fyzickou osobou - nepodnikateľom na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, sa postupuje podľa prvej časti tohto zákona.

Proces žiadosti o prenájom

Žiadosť o prenájom sa podáva na centrálnu podateľňu Generálneho riaditeľstva SPF v Bratislave. Po doručení žiadosti pracovník centra nájmu posúdi jej náležitosti. V prípade splnenia podmienok je žiadateľ vyzvaný na podpis nájomnej zmluvy. Ak žiadosti nie je možné vyhovieť, alebo sú potrebné doplňujúce informácie, žiadateľ je o tom upovedomený.

Potrebné doklady k žiadosti

K žiadosti o prenájom pozemkov na poľnohospodárske účely je potrebné predložiť viacero dokumentov. Medzi základné patria:

• List vlastníctva alebo potvrdenie od daňového úradu.
• V žiadosti je potrebné uviesť požadovanú dobu prenájmu.
• Budúci nájomca musí byť identifikovaný živnostenským listom alebo osvedčením samostatného hospodáriaceho roľníka a predložiť doklad totožnosti.

SPF k posúdeniu splnenia podmienok na prenájom požaduje od žiadateľov pred uzatvorením nájomnej zmluvy okrem iných dokladov aj:

• Zoznam pozemkov, ktoré žiadateľ vlastní v katastrálnom území, v ktorom žiada o prenájom pozemkov.
• Zoznam pozemkov, ktoré má žiadateľ prenajaté od známych vlastníkov v katastrálnom území, v ktorom žiada o prenájom pozemkov, a ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam musí obsahovať informácie o katastrálnom území, parcelnom čísle registra C/E, čísle listu vlastníctva, vlastníkovi a prenajatej výmere parciel vlastníka, s uvedením celkovej prenajatej výmery za katastrálne územie.

Obvyklá výška nájomného

Výška nájomného je stanovená podľa obvyklej výšky nájomného pre jednotlivé katastrálne územia. Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Ide o údaj o výške nájomného za 1 hektár poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje vychádzajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného, ktorú vedú nájomcovia. Podľa platnej právnej úpravy (§ 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z.) je nájomca povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a tieto údaje poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roka. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie.

Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu

Špecifickú kategóriu žiadateľov tvoria žiadatelia podľa osobitného predpisu, ktorí majú nárok na prednostné právo pri prenájme za splnenia stanovených podmienok. Títo žiadatelia sú definovaní v ustanoveniach § 2a) a § 2b) Nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Žiadatelia podľa § 2a)

Do tejto kategórie patria:

• Mladý poľnohospodár.
• Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému Pôdohospodárska platobná agentúra (PPA) vydala právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

K žiadosti podľa § 2a) je potrebné priložiť:

• Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.
• Uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve, alebo
• Doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.

Žiadatelia podľa § 2b)

Túto kategóriu tvoria:

• Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
• Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

K žiadosti podľa § 2b) je potrebné priložiť:

• Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
• Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov, alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere maximálne 0,3 ha.
• Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne, alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Pre získanie prednostného práva pri prenájme pozemkov od SPF v danom katastrálnom území musí žiadateľ vlastniť pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov v tomto katastrálnom území.

Užívanie pozemkov a končiace nájomné zmluvy

Užívanie pozemkov je upravené v § 14 ods. 1 zákona č. 504/2003 Z. z. Podľa tohto ustanovenia, právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy o nájme s vlastníkmi, ktorí v súčte disponujú väčšinovým spoluvlastníckym podielom.

Pri posudzovaní žiadostí o prenájom podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo či zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).

Prenájom pozemkov na iné ako poľnohospodárske účely

Okrem poľnohospodárskych účelov prenajíma SPF pozemky aj na iné účely, ktoré sa riadia § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Medzi takéto účely môžu patriť napríklad:

• Postavenie stožiara na mobilnú komunikáciu.
• Ťažba štrku.
• Zabezpečenie prístupu na stavenisko.
• Postavenie reklamnej tabule.
• Vybudovanie golfového ihriska.

Proces žiadosti o prenájom na iné účely

Žiadateľ o prenájom na iné ako poľnohospodárske účely predkladá SPF okrem základných dokumentov aj ďalšie doklady relevantné pre konkrétny účel prenájmu. Ak je žiadosť kompletná, Regionálny odbor SPF odošle návrh nájomnej zmluvy spolu s dokumentmi na posúdenie a podpis na generálne riaditeľstvo SPF v Bratislave. Po kontrole môže byť zmluva podpísaná, alebo vrátená na doplnenie či z iných dôvodov.

Pozemky s nezistenými vlastníkmi a ich správa

Pri pozemkoch, ktoré nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zapísanie správy k pozemkom. Ak chce obec pri týchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je potrebné zaslať písomnú žiadosť na SPF. K žiadosti je potrebné priložiť:

• Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica.
• Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Keď bude zapísaná správa na liste vlastníctva, je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Problémy a nedostatky v správe SPF: Zistenia NKÚ

Správa Slovenského pozemkového fondu čelila v minulosti aj kritike zo strany Najvyššieho kontrolného úradu SR (NKÚ). Zistenia z kontrolného obdobia rokov 2014 - 2020 poukázali na viacero nedostatkov:

• Nedostatočná systematickosť a nedôslednosť pri príprave zmlúv: Niektoré zmluvy boli podpisované rýchlo, iné až po rokoch, čo naznačovalo možné korupčné správanie.
• Nejasnosti vo verejnom obstarávaní a nakladaní s majetkom: Bolo identifikované nesprávne vyplácanie miliónov eur externým advokátskym kanceláriám v rozpore s predpismi.
• Nedostatky v evidencii pozemkov: SPF nevedie vlastnú evidenciu pozemkov, ale spolieha sa na údaje z katastra nehnuteľností, kde sú neraz nezrovnalosti, najmä pri zápisoch neznámych či nezistených vlastníkov.
• Riziko netransparentného konania: Kontrolóri odhalili riziko netransparentného konania pri vybavovaní žiadostí o nájom pozemkov, s podozrením na uprednostňovanie niektorých žiadateľov.
• Neefektívne využívanie externých právnych služieb: SPF často menil právnych zástupcov v prebiehajúcich sporoch, čo viedlo k nehospodárnemu míňaniu finančných prostriedkov.
• Formálna činnosť Rady fondu: Rada fondu, ako najvyšší kontrolný orgán, vykonávala svoju činnosť skôr formálne a nevenovala sa dostatočne kontrole hospodárenia s financiami či zásadných rozhodnutí vedenia.

NKÚ zdôraznil, že pôda je vzácne aktívum a jej správa by mala v prvom rade obhajovať verejný záujem. Odporúča sa pokračovať v systematických pozemkových úpravách a decentralizácii niektorých odborných činností.

Riešenie problémov s užívaním a prístupom k pozemkom

V praxi sa môžu vyskytnúť situácie, kedy vlastník stavby nemá vysporiadaný prístup k pozemku, na ktorom sa stavba nachádza, ak je pozemok v správe SPF a vlastník nie je známy. V takýchto prípadoch môže byť riešením:

• Prenájom pozemku od SPF: Umožňuje legalizovať prístup k stavbe.
• Žaloba na súd o zriadenie vecného bremena: Ak sa SPF nedohodne na zriadení vecného bremena, je možné podať žalobu na súd. Vecné bremeno môže byť zriadené len vtedy, ak prístup k stavbe nemožno zabezpečiť inak a je nevyhnutný.
• Právo stavby: Ako samostatné vecné právo môže poskytnúť určitú ochranu vlastníkovi stavby.

V prípade, že nie je možné pozemok odkúpiť od SPF kvôli nedostatku financií, prenájom je často jedinou možnosťou na zabezpečenie prístupu. Pri predaji nehnuteľnosti v budúcnosti je však ideálne, ak je pozemok odkúpený, nakoľko vecné bremeno nemusí byť pre kupujúcich atraktívne.

Problémy s vymeraním pozemku a užívaním

Ak dedičia zdedia podiel na stavebnom pozemku, ktorý susedí s pozemkami v správe SPF alebo pozemkami s nevysporiadaným vlastníkom, môžu vzniknúť komplikácie s presným určením hraníc a užívaním. Odpoveď SPF, že nie je možné pozemok vymerať ani odkúpiť, často súvisí s prebiehajúcimi alebo neukončenými pozemkovými úpravami v danej lokalite, alebo s nevysporiadanými vlastníckymi vzťahmi na susedných parcelách. V takýchto prípadoch SPF často čaká na ukončenie týchto procesov.

Ako podielový spoluvlastník môžete pozemok užívať v rozsahu svojho podielu, ale nesmiete obmedzovať práva ostatných spoluvlastníkov. Na stavbu chaty alebo mobilného domu je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov a stavebné povolenie, ktoré bez vysporiadaných hraníc a súhlasu nemusí byť vydané.

Územnoplánovacia informácia a SPF

V situáciách, kedy SPF požaduje doložiť územnoplánovaciu informáciu - vyjadrenie obce k využitiu parcely, ale obec nemá schválený územný plán, obec môže vydať potvrdenie o neexistencii územného plánu a zároveň opísať faktické využitie parcely podľa evidencie a miestnych znalostí. Takéto vyjadrenie SPF vo väčšine prípadov akceptuje ako náhradný doklad.

Nadobúdanie pozemkov obcou od štátu

Štát dáva obciam možnosť pozemky vo svojom vlastníctve nadobudnúť, a to aj bezodplatne, za splnenia zákonných podmienok. Od 01.04.2025 obec môže bezodplatne nadobudnúť pozemky od Slovenskej republiky, aj ak nemá územný plán, pokiaľ SPF vykonáva správu ku pozemkom SR. Pre prevod je potrebné súhlasné stanovisko SPF k stavebnému zámeru a uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení nadobudnutia pozemku. K žiadosti sa prikladá aj znalecký posudok na určenie ceny prevádzaného pozemku.

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov

Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov má za cieľ pomôcť vlastníkom lepšie sa orientovať v ich pozemkoch, ich užívateľoch a obsahu nájomných zmlúv, ktoré boli pôvodne uzavreté s fondom. Novela navrhuje kratšie výpovedné lehoty a lepšiu komunikáciu medzi novým vlastníkom a doterajším užívateľom.

Celkovo, narábanie s pozemkami v správe Slovenského pozemkového fondu je komplexná oblasť s mnohými špecifikami. Pochopenie právneho rámca, procesov žiadostí a potenciálnych problémov je kľúčové pre úspešné riešenie akýchkoľvek transakcií či užívateľských nárokov.

tags: #pozemky #v #sprave #slovenskeho #pozemkoveho #fondu