Problematika pozemkových spoločenstiev, ich fungovania a najmä nájomných vzťahov k spoločným nehnuteľnostiam je často predmetom diskusií a nejasností. Na pochopenie tejto zložitej témy je kľúčové rozlišovať medzi rôznymi formami pozemkových spoločenstiev, právnymi rámcami, ktoré ich upravujú, a konkrétnymi zmluvnými vzťahmi, ktoré vznikajú. Tento článok sa snaží priniesť ucelený pohľad na otázky súvisiace s nájomným vzťahom v kontexte pozemkových spoločenstiev, pričom vychádza z existujúcich právnych predpisov a praktických situácií.
Čo je pozemkové spoločenstvo a aká je jeho právna podstata?
Pozemkové spoločenstvo, často označované aj ako urbariát alebo urbár, je právna forma združenia vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Jeho história siaha až do stredoveku, kedy zemepáni prideľovali poddaným pôdu, ktorú síce prakticky nevlastnili, ale mohli ju spoločne užívať a obhospodarovať. V praxi sa často okrem pojmov urbariát, urbár či pozemkové spoločenstvo možno stretnúť i s termínom komposesorát, ktorý funguje na rovnakom princípe. Hoci tieto termíny môžu byť niekedy zamieňané, jestvujú medzi nimi mierne rozdiely. Nie každý pozemok, ktorý má viacero vlastníkov, je automaticky súčasťou pozemkového spoločenstva. Tieto združenia majú svoj vlastný systém riadenia a spravovania prostredníctvom schválených stanov.
Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov definuje pozemkové spoločenstvo ako právnickú osobu, ktorá vzniká transformáciou bývalých pozemkových spoločenstiev bez právnej subjektivity alebo združením vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti. Táto transformácia bola často motivovaná aj snahou štátu o efektívnejšie vyberanie daní a lepšiu správu spoločných nehnuteľností. Pozemkové spoločenstvá s právnou subjektivitou majú svoje stanovy, ktoré upravujú ich fungovanie, práva a povinnosti členov, ako aj orgány spoločenstva (napr. výbor, predseda).
Na druhej strane, existujú aj pozemkové spoločenstvá bez právnej subjektivity, ktoré sú v podstate združením vlastníkov podielov na spoločnej nehnuteľnosti. V tomto prípade príjem spoločenstva bez subjektivity sa prenáša na jeho podielnikov.
Nájomná zmluva verzus podiel na zisku: Kľúčové rozlíšenie
Jednou z najčastejších otázok, ktorá sa vynára v súvislosti s pozemkovými spoločenstvami, je, či členovia spoločenstva uzatvárajú s týmto spoločenstvom nájomnú zmluvu na svoje podiely, alebo či majú nárok na podiel zo zisku z hospodárenia.
Podľa zákona, pokiaľ sa skutočne jedná o pozemkové spoločenstvo s právnou subjektivitou, tak ako jeho člen na svoj členský podiel neuzatvárate s pozemkovým spoločenstvom nájomnú zmluvu. Takáto nájomná zmluva by bola v rozpore so zákonom a teda neplatná. Ako člen pozemkového spoločenstva máte nárok na svoj podiel z čiastky zisku, o ktorej zhromaždenie spoločenstva rozhodlo, že bude členom spoločenstva rozdelená.
V niektorých prípadoch však môže dôjsť k situácii, kedy vlastníci spoločnej nehnuteľnosti prenajali svoju spoločnú nehnuteľnosť pozemkovému spoločenstvu. V takomto prípade spoločenstvo môže túto nehnuteľnosť dať do podnájmu. Avšak, právne vždy prenajímajú vlastníci, hoci by aj spoločenstvo splnomocnili k uzavretiu nájomnej zmluvy. To samozrejme môžu klasickým splnomocnením podľa občianskeho zákonníka. Vlastníci skutočne nemajú povinnosť svoje pozemky prenajať a to ani pozemkovému spoločenstvu. Pozemkové spoločenstvo si môže prenajať pozemky (aj spoločnú nehnuteľnosť). No však len tie, ktoré nemá uvedené v zmluve o spoločenstve. Tie užíva na základe tejto špeciálnej zmluvy podľa zákona č. 97/2013. Pozemky dané do užívania touto zmluvou nemôžu ich vlastníci prenajať ani inej osobe.
Nájomná zmluva - Kto je prenajímateľ a kto nájomca?
Ak dôjde k uzatvoreniu nájomnej zmluvy týkajúcej sa spoločnej nehnuteľnosti, je dôležité jasne definovať zmluvné strany. V jednom z diskutovaných prípadov bola nájomná zmluva uzavretá medzi nasledovnými stranami:
- Nájomca: Urbárske pozemkové spoločenstvo…….. v zastúpení predseda …
- Prenajímateľ: Ján………
V bode 1. takejto zmluvy stálo: „Prenajímateľ vyhlasuje, že je podielovým spoluvlastníkom… môj katastrálny podiel …. a prepočítaná výmera v m2 prepočítaná na daný podiel a uvedené LV.“ Prenajímateľ prenecháva, dáva do nájmu nájomcovi dátumy od do /obdobie 10 rokov.
V tejto súvislosti sa vynára otázka: „Spoluvlastníkom čoho?“ To je dôležité. Niektorí sa domnievajú, že takáto zmluva je „blud“. Iní si myslia, že nájomná zmluva je právoplatná, ak platí, že prenajať spoločnú vec môže ten spoluvlastník, ktorému patrí nadpolovičná väčšina. Predmet nájmu (nájomného vzťahu) musí byť individualizovaný a konkretizovaný. Pri nájme pozemkov sa vychádza z údajov katastra nehnuteľností (§ 70 zák. č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov). V súdenej veci je predmet nájmu charakterizovaný ako poľnohospodárske pozemky na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní poľnohospodárskeho podniku, zapísané v katastri nehnuteľností na Správe katastra v H., kat. územie W., č. Predmet nájmu je teda individualizovaný a konkretizovaný katastrálnym územím, číslom listu vlastníctva, podľa prílohy, ktorá tvorí špecifikáciu parciel sú pozemky individualizované a konkretizované parcelnými číslami, tiež je uvedená výmera a kultúra.
Daňové aspekty nájomného a príjmov z pozemkového spoločenstva
Daňové zaobchádzanie s príjmami z pozemkových spoločenstiev a z nájomných zmlúv je ďalšou oblasťou, ktorá spôsobuje nejasnosti. V roku 2014 sa na valnom zhromaždení tvrdilo, že spoločenstvo nemusí nájom zdaniť a dá ho do nákladov, pričom podielnici si urobia daňové priznania, len ak im príjem za nájom prekročí 500 Eur.
Ak ide o pozemkové spoločenstvo bez právnej subjektivity, daňovníkom z príjmu z nájomného je každý spoluvlastník vo výške svojho podielu. Ide o príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Z hľadiska posúdenia, do ktorého zdaňovacieho obdobia patria príjmy z nájmu, je rozhodujúce, kedy boli tieto príjmy prijaté pozemkovým spoločenstvom. Nie je rozhodujúce, kedy vznikol nárok. Ak teda poľovnícke združenie uhradilo nájomné pozemkovému spoločenstvu v roku 2012, potom musia spoluvlastníci zahrnúť svoj príslušný podiel na tomto príjme do daňového priznania za rok 2012.
Zákon o dani z príjmov nepredpisuje žiadnu formu daňového dokladu. Z dokladu, ktorým pozemkové spoločenstvo oznámi svojim členom príjem z prenájmu, by však malo byť zrejmé, o aký príjem sa jedná, na základe akého zmluvného vzťahu vznikol a hlavne kedy a v akej výške tento príjem pozemkové spoločenstvo prijalo.
Kľúčové právne predpisy a ich interpretácia
Pri riešení otázok týkajúcich sa pozemkových spoločenstiev a nájomných vzťahov je nevyhnutné poznať relevantné právne predpisy. Medzi najdôležitejšie patria:
- Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách: Tento zákon upravuje vznik, postavenie, práva a povinnosti pozemkových spoločenstiev. Podľa § 16 ods. 2 tohto zákona, výbor spoločenstva koná za členov spoločenstva vo veciach spoločného užívania a obstarávania spoločných vecí vyplývajúcich z vlastníctva spoločnej nehnuteľnosti. Toto oprávnenie pozemkového spoločenstva je možné upraviť aj v zmluve o pozemkovom spoločenstve, nebude mať však charakter splnomocnenia, ktoré by dali jednotliví spoluvlastníci spoločenstvu, aby za nich konalo. Výbor spoločenstva koná za členov spoločenstva len v konaniach pred súdmi a orgánmi verejnej správy a to len v určených záležitostiach.
- Občiansky zákonník (najmä § 663 až 684): Tento zákon upravuje nájomné vzťahy vo všeobecnosti.
- Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov: Tento zákon upravuje špecifické aspekty nájomných vzťahov k poľnohospodárskym a lesným pozemkom.
- Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z.: Ustanovuje podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom (SPF).
Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR vo svojich stanoviskách zdôrazňuje, že vlastníci spoločnej nehnuteľnosti môžu prenajať spoločnú nehnuteľnosť alebo jej časť komukoľvek podľa ustanovení o nájomnej zmluve podľa Občianskeho zákonníka a podľa osobitného zákona č. 504/2003 Z. z. Na prenájom spoločnej nehnuteľnosti jej vlastníkmi sa nevzťahujú nijaké osobitné pravidlá. Vlastníci spoločnej nehnuteľnosti nemajú povinnosť prenajať ju pozemkovému spoločenstvu.
Správa nehnuteľností v správe Slovenského pozemkového fondu
Slovenský pozemkový fond (SPF) hrá dôležitú úlohu pri správe nehnuteľností, najmä tých, ktorých vlastníci nie sú známi alebo ktorých vlastníctvo je nejasné. SPF prenajíma nehnuteľnosti na poľnohospodárske účely podľa zákona č. 504/2003 Z.z. a na iné ako poľnohospodárske účely podľa Občianskeho zákonníka.
Pri prenajímaní pozemkov od SPF je potrebné splniť určité podmienky a predložiť požadované doklady. Tieto môžu zahŕňať zoznam pozemkov vo vlastníctve žiadateľa, zoznam prenajatých pozemkov od známych vlastníkov, ako aj doklady preukazujúce splnenie podmienok podľa nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z.z.
Je dôležité si uvedomiť, že zákon si každý môže vyložiť tak, ako mu to vyhovuje. Preto je vždy prospešné konzultovať konkrétne situácie s právnikmi alebo odborníkmi na danú problematiku, aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam a právnym sporom.
Pochopenie rozdielu medzi podielom na zisku a nájomným, správna interpretácia nájomných zmlúv a dodržiavanie daňových povinností sú kľúčové pre hladké fungovanie pozemkových spoločenstiev a ochranu práv ich členov.
tags: #pozemkove #spolocenstvo #moze #vyplacat #najomne