Vlastnícke právo je jedným zo základných práv zakotvených v Ústave Slovenskej republiky. V zmysle článku 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Vlastnícke právo, ako je vyjadrené v § 123 Občianskeho zákonníka (OZ), umožňuje vlastníkovi veci nakladať s ňou podľa vlastného uváženia, najmä ju držať, užívať, brať z nej plody a scudziť ju. Často však vlastník vec, ktorú má vo vlastníctve, síce vlastní, no neužíva ju. Niekedy však aj napriek vopred dohodnutým podmienkam prenájmu veci dochádza k problémom. Ide napríklad o situáciu, keď sa nájomník odmieta vzdať užívania veci aj napriek tomu, že uplynula doba, na ktorú bolo toto užívanie dohodnuté, a teda užíva vec bez právneho dôvodu. V takomto prípade nájomca porušuje ústavné právo vlastníka (prenajímateľa).
Právne rámce vlastníckeho práva a nájmu
Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kto do jeho vlastníckeho práva neoprávnene zasahuje; najmä sa môže domáhať vydania veci od toho, kto mu ju neprávom zadržuje, v zmysle § 126 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Hmotné právo hovorí o práve vlastníka domáhať sa vydania veci, teda hnuteľnej aj nehnuteľnej (od toho, kto ju neprávom zadržuje). Procesné právo naproti tomu hovorí o vydaní veci iba vo vzťahoch k hnuteľným veciam a pri nehnuteľných veciach uvádza vypratanie. Z tohto dôvodu pri práve vlastníka domáhať sa ochrany vlastníckeho práva vo vzťahu k nehnuteľnosti je potrebné sa domáhať vypratania nehnuteľnosti (R 53/1973). Teda, ak niekto bez právneho dôvodu užíva vec, jedným z možných riešení ako sa brániť je inštitút vypratania nehnuteľnosti.
Prenajímanie nehnuteľnosti je bežná prax, no niekedy môže nastať situácia, keď sa nájomca po skončení nájmu odmieta vysťahovať. Nájomná zmluva je upravená v Občianskom zákonníku a predstavuje dohodu medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá upravuje podmienky užívania nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti zánikom nájomného vzťahu nájomca stráca právo na užívanie prenajatej nehnuteľnosti a je povinný ju vypratať.
Ukončenie nájomného vzťahu
Nájom sa môže skončiť niekoľkými spôsobmi:
- Uplynutím doby, na ktorú bol dojednaný: Ak bola nájomná zmluva uzatvorená na dobu určitú, nájom sa automaticky končí uplynutím tejto doby, ak sa prenajímateľ s nájomcom nedohodne inak. Podľa § 676 OZ sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Kritická je tu 30-dňová lehota. Podľa § 676 ods. 2 veta druhá OZ, ak prenajímateľ nepodá návrh na súd do 30 dní odo dňa skončenia nájmu, nájom sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bol dojednaný pôvodne. Toto sa však týka len nájmu dojednaného na dobu určitú, ktorý skončil uplynutím dojednanej doby.
- Písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom: Obe strany sa môžu dohodnúť na ukončení nájmu pred uplynutím dojednanej doby.
- Písomnou výpoveďou: Prenajímateľ aj nájomca môžu nájom vypovedať, avšak musia dodržať výpovednú lehotu a dôvody stanovené v Občianskom zákonníku. Podľa § 676 OZ sa nájom skončí uplynutím doby, na ktorú sa dojednal, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Podľa platného právneho stavu nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bola daná písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Na doručovanie písomnej výpovede z nájmu bytu sa primerane podľa ust. § 710 OZ použijú ust. civilného sporového poriadku. Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) je, ak nájomca hrubo porušuje dobré mravy. Ak sa nájomca preukázateľne nachádza v hmotnej núdzi v čase podania výpovede, dĺžka výpovednej lehoty sa predlžuje o ochrannú lehotu v trvaní šesť mesiacov. Zákon umožňuje prenajímateľovi dať nájomcovi výpoveď, ak ten nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované v spojitosti s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace. V prípade, ak po nadobudnutí účinkov výpovede nájomca v stanovenej lehote nevyprace byt alebo nebytový priestor, je možné domáhať sa splnenia uvedenej povinnosti na súde žalobou.
Postup pri odmietaní vypratania nehnuteľnosti
Ak nájomca po skončení nájmu odmieta nehnuteľnosť vypratať, prenajímateľ má niekoľko možností, ako postupovať:
- Výzva na dobrovoľné vypratanie: Prvým krokom by mala byť vždy písomná výzva na vypratanie. Občiansky zákonník preferuje, aby sa rozpory medzi účastníkmi odstránili predovšetkým ich dohodou. Táto výzva slúži ako dôkaz snahy o zmierlivé riešenie a preukazuje, že užívateľ si je vedomý absencie právneho dôvodu na užívanie.
- Návrh na vypratanie nehnuteľnosti na súde: Ak nájomca na výzvu nereaguje alebo odmieta nehnuteľnosť vypratať, prenajímateľ sa musí obrátiť na súd s návrhom na vypratanie nehnuteľnosti. Príslušným prvostupňovým súdom je súd, v ktorého územnej pôsobnosti sa nachádza predmetná nehnuteľnosť. V návrhu je potrebné popísať na základe čoho vznikol medzi navrhovateľom a odporcom právny vzťah. Následne presne špecifikovať o akú nehnuteľnosť sa jedná (podľa listu vlastníctva), popísať okolnosti, najmä uviesť na ako dlhú dobu bol dojednaný nájom nehnuteľnosti. V zmysle § 676 Občianskeho zákonníka je nevyhnutné, aby tento bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. Ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Ak sa nájom skončil výpoveďou alebo odstúpením, nájom sa automaticky neobnovuje.
- Súdne konanie: Súd v konaní preskúma nájomný vzťah a rozhodne, či je nájomca povinný nehnuteľnosť vypratať. Ak súd rozhodne v prospech prenajímateľa, určí v rozsudku lehotu, do ktorej je nájomca povinný nehnuteľnosť vypratať. V rozhodnutí súd uvedie lehotu, ktorá sa počíta od okamihu nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia, počas ktorej je nájomca povinný vypratať nehnuteľnosť. Samotné konanie vo veci určenia povinnosti vypratať nehnuteľnosť si ďalej vyžaduje účasť sporových strán minimálne prostredníctvom právneho zastúpenia. S tým sú logicky spojené ďalšie finančné náklady. Najpodstatnejšou a zároveň smutnou skutočnosťou je však priemerná dĺžka konania v občianskoprávnych veciach, ktorá môže byť až 18 mesiacov. Počas jej plynutia je prenajímateľ vo vzťahu k nájomcovi bezmocný.
- Exekúcia: Ak nájomca nevyprace nehnuteľnosť ani v lehote určenej súdom, prenajímateľ sa môže obrátiť na exekútora a podať návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. V prípade, ak odporca povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy sa navrhovateľ, resp. prenajímateľ, môže obrátiť na exekútora a podať návrh na výkon exekúcie v zmysle zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok). Postup súdneho exekútora určuje pri vyprataní bytu ust. § 184 a nasl. exekučného poriadku. Exekútor k tomuto úkonu priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 14 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Ak zúčastnené strany nevznesú námietky alebo ak súd zamietne vznesené námietky, vydá exekučný príkaz - príkaz na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti a určí lehotu vypratania. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a tzv. vhodnej osobe, najčastejšie zástupcovi obce. V zmysle § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto, kto by mohol tieto veci prevziať alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy. Exekútor o tom upovedomí povinného.
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Svojpomocné vypratanie - riziko protiprávneho konania
Prenajímateľ nie je oprávnený vypratať nehnuteľnosť svojpomocne, teda bez súdneho rozhodnutia. Takéto konanie by mohlo byť považované za protiprávne a prenajímateľ by sa mohol vystaviť riziku trestného stíhania, ak nesplní podmienky svojpomoci. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, že ofenzívna svojpomoc je vylúčená. Na podporu uvedeného právneho názoru poukazuje odvolací súd na rozhodnutie Ústavného súdu Slovenskej republiky č. III. ÚS 235/08-38, ktorý k svojpomoci uviedol, že „Občiansky zákonník upravuje svojpomoc v ustanovení § 6, v ktorom sa uvádza, že ak hrozí neoprávnený zásah do práva bezprostredne, môže ten, kto je takto ohrozený, primeraným spôsobom zásah sám odvrátiť. Ide o prostriedok ochrany, ktorý právny poriadok pripúšťa výnimočne po splnení zákonom ustanovených podmienok. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).“
Na základe uvedeného rozhodnutia Najvyššieho súdu SR je teda jasné, že vypratanie nehnuteľnosti, takpovediac „na vlastnú päsť“, by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené podmienky. Vlastník - prenajímateľ sa dokonca môže dopustiť aj trestného činu porušovania domovej slobody, ak predmetná nehnuteľnosť tvorí u nájomcu obydlie (viď čl. R 1/1980 : „Objektom trestného činu podľa § 194 (pôv. § 238 TZ) je domová sloboda. Je chránený akýkoľvek oprávnený užívateľ domu alebo bytu, nielen vlastník, a to proti komukoľvek.“). Dôvodom je, že by došlo k zásahu do práv nájomcu, pretože nájomca môže mať v predmetnej nehnuteľnosti aj veci, ktoré nepatria prenajímateľovi a svojpomocným vyprataním nehnuteľnosti by došlo k zásahu do vlastníckeho práva nájomcu.
Bezdôvodné obohatenie a náhrada škody
Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie, pretože podľa § 451 OZ je bezdôvodným obohatením majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov a kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. Za obdobie neoprávneného užívania nehnuteľnosti má vlastník nárok na peňažnú náhradu. Keďže právny dôvod (nájomná zmluva) odpadol, nejde o nájomné, ale o bezdôvodné obohatenie podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať.“ Najčastejšie sa postupuje tak, že sa nechá vypracovať znalecký posudok, ktorým sa určí bežné nájomné v danej lokalite. Právo na vydanie plnenia z bezdôvodného obohatenia sa premlčí za dva roky odo dňa, keď sa oprávnený dozvie, že došlo k bezdôvodnému obohateniu a kto sa na jeho úkor obohatil (§ 107 ods. 1 OZ).
Krátkodobý nájom a špecifické prípady
V prípade krátkodobého nájmu bytu, ktorý je upravený zákonom č. 98/2014 Z. z., má prenajímateľ v niektorých prípadoch výhodnejšie postavenie. Podľa tohto zákona nájom bytu vrátane predĺžení môže byť najviac 6 rokov. V zásade platí, že pokiaľ zmluva o krátkodobom nájme bytu spĺňa všetky náležitosti stanovené zákonom (okrem iných aj informovanie nájomcu o splnení registračnej povinnosti podľa ust. § 5 ods. 1), a ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote desať kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu alebo v lehote päť kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu, ak nájomný pomer skončil odstúpením od nájomnej zmluvy, je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia svojich pohľadávok podľa § 5 ods. 1 zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie.
Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovil pravidlá, ktoré dovtedy neboli presne určené. Tento zákon je pre majiteľov nehnuteľností priaznivý, pretože im dáva do rúk silné nástroje ochrany v prípade neplnenia nájomných zmlúv. Ak nájomca nehnuteľnosť nevyprace do 10 dní od skončenia nájmu, môže tak urobiť prenajímateľ. Prenajímatelia si môžu vyžiadať od nájomníka zábezpeku až do výšky troch platieb nájomného, ktorá sa použije v prípade neplatenia nájomného, spôsobenia škôd v byte a na jeho zariadení.
Notárska zápisnica ako exekučný titul
V praxi sa veľmi často stretávame s otázkou, či môže byť podkladom na vykonanie exekúcie vyprataním notárska zápisnica. Notárska zápisnica, ak spĺňa zákonné náležitosti, môže slúžiť ako priamo vykonateľný exekučný titul. V zmysle § 712a ods. 3 Občianskeho zákonníka, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) (hrubé porušenie dobrých mravov), nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na náhradné ubytovanie. Spisuje sa ako nájomná zmluva vo forme notárskej zápisnice. Oproti poplatku za návrh podaný na súd ide stále o finančne menej nákladný spôsob. Veľkou výhodou notárskej zápisnice je reálny čas jej spísania. Exekučný titul v tejto forme je reálne vytvorený len za čas, za ktorý sa spíše u notára. Oproti niekoľkoročným konaniam na súdoch je to najefektívnejší spôsob získania priamovykonateľného exekučného titulu.
Dôležitosť právneho poradenstva
Vlastníctvo nehnuteľnosti a jeho prenájom prináša nielen výhody, ale aj zodpovednosť a potenciálne právne komplikácie. V prípadoch, keď nájomca odmieta vypratať nehnuteľnosť, je nevyhnutné postupovať v súlade so zákonom a vyhýbať sa svojpomocným riešeniam, ktoré môžu viesť k ďalším problémom. Vzhľadom na zložitosti právnej úpravy a potenciálne riziká je vždy vhodné obrátiť sa na odborníka - advokáta alebo notára, ktorý vám poskytne relevantné právne poradenstvo a pomôže vám úspešne vyriešiť vašu situáciu.