Financovanie kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru predstavuje pre mnohých občanov kľúčový krok k vlastnému bývaniu. Pokiaľ nefinancujete kúpu nehnuteľnosti z vlastných zdrojov (čo je najvýhodnejšie, ale nie vždy možné), na úhradu kúpnej ceny musíte použiť cudzie prostriedky. Hypotekárny úver je špecifický typ úveru s lehotou splatnosti najmenej 4 a najviac 30 rokov, určený primárne na financovanie bývania. Klasické hypotekárne úvery poskytujú na Slovensku takmer všetky väčšie banky. Avšak, proces získania hypotéky a následné splácanie si vyžaduje dôkladné pochopenie podmienok, predovšetkým nevyhnutnosti zabezpečenia úveru.
Zabezpečenie úveru: Základný kameň hypotekárneho financovania
Zabezpečenie úveru je jedným z nástrojov pre obmedzenie strát vyplývajúcich z platobnej neschopnosti klienta. Banky pri poskytovaní hypotekárnych úverov vyžadujú formy zabezpečenia, aby minimalizovali svoje riziko. Najčastejšou a najzásadnejšou formou zabezpečenia pri hypotekárnom úvere je záložné právo k nehnuteľnosti. Toto záložné právo, označované tiež ako "ťarcha", je vecným právom k cudzej veci, ktoré slúži na zabezpečenie úveru. V prípade, že dlžník nie je schopný úver splácať, banka je oprávnená domáhať sa uspokojenia z nehnuteľnosti, ktorá slúži ako zábezpeka. To znamená, že banka môže založenú nehnuteľnosť predať a z výťažku si pokryť nesplatenú časť úveru.
Podmienkou pre získanie hypotekárneho úveru a americkej hypotéky je práve zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, t.j. zriadením záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky. Banka si pred zriadením záložného práva musí overiť, či nehnuteľnosť nie je zaťažená iným záložným právom alebo či na nej neviaznu vecné bremená, ktoré by mohli znemožniť realizáciu záložného práva. Ak sú na nehnuteľnosti iné záložné práva alebo vecné bremená, banka nemusí nehnuteľnosť akceptovať ako zábezpeku a vyzve klienta úver zabezpečiť inou nehnuteľnosťou.
Záložné právo v prospech banky vzniká na základe písomnej záložnej zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti. Následne sa toto záložné právo zapíše v katastri nehnuteľností na základe návrhu na vklad záložného práva, ktorý na kataster podáva vlastník nehnuteľnosti. Spolu s návrhom na vklad je potrebné na katastri predložiť aj záložné a úverové zmluvy. V zmluve o zriadení záložného práva sa musí presne určiť predmet záložného práva a pohľadávka, ktorú zabezpečuje.
Je dôležité poznamenať, že hypotekárny úver nemusí byť nutne zabezpečený tou nehnuteľnosťou, na ktorú si úver beriete. Tiež platí, že nemusíte byť vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti, ak využijete tzv. záložného ručiteľa, ktorý je ochotný založiť vlastnú nehnuteľnosť v prospech zabezpečenia Vášho úveru. V takom prípade bude banku zaujímať najmä jeho príjem a možnosť ručenia hnuteľným alebo nehnuteľným majetkom. Ručiteľ banke písomne prehlási, že vyrovná dlh v prípade, že tak neurobí dlžník. Podpis ručiteľa na písomnom prehlásení je úradne overený. Môže byť aj viac ručiteľov pri jednom úvere, pričom každý z nich ručí do výšky popísanej v prehlásení ručiteľa.
Vinkulácia poistenia: Dodatočná vrstva ochrany pre banku
Okrem záložného práva k nehnuteľnosti banky často vyžadujú aj vinkuláciu poistenia. Vinkulácia znamená viazanie - obmedzenie práva na peňažné prostriedky uložené v banke alebo na poistné plnenie v prospech tretej osoby - veriteľa. Pri úveroch, ktoré sú poskytnuté na vyššiu sumu, banka automaticky požaduje vinkuláciu poistenia - poistného plnenia. Klient si musí dať poistiť založenú nehnuteľnosť proti poškodeniu, zničeniu následkom požiaru alebo živelnej pohromy a zároveň musí poistenie vinkulovať v prospech banky. To znamená, že ak by došlo k nečakanému zničeniu založenej nehnuteľnosti, poistné plnenie bude zaslané banke a nie klientovi. Banky sa tak chránia pred poškodením založenej nehnuteľnosti. Vinkulovaná suma musí byť minimálne vo výške poskytnutého úveru. Aj keď poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech banky v prípade vzniku škody je logické a je jednou zo základných podmienok bánk pre poskytnutie úveru, treba dôsledne preskúmať, či vám banka „nevnucuje“ určitú poisťovňu, ktorá si účtuje podstatne vyššie poistné ako iné poisťovne. Predražiť celý úver môže aj povinnosť dlžníka uzavrieť životné poistenie.
Vysvetlenie súkromného hypotekárneho poistenia (PMI) – Základy hypoték
Bonita klienta a ďalšie podmienky pre získanie hypotéky
Okrem zabezpečenia úveru banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku berú do úvahy aj tzv. bonitu klienta. Bonita klienta predstavuje jeho schopnosť splácať úver. Banka posudzuje celý rad faktorov, ktoré ovplyvňujú túto schopnosť. Medzi kľúčové kritériá patria:
- Dostatočná výška príjmu: Príjem musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. Banka posudzuje váš príjem za posledných 6 mesiacov až rok. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Okrem príjmu zo zamestnania sa posudzujú aj príjmy z podnikania (živnosť alebo s.r.o.).
- Forma a dĺžka pracovného pomeru: Dôležitá je aj stabilita zamestnania. Banka skúma formu vášho zamestnania a dĺžku pracovného pomeru. Pri SZČO sa zase posudzuje doba podnikateľskej činnosti.
- Úverová história a platobná disciplína: Omeškanie splátok je prvým krokom k prípadnému neschváleniu hypotéky. Ide o najzávažnejšie porušenie platobnej disciplíny. Pozor si treba dať aj na väčšie množstvo zamietnutých žiadostí o úver, či opakované nepovolené prečerpanie na kreditnej karte. Exekúcie (zrážky zo mzdy alebo blokovaný účet) tiež nevrhajú dobré svetlo na žiadneho potenciálneho záujemcu o hypotéku. Banka vám hypotéku schválila, pustila financie a vy ste sa stali majiteľom nehnuteľnosti. Po hladkom priebehu kúpy sa dostanete do bodu, keď treba nehnuteľnosť odovzdať a prebrať. Najlepšie urobíte, ak všetko zdokumentujete a spolu s bývalým majiteľom podpíšete preberací protokol. Prihlásiť sa k správcovi bytového domu choďte až po tom, ako vyriešite preberací protokol. Prihlásenie sa k odberu energií čaká práve vás, nového majiteľa. K odhláseniu musí zase pristúpiť bývalý vlastník. Rozhodli ste sa po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu? Čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu, nahlásenie zmeny zamestnávateľovi, zdravotnej a Sociálnej poisťovni (ak ste SZČO, tak musíte zmenu nahlásiť do 8 dní a ak ste zamestnanec, zmenu za vás nahlási zamestnávateľ). Daň z nehnuteľnosti vás neminie a celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ.
- Vekové kritériá: Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru môže podať len osoba staršia ako 18 rokov. Maximálny vek, do ktorého by mohla splácať hypotéku, sa pohybuje okolo 70 rokov. Pri vyššom veku je variabilita v počte rokov hypotéky nižšia. Platí, že čím vyšší vek, tým je prípustných menej rokov splácania a vyššia mesačná splátka. To sa odrazí na celkovej poskytnutej sume úveru. Na druhej strane, ak máte 18 - 35 rokov a nezarábali ste ročne v priemere viac ako 1,3-násobok priemernej hrubej mzdy, hypotéku môžete mať výhodnejšie.
- Pomerná zadlženosť: Výška splátok všetkých úverov nesmie presiahnuť 60 % čistého príjmu.
- Objem úveru vo vzťahu k cene nehnuteľnosti: Pri úvere na bývanie platí, že objem hypotéky by v pomere k cene nehnuteľnosti nemal prekročiť 90 %. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov.
- Maximálna výška úveru v závislosti od ročného príjmu: Musí ísť maximálne o 8-násobok vášho ročného príjmu.
Bankové poplatky a úrokové sadzby: Pozor na skryté náklady
Banky sa často predbiehajú vo výške úrokových sadzieb. U niektorých klientov existuje mylná predstava, že ak má banková inštitúcia nižšiu úrokovú sadzbu, aj celkový úver bude výhodnejší. Niektoré banky si zvyknú kompenzovať zníženú úrokovú sadzbu v poplatkoch. Treba povedať, že máloktorý klient si pri uzatváraní zmluvy prečíta aj aktuálny sadzobník bankových poplatkov. Medzi bežné poplatky patria napríklad poplatok za poskytnutie úveru (na trhu s hypotékami nájdete poplatok za poskytnutie od 0 do 500 eur), poplatok za zmenu v úverovej zmluve, alebo poplatok za nedočerpanie úveru.
Výška úrokovej sadzby je vždy individuálna a ovplyvňujú ju mnohé faktory, najmä na strane žiadateľa. Obozretný treba byť pri podozrivo nízkych úrokových sadzbách. Informujte sa, ako vám banka upravuje úrokovú sadzbu (ak ju nemáte fixovanú na určité obdobie). Sledujte aj to, ako priebežne mení výšku jednotlivých bankových poplatkov. Ak sa vám ich vývoj nepozdáva, neváhajte splatiť úver predčasne (k výročiu ukončenia fixácie bez poplatku) a to aj z prostriedkov iného hypotekárneho úveru. Spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania zmluvy o úvere na bývanie úver na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti úplne alebo čiastočne splatiť. Veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov, ak predčasné splatenie úveru na bývanie v jednej alebo viacerých splátkach celkovo nepresiahne výšku 30 % istiny tohto úveru na bývanie počas kalendárneho roka. Ak spotrebiteľ splatí úver na bývanie pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie, veriteľ môže požadovať od spotrebiteľa úhradu nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti so splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak je taká náhrada odôvodnená a neprekračuje finančnú stratu veriteľa.
Kedy môže byť hypotéka zamietnutá?
Banky môžu zamietnuť žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru z viacerých dôvodov. Medzi najčastejšie patria:
- Nízka bonita klienta: Nedostatočný príjem, zlá úverová história, nesplácanie iných úverov, exekúcie, či priveľké množstvo existujúcich úverov.
- Nesplnenie podmienok zabezpečenia: Nehnuteľnosť nie je vhodná ako zábezpeka, je zaťažená inými právami, alebo klient nevie zabezpečiť dostatočné záložné právo.
- Nepravdivé informácie v žiadosti: Pri žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru uvádzajte a banke predkladajte len pravdivé informácie. Banka si môže overiť všetky poskytnuté údaje.
- Nevhodná nehnuteľnosť: V niektorých prípadoch môže banka zamietnuť hypotéku aj z dôvodu technického stavu nehnuteľnosti alebo jej nevhodnej lokality, ak by to mohlo znížiť jej hodnotu a tým aj zabezpečenie úveru.
Je dôležité si uvedomiť, že situácia každého klienta je individuálna a výsledok závisí od aktuálnej situácie daného klienta. Proces získania hypotéky je dnes oveľa zložitejší, než sa na prvý pohľad môže zdať. Banky posudzujú desiatky faktorov - od výšky príjmu cez úverovú históriu až po technické detaily nehnuteľnosti.
Dôležité aspekty pred a po získaní hypotéky
Pred podaním žiadosti o hypotéku je vhodné si dôkladne premyslieť svoju finančnú situáciu a zvážiť všetky možné riziká. Čerstvo zaľúbení? Aj keď podľa televíznych reklám je evidentná túžba každého zamilovaného páru pomaľovať si bláznivými farbami steny svojej nehnuteľnosti, je treba vidieť aj druhú stránku veci. V čase stále zvyšujúceho sa počtu rozchodov a rozvodov odporúčam čerstvo zamilovaným dvojiciam otestovať si silu svojej lásky aspoň načas v prenajatej nehnuteľnosti.
Po získaní hypotéky a kúpe nehnuteľnosti je potrebné myslieť na ďalšie kroky. Pri hladkom priebehu kúpy sa dostanete do bodu, keď treba nehnuteľnosť odovzdať a prebrať. Najlepšie urobíte, ak všetko zdokumentujete a spolu s bývalým majiteľom podpíšete preberací protokol. Následne je potrebné prihlásiť sa k odberu energií, čo čaká práve vás, nového majiteľa. Ak ste sa rozhodli po kúpe nehnuteľnosti aj pre zmenu trvalého pobytu, čaká vás aktualizácia občianskeho preukazu a nahlásenie zmeny zamestnávateľovi a príslušným poisťovniam. Daň z nehnuteľnosti vás neminie a celý proces začnete tým, že sa do 30 dní prihlásite na mestskom (obecnom) úrade ako nový majiteľ.
V prípadoch, keď bonita klienta nie je postačujúca alebo to stanovuje zákon (napríklad v prípade hypotéky), banka podmieňuje poskytnutie úveru jeho zabezpečením. Najčastejšie ide o zabezpečenie záložným právom na nehnuteľnosť, hnuteľným majetkom (auto) alebo ručiteľom. Pri zabezpečenom úvere je vyššia pravdepodobnosť, že peniaze, ktoré si klient požičal, dostane banka späť. Aj z toho dôvodu sú zabezpečené úvery v porovnaní s nezabezpečenými úvermi oveľa lacnejšie. Zriadenie záložného práva k nehnuteľnosti v prospech banky je podmienkou na získanie hypotéky a slúži na zabezpečenie úveru v prípade jeho nesplácania. Banka je oprávnená domáhať sa práv zo založenej nehnuteľnosti, predať ju a finančné prostriedky do výšky nesplatenej časti úveru si ponechať. Banka si pred zriadením záložného práva musí overiť či nehnuteľnosť nie je zaťažená iným záložným právom, alebo či na nej neviaznu vecné bremená, ktoré by mohli znemožniť realizáciu záložného práva. V prípade ak sú na nehnuteľnosti iné záložné práva alebo vecné bremená, banka nemusí nehnuteľnosť akceptovať ako zábezpeku a vyzve klienta úver zabezpečiť inou nehnuteľnosťou. Hypotéka nemusí byť zabezpečená tou nehnuteľnosťou, na ktorú si berie klient úver, ani nemusí byť vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti, ak je niekto z blízkych ochotný založiť vlastnú nehnuteľnosť v prospech zabezpečenia úveru, toho čo si berie hypotéku. Záložné právo v prospech banky vzniká na základe písomnej zmluvy medzi bankou a vlastníkom zakladanej nehnuteľnosti. Zabezpečená nehnuteľnosť môže v priebehu splácania hypotéky stratiť časť svojej ceny a zabezpečenie sa stane nedostatočným. Vtedy banka má právo požiadať klienta - dlžníka o doplnenie zabezpečenia hypotéky založením ďalšej nehnuteľnosti. Najčastejšou formou zabezpečenia pri krátkodobých úveroch je zabezpečenie ručiteľom. Pri úvere zabezpečenom treťou osobou - ručiteľom, bude banku zaujímať najmä jeho príjem a možnosť ručenia hnuteľným alebo nehnuteľným majetkom. Ručiteľ banke písomne prehlási, že vyrovná dlh v prípade, že tak neurobí dlžník. Podpis ručiteľa na písomnom prehlásení je úradne overený. Môže byť aj viac ručiteľov pri jednom úvere. Každý z nich ručí do výšky popísanej v prehlásení ručiteľa. Vinkulácia je viazanie - obmedzenie práva na peňažné prostriedky uložené v banke alebo na poistné plnenie v prospech tretej osoby - veriteľa. Pri úveroch, ktoré sú poskytnuté na vyššiu sumu, banka automaticky požaduje vinkuláciu poistenia - poistného plnenia. Ak banka klientovi schváli úver, klient si musí dať poistiť založenú nehnuteľnosť proti poškodeniu, zničeniu následkom požiaru alebo živelnej pohromy a zároveň musí poistenie vinkulovať v prospech banky. To znamená, ak by došlo k nečakanému zničeniu založenej nehnuteľnosti, poistné plnenie bude zaslané banke a nie klientovi. Banky sa tak chránia pred poškodením založenej nehnuteľnosti. Vinkulovaná suma musí byť minimálne vo výške poskytnutého úveru. Vinkulácia vkladu znamená, že úver klient dostane až vtedy, keď presne určenú časť z výšky úspor vinkulujete v prospech banky. Vinkulované môžu byť vlastné úspory dlžníka alebo úspory inej osoby. z 9. Čl. 1. 2. g) úver s odloženou platbou zostatku existujúceho dlhu bez poplatkov, ktorý nie je úverom podľa odseku 2 písm. (6) Na účely uplatňovania sumy daňového zvýhodnenia na zaplatené úroky pri úveroch na bývanie8a) a daňového zvýhodnenia zo zvýšenia zaplatenej splátky úveru na bývanie z dôvodu nárastu úroku8aa) sa za úver na bývanie považuje len úver s lehotou splatnosti najmenej 5 rokov a najviac 30 rokov zabezpečený záložným právom k tuzemskej nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, a ktorý poskytuje veriteľ podľa § 2 ods. 1 písm. 1. 2. 1. 2. 3. r) viazaním produktov ponúkanie úveru alebo uzatvorenie zmluvy o úvere na bývanie podľa § 1 ods. s) spájaním produktov ponúkanie úveru alebo uzatvorenie zmluvy o úvere na bývanie podľa § 1 ods. (2) Ak ide o veriteľa podľa osobitného predpisu,15) celkový objem ním poskytnutých úverov na bývanie za posledných 12 kalendárnych mesiacov nesmie prekročiť sumu 10 000 eur, a to každých nasledujúcich 12 kalendárnych mesiacov; tým nie je dotknuté ustanovenie odseku 1 písm. b). (2) Veriteľ môže požadovať od spotrebiteľa k zmluve o úvere na bývanie uzavretie náležitého poistenia. (5) Súčasťou informácií, ktoré je veriteľ povinný sprístupniť vo svojich prevádzkových priestoroch alebo iným spôsobom podľa odseku 2 písm. d), musia byť aj všeobecné obchodné podmienky a ich dodatky veriteľa súvisiace s poskytovaním úverov na bývanie, ak sa pri uzavretí zmluvy o úvere na bývanie na ne odkazuje. (6) Veriteľ je povinný poskytnúť spotrebiteľovi všeobecné informácie o úvere na bývanie, a to trvalým zverejňovaním v listinnej podobe alebo v podobe zápisu na inom trvanlivom médiu,21) ktoré je dostupné spotrebiteľovi prostredníctvom Európskeho štandardizovaného informačného formulára [ďalej len „formulár (ESIS)“], ktorý je uvedený v prílohe č. l) povinnosti uzavrieť zmluvu o doplnkovej službe k zmluve o úvere na bývanie podľa § 4 ods. 1. 2. (8) Informácie podľa odseku 7 písm. m) a n) je veriteľ povinný poskytnúť spotrebiteľovi pred uzatvorením zmluvy o úvere na bývanie a rovnako aj pred uzatvorením zmluvy o úvere na bývanie, ak ide o zmluvu o úvere na bývanie pre spotrebiteľa, ktorej účelom je vyplatenie úveru na bývanie podľa § 1 ods. 2 písm. a) a b) a ods. 3, ako aj na požiadanie spotrebiteľa. Pri variabilnej úrokovej sadzbe úveru na bývanie poskytnuté informácie veriteľom podľa odseku 7 písm. (1) Ročná percentuálna miera nákladov úveru na bývanie sa vypočíta podľa vzorca uvedeného v prílohe č. 2. Ak je to potrebné, môžu sa pri výpočte ročnej percentuálnej miery nákladov použiť dodatočné predpoklady uvedené v prílohe č. (2) Na účely výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov sa použijú celkové náklady spotrebiteľa spojené s úverom na bývanie. (2) Pri posúdení schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie sa zohľadňuje najmä schopnosť spotrebiteľa dodržať povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o úvere na bývanie a potrebné a primerané skutočnosti, ktoré by mohli ovplyvniť schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie počas celej doby trvania zmluvy o úvere na bývanie. (5) Veriteľ je povinný limit pre ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie určiť tak, aby položky na výpočet limitu pre ukazovateľ schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie podľa odseku 4 písm. b) až d) neprevyšovali položku podľa odseku 4 písm. (10) Veriteľ je povinný na účely podľa odseku 3 použiť dostatočné, primerané a aktuálne informácie o príjmoch, nákladoch na zabezpečenie základných životných potrieb spotrebiteľa a osôb, voči ktorým má spotrebiteľ vyživovaciu povinnosť,23a) peňažných záväzkoch spotrebiteľa, výške celkovej zadlženosti a ďalšie informácie o finančnej a ekonomickej situácii spotrebiteľa. Informácie o príjmoch podľa prvej vety je potrebné dokladovať a overovať prostredníctvom interných zdrojov alebo externých zdrojov, ktoré sú nezávislé od spotrebiteľa. Veriteľ je povinný, bez súhlasu spotrebiteľa, len na splnenie účelu posúdenia schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie a na účely podľa odseku 3, elektronicky overiť informácie súvisiace s príjmom spotrebiteľa od Sociálnej poisťovne,23aa) a to prostredníctvom prevádzkovateľa registra. Veriteľ overuje len informácie súvisiace s príjmom spotrebiteľa, ktoré vopred získal od spotrebiteľa, u ktorého posudzuje schopnosť splácať úver na bývanie. (15) Ak je úver na bývanie sprostredkovaný finančným agentom, je veriteľ povinný osobitne monitorovať úvery na bývanie poskytnuté prostredníctvom finančných agentov podľa osobitného zákona,13) a to najmä s ohľadom na posúdenie, či tieto úvery na bývanie nevykazujú vyššie riziko nesplácania úverov na bývanie v porovnaní s ostatnými úvermi na bývanie poskytnutými týmto veriteľom. (21) Prevádzkovateľ registra je povinný poskytnúť veriteľovi podľa osobitného predpisu,28) banke, zahraničnej banke a pobočke zahraničnej banky29) údaje z registra v rozsahu podľa osobitného predpisu29) na splnenie účelu podľa odseku 23 aj bez súhlasu spotrebiteľa za podmienok určených týmto prevádzkovateľom. (24) Veriteľ, ktorý uzavrel so spotrebiteľom zmluvu o úvere na bývanie, je povinný aj bez súhlasu spotrebiteľa primerane poskytnúť do registra údaje v rozsahu podľa osobitného predpisu30)o každom spotrebiteľovi, s ktorým uzatvoril, zmenil alebo ukončil zmluvu o úvere na bývanie, na splnenie účelu podľa odsekov 1, 2 a 17 do jedného mesiaca od uzatvorenia, zmeny alebo ukončenia zmluvy o úvere na bývanie za podmienok určených prevádzkovateľom registra. Za správnosť, úplnosť a aktuálnosť údajov poskytnutých do registra zodpovedá veriteľ, ktorý poskytuje údaje do registra. (28) Veriteľ je povinný informovať spotrebiteľa o tom, že nahliadne do registra alebo do databázy podľa odseku 10, § 12 ods. (29) Ak veriteľ žiadosť o úver na bývanie zamietne na základe výsledku nahliadnutia do registra alebo do databázy podľa odseku 10, § 12 ods. (32) Veriteľ je povinný vypracovať a pravidelne prehodnocovať vnútorné predpisy o určení podmienok pre postupné splácanie úveru na bývanie. (34) Podmienka podľa odseku 33 písm. d) narodenie dieťaťa alebo osvojenie si maloletého dieťaťa a splnenie všetkých podmienok podľa § 13 ods. (35) Pre úver na bývanie s úrokovou sadzbou, ktorá nie je pevne určená počas celej lehoty splatnosti úveru na bývanie a jej zmena v čase jej refixácie závisí od vývoja na finančných trhoch, sa podmienka podľa odseku 33 písm. (1) Veriteľ je povinný uplatňovať zásady odmeňovania riadne, čestne, spravodlivo, transparentne a profesionálne, a aby sa pri nich zohľadňovali práva a záujmy spotrebiteľov. (1) Informácie na účely § 8 ods. (1) Osoba, ktorá spracúva v registri alebo v databáze podľa osobitného predpisu36) údaje o spotrebiteľoch na účel posudzovania ich schopnosti splácania úverov na bývanie37) a na účely monitorovania dodržiavania úverových záväzkov spotrebiteľov počas celej doby trvania zmluvy o úvere na bývanie a ktorá umožňuje prístup k údajom o spotrebiteľoch tretím osobám, je povinná umožniť veriteľom z iného členského štátu prístup k údajom o spotrebiteľoch za rovnakých a nediskriminačných podmienok, ako majú veritelia so sídlom v Slovenskej republike. f) informácie o právach spotrebiteľa podľa § 18 ods. (2) Zmluva o úvere na bývanie musí mať písomnú formu, inak je neplatná. z) právo na premyslenie pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie a odstúpenie od zmluvy o úvere na bývanie podľa § 14 ods. (6) Podstatné náležitosti zmluvy o úvere na bývanie je možné meniť len formou uzavretia dodatku k zmluve alebo uzavretím novej zmluvy; to neplatí, ak ide o zmenu úrokovej sadzby od okamihu uplynutia doby fixácie úrokovej sadzby. Podstatnými náležitosťami zmluvy o úvere na bývanie na účely podľa prvej vety sú náležitosti uvedené v odseku 4 písm. (10) Veriteľovi sa zakazuje predkladať spotrebiteľovi návrhy zmlúv o úvere na bývanie, ktorých zrejmým účelom je obchádzanie ustanovení tohto zákona; za také konanie sa považuje aj to, že sa čerpanie peňažných prostriedkov alebo zmluvy o úvere na bývanie zahrnú do zmlúv o úvere, ktorých povaha alebo účel by umožnili vyhnúť sa uplatňovaniu tohto zákona. (14) Veriteľ je povinný v oznámení podľa § 18 ods. (15) Veriteľ je povinný informovať spotrebiteľa o tom, že nedošlo k splateniu splátky z úveru na bývanie v lehote jej splatnosti, a to písomne alebo formou krátkej textovej správy (SMS), a to najneskôr do 15 dní odo dňa splatnosti tejto splátky z úveru na bývanie. (16) Ak je spotrebiteľom osoba, ktorá ku dňu podania žiadosti o úver na bývanie dovŕšila 18 rokov a neprekročila 35 rokov veku, zmluva o úvere na bývanie musí obsahovať aj záväzok veriteľa, že jej umožní odložiť splátky istiny úveru na bývanie alebo znížiť mesačnú splátku úveru na bývanie až na polovicu jej výšky počas 36 mesiacov, ak sa tejto osobe narodí dieťa alebo táto osoba si osvojí maloleté dieťa a táto osoba o to veriteľa písomne požiada v lehote do šiestich mesiacov od narodenia dieťaťa alebo osvojenia si maloletého dieťaťa a k žiadosti priloží aj rodný list dieťaťa. (19) Z dôvodov na strane veriteľa alebo jeho právnych nástupcov sa nemôže vynucovať predčasné splácanie pohľadávok z úverov na bývanie účelovo určených na účely uvedené v § 1 ods. (2) Ak spotrebiteľ využije lehotu na premyslenie pred uzavretím zmluvy o úvere na bývanie, stráca právo na odstúpenie od zmluvy o úvere na bývanie. (3) Ak spotrebiteľ odstúpi od zmluvy o úvere na bývanie do 14 kalendárnych dní odo dňa uzavretia zmluvy o úvere na bývanie alebo odo dňa, keď je spotrebiteľovi doručená zmluva o úvere na bývanie vrátane súvisiacich dokumentov, ktorú uzavrel s veriteľom, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy o úvere na bývanie, ustanovenia osobitných predpisov42) o práve na odstúpenie od zmluvy sa nepoužijú. (4) Oznámenie o odstúpení od zmluvy o úvere na bývanie zašle spotrebiteľ veriteľovi písomne. Lehota na odstúpenie od zmluvy o úvere na bývanie sa považuje za dodržanú, ak oznámenie o odstúpení od zmluvy o úvere na bývanie bolo v súlade s postupom uvedeným v zmluve o úvere na bývanie podľa § 13 ods. 4 písm. (5) Ak spotrebiteľ uplatní právo podľa odseku 3, je povinný zaplatiť veriteľovi istinu a úrok z tejto istiny odo dňa, keď sa úver na bývanie začal čerpať, až do dňa splatenia istiny, a to bezodkladne najneskôr do 30 kalendárnych dní po odoslaní oznámenia o odstúpení od zmluvy o úvere na bývanie veriteľovi. Úrok sa vypočíta na základe dohodnutej úrokovej sadzby úveru na bývanie. (6) Ak veriteľ alebo tretia osoba na základe zmluvy medzi treťou osobou a veriteľom poskytol doplnkovú službu súvisiacu so zmluvou o úvere na bývanie, okamihom odstúpenia od zmluvy o úvere na bývanie podľa odseku 3 zaniká aj zmluva o doplnkovej službe. a) zmluva o úvere na bývanie nemá písomnú formu podľa § 13 ods. b) zmluva o úvere na bývanie neobsahuje náležitosti podľa § 13 ods. 4 písm. (2) Ak veriteľ nekonal s odbornou starostlivosťou podľa § 8 ods. 1, nie je oprávnený vyžadovať od spotrebiteľa jednorazové splatenie úveru na bývanie. Pri hrubom porušení povinností podľa § 8 ods. 1 sa úver považuje za bezúročný a bez poplatkov. Za hrubé porušenie povinností podľa § 8 ods. (3) Ak osoba v zmluve o úvere na bývanie označená ako veriteľ neoprávnene poskytne úver na bývanie bez povolenia podľa osobitných predpisov,43) uzatvorená zmluva o úvere na bývanie je neplatná. (1) Ak ide o zmluvu o úvere na bývanie v cudzej mene, má spotrebiteľ právo kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere na bývanie bezodplatne zmeniť menu zmluvy o úvere na bývanie na alternatívnu menu alebo veriteľ poskytujúci úver na bývanie v cudzej mene je povinný prijať opatrenia na predchádzanie vzniku kurzového rizika, ktorému je spotrebiteľ vystavený v súvislosti so zmluvou o úvere na bývanie. (1) Spotrebiteľ má právo kedykoľvek počas doby trvania zmluvy o úvere na bývanie úver na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti úplne alebo čiastočne splatiť. (2) Veriteľovi sa zakazuje požadovať od spotrebiteľa akýkoľvek poplatok, sankciu alebo náhradu nákladov, ak predčasné splatenie úveru na bývanie v jednej alebo viacerých splátkach celkovo nepresiahne výšku 30 % istiny tohto úveru na bývanie počas kalendárneho roka. (3) Ak spotrebiteľ splatí úver na bývanie pred uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie podľa odseku 6, veriteľ môže požadovať od spotrebiteľa úhradu nákladov, ktoré mu vznikli v súvislosti so splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak je taká náhrada odôvodnená a neprekračuje finančnú stratu veriteľa. b) vykonania zmeny úrokovej sadzby úveru na bývanie, úrokovú sadzbu na nasledujúce úrokové obdobie, aktuálnu výšku základnej úrokovej sadzby úveru na bývanie zverejnenú podľa § 19 ods. (8) Veriteľ je povinný poskytnúť spotrebiteľovi bezodkladne po doručení žiadosti podľa odseku 6 všetky podklady týkajúce sa predčasného splatenia úveru na bývanie. Veriteľ je povinný zaviesť a uplatňovať primerané politiky a postupy na to, aby vo vhodných prípadoch primerane upravil spotrebiteľovi podmienky splácania, a to ešte pred začatím výkonu záložného práva. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. (1) Ak si spotrebiteľ neplní riadne a včas svoje záväzky voči veriteľovi, veriteľ je povinný informovať spotrebiteľa podľa § 13 ods. (2) Ak je spotrebiteľ v omeškaní so splácaním dlhu alebo inej povinnosti voči veriteľovi aj napriek písomnej výzve veriteľa dlhšie ako 90 kalendárnych dní, je veriteľ oprávnený po predchádzajúcom upozornení spotrebiteľa aj bez jeho súhlasu informovať ostatných veriteľov prostredníctvom registra podľa § 8 ods. 20 o tom, že spotrebiteľ porušil svoje povinnosti dohodnuté v zmluve o úvere na bývanie. (3) Ak spotrebiteľ uhradil omeškaný dlh v celom rozsahu vrátane jeho príslušenstva, veriteľ bezodkladne informuje ostatných veriteľov o splnení jeho povinnosti spôsobom podľa § 8 ods. (6) Ak je spotrebiteľ aj napriek písomnej výzve veriteľa nepretržite dlhšie ako 90 kalendárnych dní v omeškaní so splnením čo len časti svojho dlhu voči veriteľovi, môže veriteľ svoju pohľadávku zodpovedajúcu tomuto peňažnému záväzku alebo tejto časti peňažného záväzku postúpiť písomnou zmluvou banke, zahraničnej banke alebo pobočke zahraničnej banky,9) nákupcovi úverov45aa) alebo veriteľovi podľa osobitného predpisu45a) aj bez súhlasu spotrebiteľa. Veriteľ môže postúpiť pohľadávku aj inej osobe, ak sa postupuje podľa predpisov upravujúcich riešenie krízových situácií na finančnom trhu,45b) upravujúcich konkurzné konanie45c) alebo ak ide o prechod pohľadávky z banky, zahraničnej banky, pobočky zahraničnej banky9) alebo finančnej inštitúcie podľa osobitného predpisu45d) na banku, zahraničnú banku, pobočku zahraničnej banky9) alebo finančnú inštitúciu podľa osobitného predpisu,45d) s predchádzajúcim súhlasom Národnej banky Slovenska podľa osobitného predpisu.45e) Toto právo veriteľ nemôže uplatniť, ak spotrebiteľ ešte pred postúpením pohľadávky uhradil omeškaný peňažný záväzok v celom rozsahu vrátane jeho príslušenstva. (4) Na vykonávanie činnosti finančných agentov sa vzťahujú primerane ustanovenia § 5, § 8 ods. 28, § 11, § 13 ods. 10 a 11 a § 16… Druhá vec, ktorú musíte ako žiadateľ o úver spĺňať, je dostatočný príjem. Pri žiadosti o hypotéku dávate banke súhlas s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. Ak potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, obráťte sa na zamestnanca banky, ktorý vám určite ochotne pomôže. Čo sa týka výšky príjmu, ten musí byť dostatočný na to, aby ste úver mohli splácať. príjmy z podnikania (živnosť alebo s. r. náhradu za stratu zárobku (tzv. Štandardne ľudia počas splácania hypotéky ručia nehnuteľnosťou, na ktorú si vzali úver. Ručenie znamená, že založenú nehnuteľnosť nemôžete až do splatenia hypotéky predať. 80 % hypotéka vs. Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené 20 % zo sumy. V tomto prípade zvážte aj inú možnosť - tzv. kombinované financovanie, kde banka ponúka hypotéku do 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti a zvyšok vám vie dofinancovať cez zvýhodnený spotrebný úver, ktorý je určený na dofinancovanie bývania. Výhodou je, že hypotéku celkovo menej preplatíte, pretože spotrebný úver vyplatíte rýchlo, maximálne do 8 rokov. Väčšina súčasných realitných obchodov obsahuje prvok financovania kúpy nehnuteľnosťou formou hypotekárneho úveru. V posledných rokoch sledujeme trend sprísňovania podmienok pre poskytnutie hypotéky. Žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru môže podať len osoba staršia ako 18 rokov a maximálny vek, do ktorého by mohla splácať hypotéku sa pohybuje do okolo 70 rokov. Dôležitým prvkom v procese posudzovania žiadosti o hypotéku, je bonita klienta. Od podania žiadosti, ktorá už obsahuje kompletné doklady požadované bankou, je táto lehota približne do 7 dní . Banka môže zamietnuť žiadosť o poskytnutie hypotekárneho úveru z viacerých dôvodov. Situácia každého klienta je však vždy posudzovaná individuálne a výsledok ta vždy závisí od aktuálnej situácie daného klienta. Proces získania hypotéky je dnes oveľa zložitejší, než sa na prvý pohľad môže zdať. Banky posudzujú desiatky faktorov - od výšky príjmu cez úverovú históriu až po technické detaily nehnuteľnosti. A práve tu prichádza na rad odborná pomoc. Nevystavujte svoje bývanie zbytočnému riziku - kontaktujte nás a nechajte si poradiť, ako na hypotéku, ktorá vám bude skutočne fungovať.
tags: #poskytnuty #hypotekarny #uver #musi #byt #vzdy