Predkupné právo spoluvlastníkov predstavuje dôležitý inštitút občianskeho práva, ktorý má za cieľ predchádzať vstupu nežiaducich osôb do spoluvlastníckeho vzťahu a tým zamedziť potenciálnym konfliktom a drobeniu majetku. Jeho porušenie, najmä v kontexte opakovaných prevodov, však môže viesť k zložitým právnym situáciám a sporom. Tento článok sa podrobne venuje problematike predkupného práva, jeho zákonným rámcom, súdnej interpretácii a praktickým dôsledkom pri jeho porušení, s osobitným zameraním na prípady opakovaných prevodov spoluvlastníckych podielov.
Základná podstata predkupného práva spoluvlastníkov
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka platí, že ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, s výnimkou prevodu blízkej osobe (§ 116, 117 OZ). Toto tzv. zákonné predkupné právo vzniká automaticky zo zákona, bez potreby akéhokoľvek ďalšieho prejavu vôle spoluvlastníkov. Je neoddeliteľne spojené so samotným spoluvlastníckym podielom a má vecnú povahu, čo znamená, že pôsobí aj voči tretím osobám.
Hoci Občiansky zákonník priamo explicitne neuvádza, že zákonné predkupné právo má vecnú povahu a pôsobí voči tretím osobám, súdna prax mu túto povahu jednoznačne prisudzuje. V prípade porušenia predkupného práva sa oprávnená osoba môže domáhať buď ponuky veci na kúpu, alebo toho, aby jej zostalo zachované predkupné právo. Sekundárnym oprávnením je právo na reparáciu protiprávneho stavu, teda navrátenie do pôvodného stavu prostredníctvom inštitútu relatívnej neplatnosti (§ 40a OZ).
Výkon predkupného práva a náležitosti ponuky
Oprávnený z predkupného práva sa môže najskôr domáhať, aby mu nadobúdateľ (nový podielový spoluvlastník) ponúkol podiel na odkúpenie. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 7 MCdo/1/2013) musí takáto ponuka obsahovať nielen všeobecné náležitosti právnych úkonov (§ 37 OZ) a návrhu na uzavretie zmluvy (§ 43a OZ), ale predovšetkým oznámenie všetkých podmienok, za ktorých povinný ponúka svoju vec na kúpu. Okrem podstatných náležitostí kúpnej zmluvy, ako sú predmet kúpy a cena veci, musia byť uvedené aj ďalšie podmienky či požiadavky, za ktorých má vec predať. V prípade nehnuteľností je nevyhnutné dodržať písomnú formu ponuky. Ak ponuka nie je riadna (neobsahuje potrebné náležitosti), nemôže vyvolať zákonom predpokladané účinky.
Dôsledky porušenia predkupného práva a právne prostriedky ochrany
V prípade, ak nadobúdateľ nereaguje na výzvu oprávneného z predkupného práva, aby mu ponúkol vec na odkúpenie, oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať na súde tzv. žaloby na plnenie, ktorá môže viesť k nahradeniu prejavu vôle. Žaloby podľa § 137 písm. a) Civilného sporového poriadku (CSP) sú označované ako žaloby na plnenie. Petit žaloby o nahradenie prejavu vôle musí smerovať k tomu, aby súd žalovanému uložil povinnosť prejaviť (vyhlásiť) vôľu. Skutočným zmyslom takéhoto petitu je, aby súdne rozhodnutia ukladaťce povinnosť prejavu vôle sa po právoplatnosti mohli priamo zapísať do príslušného katastra a mali za následok zmenu vlastníckeho práva.
Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR (sp. zn. 1Cdo/47/2022) musí byť v prípade, ak má rozsudkom byť nahradené vyhlásenie vôle niektorého z účastníkov zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, obsah tejto zmluvy uvedený vo výroku rozsudku, prípadne musí byť výrok rozsudku uvedený v odkaze na obsah pripojeného písomného vyhotovenia kúpnej zmluvy, ktorá sa tak stáva súčasťou výroku rozsudku. Súdne rozhodnutie nahrádza akceptáciu návrhu žalovaným.
Súdna prax v Slovenskej republike v súvislosti s porušením predkupného práva rozlišuje tri základné alternatívy ochrany:
- Domáhanie sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy: Oprávnený spoluvlastník sa môže dovolať relatívnej neplatnosti prevodnej zmluvy. Táto neplatnosť pôsobí voči všetkým účastníkom prevodnej zmluvy.
- Domáhanie sa ponuky na kúpu od nadobúdateľa: Oprávnený sa môže domáhať, aby mu nadobúdateľ (tretia osoba) ponúkol nadobudnutý spoluvlastnícky podiel na kúpu za rovnakých podmienok, za akých ho kúpil. Ak nadobúdateľ dobrovoľne nevyhovie, môže sa oprávnený domáhať na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa (§ 161 ods. 3 O.s.p. / § 229 CSP).
- Zachovanie predkupného práva: V niektorých prípadoch môže oprávnenému zostať zachované predkupné právo aj do budúcna.
Je dôležité poznamenať, že tieto nároky sa vzájomne vylučujú. Oprávnený sa nemôže zároveň domáhať všetkých alebo dvoch nárokov.
Vzťah "blízkosti" a jeho vplyv na predkupné právo
Výnimka z predkupného práva pre prevod blízkej osobe (§ 116, 117 OZ) je často predmetom interpretácie. Definícia blízkej osoby v § 116 OZ zahŕňa príbuzných v priamom rade, súrodencov a manželov, ale aj iné osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, ak by ujmu jednej z nich druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú. Druhá veta § 116 OZ, ktorá hovorí o osobách v obdobnom pomere, sa vzťahuje aj na právnické osoby.
Súdna prax pripúšťa aplikáciu kritéria blízkosti aj na právnické osoby, napríklad v prípade, ak je fyzická osoba spoločníkom, členom alebo zamestnancom právnickej osoby a jej pomery sa právnickej osoby podstatným spôsobom dotýkajú. Vzťah člena družstva a samotného družstva je v tomto kontexte často posudzovaný ako vzťah blízkych osôb. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR (4Cdo/238/2022) konštatovalo, že vzťah medzi členom družstva a družstvom je možné považovať za vzťah blízky v zmysle § 116 OZ aj pre účely § 140 OZ, avšak vždy je potrebné takéto zistenie individuálne posúdiť.
Problém „pomerného princípu“ a jeho kritika
Jednou z kontroverzných otázok pri porušení predkupného práva je spôsob uplatňovania nárokov viacerými spoluvlastníkmi. Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR (2 Cdo 91/2008) viedlo k výkladu, podľa ktorého ak spoluvlastníci neuzavrú osobitnú dohodu o výkone predkupného práva, každý z nich môže uplatniť predkupné právo len v pomere k veľkosti svojho spoluvlastníckeho podielu k podielom ostatných. Tento tzv. „pomerný princíp“ však vyvoláva značné rozpory a komplikácie.
Kritici poukazujú na to, že pomerný princíp je v rozpore s účelom predkupného práva, ktorým je predchádzať drobeniu majetku. Ak by sa akceptoval, menšinový spoluvlastník by mohol zmariť predávajúcemu spoluvlastníkovi predaj, keďže tretia osoba by nemusela mať záujem o zvyšok podielu. Navyše, pomerné uplatňovanie vedie k štiepeniu a rozdrobovaniu podielov, čo je v priamom rozpore so zmyslom predkupného práva.
Adekvátnejšia je judikatórna línia presadzovaná Najvyšším súdom Českej republiky, podľa ktorej predkupné právo spoluvlastníkov, ktorí podiel vykúpiť nechcú, "prirastie" ostatným spoluvlastníkom. Tým sa zachová princíp "všetko alebo nič", podľa ktorého oprávnený má právo kúpiť vec len za podmienok, ktoré ponúkla tretia osoba. Musí teda kúpiť celý podiel a zaplatiť zaň celú kúpnu cenu. Odkúpenie časti podielu je vylúčené.
Vecná povaha predkupného práva a jeho prechod
Judikát NS SR publikovaný v Zbierke 1/2016 pod číslom 7 (R 7/2016) neviaže predkupné právo výlučne na osobu oprávneného, ale na samotný podiel. Pokiaľ pri zmluvnom predkupnom práve ide o právo spojené iba s osobou oprávneného, v prípade zákonného predkupného práva podielových spoluvlastníkov ide o vecné právo, ktoré je späté so spoluvlastníckym podielom. Ak po právnom úkone porušujúcom predkupné právo podielového spoluvlastníka ten spoluvlastník, ktorého predkupné právo bolo porušené, prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, stáva sa nadobúdateľ prevedeného podielu ex lege nielen podielovým spoluvlastníkom spoločnej veci, ale zároveň aj osobou oprávnenou (a tiež povinnou) z predkupného práva viazaného na spoluvlastnícky podiel.
Opakované prevody a ich komplikácie
Problematika sa stáva ešte zložitejšou v prípade opakovaných prevodov spoluvlastníckeho podielu. Každý prevod, ktorý obchádza predkupné právo, môže byť napadnutý. Ak sa pôvodný nadobúdateľ následne pokúsi previesť podiel ďalej, taktiež tým porušuje predkupné právo pôvodných spoluvlastníkov, ktorí sa môžu domáhať svojich práv voči novému nadobúdateľovi. V takýchto prípadoch sa súdna prax snaží vrátiť situáciu do stavu pred porušením práva, čo môže viesť k niekoľkým následným prevodom, až kým sa situácia nevyrieši v prospech oprávnených spoluvlastníkov.
Je však dôležité rozlišovať medzi porušením predkupného práva pri prvom prevode a subsequentnými prevodmi. Ak sa napríklad prvý nadobúdateľ pokúsi previesť podiel na inú osobu, pôvodní spoluvlastníci majú opäť nárok na uplatnenie svojho predkupného práva voči tomuto novému nadobúdateľovi. Ak by však prvý prevod bol platný (napríklad preto, že išlo o prevod blízkej osobe a predkupné právo sa neuplatnilo), potom ďalšie prevody už nie sú predmetom pôvodného predkupného práva (ak nie je zmluvne dohodnuté inak).
Možnosti ochrany v katastrálnom konaní
Dôležitým aspektom pri porušení predkupného práva, najmä pri nehnuteľnostiach, je možnosť jeho uplatnenia priamo v katastrálnom konaní. Súdna prax rozšírila možnosť vznesenia námietky relatívnej neplatnosti zmluvy aj do katastrálneho konania o povolenie vkladu. Ak dotknutý spoluvlastník vzniesie námietku neplatnosti, katastrálny úrad by mal postupovať analogicky ako pri odstúpení od zmluvy, teda vyzvať kupujúceho na vyjadrenie a v prípade nesúhlasu s námietkou prerušiť konanie z dôvodu konania o predbežnej otázke.
Záver
Porušenie predkupného práva pri prevode spoluvlastníckeho podielu predstavuje komplexný právny problém, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých okolností. Súdna prax sa snaží hľadať spravodlivé riešenia, ktoré by rešpektovali účel predkupného práva a zároveň zohľadňovali záujmy všetkých zúčastnených strán. V prípadoch opakovaných prevodov sa problematika ešte viac komplikuje, pričom je nevyhnutné posudzovať každý prevod samostatne a uplatňovať adekvátne právne prostriedky ochrany. Nedeliteľnosť predkupného práva a princíp "všetko alebo nič" sa javia ako kľúčové pre spravodlivé riešenie sporov, čím sa predchádza ďalšiemu drobeniu majetku a potenciálnym konfliktom medzi spoluvlastníkmi.
tags: #porusenie #predkupneho #prava #opakovane #previedol #spoluvlastnicky