Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade a založenie živnosti
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Dôležitou informáciou je, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. Ide o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade pre pridelenie DIČ najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste začali prenajímať. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Žiadosť o registráciu chcem poslať poštou je tiež možná.
Príklad č. 3: Spolu s manželkou vlastníme byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý sme prenajali, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Príklad č. 4: Prenajímam stenu rodinného domu na reklamné účely. Vzniká mi registračná povinnosť? Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
Príklad č. 9: Som občanom Rakúska, na Slovensku vlastním byt, ktorý prenajímam. Vzťahuje sa aj na mňa registračná povinnosť? Povinnosť registrácie má v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov na daňovom úrade každá fyzická osoba, ktorá na území SR prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku. Ak ste teda prenajali na území SR nehnuteľnosť, vznikla vám registračná povinnosť.
Príklad č. 6: Vlastním viac nehnuteľností, pri prenájme prvej nehnuteľnosti si splním svoju registračnú povinnosť. Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu.
Príklad č. 1: Vlastním trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímam študentom. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Vaš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Daňové priznanie: Podať či nepodať?
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. nasledujúceho roka alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9. nasledujúceho roka. Oznámenie o predĺžení lehoty však musíte zaslať na daňový úrad do 31. 03. nasledujúceho roka.
Daňovník máte povinnosť podať daňové priznanie vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura (pre rok 2025). Všeobecne platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Zdaniteľný príjem z prenájmu predstavuje 6 100 eur. Pretože celkové zdaniteľné príjmy presiahli 2 876,90 eura, vzniká mu povinnosť podať daňové priznanie.
Ak daňovník dosiahol v zdaňovacím období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), tzv. nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov. To znamená, že ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Pretože v roku 2023 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku 2023 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem manželky je 1 800 eur. Pretože celkové zdaniteľné príjmy manželky (1 800 eur) nepresiahli 2 876,90 eura, nemá povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku 2023 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2023 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (7440/2 = 3720; 3720 - 500 = 3220). Pretože celkové zdaniteľné príjmy každého z manželov (3 220 eur) nepresiahli 2 876,90 eura, nemajú povinnosť podať daňové priznanie.
Ak prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu tejto nehnuteľnosti si môžu manželia rozdeliť v takom pomere, aký si dohodnú. Rovnakým pomerom si rozdelia aj daňové výdavky súvisiace s prenajímaním nehnuteľnosti. Každý z manželov má nárok na vlastné oslobodenie vo výške 500 eur.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Daňové výdavky: Čo si môžete odpočítať?
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Môžete si uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Na evidovanie skutočných príjmov a skutočných výdavkov je vhodné viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, ale môžete sa rozhodnúť aj pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo. Tieto výdavky musíte vedieť preukázať daňovému úradu spätne až 5 rokov, a pri vykázaní daňovej straty dokonca 10 rokov.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.
Výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti zahŕňajú:
- použitie výťahu;
- osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov;
- odvádzanie odpadovej vody;
- odvoz smetí (okrem miestneho poplatku za odvoz komunálneho odpadu, ktorý platí fyzická osoba);
- čistenie žúmp a komínov;
- koncesionárske poplatky;
- poplatky za pripojenie na internet;
- povinná správa bytového domu;
- služba vrátnika, recepcie;
- výdavky na strážnu službu.
Medzi ďalšie daňové výdavky patria:
- výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti vrátane preddavkov do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z. z.;
- daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť podľa zákona č. 582/2004 Z. z.;
- výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn. sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, ak nie je súčasťou povinného poistenia bytového domu, výdavky na kúpu bytu. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho obchodného majetku.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby a zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby tvoreného podľa zákona č. 182/1993 Z.z.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods. 1.
Otázka č. 2: Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku. Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) zákona o dani z príjmov. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm.
Otázka č. 3: Daňovník prenajíma rodinný dom, kde je k dispozícii internet. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku. V nájomnej zmluve sa dohodol s nájomcom, že súčasťou nájomného bude aj poplatok za využívanie internetu. V tomto prípade je poplatok za internet súčasťou príjmu z prenájmu a je možné ho zahrnúť do daňových výdavkov, ak sú splnené podmienky § 2 písm. e) ZDP.
Otázka č. 4: Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu bytu, ktorý nemá zaradený do obchodného majetku. Uplatňuje si do výdavkov výdavky na dodávku energií. V tomto prípade sú výdavky na energie daňovým výdavkom, ak sú preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu.
Krátenie výdavkov pri oslobodení 500 eur
Ak uplatníte oslobodenie 500 eur z príjmov z prenájmu, musíte v tom istom pomere „skrátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Zdaniteľný príjem je 6 940 eur. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov (6 940 z 7 440), rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Krátené výdavky: 2 250 € * (6 940 € / 7 440 €) = 2 099,46 €.
Príklad - vysoký základ dane: Ak po odpočítaní výdavkov a oslobodenia vyjde základ dane 30 000 €, celá suma spadá v roku 2026 do 19 % pásma (daň 5 700 €).
Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z.:V roku 2026 platí 19 % sadzba do ročného základu dane 50 234,18 € (čo je 176,8-násobok životného minima platného pre tento rok) a 25 % nad touto hranicou.
Výpočet dane z prenájmu bytu:Skutočné výdavky: 4 500 €Celkový príjem z prenájmu: 10 000 €Zdaniteľný príjem z nehnuteľnosti (po odpočítaní 500 €): 9 500 €Krátené výdavky uvedené v daňovom priznaní: 4 500 × (9 500 : 10 000) = 4 275 €Základ dane: 9 500 € (zdaniteľný príjem) - 4 275 € (krátené výdavky) = 5 225 €Výpočet dane: 5 225 € × 0,19 = 992,75 €
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak prenajímate byt cez Airbnb a podobné servery s upratovaním či stravou, nejde o prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. Je to podnikanie a mali by ste mať na túto činnosť živnostenský list. V takom prípade si budete môcť uplatniť paušálne výdavky 60%, maximálne 20 000 €.
Ak prenajímate štandardne dlhodobo bez služieb navyše, zostávate pri režime prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Z príjmov z prenájmu (podľa § 6 ods. 3) neplatíte odvody na sociálne a zdravotné poistenie, bez ohľadu na to, či ste zamestnanec alebo SZČO.
Ak máte príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Založenie živnosti alebo registrácia na daňovom úrade?
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.
Nájomná zmluva - čo musí obsahovať?
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- označenie zmluvných strán;
- predmet nájmu a rozsah jeho používania;
- výšku nájomného;
- a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
DPH a prenájom bytu
Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takýchto prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.
Ako neplatiť daň z prenájmu?
Ak sa chcete vyhnúť problémom s daňovým úradom, príjem z prenájmu nehnuteľnosti musíte priznať v súlade so zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Prenajímanie „na čierno“ sa vám totiž môže nepríjemne predražiť.
Keď na vás príde kontrola z daňového úradu, a nepriznali ste príjmy z prenájmu, príjem z prenájmu vám spätne dopočítajú. Domeraná daň je vo výške 19 % (alebo 25 % pri vyšších príjmoch) zo základu dane - ten môže byť odhadnutý na základe obvyklých cien v danej lokalite. Výdavky Vám správca dane nemusí uznať vôbec, ak ich neviete zdokladovať. Okrem dane musíte počítať aj so sankciami: ide o úroky z omeškania (za oneskorenú platbu dane) a penále (za to, že daň bola domeraná správcom dane).
Výška pokút môže byť v nasledovnom rozmedzí za nesplnenie registračných a priznávacích povinností:
- Neprihlásenie sa ako prenajímateľ v systéme finančnej správy: 60 - 20 000 €.
- Nezaplatenie či nepriznanie príjmu: 30 - 16 000 €.
V konečnom dôsledku teda zaplatíte násobne viac, než by bola pôvodná výška dane, ak by ste ju priznali včas. Preto platí jednoznačné odporúčanie: daňové priznanie je povinný podať každý, koho príjmy z prenájmu presiahnu 500 eur ročne. A zároveň odporúčame konzultáciu s odborníkom.
Neviete si rady? Obráťte sa na odborníka
Pre tých, ktorí nie sú zbehlí v účtovníctve, môžu byť pojmy ako daň z príjmu, daň z prenájmu nehnuteľnosti či odpisy nehnuteľnosti veľkou neznámou. V takom prípade je určite rozumné vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu. Daňové poradenstvo je regulovaná profesia a ponúkať ho môžu iba odborníci s príslušným vzdelaním, praxou, ktorí sú krytí poistením.