V bratislavskom Ružinove, konkrétne v mestskej časti Trnávka, sa plánuje výstavba nového polyfunkčného domu s názvom Galvaniho. Investor, spoločnosť Bones, chce na momentálne nevyužívanom pozemku spustiť výstavbu v budúcom roku s predpokladaným ukončením o dva roky neskôr. Celkové náklady projektu sa odhadujú na 16 miliónov eur. Tento ambiciózny projekt prináša do lokality kombináciu bývania a občianskej vybavenosti, pričom sa predpokladá rozvoj územia v okolí ulice Kazanská.
Štruktúra a členenie objektov
Polyfunkčný objekt Galvaniho bude pozostávať z troch samostatných objektov. Investor plánuje stavbu rozdeliť na dva hlavné celky: bytový dom a apartmánový dom. Objekt A bude tvoriť apartmánový dom, ktorého prízemie bude vyhradené pre nebytové priestory. Objekty B a C budú slúžiť výhradne ako bytové domy. Tento koncept umožňuje flexibilné využitie priestoru a zodpovedá rastúcim nárokom na bývanie aj komerčné využitie v dynamicky sa rozvíjajúcej časti Bratislavy.
Investor počíta s výstavbou celkovo 189 bytov a 90 apartmánov, čo predstavuje významný prírastok do bytového fondu mesta. Zámer polyfunkčného domu je predkladaný v dvoch variantoch. V prvom variante dosahuje celková podlahová plocha 24 906 m² a celkový počet parkovacích miest je 327. Tento variant zohľadňuje potrebu dostatočného parkovania pre obyvateľov aj návštevníkov.
Lokalita a okolie
Pozemok pre výstavbu sa nachádza v Ružinove, v časti Trnávka. Jeho poloha je strategická, nakoľko susedí s existujúcimi objektmi skladov a občianskej vybavenosti. V blízkom okolí, približne do 50 metrov juhozápadným smerom, prechádza železničná trať. Najbližšia obytná zástavba je situovaná zhruba 75 metrov za železničnou traťou a Vrakunskou cestou. Z juhovýchodnej časti pozemok susedí s predajňou nábytku. Táto poloha poskytuje dobrú dostupnosť, ale zároveň si vyžaduje dôkladné riešenie protihlukových opatrení a integráciu do existujúcej urbanistickej štruktúry.
Architektonické riešenie a varianty
Budova má byť podľa prvého variantu sedempodlažná. V druhom variante sa však navrhuje osem nadzemných podlaží, čo naznačuje flexibilitu v prístupe k maximálnemu využitiu zastavanej plochy a potenciálu lokality. Tieto varianty umožňujú investorovi a architektom optimalizovať projekt na základe aktuálnych trhových podmienok a regulačných požiadaviek.
Podobné multifunkčné projekty sa objavujú aj v iných častiach Bratislavy. Napríklad polyfunkčný dom Viktória na Košickej ulici, v blízkosti trhu na Miletičovej ulici, pozostáva z bytových jednotiek, obchodných prevádzok a kancelárskych priestorov. Tento projekt sa skladá zo štyroch blokov, vrátane dvoch vyšších 9-12 podlažných budov a dvoch nižších 4-podlažných budov. Firma Kalypso sa na tomto projekte podieľala dodávkou plastových a hliníkových okien a dverí, pričom obchodné priestory na prízemí a vysunuté konzoly v administratívnej časti boli realizované z hliníka.
Historický kontext a rekonštrukcie
V meste Bojnice sa zverejnil zámer dať do prenájmu nehnuteľný majetok obce, konkrétne Dom služieb na ulici 1. Dom služieb. Tento krok ilustruje snahu samospráv o efektívne využívanie komunálneho majetku a jeho sprístupnenie verejnosti prostredníctvom prenájmu nebytových priestorov. Ponuky záujemcov o prenájom sa prijímajú na Mestskom úrade v Bojniciach.
V Malackách sa realizovala rekonštrukcia multifunkčného domu na Sasinkovej ulici. V Bratislave sa uskutočnilo zastrešenie parkovacieho domu na Limbovej ulici, výstavba garážového domu BCT3 na Moldavskej ulici v Košiciach a polyfunkčného domu Rázusova v Trnave. Tieto projekty naznačujú trend rozvoja multifunkčných objektov naprieč Slovenskom, ktoré kombinujú rôzne typy využitia.
V Bratislave, na Grösslingovej ulici 62, prebehla modernizácia polyfunkčnej budovy. Spomínajú sa aj ďalšie projekty ako Rodinný dom Kramáre na Ambrovej ulici, rekonštrukcia kúpaliska Delfín na Ružovej doline č. 18, bytový dom Heaven na Kazanskej ulici, či rekonštrukcia horárne Rybníček v Pezinku. V Bratislave na Miletičovej č. 70 bola realizovaná nadstavba bytového domu, podobne ako na Chemickej č. 1, Panskej č. 6, Košickej č. 20-26 a Súťažnej č. 12-14.
Vývoj v okolí Kazanskej ulice
Okolie Kazanskej ulice v Bratislave, v úseku medzi Ulicou Svornosti a Uzbeckou ulicou, prešlo od začiatku 21. storočia významným rozvojom. Vznikali tu postupne bytové domy, ktoré transformovali pôvodnú dopravnú triedu na mestskú triedu. Kazanská ulica bola pôvodne navrhnutá ako hlavná dopravná tepna pre obsluhu sídlisk Dolné Hony a Medzijarky, s plánovanou výstavbou rozsiahlych objektov občianskej vybavenosti. Po realizácii obytných areálov a drobnej vybavenosti však ostali rozsiahle plochy nezastavané až do začiatku 21. storočia.
V zmysle Územného plánu zóny sa podarilo rozvinúť najmä komerčnú zástavbu bytových domov. Niekoľko projektov vzniklo v uplynulých rokoch, pričom najvýraznejšie zmeny nastali v rokoch 2004-2006, kedy boli obstavané obe strany Kazanskej ulice. Po realizácii série bytoviek s charakterom bodových domov vyrastajúcich z jednopodlažnej podnože so službami, ostalo už len málo voľných plôch.
Výnimkou sa stal pás územia na Podzáhradnej ulici, ktorý vznikol po odstránení dvojice pôvodných domov okolo roku 2010. Tento pás sa tiahne od Podzáhradnej ku Kazanskej. Spoločnosť DomBytDevelopment s.r.o., blízka developerovi RETEP Slovakia, tu plánuje vybudovať obytný súbor pozostávajúci z polyfunkčného bytového domu popri Kazanskej a dvojice bytoviek vo vnútrobloku smerom k Podzáhradnej. Medzi ulicami vznikne nové prepojenie vo forme účelovej komunikácie.
Projekt na Kazanskej ulici: Objekt A a jeho charakteristika
Objekt A, situovaný najbližšie ku Kazanskej ulici, je navrhnutý ako polyfunkčný dom s ôsmimi nadzemnými podlažiami, pričom najvyššie podlažie je ustúpené. Súčasťou objektu je aj dvojpodlažná podnož, ktorá zahŕňa byty a nebytové priestory. Smerom do Kazanskej ulice bude v parteri umiestnená občianska vybavenosť. Objekty B a C budú mať štyri nadzemné podlažia, pričom štvrté bude taktiež ustúpené, a budú obsahovať výlučne bývanie. Celkovo projekt počíta s 95 bytmi a 148 parkovacími miestami, z čoho 110 bude v podzemnej garáži, 35 na teréne a 3 v garáži na teréne. Hlavný prístup k projektu bude zabezpečený z Podzáhradnej ulice novou účelovou komunikáciou, pričom development by mal byť verejne prístupný.
Developer pre návrh oslovil štúdio Niveau Architekti. Hoci v tejto fáze je hodnotenie architektúry predčasné, zverejnená vizualizácia naznačuje, že projekt bude mať uspokojivú podobu. V kontexte lokality a pravdepodobnej orientácie na klienta, ktorý nemá možnosť bývať v lukratívnejších častiach Bratislavy, nie je dôvod na kritiku. Projekt je predložený v dvoch variantoch, pričom preferovaný variant disponuje väčšou výmerou zelene a lepším spracovaním dažďovej vody. Developer dúfa, že výstavbu začne v druhej štvrtine roka 2022 a projekt dokončí v druhom kvartáli roku 2024.
Výzvy a potenciál rozvoja Podunajských Biskupíc
Hoci spoločnosť RETEP Slovakia nepatrí k najväčším developerom, má za sebou viacero realizácií, čo zvyšuje pravdepodobnosť úspešného dokončenia projektu na Kazanskej ulici. Týmto projektom sa zacelí chýbajúci úsek zástavby a vyplní sa prázdny pozemok. Očakáva sa pribudnutie vybavenosti v parteri, vznikne nové priečne prepojenie a snáď dôjde aj k úprave priľahlého verejného priestoru.
Popri západnom úseku Kazanskej ulice už neostáva veľa voľných parciel pre výstavbu. Teoreticky je možná výstavba na parcele oproti aktuálnemu projektu, v dotyku s Kostolom sv. Jozefa. V minulosti sa tu plánoval projekt s názvom Heaven House, ktorého developerom mala byť spoločnosť Greefin Group. Posledné informácie o tomto projekte pochádzajú z roku 2013.
Súčasné obdobie, charakterizované rastom cien bývania a míňaním dostupných pozemkov, praje rozvoju nových projektov, a to aj v Podunajských Biskupiciach. Mnoho ľudí je ochotných kúpiť si byt aj v tejto časti mesta, hoci táto časť postráda atraktivitu Starého Mesta, Ružinova alebo severnej časti Petržalky. Medzi dôvody patrí problematické spojenie s centrom mesta, vzdialenosť a chronické zápchy.
Budúcnosť dopravy a infraštruktúry
Po dokončení Rýchlostnej cesty R7 sa časť tranzitu, ktorá dnes využíva Ulicu Svornosti, presunie na novú cestu. Pre obyvateľov Biskupíc by to malo znamenať zlepšenie pri ceste do centra, čo by mohlo zvýšiť hodnotu bývania. Je však možné, že toto zlepšenie bude len dočasné. V zmysle teórie indukovaného dopytu rozvoj cestnej infraštruktúry povedie k zvýšeniu počtu áut a postupne sa cesty opäť zaplnia.
Kľúčovým faktorom pre rozvoj Podunajských Biskupíc a Kazanskej ulice by mohlo byť vzniknutie električkovej trate. O jej výstavbe sa hovorí už dlho a intenzita diskusií sa v posledných rokoch zvýšila. Hlavné mesto plánuje rozširovať električkovú sieť, pričom Podunajské Biskupice s Vrakuňou a rozvojovými plochami v okolí Slovnaftu predstavujú po Petržalke najľudnatejšiu časť mesta bez radiálnej trate.
Po vyriešení dopravy v rámci nového centra mesta by juhovýchodné časti Bratislavy mali byť ďalším strategickým smerom budovania tratí. Hoci presné trasovanie nie je ešte stanovené, v prípade Kazanskej ulice sa zhoduje - práve tadiaľto by trať mala viesť, smerujúc buď k Železničnej stanici Podunajské Biskupice, alebo k budúcemu TIOPu Vrakuňa.
Pre Kazanskú ulicu to znamená totálnu transformáciu. Celý uličný priestor bude musieť byť prepracovaný, aby sa trať mohla umiestniť. V prípade konceptu „kompletnej ulice“, ktorý je preferovaný aj na úrovni Magistrátu, by Kazanská mohla získať kvalitné široké chodníky, nové stromy, oddelenú cyklotrasu, cestu a v stredovom páse električku. Hoci je to ešte ťažko predstaviteľné, periférna mestská časť smeruje k tomuto rozvoju. Idea bulváru Kazanská sa realizuje krok za krokom, zatiaľ prostredníctvom súkromných investícií. V budúcnosti by sa mali pridať aj verejné projekty. Bodkou za vývojom bude vznik električkovej trate, ktorá, hoci nie je realitou v najbližších rokoch, je nevyhnutnosťou pre budúcnosť. Tento komplexný rozvoj naznačuje potenciál lokality a jej postupné premeny na moderné mestské prostredie s integrovanou dopravou a kvalitným bývaním.