Pri prenájme nehnuteľnosti, či už ide o byt alebo rodinný dom, sa často vynára otázka poistenia. Kto je zaň zodpovedný a aké rizika pokrýva? Je nevyhnutné, aby si obe strany - prenajímateľ aj nájomca - uvedomovali svoje práva a povinnosti, ako aj špecifiká spojené s poistením prenajatej nehnuteľnosti. Tento článok sa detailne venuje tejto problematike, prináša konkrétne príklady a odporúčania pre bezproblémové bývanie v prenájme.
Kto je zodpovedný za poistenie nehnuteľnosti?
Základnou otázkou, ktorá sa objavuje pri prenájme nehnuteľnosti, je, kto je zodpovedný za jej poistenie. Podľa Občianskeho zákonníka, poistenie domu sa štandardne uzatvára na meno vlastníka alebo spoluvlastníkov nehnuteľnosti. Povinnosť platiť poistné má ten, kto je v poistnej zmluve uvedený ako poistník - teda osoba, ktorá uzavrela zmluvu s poisťovňou. Ak ste poistníkom Vy alebo iný vlastník domu, povinnosť platiť poistné máte Vy, nie Vaša matka, ak nie je vlastníčkou, spoluvlastníčkou a ani poistníkom. Vaša matka, ak nie je spoluvlastníčkou domu a nie je uvedená v poistnej nemá právnu povinnosť prispievať na poistenie nehnuteľnosti. To, že v dome býva, nezakladá jej povinnosť podieľať sa na úhrade poistného. Príspevok na poistenie by mohol byť predmetom dohody medzi Vami a matkou, ale z pohľadu zákona (napr. Občiansky zákonník) jej takáto povinnosť nevzniká.
V prípade, že byt užívate ako nájomca a zistíte, že byt nie je poistený, je dôležité skontrolovať nájomnú zmluvu. Ak zmluva neobsahuje ustanovenie o tom, kto má povinnosť poistiť byt, odporúča sa, aby byt poistil vlastník. Dôvodom je, že nájomca môže byt užívať len po obmedzenú dobu a nechcel by sa zaoberať rušením poistnej zmluvy po pár rokoch.
V prípade, že máte uzatvorenú nájomnú zmluvu a nie je v nej uvedené inak, podľa Občianskeho zákonníka platí, že drobné opravy a bežnú údržbu bytu finančne zastrešuje nájomca. Ak by ste ako nájomca chceli vykonať stavebné úpravy, potrebujete súhlas prenajímateľa. Pokiaľ s nimi bude súhlasiť, môže vám preplatiť náklady.
Aké typy poistenia sú relevantné pri prenájme?
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité rozlišovať medzi poistením samotnej nehnuteľnosti (stavby) a poistením domácnosti (hnuteľných vecí).
Poistenie nehnuteľnosti má mať uzavreté vlastník bytu alebo domu. Toto poistenie chráni samotnú stavbu - steny, strechu, podlahy, okná, dvere, inštalácie a všetky zabudované prvky (napr. kuchynská linka). Poistenie chráni nehnuteľnosť pred škodami spôsobenými živlom či vandalmi. Pri poistení bytu na trhovú hodnotu vám tak poisťovňa v prípade zničenia preplatí náklady na kúpu porovnateľného bytu v danej lokalite. Vlastník nehnuteľnosti by mal zvážiť aj poistenie zodpovednosti za škodu vyplývajúce z jej vlastníctva. Toto poistenie kryje nároky tretích osôb na zdraví alebo na majetku vrátane následnej majetkovej ujmy alebo ušlého zisku. Majiteľ/prenajímateľ nehnuteľnosti by mal dohliadnuť na to, aby poistná zmluva zahŕňala poistenie škôd, ktoré spôsobí nájomník tretím osobám (napr. vytopením spodného bytu).
Poistenie domácnosti sa vzťahuje na škody spôsobené na všetkých hnuteľných veciach, ktoré sú súčasťou vybavenia domácnosti. Toto poistenie si môže uzavrieť aj nájomca, aby ochránil svoje vlastné veci, napríklad nábytok, elektroniku alebo cennosti, ktoré si so sebou priniesol do prenajatého bytu. Poistná suma by mala zodpovedať ich skutočnej hodnote. Poistenie domácnosti kryje škody spôsobené požiarom, zadymením, výbuchom, priamym úderom blesku, povodňou, záplavou, vodou z vodovodného potrubia, víchricou, krupobitím, snehom, lavínou, zosuvom pôdy a skál, pádom stromov, stožiarov a iných predmetov, krádežou, vlámaním, vandalizmom. Súčasťou poistenia domácnosti môžu byť aj maľovky, tapety, podlahy a priečky, ktoré si namontoval nájomca na vlastné náklady.
Poistenie zodpovednosti za škodu - nevyhnutnosť pre obe strany
Ďalším dôležitým aspektom je poistenie zodpovednosti za škodu. Toto poistenie kryje situácie, keď nájomca neúmyselne spôsobí škodu majiteľovi bytu alebo susedom. Predstavte si, že si prenajímate byt, odídete do práce a omylom zabudnete zatvoriť okno pred silnou búrkou. Výsledkom by bola poškodená podlaha a nábytok majiteľa a jeho oprava sa tak môže vyšplhať aj na niekoľko tisíc eur. Ak by ste mali uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu, potrebné financie na jej odstránenie vám môže poskytnúť poisťovňa.
Pre prenajímateľa je tiež kľúčové, aby jeho poistná zmluva zahŕňala poistenie škôd, ktoré spôsobí nájomca tretím osobám. Nie všetky poisťovne toto pripoistenie štandardne ponúkajú, preto je dôležité sa na to pri výbere poistenia informovať.
Nájomcovi sa odporúča uzavrieť poistenie zodpovednosti za škodu z občianskeho života. Toto poistenie kryje škody, ktoré môže spôsobiť užívaním domácnosti v prenajatom byte susedom, napríklad ak ich vytopí pri používaní práčky či umývačky riadu. Toto poistenie rovnako kryje aj škody, ktoré spôsobí nájomca na majiteľových veciach, napríklad ak poškodí pri varení varnú dosku alebo znehodnotí chladničku.
Niektoré poisťovne umožňujú na jednej zmluve k vlastnému poisteniu zodpovednosti z vlastníctva nehnuteľnosti pripoistiť aj zodpovednosť nájomcu za škody spôsobené voči tretím osobám. V poisťovni Kooperativa zase pripoistenie zodpovednosti nájomcu kryje aj škody spôsobené nájomcom na prenajatej nehnuteľnosti, ktoré si uzatvorí sám prenajímateľ pri poistení vlastnej nehnuteľnosti a domácnosti.
Špecifiká poistenia pri krátkodobom a dlhodobom prenájme
Pri výbere poistenia je dôležité zohľadniť aj dĺžku prenájmu. Dlhším prenájmom sa štandardne rozumie obdobie minimálne 6 mesiacov a viac. Všetky poisťovne okrem Allianz dokážu dlhodobo prenajímanú nehnuteľnosť poistiť.
Poistenie nehnuteľnosti pri krátkodobom nájme (ako napríklad prenájom cez platformy ako Airbnb) je špecifickejšie. Na Slovensku aktuálne len tri poisťovne dokážu kryť takéto typy poistenia. V tomto prípade sa cena poistenia môže líšiť od bežného poistenia nehnuteľnosti.
Podľa štatistík Eurostatu je na Slovensku približne 80 000 bytov, ktoré sú komerčne prenajímané. Len máloktorý prenajímateľ nehnuteľnosti vie, že prenajatá nehnuteľnosť je v niektorých poisťovniach z poistenia vylúčená.
Drobné opravy a údržba: Kto platí?
Zákon upravuje aj otázku drobných opráv a údržby bytu. Ak nájomná zmluva neuvádza inak, podľa Občianskeho zákonníka platí, že drobné opravy a bežnú údržbu bytu finančne zastrešuje nájomca. Ak by ste ako nájomca chceli vykonať stavebné úpravy, potrebujete súhlas prenajímateľa. Pokiaľ s nimi bude súhlasiť, môže vám preplatiť náklady.
Pokiaľ sa chystáte prenajať si byt, ešte pred uzatvorením nájomnej zmluvy overte, či v nehnuteľnosti nie sú nejaké nedostatky brániace v plnohodnotnom bývaní. Prenajímateľ je povinný ich odstrániť. To platí aj v prípade, že závažné nedostatky vzniknú počas užívania bytu. Ak prenajímateľ svoju povinnosť nesplní ani po predošlom upozornení a opravu zabezpečíte vy, máte právo žiadať späť financie, ktoré ste do opravy investovali.
V prípade, že vy alebo vaši spolubývajúci počas bývania v prenajatom byte niečo poškodíte, škody musíte odstrániť na vlastné náklady. Pokiaľ tak neurobíte, prenajímateľ môže škody odstrániť a požadovať od vás finančnú náhradu.
Daňové aspekty prenájmu nehnuteľností
Prenájom nehnuteľnosti prináša aj daňové povinnosti. Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za daný rok v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov presiahne určitú hranicu. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sa uvádzajú v daňovom priznaní. Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva alebo evidencie. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Výdavky na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti.
- Daň z nehnuteľnosti, ktorú je prenajímateľ povinný platiť.
- Výdavky za služby v prenajatej nehnuteľnosti (osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, servis výťahu, poplatky za TV, internet, správu bytového domu a pod.).
- Zaplatené preddavky do fondu prevádzky, opráv a údržby.
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu a daňové výdavky si môžu rozdeliť v dohodnutom pomere.
Registračná povinnosť pri prenájme
Fyzická osoba, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme, má tiež povinnosť registrácie na daňovom úrade. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Povinnosť registrácie vzniká fyzickej osobe iba v prípade uzatvorenia nájomnej zmluvy. K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu.
Ako si vybrať správne poistenie?
Rozdiely v rozsahu poistenia medzi jednotlivými poisťovňami sú relatívne veľké. Preto sa vždy pri poistení nehnuteľnosti, ktorá je určená na prenájom, poraďte so špecialistom.
Komplexné poistenie vlastníka bytu môže stáť približne 150 eur ročne, pričom cena sa odvíja od rozsahu poistného krytia, výšky poistnej sumy a ďalších parametrov ako typ stavby, dĺžka obývania a výška spoluúčasti.
Odporúčame pravidelne kontrolovať poistné zmluvy a rozsah poistného krytia, najmä vzhľadom na meniace sa hodnoty nehnuteľností a stavebných materiálov.
V prípade, že dostanete upomienku na neuhradené poistné, odporúčame ho čo najskôr zaplatiť. Akúkoľvek poistnú udalosť oznámte poisťovni bezodkladne.
tags: #poistne #za #prenajimanu #nehnutelnost