Kúpa či predaj nehnuteľnosti je bezpochyby významným životným krokom, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a obozretnosť. Hoci samotný kúpno-predajný proces nie je vo svojej podstate nijak náročný a s trochou prípravy ho zvládne aj laik, v prípade akýchkoľvek nejasností či pochybností je vždy vhodné obrátiť sa na profesionála, aby ste predišli nepríjemnostiam a problémom. Najdôležitejším dokumentom v tejto fáze procesu je kúpna zmluva. Tento článok poskytuje komplexný pohľad na túto problematiku, vrátane postupu a dôležitých aspektov, na ktoré si treba dať pozor.
Kúpna zmluva a jej základné náležitosti
Kúpna zmluva je právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim nehnuteľnosti. Je nevyhnutné, aby táto zmluva obsahovala všetky zákonom stanovené náležitosti, aby bola platná a záväzná. V prvom rade je dobré vedieť, že všetky údaje, ktoré uvediete v zmluve, musia presne sedieť s údajmi zapísanými na liste vlastníctva. K týmto údajom sa viete jednoducho dostať i online - cez portál katastra nehnuteľností. Ak je predmetom zmluvy predaj nehnuteľnosti, má svoj právny základ v ustanovení § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka.
V skratke je možné povinné časti kúpno-predajnej zmluvy zhrnúť nasledovne: presná identifikácia nehnuteľnosti, zákonná identifikácia zmluvných strán (predávajúceho, kupujúceho), dohodnutá kúpna cena, a úprava vzájomných práv a povinností.
Bližšie informácie k povinným náležitostiam zmluvy:
- Písomná forma: Kúpna zmluva, ako už bolo zmienené, musí mať písomnú podobu.
- Identifikácia zmluvných strán: Musí označiť zmluvné strany (predávajúci a kupujúci) uvedením mena, priezviska, vrátane rodného priezviska (a to aj u mužov), dátumu narodenia, rodného čísla a trvalého pobytu - pre potreby katastrálneho úradu.
- Označenie predmetu kúpy: Je potrebné presne špecifikovať danú nehnuteľnosť. Pri predaji pozemkov sa označuje katastrálne územie, okres, obec, register, číslo parcely, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva (LV). Pri predaji budov je zase potrebné uviesť súpisné číslo, číslo LV a na akej parcele je budova postavená.
- Kúpna cena: Nemenej dôležité je uvedenie kúpnej ceny - za akú sumu sa táto nehnuteľnosť predáva.
- Záväzky strán: Záväzky oboch strán zahŕňajú záväzok predávajúceho odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a záväzok kupujúceho prevziať tento predmet kúpy od predávajúceho zaplatením dohodnutej sumy.
Každá z týchto náležitostí sa v zmluve musí nachádzať. V opačnom prípade zmluva stráca svoju platnosť a k veci sa pristupuje tak, akoby zmluva ani nebola uzatvorená.
Špecifické náležitosti pre byty a nebytové priestory
Nie je predaj nehnuteľnosti ako predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu je špecifický aj podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, čo v tomto prípade reflektujú zvýšené požiadavky na zmluvu, predmetom ktorej je predaj alebo darovanie bytu. V zmysle tohto zákona teda musí zmluva povinne okrem vyššie uvedených náležitostí obsahovať aj údaje uvedené v § 5 ods. 1 zákona o vlastníctve bytov.
Takáto zmluva teda okrem vyššie zmienených bodov musí obsahovať:
- Popis bytu alebo nebytového priestoru: Vrátane jeho príslušenstva, vybavenia a určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- Vymedzenie polohy: Označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru.
- Spoluvlastnícky podiel: Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach či zariadení a príslušenstve domu, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
- Opis spoločných častí: Určenie a popis spoločných častí domu, zariadení a príslušenstva domu a priľahlého pozemku. Prípadne určenie, ktoré spoločné časti, zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku môžu užívať len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- Práva k pozemku: Úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- Technický stav: Ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada, je to aj zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré je potrebné nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch.
- Prístup k zmluve o spoločenstve: Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
- Zariadenia civilnej ochrany: Úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.
V praxi je mnohokrát bežné stretnúť sa s kúpno-predajnou zmluvou na byt vo forme všeobecnej, ku ktorej sa následne pridáva dodatok, resp. príloha kúpno-predajnej zmluvy. Tým je vyhlásenie, že predávajúci - vlastník bytu, nemá nedoplatky v spojitosti s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Náležitosti, ktoré odporúčame uviesť v kúpno-predajnej zmluve
Okrem vyššie zmienených náležitostí je výhodou, ako vo vašej zmluve uvediete aj:
- Časová lehota na zaplatenie kúpnej ceny a spôsob platby: V prípade platby formou schválenia úveru je dobré uviesť túto náležitosť do zmluvy. Rovnako pri kúpe zaplatením časti kúpnej ceny sa odporúča, aby bola v zmluve uvedená lehota, do ktorej musí byť doplatený zvyšok kúpnej ceny.
- Lehota na odovzdanie nehnuteľnosti: Stanovenie termínu, kedy bude kupujúcemu odovzdaná nehnuteľnosť.
- Vyhlásenie predávajúceho: O voľnom nakladaní s nehnuteľnosťou, teda že sa k nehnuteľnosti neviažu žiadne nezaplatené dane alebo poplatky a nie je ani zaťažená žiadnym právom inej osoby.
- Stav meračov energií: Pre prípad možných problémov s nedoplatkami za dodané energie po predchádzajúcom majiteľovi.
Tieto nie sú povinné, zmluva je platná aj bez toho, aby ste ich v nej obsiahli. Odporúčame však zvážiť ich zaradenie do zmluvy, čím môžete úspešne predísť viacerým problémom a nepríjemnostiam.
Podpisovanie kúpnej zmluvy a overenie podpisu
Podpisovanie kúpnej zmluvy je formálny akt, ktorým zmluvné strany potvrdzujú svoj súhlas s jej obsahom. Podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona musia byť podpisy prevodcu na zmluve osvedčené. Osvedčenie podpisu znamená overenie, že ide o podpis konkrétnej osoby, spravidla identifikovanej podľa občianskeho preukazu.
Kto overuje podpisy?
- Notár: Notárske overenie podpisu je najčastejší spôsob, ktorý zaručuje právnu istotu.
- Pracovník matričného úradu: Na matrike je možné overiť podpis za nižší poplatok ako u notára.
- Advokát: V niektorých prípadoch môže podpis overiť aj advokát, v rámci autorizácie zmluvy.
Prečo je overenie podpisu dôležité?
- Zabezpečenie právnej istoty: Potvrdzuje, že osoba, ktorá zmluvu podpísala, je skutočne predávajúci nehnuteľnosti.
- Predchádzanie podvodom: Znižuje riziko podvodov a falšovania dokumentov.
- Podmienka pre vklad do katastra: Katastrálny úrad vyžaduje overený podpis predávajúceho na kúpnej zmluve ako podmienku pre vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Výnimky z povinnosti osvedčenia podpisu:
Nie je potrebné osvedčovať podpisy, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky, alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.
Postup po uzatvorení zmluvy: Vklad do katastra nehnuteľností
Podpísaním kúpno-predajnej zmluvy proces nekončí. Kupujúci sa stáva novým majiteľom nehnuteľnosti až po rozhodnutí príslušnej správy katastra o povolení vkladu do katastra nehnuteľností. Po uzatvorení kúpnej zmluvy je preto potrebné splniť ďalšie kroky.
Kľúčové kroky:
- Overenie podpisov: Ako bolo spomenuté vyššie, podpisy prevodcu musia byť osvedčené.
- Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra: Okrem samotnej kúpnej zmluvy je potrebné podať aj návrh na vklad.
Prílohy k návrhu na vklad:
- Kúpna zmluva v dvoch vyhotoveniach.
- V prípade zastúpenia, dohoda o splnomocnení (podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje).
- Situačné plány (pri prevode bytu alebo nebytového priestoru).
- Ďalšie listiny potvrdzujúce právo k nehnuteľnosti, ak nie sú zapísané na liste vlastníctva.
Katastrálny úrad v tomto kroku posudzuje, či:
- Zmluva obsahuje všetky povinné náležitosti.
- Úkon je urobený v predpísanej forme.
- Prejavy vôle sú presné a zrozumiteľné.
- Zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené a prevodca je oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou.
- Zmluva neodporuje zákonu, zákon neobchádza a neprieči sa dobrým mravom.
Správny poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností je 66,00 EUR. V prípade požiadavky na urýchlené konanie (do 15 pracovných dní) je poplatok 266,00 EUR (300,00 EUR pri písomnom podaní, 150,00 EUR pri elektronickom podaní).
Ak pracovník katastra zistí nedostatky, vyhotoví rozhodnutie o prerušení konania. V prípade, ak všetky dokumenty spĺňajú zákonné náležitosti, okresný úrad vydá rozhodnutie, na základe ktorého povolí vklad vlastníckeho práva. Proti zamietnutiu vkladu je možné podať odvolanie do 30 dní.
Riziká a na čo si dať pozor
Pri podpisovaní kúpnej zmluvy a prevode nehnuteľnosti je dôležité byť obozretný a vyhnúť sa prípadným rizikám.
- Platba kúpnej ceny: Platba v hotovosti má svoje riziká. Bezpečnejšie sú formy ako úschova u notára alebo blokácia kúpnej ceny na účte v banke (tzv. vinkulácia), ktoré zabezpečia, že predávajúci dostane peniaze až po prevode vlastníctva. Tým sa kupujúci vyhýba riziku, že nebude mať ani peniaze ani nehnuteľnosť.
- Rezervačná zmluva: Mnohí kupujúci si neuvedomujú riziká spojené s rezervačnou zmluvou a môžu zaplatiť zmluvnú pokutu za rezerváciu domu, ktorého kúpu si v priebehu rezervačnej doby rozmyslia. Dávajte pozor na nevýhodné formulácie.
- Opatrovníctvo a obmedzenie spôsobilosti na právne úkony: Právny úkon osoby konajúcej v duševnej poruche, ktorá ju robí neschopnou, je neplatný. Existuje konanie o spôsobilosti na právne úkony.
- Duševné poruchy a právne úkony: Je potrebné dbať na právnu spôsobilosť všetkých zmluvných strán.
V prípade nejasností alebo pochybností je vždy najlepšie poradiť sa s advokátom alebo využiť služby realitnej kancelárie. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť.
tags: #podpisovanie #kupnych #zmluv #nehnutelnost #obvodny #urad