Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Právne a administratívne kroky pri prenájme bytu
Pri prenájme bytu je nevyhnutné splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. Dôležitou informáciou je, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti, pokiaľ neposkytujete nadštandardné služby. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou primárnou povinnosťou je registrovať sa na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). Toto je potrebné urobiť do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 000 €.
Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo (DIČ).
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu, ak spĺňate podmienky pre fyzickú osobu - nepodnikateľa. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Podľa výkladu Finančnej správy, ak fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona, nejedná sa o podnikanie. Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá tieto funkcie plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Podať či nepodať?
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, preto si dajte pozor na lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patria:
- Pitná a úžitková voda
- Teplo na kúrenie
- Elektrická energia a plyn
Výdavky na ostatné služby sú:
- Použitie výťahu
- Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
- Odvádzanie odpadovej vody
- Odvoz smetí
- Čistenie žúmp a komínov
- Koncesionárske poplatky
- Internet
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Tieto náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky vo výške 60 % z príjmov, ako je to pri iných druhoch SZČO. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Náležitosti zmluvy o nájme
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Je dôležité, aby zmluva bola vypracovaná detailne a jasne, aby sa predišlo akýmkoľvek nejasnostiam či sporom v budúcnosti. Zmluva by mala obsahovať aj ustanovenia o spôsobe a termíne platby nájomného, o výške a spôsobe úhrady kaucie (zábezpeky), o podmienkach pre skončenie nájmu, o zodpovednosti za škody a o ďalších dôležitých aspektoch súvisiacich s prenájmom.
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú v takom prípade klasifikované ako príjmy z podnikania podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Je výhodnejšie prenajímať nehnuteľnosť na živnosť alebo bez nej?
Voľba medzi podnikaním na základe živnosti a prenajímaním ako fyzická osoba - nepodnikateľ závisí od viacerých faktorov, vrátane rozsahu poskytovaných služieb, očakávaných príjmov a výdavkov, ako aj vašej osobnej situácie.
Prenájom bez živnosti (fyzická osoba - nepodnikateľ):
- Výhody: Neplatia sa odvody do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne, jednoduchšia administratíva, oslobodenie príjmu do výšky 500 € ročne.
- Nevýhody: Nemožnosť uplatnenia paušálnych výdavkov (iba skutočné výdavky), obmedzenejšie možnosti daňových odpočtov (napr. neuznáva sa poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotéky, opravy a rekonštrukcie, ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku).
Prenájom na živnosť (podnikateľský subjekt):
- Výhody: Možnosť uplatnenia paušálnych výdavkov vo výške 40 % z príjmov (alebo skutočných výdavkov), možnosť zahrnúť do nákladov aj odpisy nehnuteľnosti, poistenie, daň z nehnuteľnosti, úroky z hypotéky, opravy a rekonštrukcie (ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku).
- Nevýhody: Povinnosť platiť odvody do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne, zložitejšia administratíva a účtovníctvo.
Časté otázky a problémy pri prenájme
Prenájom bytu bez súhlasu spoluvlastníkov: Ak ste vlastníkom bytu, nie je na jeho prenájom potrebný súhlas ostatných vlastníkov bytov v dome, pokiaľ sa nejedná o spoločné priestory.
Prenájom bytu a podnikanie colníka: Colník nesmie vykonávať podnikateľskú činnosť. Avšak zákaz sa nevzťahuje na správu vlastného majetku. Prenájom bytu, pri ktorom sa neposkytujú iné než základné služby, sa nepovažuje za podnikanie.
Prenájom bytu a živnosť SZČO: Ak SZČO prenajíma byt v osobnom vlastníctve a neposkytuje iné než základné služby, nemusí si rozšíriť živnosť o predmet podnikania "prenájom nehnuteľnosti". Príjem z takéhoto prenájmu spadá pod § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Príklady z praxe:
Príklad č. 1: Starobný dôchodca a prenájom bytu: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho zdaniteľný príjem nepresiahol hranicu pre povinné podanie daňového priznania.
Príklad č. 2: Daňovník s príjmami zo závislej činnosti a prenájmu: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol hranicu pre povinné podanie daňového priznania (5 000 + 1 050), daňovník je povinný podať daňové priznanie.
Príklad č. 3: Manželia a prenájom nehnuteľnosti: Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Po rozdelení príjmu a uplatnení oslobodenia 500 eur na každého, zdaniteľný príjem každého z nich bude 3 220 eur. Vzhľadom na celkové príjmy a splnenie podmienok, obaja manželia budú musieť podať daňové priznanie.
Výdavky a ich uplatnenie
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité správne si uplatniť daňové výdavky, ktoré znižujú základ dane a tým aj celkovú daň.
| Výdavky | Nehnuteľnosť nezaradená do OM | Nehnuteľnosť zaradená do OM |
|---|---|---|
| Náklady za energie (elektrina, voda, plyn) | ✔️ | ✔️ |
| Služby súvisiace s prenájmom (odpadová voda, stočné, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvoz smetí, kontrola a čistenie komínov, čistenie žumpy, poplatky za TV a internet) | ✔️ | ✔️ |
| Ostatné výdavky špecifikované v nájomnej zmluve - zariadenie (napr. práčka, sporák, sedačka, posteľ atď.) | ✔️ | ✔️ |
| Poistenie bytu | ❌ | ✔️ |
| Daň za nehnuteľnosť platená obci | ❌ | ✔️ |
| Príspevok do fondu opráv | ✔️ | ✔️ |
| Úroky z hypotéky vzťahujúcej sa na byt | ❌ | ✔️ |
| Odpisy nehnuteľnosti | ❌ | ✔️ |
- *iba v prípade, ak tieto položky nehradí priamo nájomník, tj. zmluva s dodávateľmi energií je na meno prenajímateľa
- **vybavenie bytu musí byť konkrétne špecifikované v nájomnej zmluve
Oslobodenie 500 €: Na príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa vzťahuje oslobodenie do výšky 500 € ročne. To znamená, že od príjmov sa v daňovom priznaní odpočíta 500 € a zníži sa tak základ dane.
Prenájom nehnuteľnosti ako živnosť
Podľa zákona o živnostenskom podnikaní, konkrétne § 4 ods. 1, prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov sa považuje za živnosť, ak sa popri samotnom prenájme poskytujú aj iné než základné služby. Medzi tieto služby patria najmä služby ubytovania spojené so stravovaním, výmenou a praním bielizne, upratovaním a podobne, ktoré sú typické pre hotely a iné ubytovacie zariadenia. Ak prenajímateľ poskytuje aj iné než základné služby, ide o voľnú živnosť, pri ktorej je potrebné splniť všeobecné podmienky prevádzkovania živnosti. Z hľadiska zákona o dani z príjmov ide o dosahovanie príjmov podľa § 6 ods. 1 písm. a).
Základné a doplnkové služby: Pre správne posúdenie, či ide o živnosť, je dôležité rozlišovať medzi základnými a doplnkovými službami. Základné služby sú tie, ktoré zabezpečujú riadne užívanie priestorov nájomcom, ako napríklad dodávka tepla, teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby a upratovanie spoločných priestorov. Za doplnkové služby sa považujú tie, ktoré vylepšujú podmienky užívania prenajímaného priestoru, napríklad poskytovanie vnútorného vybavenia (nábytok, spotrebiče).
Dvojité právne účinky pri poskytovaní doplnkových služieb: Ak prenajímateľ poskytuje aj doplnkové služby, vznikajú dvojité právne účinky. V takom prípade ide o súbeh dvoch prenájmov: prenájmu nehnuteľnosti a prenájmu hnuteľných vecí (napr. nábytku). Prenajímateľ musí mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností a zároveň aj na prenájom hnuteľných vecí, ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na osobitnú úhradu alebo je zahrnuté v nájomnom.
Rozsah živnostenského oprávnenia: Je dôležité si uvedomiť, že samotné živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností nezahŕňa automaticky aj oprávnenie na vykonávanie iných ako základných služieb spojených s prenájmom. Ak chce prenajímateľ poskytovať aj doplnkové služby, musí mať na to osobitné živnostenské oprávnenie.
Prenájom spoločných nebytových priestorov v bytovom dome
V bytových domoch sa často nachádzajú spoločné nebytové priestory, ktoré môžu byť prenajaté. Prenájom týchto priestorov má svoje špecifiká, ktoré je potrebné zohľadniť.
Právny rámec: Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov upravuje podmienky prenájmu spoločných nebytových priestorov. Dôležité je rozlišovať, či ide o prenájom vlastníkovi bytu v danom dome alebo cudzej osobe.
Nájom verzus výpožička: Ak o užívanie spoločného nebytového priestoru prejaví záujem vlastník bytu na účely uskladnenia vecí (nie na podnikanie), ide o výpožičku. Podmienky výpožičky určujú vlastníci rozhodnutím na schôdzi alebo písomným hlasovaním nadpolovičnou väčšinou hlasov. Finančná náhrada za výpožičku je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Ak sa však priestor prenajíma na podnikanie, ide o nájomný vzťah, ktorý sa riadi Občianskym alebo Obchodným zákonníkom.
Príjem z prenájmu a daň z príjmu: Príjem z prenájmu spoločného nebytového priestoru je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv. Na tento príjem sa vzťahuje § 43 ods. 3 písm. g) zákona o dani z príjmu, ktorý hovorí, že daň z príjmov plynúcich zo zdrojov na území Slovenskej republiky daňovníkom s obmedzenou daňovou povinnosťou a neobmedzenou daňovou povinnosťou sa vyberá zrážkou, ak ide o príjmy fondu prevádzky, údržby a opráv. Daň vyberaná zrážkou je vo výške 19 %.
Výlučné užívanie: Pojem výlučného užívania sa dostal do zákona v súvislosti s výstavbou nových balkónov, lodžií a výťahov.
Použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv: Z fondu prevádzky, údržby a opráv sa financujú opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami domu. Tieto prostriedky nemožno použiť na úhradu nákladov za elektrinu spoločných priestorov ani na žiadne iné služby či plnenia.
Záver
Prenájom bytu, či už ako fyzická osoba alebo podnikateľ, predstavuje zodpovedný krok, ktorý si vyžaduje dodržiavanie legislatívnych pravidiel. Správne pochopenie daňových povinností, náležitostí zmluvy a administratívnych krokov vám pomôže predísť komplikáciám a maximalizovať výhody z prenájmu vašej nehnuteľnosti. Nezabúdajte, že informovanosť je kľúčom k úspešnému a bezproblémovému prenajímaniu.