V súčasnosti nie je ničím výnimočným prenajímať nehnuteľnosť niekomu inému, prípadne prenajímať nebytový priestor na komerčné účely. Nájomná zmluva na byt je dôležitý právny dokument, ktorý by nemal byť podceňovaný. Dôkladné preštudovanie a pochopenie jej obsahu je kľúčové pre predchádzanie nejasnostiam a sporom počas trvania nájmu. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o kľúčových aspektoch nájomných vzťahov na Slovensku, od uzatvorenia zmluvy až po jej ukončenie, s dôrazom na práva a povinnosti nájomcov aj prenajímateľov.
Príprava nehnuteľnosti na prenájom
Pred samotným prenájmom je dôležité pripraviť nehnuteľnosť do takej podoby, v akej ju chcete prenajímať, či už ide o zariadenú alebo nezariadenú možnosť. Premyslite si, čo ešte pred prenájmom do nej plánujete zainvestovať, napríklad nové závesy, či nová plávajúca podlaha a pod. Berte na vedomie, že nehnuteľnosť, ktorá je čistá, vyprataná a vyzerá „ako tak“ po miernych úpravách sa prenajíma jednoduchšie a hlavne za vyššie financie. Keď sme už pri financiách, v poslednom bode si premyslite a zrátajte, za akú sumu sa vám nehnuteľnosť prenajímať oplatí.
V závere týchto krokov mnoho ľudí využíva realitných maklérov, ktorí sa postarajú o to, aby našli nájomcov podľa vašich predstáv. Realitné kancelárie majú databázy prenajímateľov, ale aj tých, ktorí aktuálne nájom hľadajú. Vašu požiadavku tak môžu veľmi rýchlo spárovať. Vo všeobecnosti platí, že províziu realitnej kancelárie platí ten, kto o jej službu požiada. Klientom realitky môže byť tak nájomca, ako aj prenajímateľ. Výška provízie sa pri nájmoch pohybuje zvyčajne vo výške jednomesačného nájomného. Ak nechcete využiť služby realitnej kancelárie, potom sa najviac osvedčuje zadať inzerát najviac však do troch realitných portálov. V súčasnosti sú najnavštevovanejšie realitné portály tieto: www.topreality.sk, www.reality.sk a www.nehnutelnosti.sk. Text inzerátu by mal byť jednoduchý a pútavý, a samozrejme nezavádzajúci. Začnite najpodstatnejšími informáciami a uveďte aj výšku nájomného a energií. Cenu stanovte triezvo, pozrite si dôkladne konkurenčné ponuky.
Uzatvorenie nájomnej zmluvy
Po podpise zmluvy sa nevyhnete ani byrokracii. Nájomná zmluva upravuje vzťah medzi prenajímateľom (vlastníkom bytu) a nájomcom (osobou, ktorá si byt prenajíma). Pri bytoch sa riadime zákonom o krátkodobom prenájme. Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka musí obsahovať označenie zmluvných strán, predmetu nájmu, tzn. identifikáciu bytu a rozsah jeho užívania, výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
Nájomná zmluva podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu musí obsahovať aj ďalšie povinné náležitosti: opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenia bytu, ako aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy, určenie doby nájmu, a vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
V prvom rade je nevyhnutné, aby zmluva obsahovala tzv. podstatné náležitosti. Je vhodné, aby zmluva taktiež obsahovala aj dĺžku trvania nájmu (inak sa považuje za zmluvu na dobu neurčitú), deň splatnosti nájomného a plnení spojených s užívaním bytu, výšku kaucie, opis príslušenstva bytu a opis stavu bytu, ďalej či môže nájomca dať byt do podnájmu, mať v byte zviera, prípadne či môže fajčiť a pod.
Obsah nájomnej zmluvy bytu:
- Označenie predmetu nájmu: Presná adresa bytu (ulica, číslo domu, číslo bytu), popis bytu (počet izieb, výmera, príslušenstvo - napríklad balkón, pivnica) a jeho stav pri odovzdaní.
- Výška nájomného a spôsob jeho platenia: Presná suma mesačného nájomného, termín splatnosti (napríklad do 5. dňa v mesiaci).
- Výška úhrady za služby spojené s užívaním bytu: Detailný rozpis poplatkov za energie (elektrina, plyn, voda), odvoz odpadu, správu bytového domu a iné relevantné služby.
- Peňažná zábezpeka (kaucia): Prenajímateľ má právo požadovať od nájomcu zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie) na zabezpečenie prípadných škôd na byte alebo nedoplatkov na nájomnom a službách. Výška kaucie býva zvyčajne vo výške jedného až troch mesačných nájmov. Zákonný rámec dostala po prvýkrát aj peňažná zábezpeka, tzv. kaucia, ktorá je prenajímateľmi často využívaná. Kaucia slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Kaucia sa hradí väčšinou pri podpise nájomnej zmluvy a jej výška je spravidla vo výške jednomesačného nájomného.
- Inventárny zoznam: Ak sa byt prenajíma so zariadením, je vhodné spísať podrobný inventárny zoznam všetkých vecí, ktoré sú súčasťou nájmu, vrátane ich stavu. Tento zoznam by mal byť prílohou zmluvy a podpísaný oboma stranami.
- Opis príslušenstva a stavu bytu: Ak sa jedná o prenájom bytu, zmluva musí obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ako prenajímateľ si dôkladne prezrite byt a spíšte si všetky existujúce poškodenia alebo nedostatky do preberacieho protokolu, ktorý bude prílohou zmluvy.
Typy nájomných zmlúv: Doba určitá a neurčitá
To, či bude nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú alebo neurčitú, závisí od dohody prenajímateľa a nájomcu. Ich rozhodovanie je spravidla ovplyvnené tým, za akým účelom sa nájomná zmluva uzatvára. V zásade platí, že ak si nájomca hľadá dlhodobý nájom, je vhodné uzavrieť zmluvu na neurčitý čas a ak si hľadá nájom na kratšie obdobie, tak je namieste uzavrieť zmluvu na dobu určitú. Zvážte si vaše finančné možnosti i to, na ako dlho chcete nájomnú zmluvu uzatvoriť. Inak sa môže stať, že uviaznete v nájomnom vzťahu a nebudete schopný plniť si svoje záväzky. Za najväčšiu chybu možno považovať uzatvorenie zmluvy bez toho, aby ste jej rozumeli, alebo ak je pre vás nevýhodná.
Pre prenajímateľa je výhodnejšie uzavrieť nájomnú zmluvu na kratšiu a určitú dobu, napr. 6 mesiacov, pre nájomcu je naopak výhodná zmluva uzavretá na dobu neurčitú, najmä ak ju uzavrel za dobrých podmienok. Nájomná zmluva môže skončiť uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá, dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou.
Práva a povinnosti nájomcu
Nájomca je povinný platiť nájomné a plnenia spojené s užívaním bytu akýmkoľvek spôsobom, ktorý je dohodnutý v zmluve.
- Platenie nájomného a služieb: Úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu alebo preddavok na ne sa platí spolu s nájomným, ak sa účastníci nedohodnú alebo právny predpis neustanoví inak. Uistite sa, že rozumiete, čo všetko je zahrnuté v cene nájmu a aké poplatky budete platiť navyše.
- Odstraňovanie závad a poškodení: Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady. Nájomca je povinný odstrániť chyby a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
- Drobnné opravy a bežná údržba: Ak nájomná zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Ak sa nájomca nepostará o včasné vykonanie drobných opráv a bežnú údržbu bytu, má prenajímateľ právo tak urobiť po predchádzajúcom upozornení nájomcu na svoje náklady sám a požadovať od neho náhradu.
- Oznamovacia povinnosť: Nájomca je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu prenajímateľovi potrebu tých opráv v byte, ktoré má urobiť prenajímateľ, a umožniť ich vykonanie; inak zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
- Stavebné úpravy: Nájomca nesmie vykonávať stavebné úpravy ani inú podstatnú zmenu v byte bez súhlasu prenajímateľa, a to ani na svoje náklady. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod.
- Domáce zvieratá a fajčenie: Ak máte nejaké domáce zviera a chcete s ním bývať v prenajatom byte či v podnájme, dohodnite si to radšej vopred v zmluve. Tiež v prípade, ak chcete študovať v cudzom meste a budete v byte bývať viacerí, hoci ako študenti. V nájomných zmluvách bývajú podľa advokáta Milana Ficeka v rámci vymedzenia práv a povinností zmluvných strán upravené spravidla aj obmedzenia vo vzťahu k užívaniu predmetu nájmu. Ak je predmetom nájmu byt, je vhodné, aby zmluva vymedzovala, koľko osôb môže byt užívať, či je nájomca oprávnený v byte fajčiť alebo či môže mať v byte aj domáce zviera. Obmedzenia ohľadne fajčenia, zvierat v byte a podobne, možno považovať za legitímne. V prípade nájmu nie je možné chov zvierat zakázať. Majiteľ nemá právo prostredníctvom nájomnej zmluvy zakazovať prítomnosť domáceho miláčika v byte alebo dome, môže však navýšiť kauciu, prípadne požadovať vymaľovanie. Zákaz fajčenia si majiteľ v tomto prípade vyžiadať môže.
- Podnájom: Áno, ale len s písomným súhlasom vlastníka bytu - prenajímateľa. Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. V prípade podnájmu platí to, čo si obe strany vopred dohodnú v podnájomnej zmluve. Ak zamýšľate dať byt do podnájmu a neplánujete v ňom bývať, je potrebné mať súhlas priamo od majiteľa nehnuteľnosti. Vlastník má právo vyjadriť sa svojim súhlasom alebo nesúhlasom k podnájmu do 30 dní. V prípade, že ako nájomník budete v byte naďalej bývať, súhlas nepotrebujete. Podnájom je nájom nehnuteľnosti (alebo jej časti) Nájomcom tretej strane t.j Podnájomníkovi v zmysle podmienok existujúcej nájomnej zmluvy nájomcu. Podľa §666 Občianskeho zákonníka je Nájomca oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.
The Ultimate Guide to New York Landlord Tenant Laws and Rights
Práva a povinnosti prenajímateľa
Prenajímateľ má právo očakávať, že nájomca bude dodržiavať zmluvné podmienky a starať sa o prenajatú nehnuteľnosť.
- Odstraňovanie závad brániacich užívaniu: V prípade, ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť chyby brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa chyby odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
- Stavebné úpravy: Prenajímateľ je oprávnený vykonávať stavebné úpravy bytu a iné podstatné zmeny v byte iba so súhlasom nájomcu. Tento súhlas možno odoprieť len z vážnych dôvodov. Ak prenajímateľ vykonáva také úpravy na príklep úradu štátnej správy, je nájomca povinný ich vykonanie umožniť.
- Zvýšenie nájomného: Nájomné možno zvýšiť vo väčšine prípadov len po dodatočnej dohode oboch zmluvných strán. Nájomca môže kedykoľvek požiadať o zníženie nájomného, ale či strany dospejú k dohode, záleží len na ich rokovaní. Nájomca má však právo na zľavu z nájomného, ak nie je možné byt riadne užívať, t.j. napr. byt sa rekonštruuje, dlhšie obdobie netečie voda, byt je bez elektriny alebo je tu iná závada, ktorá výrazne znižuje kvalitu bývania nájomcovi. Výška zľavy sa určí podľa toho, ako dlho nemohol nájomca byt riadne užívať. Nájomca má právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie. Právo na primeranú zľavu z nájomného má nájomca aj vtedy, ak sa neposkytovali plnenia spojené s užívaním bytu alebo sa poskytovali chybne, a ak sa v dôsledku toho užívanie bytu zhoršilo. Rovnaké právo má nájomca, ak stavebnými úpravami v dome sa podstatne alebo po dlhší čas zhoršia podmienky užívania bytu alebo domu. Nájomca má právo na primeranú zľavu z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, pokiaľ ich prenajímateľ riadne a včas neposkytuje. Právo na zľavu z nájomného alebo z úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu treba uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
- Registrácia na daňovom úrade: Ak sa rozhodnete prenajímať nehnuteľnosť ako fyzická osoba, budete sa musieť registrovať na príslušnom daňovom úrade, ktorý vám následne pridelí identifikačné číslo a to do 30. dní od uplynutia mesiaca, v ktorom ste prenajali nehnuteľnosť. V prípade, že ste už na daňovom úrade zaregistrovaní ako daňový subjekt, stačí, ak podáte oznámenie o prenajímaní bytu alebo nebytového priestoru. Ak prenajímate len časť bytu napríklad jednu izbu alebo prenajímate byt, v ktorom ste sami v prenájme tiež je vašou povinnosťou oznámiť o tom príslušný úrad. Byt, ktorý je v bezpodielovom vlastníctve manželov je potrebné taktiež zaevidovať. Registrácia sa vzťahuje na toho z nich, kto je účastníkom zmluvného vzťahu (rozumej: účastníci na zmluve o prenájme). Ak sú však účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja, táto povinnosť sa vzťahuje na celý manželský pár. Môže nastať aj situácia, že chcete prenajať nehnuteľnosť mimo svojho trvalého bydliska, nie je to problém, pretože žiadať o registráciu môžete na ktoromkoľvek daňovom úrade. Zákon o krátkodobom nájme bytu a pozitíva z neho plynúce sa budú vzťahovať len na tých prenajímateľov, ktorí si riadne splnili svoju registračnú povinnosť. Stále platí, že každá fyzická osoba je povinná do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom prenajala nehnuteľnosť, požiadať o registráciu na miestne príslušnom daňovom úrade.
Ukončenie nájomnej zmluvy
Nájomná zmluva môže skončiť uplynutím doby, na ktorú bola uzavretá, dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak bola daná písomná výpoveď, nájom končí uplynutím výpovednej lehoty. Výpovedná lehota je tri mesiace a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.
Výpoveď zo strany prenajímateľa
Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť dlhšiu výpovednú lehotu. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná.
- Výpovedná lehota: Tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola nájomcovi doručená výpoveď.
- Dôvody výpovede: Prenajímateľ môže nájomcovi vypovedať nájom bytu napríklad z dôvodu, že nezaplatil nájomné. Vydané 26. 8. Prenájom bytu podlieha zákonnej úprave. Nájom sa môže riadiť podľa paragrafov Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom prenájme bytu. Občiansky zákonník upravuje nájom v paragrafoch 666 - 723. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Obsah: nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu.
- Neplatenie nájomného: Ak vám nájomca neplatí a vy už nechcete dlhšie čakať, snažte sa čím skôr tento nájomný vzťah ukončiť dohodou. Ak to z nejakého dôvodu nie je možné, môžete zo zákona zmluvu vypovedať tak, ako to upravuje Občiansky zákonník. Výpoveď zo zmluvy ste oprávnený neplatičovi dať po troch nezaplatených mesiacoch a to písomne. Nájomná zmluva sa končí po uplynutí zákonnej výpovednej lehoty - opäť tri mesiace.
Výpoveď zo strany nájomcu
Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
- Výpovedná lehota: Tri mesiace, začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola prenajímateľovi doručená výpoveď.
Ochranná lehota a hmotná núdza
Ak bola daná písomná výpoveď nájomcovi z dôvodu, že nezaplatil nájom a nájomca sa preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, výpovedná lehota sa predlžuje o ochrannú lehotu 6 mesiacov.
Nárok na bytovú náhradu
- Kto nemá nárok na bytovú náhradu: Ak sa nájomný pomer skončil preto, že nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzujú prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušujú pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozujú bezpečnosť alebo porušujú dobré mravy v dome, nemajú nárok na bytovú náhradu. Ak sa nájom skončil z uvedených dôvodov a ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie. Pri zániku nájmu dohodnutého na určitý čas nemá nájomca právo na bytovú náhradu. Osobitný zákon môže ustanoviť, kedy aj v týchto prípadoch má nájomca právo na bytovú náhradu.
- Nárok na prechodné ubytovanie: Ak ide o skončenie nájomného pomeru z dôvodu, že nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, nájomca, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo len na náhradné ubytovanie. Náhradné ubytovanie je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
Zmeny v právnej úprave nájomných vzťahov
Nový občiansky zákonník si kladie za cieľ zásadne zmodernizovať právnu úpravu najčastejšie uzatváraných zmlúv. Navrhovaná novelizácia občianskeho práva prináša viaceré zmeny, ktoré by mali priniesť väčšiu flexibilitu nájomných vzťahov a zlepšiť pozíciu prenajímateľa.
- Obmedzenie krátkodobého nájmu: Zvýšená ochrana nájomcov pred reťazením zmlúv. Ukončenie nájmu bytu na dobu neurčitú je v súčasnosti pre prenajímateľov pomerne komplikované. Zákon stojí jednoznačne na strane dlhodobého nájomcu, ktorého sa prenajímateľ môže „zbaviť“ len z určitých dôvodov a až po uplynutí zdĺhavej výpovednej lehoty. Prenajímatelia preto uprednostňujú nájmy na dobu určitú, ktoré opakovane obnovujú. Návrh občianskeho zákonníka počíta s obmedzením možnosti reťazenia nájmov bytu na dobu určitú oproti súčasnej úprave. Ak sa nájomná zmluva s rovnakým nájomníkom uzatvorí aspoň trikrát bezprostredne po sebe a celková doba nájmu bude trvať aspoň 5 rokov, automaticky bude platiť, že ďalšia nájomná zmluva je uzatvorená na dobu neurčitú. Nájomca o túto výhodu príde, ak by počas trvania predchádzajúcej doby nájmu nastal dôvod, pre ktorý by prenajímateľ mohol pristúpiť k jednostrannému ukončeniu nájmu. Aktuálne môžu prenajímatelia využiť zvýhodnený režim krátkodobého nájmu bytu podľa zákona č. 98/2014 Z.z. so zjednodušeným mechanizmom ukončenia nájmu na dobu určitú v trvaní dvoch rokov. Tento možno predĺžiť na ďalšie 2 roky, a to až dvakrát (režim krátkodobého nájmu bytu teda môže trvať dohromady 6 rokov). Zákon o krátkodobom nájme bytu by však mal byť prijatím nového občianskeho zákonníka zrušený.
- Zvyšovanie nájomného do 20 % aj bez dohody: Ak bude nájomná zmluva uzavretá aspoň na dobu troch rokov a nebude v nej dojednané inak, bude môcť prenajímateľ požadovať navýšenie nájomného aj bez dohody. Úprava nájomného bude limitovaná sumou obvyklého nájomného za porovnateľný byt v danej lokalite. Navrhnutý nárast ceny nájmu spolu s tým, ku ktorému došlo v poslednom roku, zároveň nebude môcť byť vyšší ako 20 % oproti nájomnému platenému v predchádzajúcom roku. Uvedený mechanizmus revízie nájomného bude možný najskôr po uplynutí troch rokov nájmu, vždy k 1. 1. nasledujúceho roka. Ak nájomca nebude zvýšenie akceptovať, bude sa ho môcť prenajímateľ domáhať súdne. Špecifické pravidlá pre jednostranné zvyšovanie nájomného by sa mali zaviesť aj v súvislosti s modernizáciou budovy, v ktorej sa byt nachádza.
- Rýchlejšie ukončenie nájmu bytu: nová možnosť odstúpenia: Ukončovanie nájmu bytu zo strany prenajímateľa bude po novom jednoduchšie; obzvlášť to bude platiť v prípade porušenia povinností nájomcu. Momentálne je jedným z najčastejších dôvodov pre ukončenie nájmu neplatenie nájomného a úhrady za služby. Z uvedeného dôvodu dnes môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu v trojmesačnej výpovednej lehote (plynúcej od 1. dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede); k výpovedi navyše môže pristúpiť len vtedy, keď nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako 3 mesiace. Po novom by mohol prenajímateľ v podobnej situácii získať možnosť odstúpenia (tzn. ukončenia zmluvy bez výpovednej lehoty). Takéto ukončenie nájmu by malo byť možné, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu nezaplatí dlžné nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu ani do splatnosti ďalšieho nájomného a ak je táto lehota kratšia ako 2 mesiace, do dvoch mesiacov po splatnosti dlžného nájomného, resp. v prípade osobitných skupín nájomcov do troch mesiacov po jeho splatnosti. Medzi osobitných nájomcov so sťaženým režimom ukončenia zmluvy odstúpením by mali patriť: seniori, ktorí dovŕšili 70 rokov, osoby s ŤZP, osoby starajúce sa o maloleté deti alebo bezvládne osoby, ktoré sú členmi ich domácnosti. Pred odstúpením od zmluvy bude musieť prenajímateľ nájomníkovi písomne vytknúť porušenie povinnosti, vyzvať ho k náprave v primeranej lehote a upozorniť ho na hrozbu odstúpenia od zmluvy. Lehota na odstránenie vytýkaného porušenia nesmie byť kratšia ako 1 týždeň. Ďalšími dôvodmi pre odstúpenie od zmluvy o nájme bude napr.: poškodzovanie bytu nájomcom závažným alebo nenapraviteľným spôsobom, spôsobovanie iných závažných škôd alebo ťažkostí prenajímateľovi alebo osobám bývajúcim v dome, užívanie bytu iným ako zmluvne dojednaným spôsobom.
- Skrátenie doby pre napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu na súde: Aktuálne môže nájomca neplatnosť výpovede z nájmu napadnúť na súde do troch mesiacov odo dňa jej doručenia. Účinky výpovede nastávajú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu, ktorým sa zamietne návrh na určenie neplatnosti výpovede nájmu bytu. Po novom bude môcť nájomca požiadať súd o určenie, že nájom napriek výpovedi či odstúpeniu naďalej trvá, len do dvoch mesiacov od doručenia úkonu smerujúceho k ukončeniu nájmu.
Dôležité aspekty prenájmu
- Nočný kľud: Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov.
- Bezhotovostné platby: Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
- Prihlásenie na trvalý pobyt: Nájomník má možnosť mať trvalé bydlisko v nájomnom byte alebo dome, a to dokonca aj bez súhlasu majiteľa. Podnájomník má iné podmienky, ten ku zmene trvalého bydliska potrebuje aj súhlas majiteľa nehnuteľnosti.
- Ubytovanie: Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie. Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti.
- Cudzinci na Slovensku: Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Tieto informácie sú určené pre cudzincov, ktorí na Slovensku majú alebo si hľadajú súkromné/dlhodobé ubytovanie na prenájom. Požiadať do piatich pracovných dní o vydanie nového dokladu o pobyte, ak záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti (napr. Originál nájomnej zmluvy si nechajte: Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, odporúčame na cudzineckej polícii nepredkladať jej originál, ale dať si vyhotoviť overenú fotokópiu.
- Prenájom vs. Podnájom: Pojmy ako „nájom“, „prenájom“ a „podnájom“ sú pre mnohých ľudí na prvý pohľad rovnocenné a zameniteľné. Rozdiely medzi nimi sú však priepastné. Nájom a podnájom sú právne názvy definované zákonom. Pojem prenájom bytu či prenájom domu je medzi ľuďmi zaužívaný, avšak z právneho hľadiska nemá vymedzenie. Nájom môžeme chápať ako zapožičanie nehnuteľnosti na dobu určitú, a to priamo jej vlastníkom. Podnájom je síce podobný, rozdiel je však v tom, že prenajímateľ danej nehnuteľnosti nie je jej majiteľom, ale iba nájomcom, ktorý postupuje právo na bývanie ďalšej osobe, tzv. „podnájomníkovi“. Nájomná zmluva medzi majiteľom a nájomcom upravuje nájomná zmluva, ktorej obsah, práva a povinnosti definuje Zbierka zákonov. Podnájomná zmluva presné vymedzenie nemá. Jej štruktúru a obsah si definuje prenajímateľ s podnájomcom. Nájom môže byť dohodnutý na vopred určenú dobu alebo na dobu neurčitú. Podnájom sa dohaduje maximálne na dobu, ktorá je uvedená v nájomnej zmluve, teda na dobu stanoveného nájmu.
Pred podpisom nájomnej zmluvy si dôkladne prečítajte celý jej obsah a uistite sa, že rozumiete všetkým ustanoveniam. Ak máte akékoľvek nejasnosti, neváhajte sa opýtať prenajímateľa alebo vyhľadať právnu pomoc. Nájom bytu je chránený - ak nedôjde k obojstrannej dohode, prenajímateľ ho môže vypovedať iba z dôvodov ustanovených v zákone. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.