Podielové spoluvlastníctvo a nedotknuteľnosť obydlia: Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Vlastníctvo majetku je základným právom, ktoré je chránené Ústavou Slovenskej republiky. Ak je však vlastníctvo rozdelené medzi viacerých spoluvlastníkov, vzniká podielové spoluvlastníctvo, ktoré so sebou prináša špecifické práva a povinnosti. Tieto práva a povinnosti sa môžu dostať do konfliktu s právom na nedotknuteľnosť obydlia, ktoré je taktiež ústavne chránené. Tento článok sa zaoberá problematikou podielového spoluvlastníctva v kontexte nedotknuteľnosti obydlia a poskytuje prehľad o právach a povinnostiach spoluvlastníkov.

Vlastnícke právo a jeho ochrana

Článok 20 ods. 1 Ústavy SR zaručuje každému právo vlastniť majetok a toto právo požíva ochranu. Vlastnícke právo pôsobí erga omnes, teda voči všetkým, a nikto nemôže zasahovať do vlastníckeho práva iného bez právneho dôvodu. Ak osoba nemá vlastnícke alebo iné užívacie právo k nehnuteľnosti, ide o protiprávny zásah do vlastníckeho práva.

Je dôležité, aby vlastník nehnuteľnosti nevypratával nehnuteľnosť sám. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka ale i jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku, keď po ust. § 4, kde je možné dovolať sa verejnej moci pri ohrození alebo porušení práva a najmä ust. § 5 chrániaceho pokojný stav nasleduje § 6 svojpomoc. Svojpomoc spočíva vo využití vlastných síl ohrozeného na ochranu svojich práv. Všetky podmienky svojpomoci (1. zásah do určitého subjektívneho práva, 2. zásah musí hroziť bezprostredne, 3. zásah musí byť neoprávnený, 4. svojpomoc môže vykonávať iba ten, koho právo je ohrozené) musia byť splnené súčasne (kumulatívne). Absencia ktorejkoľvek z už uvedených štyroch podmienok znamená, že ide o protiprávne konanie. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie zásahu (tzv. obranná, defenzívna svojpomoc, ktorej cieľom je zachovať doterajší stav).

Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia či iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním, ktoré by mohlo mať až trestnoprávne následky pre vlastníka nehnuteľnosti, a to spáchanie trestného činu porušovania domovej slobody.

Žaloba na vypratanie nehnuteľnosti a exekúcia

Ak žalovaný povinnosť uloženú súdom nesplní v súdom určenej lehote, nadobudne rozhodnutie súdu vykonateľnosť, kedy žalobca, ktorým musí byť vlastník alebo iná osoba oprávnená užívať nehnuteľnosť, môže podať návrh na výkon exekúcie súdnemu exekútorovi, a to podľa zákona č. 233/1995 Z. z. Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku ak exekučný titul ukladá, aby povinný vypratal nehnuteľnosť alebo jej časť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Následne exekútor poverený súdom na výkon exekúcie upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie vyprataním nehnuteľnosti alebo jej časti. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota 15 dní na vznesenie námietok proti exekúcii. Príkaz sa doručí do vlastných rúk opäť oprávnenému, povinnému a vhodnej osobe podľa § 181 ods. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je pri vypratávaní prítomný nikto, kto by mohol tieto veci prevziať, alebo ich prevziať nechce, tieto sa spíšu a dajú obci do úschovy.

Podielové spoluvlastníctvo: práva a povinnosti

Pre podielové spoluvlastníctvo je charakteristické, že jednotlivé osoby - spoluvlastníci - majú na konkrétnej veci určitý podiel, ktorý vyjadruje mieru ich účasti na právach a povinnostiach k spoločnej veci. Tento podiel je ideálny, a nie reálny. Každý zo spoluvlastníkov má právo užívať nehnuteľnosť v takej miere, aká je veľkosť jeho spoluvlastníckeho podielu k celku. Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia, ak tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu. Bezdôvodné obohatenie je obohatený povinný vydať. V prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie. Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste. Nárok spoluvlastníka na vydanie bezdôvodného obohatenia sa premlčuje v premlčacej dobe dvoch rokov.

Na druhej strane, spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady. Ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu. Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva.

Aby sa predišlo možným nezhodám medzi spoluvlastníkmi vyúsťujúcim až do súdnych sporov, je vhodné pomery spoluvlastníkov upraviť už vopred na základe dohody napr. Zákonnou povinnosťou spoluvlastníka v tejto súvislosti je povinnosť ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj druhému spoluvlastníkovi. Ide o tzv. Porušenie tejto povinnosti spôsobuje (relatívnu) neplatnosť právneho úkonu (t. j. zmluvy, ktorou sa spoluvlastnícky podiel previedol). Vzhľadom na skutočnosť, že ide o neplatnosť relatívnu (ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka), musí sa oprávnená osoba - druhý spoluvlastník - neplatnosti dovolať (inak zostane právny úkon platný). Toto dovolanie sa neplatnosti právneho úkonu môže byť uskutočnené formou listu, v ktorom spoluvlastník opíše skutkové a právne okolnosti prípadu. Prevádzajúci spoluvlastník predkupné právo druhého spoluvlastníka neporuší vtedy, ak prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. Hoci sa pojem „predkupné“ právo gramaticky spája s kúpou (resp. predajom nehnuteľnosti), podľa súdnej praxe by sa predkupné právo malo uplatňovať aj v prípade darovania. Spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, musí teda podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, okrem prípadu, ak by podiel prevádzal na blízku osobu. V rámci ponuky je potrebné určiť lehotu, do ktorej sa má prevod uskutočniť.

V prípade, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v takomto konaní zohľadní všetky relevantné okolnosti prípadu, ako napríklad veľkosť spoluvlastníckych podielov, účel využitia nehnuteľnosti, existenciu dohody o užívaní nehnuteľnosti a záujmy všetkých spoluvlastníkov.

Zákon upravuje inštitút nepostihnuteľnej hodnoty obydlia v § 166d ods. 1 ZKR ako časť hodnoty jednej obývateľnej veci s príslušenstvom vrátane prípadného zastavaného a priľahlého pozemku, ktorú dlžník označil v zozname majetku ako svoje obydlie. Aj keď to zákon výslovne neuvádza, nemusí sa jednať iba o nehnuteľnosť. Obývať je možné napríklad obytný kontajner, pričom podľa práva sa jedná o vec hnuteľnú, nakoľko nie je pevne spojená so zemou. Otázka pre prax zostáva, čo v prípade ak by dlžník obýval automobil. Pokiaľ by sa jednalo o karaván, dlžník by si mohol uplatniť nepostihnuteľnú hodnotu obydlia, za predpokladu, že ho skutočne obýva. Ak by sa dlžník snažil presvedčiť správcu a súd o tom, že obýva klasické motorové vozidlo, pravdepodobne by nebol úspešný.

Výšku nepostihnuteľnej hodnoty obydlia stanovuje nariadenie vlády č. 45/2017 Z. z. Nepostihnuteľná hodnota obydlia je 10.000 €. Rozumieme ňou sumu, ktorá musí byť vyplatená dlžníkovi na osobitne zriadený účet v banke, kde bude táto suma uvoľňovaná v mesačných splátkach najviac po 250 €. Tieto finančné prostriedky nepodliehajú exekúcii a ani vykonávaciemu konaniu po dobu 36 mesiacov od času, kedy sa účet zriadil.

V prípade bezpodielového spoluvlastníctva manželov platí, že nepostihnuteľná hodnota obydlia je 10.000 € na dlžníka, a na manžela ďalších 10.000 €. Ak dlžník nemá manžela, bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) bolo zrušené počas manželstva alebo nehnuteľnosť do BSM nepatrí, nepostihnuteľná hodnota obydlia predstavuje stále sumu 10.000 € na dlžníka.

Priblížme si situáciu, ak dlžník podstúpi osobný bankrot, je ženatý a spolu s manželkou kúpili dom. Ak nehnuteľnosť nadobudli počas trvania manželstva, nehnuteľnosť patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Dlžník si v návrhu na konkurz uplatní nepostihnuteľnú hodnotu obydlia - a bude sa to vzťahovať nielen na dlžníka, ale aj na manželku uvedenú ako blízku osobu. Každému z manželov bude zriadený vlastný osobitný účet v banke, na ktorý bude poukázaná suma nepostihnuteľnej hodnoty obydlia, pretože vyhlásením konkurzu zo zákona zaniká bezpodielové vlastníctvo manželov.

Zákon tiež reaguje na situáciu, ak je dlžník podielovým vlastníkom nehnuteľnosti, na ktorú si uplatňuje nepostihnuteľnú hodnotu obydlia. V takom prípade podľa § 166d ods. 2 ZKR je nepostihnuteľnou hodnotou obydlia časť hodnoty spoluvlastníckeho podielu. Napríklad - dlžník sa rozhodne pre osobný bankrot a zároveň je spoluvlastníkom domu, s výškou spoluvlastníckeho podielu 1/2. V konkurze sa bude speňažovať iba spoluvlastnícky podiel dlžníka, nie celý dom. Po speňažení správca zriadi dlžníkovi osobitný účet v banke, kde mu bude poukázaná suma 10.000 € a vyplácaná v splátkach max. 250 €. Ak by bol spoluvlastnícky podiel 1/2 nadobudnutý počas manželstva, spadá do BSM. Nepostihnuteľná hodnota obydlia je 10.000 € na dlžníka a ďalších 10.000 € na manžela dlžníka. Nepostihnuteľná hodnota je viazaná na osobu, nie na vec. Ak by spoluvlastnícky podiel po speňažení nepokryl nepostihnuteľnú hodnotu obydlia, nemožno ho speňažiť. Nie je podstatné, aký veľký podiel dlžník vlastní, môže to byť 11/12 alebo aj 1/12. Nepostihnuteľná hodnota obydlia je v oboch prípadoch rovnako 10.000 € na osobu. Nehnuteľnosť nemožno speňažiť v konkurze, ak by neostalo na vyplatenie nepostihnuteľnej hodnoty obydlia. Netýka sa to však prípadu, ak je obydlie zaťažené záložným právom.

V odbornej literatúre sa stretávame s opačným názorom: hodnota nepostihnuteľnej hodnoty by mala byť v pomere v akom je dlžník spoluvlastníkom. Na problematiku máme však odlišný názor, nakoľko dlžník môže obývať dom, ktorého je spoluvlastníkom len 1/12, ale po speňažení by mu bola vyplatená iba suma 833,33 € - čo mu nepokryje náklady na obydlie a strácal by tento inštitút význam.

Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti je zaujímavý právny inštitút, ktorý umožňuje, aby jedna nehnuteľnosť mala viacerých majiteľov. Tento koncept je bežnou súčasťou vlastníckych vzťahov na Slovensku a často sa využíva v prípadoch, keď sa nehnuteľnosť dedí alebo keď si ju niekoľko osôb zakúpi spoločne. Podielové spoluvlastníctvo je stav, kde je nehnuteľnosť (alebo iný majetok) vlastnená viacerými osobami. Každý zo spoluvlastníkov má určité percento alebo zlomok z celkového majetku. Tento podiel určuje, do akej miery má vlastník právo rozhodovať o osude nehnuteľnosti a aké povinnosti mu z toho vyplývajú. Podielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť rôznymi spôsobmi. Najčastejšie sa s ním stretávame pri dedení, kde dedičia nadobúdajú podiely na majetku zosnulého. Ďalšími spôsobmi sú kúpa spoločnej nehnuteľnosti, zmluva o prevode podielu, či rozhodnutie súdu o vysporiadaní dedičstva. Práva a povinnosti spoluvlastníkov sú úzko prepojené s veľkosťou ich podielu. Ak sú podiely rovnaké, spoluvlastníci sa rovnocenne podieľajú na údržbe, prevádzke a rozhodovaní o nehnuteľnosti. Menšinový spoluvlastník má právo zúčastniť sa na rozhodovacích procesoch a nesúhlasiť s krokmi, ktoré by mohli negatívne ovplyvniť jeho podiel.

Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva:

1. Dohodou: Najjednoduchším spôsobom je dohoda medzi všetkými spoluvlastníkmi. Tá môže zahŕňať rozdelenie nehnuteľnosti alebo prevod podielov na jedného z majiteľov.
2. Súdne vysporiadanie: Ak dohoda nie je možná, spoluvlastníci môžu požiadať o vysporiadanie súd. Súd rozhodne na základe veľkosti podielov a osobných okolností spoluvlastníkov.
3. Predaj nehnuteľnosti: Spoluvlastníci môžu spoločne rozhodnúť o predaji nehnuteľnosti. Zisk z predaja sa potom rozdelí podľa podielov.
4. Predkupné právo: Pri predaji podielu má ostatný spoluvlastník právo prednostne odkúpiť tento podiel.

Pojem podielového spoluvlastníctva sa všeobecne definuje ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. Základným charakteristickým znakom podielového spoluvlastníctva je spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Potrebné je ale uvedomenie si, že podiel znamená pomerné využívanie každej jednej časti (každého metra štvorcového) nehnuteľnosti a nie ako je často mylne vnímané, že časť majetku (napríklad poschodie v dome alebo izba v byte) v danom pomere užíva jeden podielnik a ostatné v primeraných pomeroch ostatní spolupodielnici.

V praxi sa často vyskytujú prípady, kedy sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Táto problematika si tak neraz vyžaduje aj súdne riešenia a preto sme sa rozhodli jej venovať priestor aj na našom blogu. V prípade podielového spoluvlastníctva ide o situáciu, kedy tú istú vec vlastnia viaceré subjekty. Účasť každého z nich je pritom na spoluvlastníckom vzťahu vyjadrená určitým podielom. Spoluvlastnícky podiel tak nechápeme ako reálne určenú časť na spoločnej nehnuteľnosti alebo inej veci. Podielový spoluvlastník má rovnaké práva a povinnosti ako vlastník veci alebo nehnuteľnosti s tým obmedzením, že rovnaké práva a povinnosti k spoločnej veci prislúchajú aj ostatných spoluvlastníkom.

O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, a to spoločne a nerozdielne a to podľa veľkosti svojich podielov. Ak sa pritom spoluvlastníci nedohodnú, nedosiahnu väčšinu, prípadne v situácii, kedy nastane rovnosť hlasov, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. V praxi teda platí, že prehlasovaní spoluvlastníci sa musia podriadiť rozhodnutiu väčšiny. Občiansky zákonník zároveň umožňuje prehlasovaným spoluvlastníkom žiadať, aby o zmene takto prijatého väčšinového uznesenia rozhodol súd, a to vtedy, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci. Či sa jedná o dôležitú zmenu však vždy závisí na konkrétnych okolnostiach prípadu. Podielové spoluvlastníctvo požíva rovnakú právnu ochranu ako vlastnícke právo. Ďalším právom spoluvlastníkov v spoluvlastníckom vzťahu je dispozičné právo k veci, ktoré im umožňuje disponovať svojím spoluvlastníckym podielom.

Z vyššie uvedeného pravidla existuje jedna legislatívna výnimka, pri ktorej Občiansky zákonník ustanovuje, že ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo na tento podiel. Uvedené neplatí len v prípade, že sa jedná o prevod blízkej osobe. Spoluvlastnícky vzťah so sebou v praxi neraz prináša mnohé komplikácie a náročné životné situácie a preto zákon umožňuje spoluvlastníkom dohodnúť sa na zrušení spoluvlastníctva k spoločnej veci vo vzájomnom vyporiadaní. V tejto súvislosti možno ešte spomenúť, že výnimku z tohto pravidla tvorí podielové spoluvlastníctvo k spoločnej nehnuteľnosti v pozemkovom fonde, pre ktoré platí osobitný právny režim v zmysle zákona č. 181/1995 Z. z. o pozemkových spoločenstvách.

V praxi sa často stáva, že jeden zo spoluvlastníkov užíva nehnuteľnosť a býva v nej, pričom žiada ostatných spoluvlastníkov o príspevky na jej prevádzku a/alebo opravy. Spoluvlastníci, ktorí v nehnuteľnosti nebývajú, na druhej strane žiadajú odplatu za to, že niektorý zo spoluvlastníkov užíva predmetnú nehnuteľnosť. Ako sme vyššie uviedli, zákon umožňuje v prvom rade dohodu spoluvlastníkov, ktorí sa môžu dohodnúť aj na príspevkoch a/alebo na nájme, prípadne na zrušení spoluvlastníctva dohodou a jeho vysporiadaní dohodou. V prípade, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, môže spoluvlastníctvo vyporiadať na základe žaloby súd. Súd pritom prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je možné jej rozdelenie, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec žiaden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší vec prikázaním za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd nariadiť aj zriadenie vecného bremena k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inak novovzniknutej nehnuteľnosti.

Ďalším celkom bežným prípadom vyskytujúcim sa v praxi je situácia, kedy sa jeden zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti dostane do finančných problémov, nezvláda viac platiť svoje záväzky a hrozí mu exekúcia. V takom prípade, ak súdny exekútor začne exekvovať predmetnú nehnuteľnosť v spoluvlastníctve, vždy túto skutočnosť písomne oznámi aj všetkým jej ďalším spoluvlastníkom, ktorí figurujú na príslušnom liste vlastníctva. Predaj exekvovanej nehnuteľnosti vykonáva exekútor prostredníctvom dražby, pričom o mieste a čase konania dražby, o cene draženej nehnuteľnosti určenej znaleckým posudkom, ako aj o ďalších náležitostiach dražby informuje súdny exekútor dražobnou vyhláškou dotknuté subjekty ustanovené zákonom vrátane všetkých spoluvlastníkov. V praxi však možno takému ultima ratio predísť, a to na základe § 166 ods. 2 zákona č. 233/ 195 Z. z. Exekučného poriadku v platnom znení. Ten hovorí o tom, že spoluvlastník hnuteľnej veci alebo nehnuteľnej veci, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, môže zabrániť predaju veci, ak najneskôr do začiatku dražby zloží u exekútora v hotovosti alebo šekom na účet exekútora sumu vo výške podielu, ktorý sa má vydražiť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zloží túto sumu na účet exekútora, považuje sa za vydražiteľa podielu. Ak uvedenú sumu zloží na účet exekútora viac spoluvlastníkov, zužuje sa okruh dražiteľov podielu iba na spoluvlastníkov. TIP: Ak chcete postupovať uvedeným spôsobom, je potrebné čo najskôr kontaktovať príslušného exekútora a dohodnúť s ním podmienky nadobudnutia nehnuteľnosti, aby ste tak predišli samotnej dražbe. Svoj záujem môžete prejaviť ústne alebo písomne. Nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu týmto spôsobom však podlieha schváleniu súdom.

Spoluvlastníctvo akejkoľvek veci vrátane nehnuteľnosti môže mať svoje výhody, podmienkou je však schopnosť spoluvlastníkov otvorene a transparentne navzájom komunikovať a plniť si všetky svoje zákonné povinnosti. Pokiaľ vám spoluvlastníctvo nevyhovuje a dokážete sa dohodnúť na jeho zrušení k spokojnosti všetkých spoluvlastníkov, aj to je cesta, ako vyriešiť takúto situáciu.

Nedotknuteľnosť obydlia

Článok 21 ods. 1 Ústavy Slovenskej republiky zaručuje nedotknuteľnosť obydlia. Nie je dovolené doň vstúpiť bez súhlasu toho, kto v ňom býva. Obydlie v zmysle trestného aj ústavného práva znamená miesto, kde má fyzická osoba svoje súkromie, trvalý alebo obvyklý pobyt, kde reálne žije, spí, vykonáva domáce činnosti a má tam svoje osobné veci. Podľa judikatúry Európskeho súdu pre ľudské práva je dôležitá existencia reálnych väzieb a citových stránok.

Obydlie je charakterizované ako miesto kde osoba býva alebo vykonáva svoju obvyklú činnosť, je nedotknuteľné; nemusí byť totožné s miesto trvalého pobytu osoby.

V praxi môže nastať situácia, keď spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorá je zároveň obydlím iného spoluvlastníka, chce vstúpiť do tejto nehnuteľnosti bez jeho súhlasu. V takomto prípade dochádza ku konfliktu medzi právom na vlastníctvo a právom na nedotknuteľnosť obydlia. Ak byt netvorí jej obydlie a odsťahovala sa natrvalo, potom nemôže do domu vstúpiť kedy sa jej zachce a to aj keď je spoluvlastník.

Konflikt práv a jeho riešenie

V praxi môže nastať situácia, keď spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorá je zároveň obydlím iného spoluvlastníka, chce vstúpiť do tejto nehnuteľnosti bez jeho súhlasu. V takomto prípade dochádza ku konfliktu medzi právom na vlastníctvo a právom na nedotknuteľnosť obydlia.

Všeobecne platí, že ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na spôsobe užívania spoločnej veci, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce vstúpiť do obydlia iného spoluvlastníka, by mal podať na súd návrh na určenie spôsobu užívania nehnuteľnosti. Súd v takomto konaní zohľadní všetky relevantné okolnosti prípadu, ako napríklad veľkosť spoluvlastníckych podielov, účel využitia nehnuteľnosti, existenciu dohody o užívaní nehnuteľnosti a záujmy všetkých spoluvlastníkov.

Praktické rady a odporúčania

• Dohoda spoluvlastníkov: Vždy je najlepšie, ak sa spoluvlastníci dohodnú na spôsobe užívania spoločnej nehnuteľnosti. Táto dohoda by mala byť písomná a mala by pokrývať všetky aspekty užívania, vrátane údržby, opráv a prípadného nájmu.
• Právne poradenstvo: V prípade nejasností alebo sporov je vhodné vyhľadať právnu pomoc. Advokát vám môže pomôcť s formuláciou dohody, s podaním návrhu na súd alebo s inými právnymi krokmi.
• Majetkové vyrovnanie: Ak dôjde k rozvodu alebo inému ukončeniu spoluvlastníckeho vzťahu, je potrebné vykonať majetkové vyrovnanie. To môže zahŕňať predaj nehnuteľnosti a rozdelenie výťažku, alebo prevod podielu na jedného z manželov za primeranú náhradu.
• Informovanie o zmene zámku: Ak jeden zo spoluvlastníkov zmení zámok na nehnuteľnosti, je dôležité o tom informovať druhého spoluvlastníka a uviesť dôvod takejto zmeny. V prípade, že sa jedná o obydlie jedného z manželov, výmena zámku bez jeho súhlasu môže byť protiprávna.

V otázke uvádzate, že dom je vlastníctve oboch manželov, neuviedli ste, či v podielovom alebo bezpodielovom spoluvlastníctve. Budeme vychádzať z predpokladu, že sa jedná o dom v bezpodielovom spoluvlastníctve v zmysle ust. § 143 Občianskeho zákonníka. Pýtate sa, či po uplynutí 10 rokov má Vaša manželka oprávnenie bývať v predmetnom dome. Uvádzame, že podľa § 100 ods. 2 OZ premlčujú sa všetky majetkové práva s výnimkou vlastníckeho práva. Teda opustenie spoločnej domácnosti neznamená, že by došlo k zániku vlastníckeho práva zo zákona uplynutím premlčacej doby. Z uvedeného vyplýva, že pokiaľ je Vaša manželka bezpodielovým spoluvlastníkom nehnuteľnosti, ste povinný umožniť jej užívanie nehnuteľnosti; to platí aj v prípade podielového spoluvlastníctva. Súhlas so zapísaním trvalého pobytu v nehnuteľnosti od Vás Vaša manželka nepotrebuje (§ 3 ods. 8 písm. a/ zákona č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov SR v znení neskorších predpisov).

V prípade vášho priateľa, ktorý vymenil zámok a jeho priateľka žiada kľúč, je situácia zložitejšia. Ak byt netvorí jej obydlie a odsťahovala sa natrvalo, potom nemôže do domu vstúpiť kedy sa jej zachce, aj keď je spoluvlastník. Prípadne, ak máte Vy záujem o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva, tak je možné tak učiniť písomnou dohodou, nakoľko ide o nehnuteľnosť.

V súvislosti s otázkou, či má vaša manželka nárok na bývanie v dome, keď odišla pred viac ako desiatimi rokmi a neudržiavala s vami kontakt, je dôležité zdôrazniť, že aj keď došlo k odlúčeniu, vlastnícke právo zostáva zachované. Ak je dom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ste povinný jej umožniť užívanie nehnuteľnosti. Toto platí aj v prípade podielového spoluvlastníctva. Obydlie je chránené Ústavou SR a bez súhlasu toho, kto v ňom býva, nie je dovolené doň vstúpiť. Ak sa však jeden z manželov dlhodobo nezúčastňuje na správe a údržbe spoločnej domácnosti a neprejavuje záujem o bývanie v nej, môže to byť relevantný faktor pri prípadnom súdnom vyporiadaní. V rozpore s dobrými mravmi by bola napr. situácia, kedy jeden z manželov by bral na seba bez vedomia druhého manžela neprimerané finančné záväzky, ktoré by ohrozovali spoločný majetok manželov, nezodpovedné nakladanie so mzdou, ktorá patrí tiež do bezpodielového spoluvlastníctva.

Následne, ak by došlo k zrušeniu BSM súdom, vykonalo by sa vyporiadanie podľa zásad uvedených v § 150 Občianskeho zákonníka. Pri vyporiadaní sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.

tags: #podielove #spoluvlastnictvo #nedotknutelnost #obydlia