Pri každom prevode nehnuteľnosti, či už ide o kúpu, predaj alebo darovanie, je nevyhnutné správne pochopiť a dodržať celý proces zápisu do katastra nehnuteľností. Tento proces je zložitý a vyžaduje si precíznosť a dodržiavanie zákonných postupov. Tento článok vás detailne prevedie všetkými krokmi, vysvetlí náležitosti zmlúv a objasní dôležitosť úradného overenia podpisov, ako aj celý proces návrhu na vklad.
Právny Rámec Kúpnej Zmluvy a Náležitosti
Náležitosti kúpnej zmluvy sú upravované viacerými právnymi predpismi. Všeobecne je nevyhnutné, aby kúpna zmluva spĺňala podmienky stanovené v § 42 ods. 2 zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Ak ide o prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, je potrebné zohľadniť aj § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.
Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.
Medzi ďalšie dôležité náležitosti patrí:
- Označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g) katastrálneho zákona.
- Číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods. 6 katastrálneho zákona.
Návrh na Vklad do Katastra Nehnuteľností: Kľúčový Krok
Na to, aby bol prevod nehnuteľnosti právne účinný, je potrebné podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností. Tento krok je nevyhnutný, pretože kupujúci (alebo iný nadobúdateľ) sa stáva vlastníkom až vtedy, keď je zapísaný v katastri.
Prílohy k Návrhu na Vklad
K návrhu na vklad je potrebné priložiť:
- Zmluvu, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
- Dohodu o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.
- Situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísiel a identifikácia pozemku (pri prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome).
Doručovanie Písomností a Elektronické Podanie
Ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu.
Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.
Oznámenie o Návrhu na Vklad
Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
Rozhodnutie o Návrhu na Vklad a Poplatky
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie.
Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.
Overovanie Podpisov: Dôležitosť a Postupy
Podpisy účastníkov zmluvy sa často overujú, aby sa zabezpečila pravosť a právna istota, čo je obzvlášť dôležité pri prevode nehnuteľností. Overenie podpisu nespochybňuje platnosť zmluvy; naopak, je to bežný a odporúčaný postup. Zmluva by však mohla byť neplatná, ak by bolo s overením manipulované alebo by neodrážala slobodnú vôľu niektorej zo strán. Samotné overenie podpisov však nepredstavuje dôvod neplatnosti zmluvy.
Podľa ustanovenia § 42 ods. 3 zákona o katastri nehnuteľnosti je nutné, aby prevodca vlastníckeho práva k nehnuteľnosti evidovanej v katastri nehnuteľností mal na darovacej zmluve úradne overený podpis. Pri podávaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností je potrebné, aby podpisy predávajúcich na kúpno-predajnej zmluve boli osvedčené, či už na matrike alebo u notára. Toto kritérium platí pre všetkých predávajúcich. Osvedčenie podpisov je nevyhnutné na zabezpečenie právnej istoty a na to, aby kataster mohol akceptovať návrh na vklad. Podpisy kupujúcich sa však neoverujú.
Kde Overiť Podpis?
Osvedčenie podpisu sa môže vykonať na obecnom/mestskom úrade (matrike) alebo u notára. Výhoda notárskeho osvedčenia oproti matrikám a obecným úradom je v tom, že pri legalizácii podpisu u notára je možnosť odkontrolovať skutočnosť, či sa osvedčenie notárom naozaj uskutočnilo, a to na webovej stránke www.notar.sk.
V prípade, že sa dokument bude používať v zahraničí, je možné osvedčenie vykonať na zastupiteľskom úrade Slovenskej republiky alebo prostredníctvom tzv. Apostilu. Apostil je osobitné osvedčenie vydané orgánom štátu, ktorý je zmluvnou stranou Haagskeho dohovoru, a umožňuje použitie listiny na území inej zmluvnej strany dohovoru bez ďalšieho osvedčovania.
Platnosť Overeného Podpisu a Lehota na Podanie
Podľa ust. § 47 Občianskeho zákonníka návrh na vklad je potrebné podať v lehote do 3 rokov. Ak zákon ustanovuje, že k zmluve je potrebné rozhodnutie príslušného orgánu, je zmluva účinná týmto rozhodnutím. Z uvedeného zák. ustanovenia vyplýva, že ak nebol podaný návrh na vklad do troch rokov, potom zo zákona platí, že účastníci od zmluvy odstúpili.
Platnosť overeného podpisu na darovacej zmluve k nehnuteľnosti, ak táto zmluva ešte nebola zavkladovaná do katastra nehnuteľností, je daná tromi rokmi od overenia podpisu. Ak nebol návrh na vklad podaný do troch rokov, zo zákona platí, že účastníci od zmluvy odstúpili a zmluva stráca platnosť.
Riziká a Odporúčania pri Prevodoch Nehnuteľností
Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov. Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.
Autorizácia Zmlúv Advokátom a Notárom
Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.
Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.
Zánik Práva a Manželské Vzťahy
Ak bývalý partner "nestihne" podpísať darovaciu zmluvu na byt, prípadne sa ožení skôr, než nadobudne platnosť darovacia zmluva na onen byt, jeho nová manželka nebude mať automaticky právo na tento byt. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Preto, ak partner ešte nie je zapísaný ako vlastník bytu v katastri, jeho budúca manželka nemá na tento byt nárok.
Zmena Trvalého Pobytu alebo Sídla v Operáte KN
V prípade potreby vyznačiť zmenu trvalého pobytu alebo sídla spoločnosti v operáte KN je potrebné vyplniť príslušné tlačivo („Žiadosť o vyznačenie zmeny trvalého pobytu/priezviska v operáte KN“ alebo „Žiadosť o vyznačenie zmeny sídla spoločnosti v operáte KN“) a zaslať ho poštou na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Katastrálny odbor na dodatočné doplnenie podania nevyzýva.
Stratená Zmluva o Prevode: Ako Postupovať?
Ak ste stratili originál kúpnej zmluvy a potrebujete ju napríklad predložiť banke, existujú dve hlavné možnosti:
- Požiadať druhú zmluvnú stranu: Najjednoduchšia cesta je požiadať predávajúceho o fotokópiu alebo úradne overenú kópiu pôvodnej kúpnej zmluvy. Táto možnosť je najmenej problematická, ak je predchádzajúci vlastník kontaktný a ochotný pomôcť.
- Získať kópiu z katastra nehnuteľností: Ak prvá možnosť zlyhá, môžete požiadať o kópiu zmluvy z tzv. zbierky listín katastrálneho úradu. Podľa § 72 ods. 1 katastrálneho zákona majú katastrálne odbory okresných úradov možnosť vyhotoviť na požiadanie kópiu zmluvy zo zbierky listín. Táto služba je spoplatnená podľa zákona o správnych poplatkoch. Kópia zmluvy z katastra sa vydáva výlučne vlastníkovi nehnuteľnosti.
Vecné Bremeno: Vymazanie a Zrušenie
Vecné bremeno obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečo konať alebo sa niečoho zdržať (napr. prechod cez pozemok a pod.).
- Pri zániku vecného bremena smrťou oprávneného je potrebné k výmazu vecného bremena predložiť Návrh na výmaz vecného bremena s príslušnými náležitosťami podľa katastrálneho zákona.
- Ak vecné bremeno stále platí (oprávnený žije) a chcete ho zrušiť, je potrebné predložiť na katastrálny odbor Návrh na vklad a Dohodu o zrušení vecného bremena s úradne osvedčeným podpisom oprávneného z vecného bremena.
Plomba na Liste Vlastníctva
Plomba sa vyznačuje na liste vlastníctva alebo v pozemkovej knihe a signalizuje, že právo zapísané v katastri je dotknuté ďalšou právnou zmenou. Plomba má preventívny účinok a znamená, že na nehnuteľnosti prebieha zmena a nie sú možné iné právne úkony (napr. ďalší predaj).
Výpis z Listu Vlastníctva a Oznámenie o Zápise
Okresný úrad už nezasiela oznámenie o zápise formou výpisu z listu vlastníctva nepoužiteľného na právne úkony. Okresný úrad oznámi vykonanie zápisu len formou oznámenia - listu (osobne alebo obyčajnou poštovou zásielkou), resp. Pre výpis z listu vlastníctva si môžete prísť kedykoľvek počas úradných hodín. Vydanie výpisu z katastra nehnuteľností sa spoplatňuje sumou 12 eur za každých aj začatých 20 parciel, 20 stavieb, 20 bytov alebo nebytových priestorov v rámci jedného výpisu.
Elektronické Podanie Návrhu na Vklad
Prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy www.slovensko.sk je možné uskutočniť elektronický návrh na vklad aj s prílohami cez službu Podanie návrhu na vklad do katastra nehnuteľnosti. Pri elektronickom podaní musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a opatrené kvalifikovaným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou. Prijatie potvrdenia o podaní zo strany Ústredného portálu verejnej správy automaticky neznamená prijatie na príslušnom okresnom úrade.
Osobné Prevzatie Rozhodnutia alebo Oznámenia
Rozhodnutie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností alebo oznámenie o vykonaní zápisu do katastra nehnuteľností je možné prevziať aj osobne na katastrálnom odbore, ale katastrálny odbor musí byť o tom upovedomený ešte pred samotným vydaním rozhodnutia alebo vykonaním zápisu. Najlepšie je o to požiadať hneď pri podávaní návrhu na vklad alebo zápis, formou žiadosti „Žiadosť o osobné prevzatie rozhodnutia“ alebo „Žiadosť o osobné prevzatie oznámenia“.
V prípade súhlasu so zaslaním oznámenia môže katastrálny odbor po vykonaní zápisu záznamom informovať aj formou SMS alebo elektronicky.