Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom alebo inú formu bývania, môže predstavovať atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť pravidelný príjem. Avšak, s týmto príjmom sa spájajú aj určité daňové povinnosti, na ktoré mnohí prenajímatelia, najmä tí, ktorí nie sú registrovanými podnikateľmi, často zabúdajú. Správne pochopenie a dodržiavanie daňových predpisov je kľúčové nielen pre legálnosť vašej činnosti, ale aj pre predchádzanie zbytočným pokutám a finančným sankciám. Tento článok vás prevedie základnými aspektami zdaňovania príjmov z prenájmu nehnuteľností na Slovensku.
Registračná povinnosť na daňovom úrade
Jednou z prvých a často prehliadaných povinností prenajímateľa, ktorý nie je registrovaný ako firma, je povinnosť registrácie na daňovom úrade. Túto povinnosť je potrebné splniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky. Zabudnutie na túto registráciu, ktorá sa vykonáva prostredníctvom žiadosti o pridelenie Daňového identifikačného čísla (DIČ), môže viesť k uloženiu pokuty od daňového úradu, ktorej minimálna výška je 60 eur. Výnimku z registračnej povinnosti pre fyzické osoby - nepodnikateľov predstavuje prenájom pozemku.
Je dôležité poznamenať, že podľa výkladu zákona o dani z príjmov Finančnou správou SR, fyzickej osobe - prenajímateľovi nevzniká registračná povinnosť, ak prenajíma len časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, teda časť bytu, ktorá nespĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b Stavebného zákona. Príslušenstvom bytu sa na účely Stavebného zákona rozumejú miestnosti slúžiace komunikačným, hospodárskym alebo hygienickým funkciám bytu.
V prípade, ak je prenajímaná nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, registračná povinnosť sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je uvedený ako prenajímateľ v nájomnej zmluve. Ak sú v zmluve ako prenajímatelia označení obaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obom.
Kedy vzniká povinnosť podať daňové priznanie?
Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov vzniká každej fyzickej osobe, ak jej úhrn všetkých zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahne zákonom stanovenú hranicu. Pre príjmy za rok 2025 je táto hranica stanovená na sumu 2 876,90 eura. Táto suma zahŕňa aj príjmy zo závislej činnosti, ak ste zamestnanec. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi zdaniteľné príjmy.
Lehota na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie je spravidla 31. marec nasledujúceho roka. Túto lehotu je možné predĺžiť podaním oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania. Predĺženie môže byť najviac o tri kalendárne mesiace, teda do 30. júna príslušného roka, alebo v špecifických prípadoch, napríklad pri zamestnancoch pracujúcich v zahraničí, až o šesť kalendárnych mesiacov, do 30. septembra. Oznámenie o predĺžení lehoty sa podáva daňovému úradu osobne, poštou alebo elektronicky, ak máte vybavenú elektronickú komunikáciu s daňovým úradom.
Výpočet základu dane z príjmov z prenájmu
Základ dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti sa vypočítava na základe rozdielu medzi zdaniteľnými príjmami a daňovými výdavkami. Je dôležité pochopiť, aké výdavky si môžete uplatniť a akým spôsobom sa s nimi pracuje v kontexte daňového priznania.
Oslobodenie od dane:Pozitívnym aspektom pre prenajímateľov, ktorí nevykonávajú prenájom ako podnikateľskú činnosť, je možnosť uplatniť si oslobodenie časti príjmu z prenájmu. Táto suma je stanovená na 500 eur ročne. To znamená, že prvých 500 eur z vášho príjmu z prenájmu nie je predmetom dane.
Daňové výdavky:Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, ktoré priamo súvisia s prenájmom. To znamená, že každý výdavok musíte vedieť zdokladovať prostredníctvom faktúr, účtov, bločkov a iných relevantných dokumentov. Príjmy a výdavky je potrebné priebežne evidovať. Možnosti evidencie zahŕňajú daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, prípadne jednoduché alebo podvojné účtovníctvo.
Krátenie výdavkov pri uplatnení oslobodenia:Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj vaše daňové výdavky. Tento postup zabezpečuje, že sa daňové výdavky vzťahujú len na tú časť príjmov, ktorá je predmetom dane.
Príklad krátenia výdavkov:Predpokladajme, že prenajímateľ dosiahol v roku príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur.
- Výpočet zdaniteľných príjmov: 7 440 € (celkové príjmy) - 500 € (oslobodenie) = 6 940 € (zdaniteľné príjmy).
- Výpočet pomeru zdaniteľných príjmov k celkovým príjmom: 6 940 € / 7 440 € ≈ 0,9328.
- Výpočet upravených daňových výdavkov: 2 250 € (celkové výdavky) * 0,9328 ≈ 2 098,80 €.
- Výpočet čiastkového základu dane: 6 940 € (zdaniteľné príjmy) - 2 098,80 € (upravené výdavky) = 4 841,20 €.
V tomto príklade by čiastkovým základom dane z príjmov z prenájmu bola suma 4 841,20 eura.
Dôležité upozornenie: Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov. Taktiež, ak preukázateľné daňové výdavky presiahnu príjmy z prenájmu, na tento rozdiel sa neprihliada. To znamená, že z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti nie je možné vykárzať daňovú stratu a znížiť si tak daňový základ z iných príjmov, napríklad zo zamestnania.
Typy daňových výdavkov pri prenájme
Rozsah daňových výdavkov, ktoré si môžete uplatniť, sa líši v závislosti od toho, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
Nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku:Ak sa rozhodnete nezaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku, rozsah daňových výdavkov je obmedzený na náklady spojené s riadnou prevádzkou nehnuteľnosti. Medzi takéto výdavky patria napríklad:
- Výdavky na energie (elektrická energia, teplo na vykurovanie a teplú úžitkovú vodu, pitná a úžitková voda, plyn).
- Výdavky na základné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. dodávka vody, tepla a teplej úžitkovej vody, elektrickej energie, plynu, odvoz komunálneho odpadu, odvod odpadovej vody, kominárske služby, upratovanie spoločných priestorov.
- Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok), ak sú splnené podmienky pre daňový výdavok.
V tomto prípade si však nemôžete do daňových výdavkov zahrnúť napríklad výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, ani iné náklady súvisiace s vlastníctvom nehnuteľnosti, ktoré nesúvisia priamo s jej prevádzkou v rámci prenájmu.
Nehnuteľnosť je zaradená do obchodného majetku:Fyzická osoba si môže prenajímanú nehnuteľnosť zaradiť do obchodného majetku, aj keď nie je podnikateľom. Toto zaradenie sa vykoná jednoduchým vyhlásením. Ak sa nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku, môžete si okrem výdavkov na prevádzku uplatniť aj odpisy nehnuteľnosti, ktoré sa stanú daňovo uznateľným výdavkom. Okrem toho, môžete ako daňovo uznateľný výdavok uplatniť aj výdavky na poistenie nehnuteľnosti.
Upozornenie pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku:Je dôležité si uvedomiť, že ak predáte nehnuteľnosť, ktorá bola zaradená do obchodného majetku, budete oslobodený od platenia dane z príjmu až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Výdavky vlastníka spojené s kúpou prenajímanej nehnuteľnosti, ako aj výdavky spojené s jej opravou alebo zhodnotením, sa všeobecne považujú za výdavky na osobnú potrebu a nie sú daňovo uznateľné, pokiaľ nie je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
Špecifické situácie a otázky
Prenájom v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov:V prípade, ak je nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu manželia rozdeliť rovnakým dielom alebo v akomkoľvek inom dohodnutom pomere. Výhodnosť tohto rozdelenia môže spočívať napríklad v tom, aby jednému z manželov nevznikla povinnosť podať daňové priznanie, ak jeho príjem nepresiahne zákonom stanovenú hranicu. Rovnakým spôsobom, ako si rozdelili príjmy, si musia rozdeliť aj daňové výdavky súvisiace s prenájmom.
Prenájom a poskytovanie ďalších služieb:Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom (napr. dodávka energií, odvoz odpadu, upratovanie spoločných priestorov) prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napríklad upratovanie interiéru bytu, výmenu posteľnej bielizne, alebo poskytuje byt na krátkodobé ubytovanie cez platformy ako Airbnb, nejde už o klasický prenájom, ale o poskytovanie ubytovacej služby. V takom prípade sa táto činnosť považuje za podnikanie a vyžaduje si živnostenské oprávnenie. Príjmy z takejto činnosti sa potom zdaňujú podľa pravidiel pre príjmy z podnikania, kde je možné uplatniť paušálne výdavky vo výške 60%, maximálne do výšky 20 000 eur.
Kaucia (zábezpeka):Kaucia, ktorú nájomca uhrádza pri podpise nájomnej zmluvy, sa pri posudzovaní zdaniteľného príjmu prenajímateľa posudzuje individuálne. Závisí to od podmienok v zmluve, kedy a za akých okolností bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená. Ak kaucia slúži ako záruka za splnenie záväzkov nájomcu a nie je prenajímateľom použitá, nepovažuje sa za zdaniteľný príjem.
Dôchodcovia a príjmy z prenájmu:Dôchodcovia, rovnako ako ostatné fyzické osoby, podliehajú daňovým povinnostiam z príjmov z prenájmu. Ak dôchodca dosiahne príjem z prenájmu, môže si uplatniť oslobodenie 500 eur. Ak však ide o jeho jediný zdaniteľný príjem, a ten nepresiahne hranicu pre podanie daňového priznania, daňová povinnosť mu nevznikne.
Nezdaniteľné časti základu dane:Je dôležité vedieť, že nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo na manžela/manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov (príjmy zo závislej činnosti, príjmy z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti). Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré sú považované za pasívne príjmy, si tieto nezdaniteľné časti základu dane uplatniť nemožno.
Sadzba dane z príjmov
Sadzba dane z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti je stanovená v zákone o dani z príjmov. Všeobecne platí, že:
- 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka.
- 25 % z tej časti základu dane, ktorá presiahne túto hranicu.
Základ dane z prenájmu sa pripočíta k ostatným zdaniteľným príjmom daňovníka a celkový základ dane sa potom zdaňuje podľa uvedených sadzieb.
Softvérové riešenia pre daňové priznanie
Pre uľahčenie procesu vyplnenia daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby pri prenájme nehnuteľnosti existujú špecializované softvérové aplikácie. Napríklad, aplikácia KROS Daňové priznania ponúka sprievodcu, automatické výpočty a kontroly. Podobne program ALFA plus integruje daňové priznanie k dani z príjmov FO. Tieto nástroje môžu pomôcť zabezpečiť správnosť a včasnosť vašich daňových povinností.
Poistenie nehnuteľnosti pri prenájme
Hoci poistenie nehnuteľnosti nie je priamo daňovým výdavkom pre nepodnikateľov, ktorí nehnuteľnosť nezaradili do obchodného majetku, je to dôležitý prvok finančnej istoty. Nájom nehnuteľnosti zvyšuje riziká, ako sú škody spôsobené nájomníkmi alebo nepredvídané udalosti. Poistenie kryje riziká ako požiar, vytopenie, víchrica či vandalizmus. Je dôležité, aby poistná zmluva zohľadňovala, že nehnuteľnosť je prenajímaná, keďže niektoré poistné podmienky rozlišujú medzi vlastným užívaním a prenájmom. Poistenie domácnosti sa zas vzťahuje na hnuteľné veci a je vhodné v prípade, ak prenajímate zariadený byt. Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, poistenie je možné uplatniť ako daňovo uznateľný výdavok.
Záverom, prenájom nehnuteľnosti môže byť výhodný, ale vyžaduje si zodpovedný prístup k daňovým povinnostiam. Včasná registrácia, správne vedenie evidencie príjmov a výdavkov, a dôsledné vyplnenie daňového priznania sú kľúčom k pokojnému využívaniu príjmov z prenájmu.