Prenájom bytu je v súčasnosti pre mnohých atraktívnou formou investície a zároveň spôsobom, ako si zabezpečiť pasívny príjem. Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sa javí ako ideálna voľba na uchovanie hodnoty peňazí. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu. Na druhej strane mu to umožňuje inkasovať od nájomcu pravidelné nájomné. Avšak, aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom načas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať mimoriadne záležať. Jedným z dôležitých aspektov prenájmu je aj finančná zábezpeka, známa aj ako depozit alebo kaucia.
Úvod do finančnej zábezpeky
Finančná zábezpeka, často nazývaná aj depozit alebo kaucia, je suma peňazí, ktorú nájomca zaplatí prenajímateľovi pred začiatkom nájmu, zvyčajne pri podpise nájomnej zmluvy. Táto suma je určená na zabezpečenie platenia dohodnutého nájomného, úhrad spojených s užívaním prenajatého bytu a na pokrytie prípadných škôd spôsobených nájomcom počas trvania nájmu, či iných porušení povinností nájomcu, ako je napríklad nezaplatenie nájomného. Povinnosť zloženia zábezpeky vzniká pred podpisom nájomnej zmluvy a jej výška by mala byť primeraná a odôvodnená.
Účel finančnej zábezpeky
Hlavným účelom finančnej zábezpeky je chrániť prenajímateľa pred finančnými stratami, ktoré by mohli vzniknúť v dôsledku konania nájomcu. Konkrétne, zábezpeka slúži na:
- Zabezpečenie platenia nájomného: Ak nájomca prestane platiť nájomné, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na pokrytie dlžnej sumy.
- Úhradu nedoplatkov za energie a služby: Zábezpeka môže byť použitá na úhradu nedoplatkov za energie, vodu, plyn a iné služby spojené s užívaním bytu, ktoré prenajímateľ hradí vopred a následne ich refakturuje nájomcovi.
- Pokrytie škôd na byte: Ak nájomca alebo osoby, ktoré s ním bývajú, spôsobia škody na byte alebo jeho zariadení, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na ich opravu. To zahŕňa napríklad poškodenie nábytku, stien, podláh alebo iných častí bytu. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil on alebo spolubývajúci v byte alebo v bytovom dome na svoje náklady.
- Úhradu penále z omeškania: V prípade, že nájomca platí nájomné po termíne, prenajímateľ môže použiť zábezpeku na úhradu dohodnutých sankcií z omeškania.
V minulosti sme venovali článok tomu, že začať prenajímať byt nie je len o zmluve stiahnutej z internetu. Súčasťou prenájmu môže byť, samozrejme, aj depozit. Mnohí ľudia ho platia neradi, no musia. V inzerátoch sa často uvádza, že ide o vratný depozit. Kedy však majiteľ nehnuteľnosti nemusí túto kauciu vrátiť? Odborník hneď v úvode vysvetľuje, že nájomné, ktoré platí nájomca prenajímateľovi, sa skladá vo všeobecnosti z dvoch častí. Ide o odplatu za užívanie bytu a zálohovú platbu za služby a energie súvisiace s prenájom. Ako kaucia, alebo depozit, sa označuje peňažná zábezpeka.
Výška finančnej zábezpeky
Výška finančnej zábezpeky je zvyčajne dohodnutá medzi prenajímateľom a nájomcom a mala by byť primeraná. Bežne sa zábezpeka pohybuje vo výške jedného až troch mesačných nájomných. Napríklad, pri pridelení bytu do nájmu môže budúci nájomca zložiť na osobitný účet zábezpeku vo výške 3-mesačného nájomného. Zákon o krátkodobom nájme bytu stanovuje, že výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Je dôležité, aby bola táto suma jasne uvedená v nájomnej zmluve.
V prípade výmeny bytov medzi nájomcami sa už uhradená zábezpeka za doteraz užívaný byt započíta do sumy zábezpeky za vymieňaný byt. Ak je suma zábezpeky za vymieňaný byt vyššia, nájomca je povinný rozdiel doplatiť pred podpísaním nájomnej zmluvy.
Právne aspekty finančnej zábezpeky
Právne aspekty finančnej zábezpeky sú upravené predovšetkým v Občianskom zákonníku a v zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Dôležité je, aby nájomná zmluva jasne definovala podmienky zloženia, použitia a vrátenia zábezpeky.
Ak bola nájomná zmluva uzavretá po 1. máji 2014, vzťahuje sa na ňu ustanovenie § 5 ods. 3 zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Podľa tohto ustanovenia je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.
V prípade, že nájomná zmluva nebola uzatvorená podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, ale podľa ustanovení Občianskeho zákonníka, lehota na vrátenie zábezpeky nie je explicitne stanovená zákonom a riadi sa dohodou zmluvných strán. Ak zmluva nešpecifikuje lehotu, platí zásada primeranosti a zvyčajná prax, ktorá je často tiež do jedného mesiaca.
Použitie finančnej zábezpeky
Prenajímateľ má právo použiť finančnú zábezpeku len na účely, ktoré sú jasne definované v nájomnej zmluve. To zahŕňa neplatenie nájomného, úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, spôsobenú škodu na byte alebo jeho zariadení a iné pohľadávky súvisiace s užívaním bytu. Ak prenajímateľ použije časť alebo celý depozit na úhradu svojich pohľadávok, je povinný o tom nájomcu informovať a na základe písomnej výzvy môže nájomca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Ak prenajímateľ použije zábezpeku na iné účely, môže sa dopustiť porušenia zmluvy.
V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu.
Vrátenie finančnej zábezpeky
Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak. Ak nájomná zmluva túto lehotu nešpecifikuje, platí zákonná lehota, ktorá je zvyčajne jeden mesiac od skončenia nájmu a vysporiadania všetkých nárokov.
V prípade, že prenajímateľ neodôvodnene zadržiava zábezpeku, nájomca má právo domáhať sa jej vrátenia právnou cestou. Je dôležité mať k dispozícii všetky relevantné dokumenty, ako je nájomná zmluva, odovzdávací protokol a doklady o platbách.
Príklad zo života: Nájomná zmluva skončila 16.09.2015, no prenajímateľka nekomunikuje a nevracia depozit. V takomto prípade, ak bola nájomná zmluva uzavretá po 1.5.2014, sa aplikuje zákon o krátkodobom nájme bytu a prenajímateľ je povinný vrátiť zábezpeku najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov. Ak zmluva nešpecifikuje inú lehotu, táto zákonná lehota je záväzná. V prípade nečinnosti prenajímateľa je potrebné prenajímateľa písomne vyzvať na vrátenie zábezpeky.
Praktické rady a postupy
Čo robiť pri problémoch s vrátením zábezpeky?
Ak prenajímateľ nekomunikuje a nevracia zábezpeku po skončení nájmu, nájomca by mal postupovať nasledovne:
- Písomná výzva: Nájomca by mal prenajímateľa písomne vyzvať na vrátenie zábezpeky. V tejto výzve by mal uviesť lehotu, do ktorej má prenajímateľ zábezpeku vrátiť, a odkazovať na príslušné ustanovenia nájomnej zmluvy a zákona.
- Advokátska pomoc: Ak prenajímateľ na výzvu nereaguje, nájomca by sa mal obrátiť na advokáta, ktorý mu pomôže s vymáhaním zábezpeky.
- Súdne konanie: V prípade, že prenajímateľ ani po advokátskej výzve zábezpeku nevráti, nájomca môže podať žalobu na súd.
Ako sa vyhnúť problémom so zábezpekou?
- Dôkladná nájomná zmluva: Pred podpisom nájomnej zmluvy si ju dôkladne prečítajte a uistite sa, že všetky podmienky týkajúce sa zábezpeky sú jasne definované, vrátane výšky, účelu použitia a lehoty vrátenia.
- Odovzdávací protokol: Pri odovzdávaní bytu spíšte podrobný odovzdávací protokol, v ktorom detailne popíšete stav bytu a jeho vybavenia. Tento protokol musia podpísať obe strany.
- Fotodokumentácia: Urobte fotodokumentáciu stavu bytu pri nasťahovaní a vysťahovaní. Tieto fotografie môžu slúžiť ako dôkaz v prípade sporu.
- Komunikácia: Komunikujte s prenajímateľom otvorene a riešte prípadné problémy včas a písomne.
Prenájom bytu a živnostenské oprávnenie
Fyzická osoba - prenajímateľ, ktorá poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba - prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby (napr. upratovanie, donášku jedla, sprostredkovanie ďalších služieb), potrebuje na túto činnosť živnostenské oprávnenie.
Daňové aspekty prenájmu
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností je dôležité zohľadniť aj daňové aspekty. Príjem z prenájmu nehnuteľnosti podlieha dani z príjmov fyzických osôb. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B.
Kaucia a daň z príjmov: Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky), ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí. Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Kaucia, ktorá sa vráti nájomcovi po skončení nájmu, nie je zdaniteľným príjmom prenajímateľa.
Finančná zábezpeka z pohľadu DPH
Ak je prenajímateľ platiteľom DPH a prenajíma byty, samotný nájom nehnuteľnosti je s účinnosťou od 1. januára oslobodený od DPH na základe § 38 ods. 1 zákona o DPH. Avšak, pokiaľ ide o refakturáciu energií nájomcom, je potrebné postupovať podľa § 8 ods. 4 zákona o DPH. Finančná zábezpeka uhradená v súvislosti s nájmom na účely prípadných škôd alebo nedoplatkov, ktorá bude v prípade nevyčerpania vrátená nájomcovi, nie je predmetom DPH podľa § 2 ods. 1 zákona o DPH.
Poistenie prenajímanej nehnuteľnosti
Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia, predovšetkým v záujme majiteľa nehnuteľnosti. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme uviedol aj povinnosť nájomcu uzatvoriť poistenie zodpovednosti. Nájomník omylom vytopí susedov, spôsobí v byte požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu nesie majiteľ a vtedy prichádza na rad vysvetľovanie, kto škodu spôsobil. Ak nájomník spôsobí škodu, poisťovňa ju môže vyhodnotiť ako neoprávnenú voči majiteľovi a majiteľovi neostáva nič iné, len si škodu uhradiť z vlastného vrecka.
Výber nájomníka
Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom načas a nezničí váš byt, musíte sa postarať o kvalitný výber. Existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by mal mať prenajímateľ o budúcom nájomcovi niekoľko informácií. Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, že neprilákate veľa nájomníkov. Ak budete prenajímať zariadený byt, nájomníci sú vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať takú vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Stavebné úpravy a opravy v byte
Nájomca môže vykonávať stavebné úpravy alebo inú podstatnú zmenu v byte iba so súhlasom prenajímateľa. Súčasne je však povinný znášať náklady za drobné opravy, výmenu žiaroviek, údržbu bytu a pod. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
Skončenie nájmu a vysťahovanie
Nájom zaniká uplynutím doby, na ktorú bol dohodnutý, písomnou dohodou zmluvných strán alebo výpoveďou. Ak sa po skončení nájmu nájomca dobrovoľne nevysťahuje, nie je možné ho vysťahovať svojpomocne. Nútené vysťahovanie môže uskutočniť len exekútor na základe právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia.
Pri prenájme bytu je nevyhnutné mať jasno v právach a povinnostiach, ktoré s nájmom súvisia. Finančná zábezpeka je jedným z kľúčových aspektov, ktorý chráni prenajímateľa a zároveň slúži ako istota pre obe strany. Dôkladná príprava nájomnej zmluvy a vzájomná komunikácia sú základom bezproblémového nájomného vzťahu.