Vzťahy medzi manželmi, najmä tie majetkové, sú špecifické a riadia sa osobitnými právnymi predpismi. V prípade, ak jeden z manželov uzatvorí zmluvu týkajúcu sa významného majetku, akým je nehnuteľnosť, bez vedomia a súhlasu druhého manžela, môže to viesť k neplatnosti takejto zmluvy a k právnym komplikáciám. Táto situácia, s ktorou sa stretol aj pán Pravoslav K. z Vysokej pri Morave, poukazuje na dôležitosť spoločného rozhodovania pri nakladaní so spoločným majetkom manželov.
Manželia rozhodujú spoločne: Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov
Základným pilierom majetkových vzťahov v manželstve je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Do BSM patria všetky veci, ktoré manželia nadobudnú počas trvania manželstva, s výnimkou tých, ktoré boli nadobudnuté darovaním, reštitúciou alebo dedičstvom, prípadne boli darované len jednému z manželov. Kúpa nehnuteľnosti, ako je rodinný dom, jednoznačne spadá do rámca BSM.
Podľa § 146 Občianskeho zákonníka platí, že bežné záležitosti týkajúce sa spoločného majetku môže vybavovať jeden z manželov samostatne. Ide napríklad o úhradu bežných účtov za energie či menšie nákupy. Avšak, nadobudnutie nehnuteľnosti takouto bežnou záležitosťou rozhodne nie je. Pre takýto významný úkon je nevyhnutné, aby sa na ňom obaja manželia zhodli a aby s ním súhlasili. Ak by takýto konsenzus neexistoval, jeden z manželov by mohol podať návrh na súd, aby rozhodol o danom úkone. Tento proces je však často zdĺhavý a neefektívny.
V prípade pána Pravoslava K. jeho manželka uzatvorila zmluvu o budúcej zmluve na kúpu rodinného domu. Pôvodne mala v úmysle použiť na tento účel spoločné finančné prostriedky manželov, ale aj peniaze z predaja bytu jej matky, s čím matka nesúhlasila. Tieto okolnosti len potvrdzujú, že rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti malo byť prijaté spoločne oboma manželmi. Predávajúci, ktorý sa zrejme snažil o rýchle uzatvorenie obchodu a získanie finančnej hotovosti, zrejme opomenul zákonné ustanovenia týkajúce sa spoločného nadobúdania majetku manželmi.
Výnimkou z pravidla spoločného nadobúdania by mohla byť situácia, kedy by manželka nadobudla rodinný dom výlučne z peňažných prostriedkov získaných darom, ktorý bol určený len pre ňu, alebo ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. V prípade použitia prostriedkov z podnikania je však dôležité, aby boli tieto záležitosti medzi manželmi riadne upravené, a aby bol zisk z podnikania spravodlivo rozdelený.
Možnosť výlučného vlastníctva počas manželstva
Zákon umožňuje manželom upraviť rozsah BSM. Podľa § 143a Občianskeho zákonníka môžu manželia dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Na takéto zúženie BSM by bola potrebná vzájomná dohoda oboch manželov, a to vo forme notárskej zápisnice. Bez takejto dohody, ak by jeden z manželov nadobudol nehnuteľnosť počas manželstva, táto by sa automaticky stala súčasťou BSM.
Neplatnosť zmluvy o budúcej zmluve
Kľúčovým problémom v prípade pána Pravoslava K. je platnosť uzatvorenej zmluvy o budúcej zmluve. Ak jeden z manželov nie je na zmluve uvedený ako kupujúci, alebo ak na zmluve chýba jeho podpis, takáto zmluva môže byť považovaná za neplatnú.
Neplatným je právny úkon, ktorý nespĺňa zákonom predpísané náležitosti, obchádza alebo sa prieči zákonu, prípadne je v rozpore s dobrými mravmi. V prípade zmlúv týkajúcich sa prevodu nehnuteľností, Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje písomnú formu, pričom prejavy účastníkov musia byť na tej istej listine.
Judikatúra Najvyššieho súdu ČSR (rozsudok z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73) jednoznačne potvrdzuje, že ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z manželov nie je možné zhojiť tým, že vec nadobudnutá jedným z nich sa stane predmetom BSM. V prípade pána Pravoslava K., ak nebol na zmluve o budúcej zmluve uvedený ako kupujúci, alebo ak jeho podpis chýbal, je pravdepodobné, že zmluva je neplatná.
Vymáhanie zálohy a ďalší postup
V súvislosti s odmietnutím vrátenia zálohy vo výške 20 000 Sk predávajúcim, je dôležité zdôrazniť, že ak je zmluva neplatná (alebo bude súdom určená za neplatnú), každý účastník zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Podľa § 457 Občianskeho zákonníka je predávajúci povinný vrátiť zálohu, keďže k platnému uzavretiu zmluvy nedošlo. Ak by tak neurobil, jeho konanie by sa mohlo kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie.
Požiadavka na zaplatenie zálohy už v štádiu uzatvárania zmluvy o budúcej zmluve je atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvyčajne uhrádza až pri podpise samotnej kúpnej zmluvy, kedy si zmluvné strany dojednajú aj spôsob a podmienky zaplatenia celej kúpnej ceny.
Ak predávajúci trvá na predaji a hrozí žalobou, pánovi Pravoslavovi K. sa odporúča obrátiť sa na právnika. Podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku má každý právo domáhať sa na súde ochrany svojho práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Avšak, vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti, predávajúci s najväčšou pravdepodobnosťou nebude v spore úspešný.
V podobných situáciách je kľúčová otvorená komunikácia medzi manželmi a predovšetkým dodržiavanie zákonom stanovených postupov pri nakladaní s majetkom, ktorý patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. V prípade akýchkoľvek nejasností je vždy najlepšie poradiť sa s odborníkom.