Pozemky bez známeho vlastníka: Komplexný pohľad na problematiku na Slovensku

Vlastníctvo nehnuteľností je základným kameňom právneho systému a zároveň predstavuje významnú hodnotu pre fyzické aj právnické osoby. Na Slovensku však dlhodobo pretrváva komplikovaná situácia týkajúca sa pozemkov, kde nie je známy alebo jednoznačne identifikovateľný ich vlastník. Tento stav má korene v historickom vývoji a spôsobuje značné problémy pri dedení, kúpe, predaji či využívaní týchto nehnuteľností. Cieľom tohto článku je poskytnúť komplexný prehľad o problematike pozemkov bez známeho vlastníka, od historických príčin až po súčasné legislatívne snahy a praktické riešenia.

Historický kontext a vznik problému

Súčasný stav v evidencii vlastníckych vzťahov k pozemkom na Slovensku je do značnej miery dôsledkom historických udalostí a legislatívnych zmien. Predchodcom dnešného katastra nehnuteľností boli pozemkové knihy, ktoré boli zavedené ešte počas Rakúsko-Uhorska. Do týchto kníh sa štandardne zapisovali mená a priezviská vlastníkov pozemkov.

S príchodom socializmu však došlo k postupnému potláčaniu vlastníckych práv. Vrcholom tohto procesu bolo zrušenie povinnosti evidovať vlastníkov v pozemkových knihách v roku 1951. Vlastnícke právo už nevznikalo zápisom do pozemkovej knihy, čím sa začal proces postupného strácania evidencie o vlastníkoch. O trinásť rokov neskôr, v roku 1964, prišlo k úplnému zrušeniu pozemkových kníh, a tak už nebolo možné pokračovať ani v dobrovoľnom zapisovaní vlastníckych práv. Tento krok mal za následok, že pri mnohých pozemkoch sa stratila nielen väzba na konkrétneho vlastníka, ale aj informácia o samotnom vlastníckom práve.

Kataster nehnuteľností bol na Slovensku zriadený až v roku 1992 s účinnosťou od 1. januára 1993. Jeho primárnym cieľom bolo vytvoriť moderný a jednotný informačný systém o nehnuteľnostiach. Avšak, na zmiernenie následkov, ktoré zapríčinila chýbajúca evidencia vlastníkov, mali od roku 1995 slúžiť konania o obnove evidencie niektorých pozemkov a právnych vzťahov k nim. V rámci týchto konaní sa zisťovali dostupné údaje o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, a na ich základe sa zostavoval a schvaľoval register obnovenej evidencie pozemkov (ďalej len „ROEP“). Účelom ROEP bolo najmä zistenie a obnova údajov o pozemkoch a právnych vzťahoch k nim, ktoré neboli v katastri nehnuteľností dostatočne alebo vôbec evidované. Bolo to najmä v prípadoch, kedy došlo k zmene hraníc katastrálnych územia, alebo k zmenám v priestorovom usporiadaní pozemkov.

Dve tváre neznámeho vlastníka

V súčasnosti sa môžeme stretnúť s dvoma hlavnými scenármi týkajúcimi sa pozemkov bez známeho vlastníka:

1. V katastri nie je o vlastníkovi zapísaný žiaden identifikačný údaj: V tomto prípade ide o pozemky, pri ktorých kataster nehnuteľností neobsahuje žiadne informácie o vlastníkovi. Môže ísť o dôsledok dlhodobej neaktivity alebo o pozemky, kde sa vlastnícke právo nikdy riadne nezakladalo alebo sa stratilo v dôsledku historických udalostí.
2. Meno a priezvisko vlastníka sú známe, no nemožno ho identifikovať ako konkrétnu osobu: Tento stav nastáva v prípadoch, keď je v katastri uvedené meno a priezvisko, ale chýbajú ďalšie identifikačné údaje, ako napríklad rodné číslo, adresa trvalého pobytu alebo iné údaje potrebné na jednoznačnú identifikáciu konkrétnej osoby. Problém môže nastať aj vtedy, ak v danej lokalite žije menovec identifikovaného vlastníka. V takom prípade môže Okresný úrad, katastrálny odbor, žiadať dodatočné doklady na overenie totožnosti.

Správa pozemkov nezistených vlastníkov

Správa lesných pozemkov nezistených vlastníkov prináleží Lesom Slovenskej republiky, štátnemu podniku (ďalej len „LSR”). V prípade iných druhov pozemkov, najmä poľnohospodárskych, spravuje pozemky nezistených vlastníkov Slovenský pozemkový fond (ďalej len „SPF”).

Oprávnenia SPF a LSR pri správe pozemkov nezistených vlastníkov sú pomerne rozsiahle. Nespočívajú len v možnosti pozemky užívať alebo ich prenajímať, ale zahŕňajú aj zriadenie vecného bremena, zrušenie spoluvlastníctva a vzájomné vyporiadanie alebo prevod vlastníctva z taxatívne vymedzených dôvodov.

Vlastnícke právo neznámeho vlastníka je, s poukazom na právomoci SPF a LSR, chránené iba čiastočne. Ak SPF alebo LSR prevedie vlastníctvo k pozemkom s nezisteným vlastníkom, alebo zriadi vecné bremeno, či vyporiada spoluvlastníctvo a vlastník si neskôr uplatní svoje právo, patrí mu náhrada vo výške, ktorú SPF alebo LSR prijal podľa cenových predpisov platných v čase uskutočnenia týchto právnych úkonov. Táto náhrada je splatná najneskôr do dvoch rokov odo dňa uplatnenia práva.

Je dôležité poznamenať, že napriek tomu, že vlastníctvo sa nadobúda zápisom do katastra nehnuteľností, oprávnenie SPF a LSR k pozemkom s neznámym vlastníkom nezaniká zápisom (v tom čase už známeho) vlastníka pozemku do katastra. Toto oprávnenie zaniká až doručením výpisu z katastra nehnuteľností, ktorým vlastník preukáže vlastníctvo k takému pozemku.

Hľadanie stratených vlastníkov: Cesta k identifikácii

Identifikácia vlastníka pozemku, ktorý nie je jednoznačne zapísaný v katastri, môže byť zdĺhavý a komplikovaný proces. Najjednoduchšie by mala prebiehať pri pozemkoch so zapísaným, avšak neidentifikovateľným živým vlastníkom. Aj v tomto prípade sa však možno nevyhnete pátraniu v archívoch súdov, obcí, krajov, či iných štátnych alebo neštátnych organizácií, ktoré by mohli disponovať listinou, ktorá vám pomôže neznámeho vlastníka identifikovať. Ideálnymi dokumentmi sú rodný list, sobášny list, či kópia občianskeho preukazu alebo cestovného pasu. Prijatý by mal byť akýkoľvek dokument, ktorý dokáže zabezpečiť riadnu identifikáciu nezisteného vlastníka.

V prípade, že osoba, ktorá je v katastri zapísaná ako nezistený vlastník, už nežije, je potrebné overiť, či k pozemku po poručiteľovi prebehlo dedičské konanie. Najjednoduchšie je obrátiť sa na príslušný okresný súd, ktorý by mal informáciou o ukončenom alebo prebiehajúcom dedičskom konaní disponovať. Ak dedičské konanie po poručiteľovi neprebehlo, je potrebné podať návrh na jeho začatie alebo návrh na začatie dodatočného dedičského konania, ak dedičstvo neprebehlo iba k danej nehnuteľnosti.

Návrh na začatie dedičského konania môže podať iba dedič poručiteľa. Dedičské konanie sa však začína aj z úradnej povinnosti a bez návrhu. Ak nie ste dedičom, ale máte záujem na začatí dedičského konania, v ktorom bude vlastník pozemku identifikovaný, môžete podať na príslušný súd podnet na začatie dedičského konania. Ak budú dané dôvody na začatie dedičského konania, súd rozhodne o jeho začatí bez návrhu, ale na základe vášho podnetu.

Ak nie je známe ani meno a priezvisko nezisteného vlastníka, najvhodnejším zdrojom informácií bude pozemková kniha, predchodca súčasného katastra nehnuteľností. V nej by mohli byť aspoň niektoré údaje k minulým alebo súčasným vlastníkom zapísané. Na poskytnutie údajov z pozemkovej knihy je potrebné podať žiadosť, čo už je v súčasnosti možné aj elektronicky, pomocou eID karty.

Legislatívne snahy o riešenie problému

Problém nezistených vlastníkov sprevádza Slovensko od nepamäti. Za čas existencie samostatnej Slovenskej republiky boli viackrát predložené návrhy zákonov, ktorých cieľom bolo problematiku nezistených vlastníkov vyriešiť, či už čiastočne alebo komplexne.

Posledným pokusom o úpravu vlastníckych práv k pozemkom nezistených vlastníkov bola „Predbežná informácia k návrhu zákona o pozemkoch nezistených vlastníkov PI/2022/109“ z dielne Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky z mája 2022. Návrh zákona mal priniesť správne konanie, ktoré by upravilo prechod práv k pozemkom nezistených vlastníkov na štát. V konaní by bolo poskytnuté dostatočný čas na uplatnenie vlastníckych práv právnych nástupcov nezistených vlastníkov. Po začatí konania by správny orgán vytvoril zostavu pozemkov s nezisteným vlastníkom, ktorá by obsahovala všetky dostupné údaje o predmetných pozemkoch a spoluvlastníckych podieloch. Táto zostava by bola zverejnená verejnou vyhláškou aj v spolupráci s obcou na lehotu, ktorá by zabezpečila dostatočný čas na uplatnenie individuálnych nárokov právnych nástupcov nezistených vlastníkov.

Prvá skupina pozemkov by tvorila tie, ku ktorým právny nástupca pôvodných nezistených vlastníkov žiaden nárok neuplatnil. Výsledkom by bolo rozhodnutie príslušného orgánu, ktorým by prešlo vlastníctvo pozemkov a spoluvlastníckych podielov nezistených vlastníkov na štát. Druhá skupina pozemkov by pozostávala z pozemkov, ku ktorým bol nárok právneho nástupcu nezisteného vlastníka na vlastnícke právo k pozemku uplatnený a vlastníctvo by na štát neprešlo.

Návrh myslel aj na situácie, keď pozemok nebude možné vydať do vlastníctva právneho nástupcu. V záujme zmiernenia zásahu do vlastníckeho práva by bolo možné konanie obnoviť v lehote 10 rokov odo dňa vydania rozhodnutia o pozemkoch v prvej skupine.

Rozdiel medzi parcelami registra "C" a "E"

Jedným zo spletitých zákutí pozemkovoprávneho labyrintu je rozdelenie parciel na parcely registra "C" a "E". Toto rozlišovanie zakaždým vyvoláva neistotu, najmä medzi laikmi.

Predstavte si, že celé územie Slovenskej republiky je pokryté dvoma mapami, ktoré sa prekrývajú:

1. Katastrálna mapa: Mapa veľkej mierky, zobrazujúca všetky nehnuteľnosti a katastrálne územia. Pozemky sa v nej zobrazujú priemetom svojich hraníc do zobrazovacej roviny a označujú sa parcelnými číslami a značkami druhov pozemkov.
2. Mapa určeného operátu: Táto mapa má v katastrálnom zákone svoje špecifické postavenie a môže mať "slepé miesta" v evidencii.

Historicky významným rokom pre evidenciu pozemkov bol rok 1883, kedy bola nariadená sústavná evidencia katastra a rok 1886, kedy sa začalo so zakladaním nových pozemkovoknižných vložiek. V období kolektivizácie boli parcely registra „E“ zlučované do veľkých lánov v JRD - vytvorenie užívateľského „C“ stavu podľa reálneho užívania pozemkov. Týmto krokom prestali parcely registra „E“ existovať v teréne a začal sa používať len užívateľský stav „C“ (v teréne jasne viditeľný, určujúci skutočný druh pozemku).

Po roku 1989 a páde komunistického režimu dochádza k obnove súkromného vlastníctva. Navrátenie vlastníctva k pozemkom sa realizovalo zápisom a zákresom do veľkých už vtedy existujúcich parciel registra „C“. Týmto postupom dochádzalo k vzniku dvojitých operátov:

• Parcely registra „E“: Preukazujú vlastníctvo, avšak výmera parcely ako aj druh pozemku nie sú záväzné, keďže kopírujú stav pred znárodnením. Pre zistenie skutočnej výmery ako aj polohy je ju potrebné v teréne zamerať. Druh pozemku v prípade parcely registra „E“ nie je podľa katastrálneho zákona právne záväzný.
• Parcely registra „C“: Preukazujú záväzný druh pozemku a presné umiestnenie parciel v teréne.

Daň z nehnuteľností sa na základe aplikácie zákonného ustanovenia má vyrubiť a daňové priznanie podať podľa záväzného „C“ operátu. V prípade, ak vlastníctvo je evidované v parcelách registra „C“, podanie daňového priznania nie je problém. Problém nastáva, ak ste vlastníkom parciel registra „E“ a teda nezáväzného druhu pozemku. Podanie daňového priznania je v tomto prípade veľkou komplikáciou, najmä ak ide o parcely registra „E“, ktoré register „C“ rozdeľuje.

Samostatný prevod parciel registra „E“ nie je katastrálnym zákonom zakázaný. Problémom to však môže byť pre zmluvné strany, ktoré chcú prevod pozemkov realizovať. Keďže parcely registra „E“ už nepreukazujú skutočný (záväzný) druh pozemku, je v takýchto prípadoch vhodné vyhotoviť identifikáciu pozemkov evidovaných ako parcely registra „E“. Podstatou identifikácie je určenie záväzného druhu pozemku.

Riešenie sporov a duplicitného vlastníctva

V praxi sa môžu vyskytnúť situácie, kedy vlastník pozemku figuruje na liste vlastníctva (LV) ako vlastník parcely registra „E“, no tá istá parcela registra „E“ alebo jej časť má takisto založený LV a na ňom evidovanú parcelu registra „C“ aj so zapísaným vlastníkom. Duplicitou sa rozumie spornosť vlastníctva, kedy je k vzájomne prekrývajúcim sa parcelám registra „E“ a registra „C“ zavedený LV a v ňom evidovaný vlastník.

Riešením takejto situácie môže byť dohoda o odstránení (vysporiadaní) duplicitného vlastníctva. Podstatou takejto dohody je vysporiadanie sporných vlastníckych práv v prospech jedného z duplicitných vlastníkov.

Intravilán vs. Extravilán a ich vplyv na evidenciu

Niekedy sa objavuje mylný názor, že rozlišovanie parciel registra „C“ a „E“ sa odvíja od toho, či sa nachádzajú v intraviláne alebo extraviláne.

• Intravilán: Predstavujú pozemky umiestnené v zastavanom území obce alebo pozemky určené na zastavanie v obci. Vo väčšine ide o parcely registra „C“, ku ktorým je už založené vlastnícke právo - zaevidovaný LV.
• Extravilán: Je katastrálne územie mimo zastavaného územia obce.

V závislosti od toho, či v danom katastrálnom území prebehli pozemkové úpravy alebo nie, majú pozemky, najmä na východe a severovýchode Slovenska, vlastnícke vzťahy k jednotlivým parcelám ešte stále evidované ako parcely registra „E“. Nie je zriedkavé, že vlastnícky vzťah k parcele registra „C“ nie je evidovaný ku parcele registra „C“ ale len k parcele registra „E“. Zápis vlastníckeho práva k parcele registra „C“ predchádza jej geodetické zameranie. V takomto prípade sa parcela registra „E“ geodetickým zameraním zmení na parcelu registra „C“ - inak povedané, parcela registra „C“ „skonzumuje“ parcelu registra „E“. Zjednodušene by sme mohli povedať, že pozemkovými úpravami parcely registra „E“ prestávajú existovať.

Postup pri výstavbe na pozemkoch vo vlastníctve štátu alebo nezistených vlastníkov

V prípade, ak obec plánuje výstavbu na pozemkoch vo vlastníctve štátu alebo pozemkoch nezistených vlastníkov, spravovaných Slovenským pozemkovým fondom (SPF), je potrebný špecifický postup.

Obec musí najprv riešiť územné/stavebné konanie. SPF sa vyjadruje ku konaniu pred vydaním územného rozhodnutia / stavebného povolenia k predmetnej stavbe. Obec požiada SPF o vyjadrenie k projektu pre vydanie územného rozhodnutia / stavebného povolenia. Ak je stanovisko SPF súhlasné, žiadateľ môže ďalej konať.

Po vydaní územného rozhodnutia (stavebného povolenia) môže obec ďalej konať vo veci získania pozemku do vlastníctva SR od SPF - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF. Stanoviská k stavbám vydáva Centrum stanovísk a vecných bremien SPF v Martine.

K žiadosti obce o vydanie vyjadrenia k územnému konaniu na pozemkoch vo vlastníctve Slovenskej republiky/neznámeho vlastníka, v správe SPF, je potrebné doložiť:

• Výkres z projektovej dokumentácie stavby (situácia stavby).
• Technické podklady - geometrický plán so zakreslením situácie (ak je potrebné).
• Vyjadrenie obce k aktuálnemu využitiu parciel z hľadiska platného územného plánu (územnoplánovacia informácia).
• Vyjadrenie obce k zamýšľanému zámeru.
• Vyjadrenie Okresného úradu, pozemkový a lesný odbor, či na dotknutý pozemok SR-SPF bol/nebol uplatnený reštitučný nárok. Toto vyjadrenie sa vydáva na základe doručených dokladov z katastrálneho odboru o prešetrení právneho stavu predmetnej parcely. Vyjadrenie nie je potrebné, ak sa podľa písomného vyjadrenia katastrálneho odboru jedná o neknihované parcely.
• Zoznam pozemkov v správe SPF, ktoré budú stavbou dotknuté (uviesť, či ide o E-KN alebo C-KN parcely a určiť, ktoré parcely sú vo vlastníctve SR a NV).

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk.

Po vydaní právoplatného rozhodnutia (územné rozhodnutie / stavebné povolenie) môže fond pristúpiť k vysporiadaniu pozemkov. Zo strany obce je potrebné podať žiadosť so špecifikáciou o odkúpenie pozemkov, o bezodplatný prevod k pozemkom - v zmysle podmienok uvedených v stanovisku SPF.

Bezodplatný prevod pozemkov na obec je možný len pri pozemkoch vo vlastníctve SR, v správe SPF - nie je možný pri pozemkoch vo vlastníctve nezistených vlastníkov, v nakladaní SPF. Bezodplatný prevod je možný len pokiaľ obec má schválený územný plán a v územnom pláne je daná stavba definovaná ako verejnoprospešná, pričom je dôležité, aby sa dalo identifikovať, že s danou stavbou je v územnom pláne počítané na pozemku, ktorý má byť predmetom bezodplatného prevodu. Dôležitá je preto aj grafická časť územného plánu.

Obec predkladá doklady k bezodplatnému prevodu:

• Žiadosť o uzatvorenie zmluvy na bezodplatný prevod vlastníctva pozemkov vo verejnom záujme.
• Právoplatné územné rozhodnutie na verejnoprospešnú stavbu.
• Kópia stanoviska SPF k stavbe.
• Záväzná časť územného plánu - textová a grafická časť verejnoprospešných stavieb - s vyznačením predmetnej stavby.
• Uznesenie obecného zastupiteľstva o schválení bezodplatného prevodu.
• Geometrický plán, ak nie je predmetom prevodu celý pozemok.
• Znalecký posudok v rozsahu prevodu.
• Vyjadrenie príslušného OÚ, pozemkového a lesného odboru, k otázke uplatnenia reštitučného nároku.

SPF predáva pozemky v zmysle platných právnych predpisov za ceny v mieste obvyklé (trhové ceny), minimálne však za cenu stanovenú znaleckým posudkom. Cena je určená individuálne na základe dostupných podkladov a údajov tak, aby reflektovala trhové ceny v danom mieste. Proces prípravy zmluvy, schválenia ceny za prevod a samotného podpisu zmluvy však zvyčajne trvá dlhší čas.

List vlastníctva a jeho dôležitosť

List vlastníctva (LV) je kľúčový dokument, ktorý poskytuje komplexný prehľad o nehnuteľnosti a jej vlastníkoch. Obsahuje dôležité informácie, ktoré môžu ovplyvniť rozhodovanie pri kúpe alebo predaji pozemku. Jednou z najdôležitejších častí listu vlastníctva je evidencia prípadných tiarch, ktoré obmedzujú vlastnícke právo.

List vlastníctva sa skladá z niekoľkých častí:

• Časť A: Opisuje nehnuteľnosť (napr. pozemok, budova, byt).
• Časť B: Obsahuje údaje o vlastníkoch a ich podieloch.
• Časť C: Uvádza ťarchy a iné obmedzenia vlastníckeho práva.

Práve časť C je kľúčová pri posudzovaní rizika spojeného s kúpou nehnuteľnosti. Uvádza všetky obmedzenia vlastníckeho práva - teda ťarchy.

Typy tiarch a ich dôsledky

Na liste vlastníctva sa môže nachádzať niekoľko typov tiarch, ktoré obmedzujú vlastnícke právo k nehnuteľnosti:

• Záložné právo: Je právo, ktorým si veriteľ zabezpečuje pohľadávku. Typicky ide o banku, ktorá poskytuje úver kupujúcemu. Ak dlžník úver nespláca, banka môže nehnuteľnosť predať na dražbe.
• Exekučné záložné právo: Ide o nútené záložné právo. Ak veriteľ disponuje právoplatným súdnym rozhodnutím, môže podať návrh na zriadenie exekučného záložného práva. Exekútor môže predať nehnuteľnosť na dražbe.
• Vecné bremeno: Obmedzuje vlastníka nehnuteľnosti v prospech niekoho iného. Môže existovať v prospech určitej osoby (in personam) alebo v prospech vlastníka inej nehnuteľnosti (in rem).
  • Vecné bremeno práva prechodu/prejazdu alebo vedenia inžinierskych sietí: Typicky ide o právo suseda prechádzať cez váš pozemok alebo právo distribučných spoločností mať na ňom vedenie.
  • Vecné bremeno práva doživotného bývania a užívania (právo dožitia): Znamená, že konkrétna osoba má právo bývať v nehnuteľnosti až do svojej smrti, aj keď už nie je vlastníkom. Toto je najčastejší a najproblematickejší typ.
• Predkupné právo: Ak má účinky vecného práva.
• Iné práva: Ktoré boli dohodnuté ako tzv. vecné.

Postup pri kúpe nehnuteľnosti s ťarchou

Kúpa nehnuteľnosti s ťarchou si vyžaduje zvýšenú pozornosť a opatrnosť. Odporúča sa:

1. Získať aktuálny List Vlastníctva: Pred dohodnutím ceny a podpisom zmluvy si vyžiadajte aktuálny LV.
2. Dôkladne preskúmať List Vlastníctva: Zamerajte sa na časť C, kde sú uvedené ťarchy. Zistite, o aký typ ťarchy ide a aké má dôsledky.
3. Konzultovať s odborníkom: Okamžite kontaktujte svojho finančného poradcu, právnika alebo realitného poradcu.
4. Vyjednávať s predávajúcim: Ak je nutný výmaz ťarchy, dohodnite sa na tom v rezervačnej zmluve. Často ide o to, že časť kúpnej ceny sa použije na splatenie dlhu, čím sa uvoľní záložné právo.
5. Zabezpečiť bezpečnosť peňazí: Využite úschovu u notára, advokáta alebo v banke.
6. Uviesť podmienky do kúpnopredajnej zmluvy: Podmienky týkajúce sa vymazania ťarchy alebo iných právnych obmedzení musia byť jasne uvedené v kúpnej zmluve.
7. Zabezpečiť zápis do katastra: Po úspešnej kúpe zabezpečte, aby všetky ťarchy boli vymazané z listu vlastníctva.

Riešenie špecifických typov tiarch vyžaduje individuálny prístup. Napríklad, záložné právo banky sa najčastejšie rieši predčasným splatením úveru. Vecné bremeno doživotného užívania je problematické a najlepšie je dohodnúť sa s predávajúcim na jeho zrušení.

Problematika pozemkov bez známeho vlastníka je komplexná a dotýka sa mnohých aspektov právneho, ekonomického a sociálneho života na Slovensku. Hoci legislatíva zaznamenala určité pokroky, stále existuje priestor na zlepšenie a zefektívnenie procesov súvisiacich s identifikáciou vlastníkov a usporiadaním vlastníckych vzťahov.

tags: #parcela #bez #zalozenia #lv