V slovenskej spoločnosti NÁJOMNÉ BYTY, s.r.o. sa systematicky venujeme kľúčovej oblasti bytovej politiky - príprave, výstavbe a správe nájomných bytov. Naša činnosť pokrýva celé Slovensko a je zameraná na podporu obcí pri realizácii obecných nájomných bytov, ktoré sú často financované z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Poskytujeme komplexné poradenstvo, projektové riadenie a realizáciu výstavby, čím pomáhame primátorom, starostom a zastupiteľstvám pri každom kroku - od prvotnej prípravy projektu, cez vybavovanie žiadostí a povolení, až po samotnú realizáciu a následnú správu bytov.
Úvery z Štátneho fondu rozvoja bývania a možnosti financovania
Pre obce a mestá predstavujú úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania významný nástroj na zabezpečenie dostupného bývania pre svojich obyvateľov. Tieto úvery umožňujú financovať výstavbu nájomných bytov, ktoré následne slúžia ako cenovo dostupné bývanie pre rôzne cieľové skupiny. Existuje viacero variantov financovania prostredníctvom ŠFRB, ktoré je potrebné starostlivo zvážiť a prispôsobiť špecifickým potrebám a možnostiam každej samosprávy. Spoločnosť NÁJOMNÉ BYTY, s.r.o. poskytuje odbornú asistenciu pri orientácii v týchto možnostiach a pri príprave žiadostí o nenávratné finančné prostriedky či zvýhodnené úvery.
Výzvy v dostupnosti a diskriminačné praktiky v obecnom nájomnom bývaní
Napriek snahám o rozšírenie obecného nájomného bývania, výskum Strediska poukázal na pretrvávajúce problémy v dostupnosti bývania pre určité skupiny obyvateľstva. Zistenia naznačujú, že niektoré obce uplatňujú diskriminačné praktiky pri prideľovaní bytov. Tieto praktiky často pramenia z chýbajúceho strategického plánovania a nedostatočného mapovania potrieb obyvateľov, ktorí sa nachádzajú v bytovej núdzi.
Bytová politika samospráv je neraz postavená na princípe zásluhovosti, ktorý je v priamom rozpore s účelom sociálneho bývania. Prejavuje sa to najmä v kritériách hodnotenia žiadostí o nájomné bývanie. Tieto kritériá môžu zahŕňať neadekvátne požiadavky na rodinu žiadateľa, jeho dobré mravy alebo dĺžku trvalého pobytu. Tieto podmienky obmedzujú prístup k bývaniu pre tých, ktorí ho najviac potrebujú.
Zvýšenú diskrimináciu čelia najmä rómske domácnosti. Aj po pridelení bytu sa neraz stretávajú s nerovným zaobchádzaním, keď im sú ponúkané nájomné zmluvy len na veľmi krátke obdobie, obvykle jeden až tri mesiace. Táto neistota v bývaní znemožňuje dlhodobé plánovanie a stabilizáciu rodín.
1. REALITNÝ PODCAST – Štátne nájomné byty – ilúzia alebo realita?
Okrúhly stôl ako platforma pre hľadanie riešení
V reakcii na zistenia výskumu sa uskutočnil okrúhly stôl, ktorý spojil zástupcov samospráv, mimovládnych organizácií a orgánov štátnej správy. Na tomto stretnutí boli prezentované výskumné zistenia a diskutovalo sa o možných riešeniach prezentovaných problémov. Spolu s Amnesty International Slovensko sme sa podieľali na tejto diskusii s cieľom nájsť efektívne spôsoby, ako zlepšiť dostupnosť a spravodlivosť v oblasti nájomného bývania.
Nájomné bývanie ako moderná alternatíva
V kontexte zdieľanej ekonomiky sa mení aj pohľad na vlastníctvo nehnuteľností. Čoraz viac ľudí si uvedomuje, že nepotrebujú byt vlastniť, ale skôr ho mať k dispozícii ako flexibilné riešenie svojich bytových potrieb. Cieľom je umožniť každému jednotlivcovi zvoliť si najvhodnejšie riešenie bývania v každej fáze svojho života. Preto je nevyhnutné mať k dispozícii rôzne alternatívy riešenia bytovej otázky.
Koncept nájomného bývania s dlhodobým a stabilným nájmom je v mnohých krajinách mimoriadne úspešný a stal sa rovnocennou alternatívou k bývaniu vo vlastnej nehnuteľnosti. Pri súčasných vysokých cenách nehnuteľností je tento model obzvlášť atraktívny pre:
- Mladých ľudí: ktorí sa chcú osamostatniť, ale nemajú dostatočné finančné prostriedky na kúpu vlastného bývania.
- Pracujúcich: ktorí potrebujú bývať v blízkosti svojho pracoviska a hľadajú flexibilné riešenie.
- Seniorov: ktorí si chcú zabezpečiť dôstojné a cenovo dostupné bývanie bez nutnosti viazať svoje úspory do nehnuteľnosti.
Spoločnosť Dostupný Domov poskytuje vo svojich bytoch práve takéto dlhodobé a stabilné nájomné bývanie za dostupných podmienok, čím reaguje na rastúce potreby trhu.
Bratislava: Prípad zanedbaného nájomného bývania
Situácia v hlavnom meste Slovenska, Bratislave, je v oblasti nájomného bývania alarmujúca. V Bratislave úplne chýbajú nájomné byty ako jeden z kľúčových spôsobov zabezpečenia cenovo dostupného bývania. Nájomné bývanie je pritom významným pilierom bytovej politiky v mestách a v Bratislave je extrémne zanedbané.
Pre ilustráciu, v Bratislave tvoria mestské nájomné byty len približne 1% zo všetkých bytov. Pre porovnanie, v susednom Brne je to až 15% a vo Viedni dokonca 30% mestských nájomných bytov. Ďalších 30% bytov vo Viedni predstavujú byty s regulovaným nájmom vo vlastníctve neziskových spoločností. Tento rozdiel jasne poukazuje na potrebu masívneho rozvoja nájomného bývania aj v slovenskej metropole.
Proces zmien územného plánu pre rozvoj bývania v Bratislave
Procesy týkajúce sa územného plánovania a zmien v ňom sú zložité a časovo náročné. V Bratislave sa v posledných rokoch uskutočnili kroky smerujúce k zmenám v územnom pláne s cieľom umožniť rozvoj nových obytných zón, vrátane plôch rezerv dopravy, ktoré by sa mohli transformovať na bývanie.
Výzva na predkladanie žiadostí na zmenu územného plánu sa začala s posledným aprílovým dňom 2022. Počas troch mesiacov prebiehali intenzívne diskusie s odborníkmi z magistrátu a v auguste 2022 boli žiadosti vyhodnotené a žiadateľom bola zaslaná odpoveď.
Žiadosti posudzovali odborníci na územné plánovanie zo Sekcie územného rozvoja, Metropolitného inštitútu Bratislava a ďalší externí zamestnanci magistrátu. Títo špecialisti zároveň posudzovali aj dopad navrhovaných zmien na dopravnú infraštruktúru a občiansku vybavenosť.
V odpovediach na žiadosti si mesto vyhradilo právo doplniť ďalšie požiadavky a usmernenia pre spracovanie Urbanistickej štúdie žiadateľmi. Tieto dodatočné informácie boli poskytnuté v septembri a októbri 2022 na základe ďalších územno-plánovacích údajov.
Následne boli žiadatelia požiadaní, aby postupovali podľa Metodiky, bod B. "Procesný postup pre potenciálnych záujemcov zo súkromného sektora o spoluprácu s hlavným mestom," konkrétne podľa odseku týkajúceho sa spracovania územnej štúdie.
Pôvodne boli nevyužívané plochy rezerv dopravy (s kódom funkcie 701, 702, 703) v územnom pláne mesta považované za nevhodné pre obytnú funkciu. V reakcii na požiadavky a potrebu rozšírenia bývania bola predložená aktualizácia Metodiky, ktorá vyňala tieto plochy z lokalít nevhodných pre obytnú funkciu. Táto aktualizovaná Metodika bola schválená 29. júna 2023.
Následne, 5. júla 2023, hlavné mesto vyhlásilo novú výzvu na predkladanie žiadostí so zámerom zmien a doplnkov územného plánu v príslušných lokalitách nevyužívaných plôch rezerv dopravy. Žiadateľom boli zaslané usmernenia spolu s urbanistickými požiadavkami a pokynmi pre obsah a rozsah spracovania územnoplánovacej štúdie.
Procesný postup pre žiadateľov, ktorí obdržali usmernenia od hlavného mesta, je detailne popísaný v poslednej aktualizácii Metodiky z mája 2024, bod B, odsek č. a.). Podľa neho žiadateľ na vlastné náklady obstara územnú štúdiu (ÚŠ) prostredníctvom odborne spôsobilej osoby podľa platnej legislatívy (od 1. apríla 2024 § 12 zákona č. 200/2022 Z.z.).
Štátny model nájomného bývania a investícia z Lichtenštajnska
Na Slovensku sa pripravuje rozvoj tisícok nájomných bytov v rámci štátneho modelu nájomného bývania. Vláda schválila investičnú zmluvu s lichtenštajnskou spoločnosťou, ktorá má ambíciu postaviť, kúpiť a dlhodobo prevádzkovať minimálne pätnásťtisíc bytov. Tento projekt predstavuje významný krok k zlepšeniu dostupnosti bývania na Slovensku.
Lichtenštajnská firma plánuje od budúceho roka stavať približne 650 bytov ročne. Riaditeľka Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania, Eva Lisová, informovala, že výstavba v rámci Bratislavy by sa mala spustiť začiatkom budúceho roka, s neskorším rozšírením do ďalších miest na Slovensku.
Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), Ján Palenčár, poznamenal, že ročný prírastok 650 bytov síce sám o sebe nezmení realitný trh zásadným spôsobom, ale ak bude takýchto investorov pribúdať, môže to viesť k zlepšeniu dostupnosti bývania na Slovensku.
Realizované projekty štátnych nájomných bytov
Doteraz boli realizované dva projekty štátnych nájomných bytov. V Bratislave pribudlo 102 bytov a v Žiline ďalších 121. Tieto byty sa vyznačujú vysokým štandardom a modernými technológiami. Zhotoviteľ Juraj Kotúč opísal, že byty disponujú podlahovým kúrením, sú pripojené na centrálny rozvod tepla z univerzity, čím sú nízkoenergeticky náročné. Majú zelené strechy, prípravu na klimatizáciu a veľké terasy, pričom každý byt má balkón.
Cenová dostupnosť a podmienky nájmu
Nájomné v týchto štátom podporovaných bytoch je približne o 20% lacnejšie v porovnaní s komerčnými nájomnými bytmi. Odborníci však upozorňujú, že cena sa bude meniť v závislosti od inflácie a ďalších ekonomických vplyvov, čo povedie k postupnému približovaniu cien štátom podporovaného a komerčného nájomného bývania.
Kľúčovým benefitom tohto modelu je možnosť dlhodobého bývania pre nájomcov. Záujemca o takýto byt musí spĺňať určité príjmové kritériá. Jeho príjem musí pokryť nájomné a zároveň mu musí zostať minimálne životné minimum. Pre členov domácnosti platí obmedzenie, že ich celkový príjem nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima, čo je približne 280 eur.
Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania navrhuje zvýšiť tento limit. Pre Bratislavu by mohol byť stanovený na jedenásťnásobok životného minima, v ostatných mestách na deväťnásobok, zatiaľ čo Prešov by si ponechal osemnásobok.
V súčasnosti je na Agentúru štátom podporovaného nájomného bývania prihlásených viac ako desaťtisíc žiadateľov, avšak obsadených je zatiaľ len približne 34 bytov, čo naznačuje potrebu urýchlenia procesov a rozšírenia ponuky.