Čakajú vás dlhé dni, pevné nervy a veľa práce. Ak sa chystáte v blízkej budúcnosti predať byt, otázka, či sa oplatí ho pred tým rekonštruovať, je kľúčová. Bude mať zrekonštruovaný byt vyššiu hodnotu? Popraskané omietky, vlhké steny, hrdzavé radiátory, opotrebované elektrické a vodovodné rozvody sú len niektoré z vecí, ktoré na vás v starom byte striehnu. Ak vás nič z toho stále neodradilo, prečítajte si, či sa dnes prerábka bytu oplatí.
Či už sa púšťate do čiastočnej alebo úplnej rekonštrukcie bytu, mali by ste vedieť, čo všetko musíte spraviť ešte predtým, než sa váš byt premení na čarovný nový domov. Ak predávate byt a premýšľate nad tým, či je potrebné ho ešte pred tým zrekonštruovať a následne ho predať za vyššiu cenu, musíte sa rozhodnúť, o aký typ rekonštrukcie pôjde. Napríklad, či pôjde o čiastočnú alebo úplnú rekonštrukciu.
Rozsah rekonštrukčných prác: Od kozmetiky po kompletnú obnovu
Kompletná rekonštrukcia bytu zahŕňa výmenu elektrických rozvodov, okien, kompletných stierok v celom byte a maľbu, nahradenie PVC podláh laminátovými alebo drevenými, položenie dlažby, výmenu kuchynskej linky s elektrospotrebičmi, vymurovanie kúpeľne a WC (v prípade, ak je tam jadro), výmenu celej sanity a obkladov, výmenu potrubných a vodovodných rozvodov a nakoniec aj výmenu zárubní a dverí. Nadštandardom je kuchynská technika, klimatizácia a podobne.
Základné opravy a rekonštrukcie, ktoré treba vykonať, sú nasledovné: vybúranie jadra, murovanie a obkladanie, vymaľovanie stien a omietnutie, nové sociálne zariadenie, rozvody - elektrina, voda, plyn, izolácia, kúrenie, podlahy.
Pri rozhodovaní o rekonštrukcii bytu si vopred stanovte rozpočet a určite si priority. Najprv sa zamerajte na tie úpravy, ktoré zvýšia hodnotu bytu najviac. Niektoré práce - ako maľovanie, výmena vypínačov či inštalácia líšt - zvládnete aj svojpomocne. Nezabudnite ani na časový plán. Predaj bytu by sa kvôli rekonštrukcii nemal zbytočne odkladať.
Investori (flipperi) často vyhľadávajú nehnuteľnosti v pôvodnom stave - vedia si ich upraviť podľa vlastných plánov a rekonštrukcia od predávajúceho ich ani nemusí zaujímať. Prikláňame sa k názoru, že menšie kozmetické úpravy a odstránenie nedostatkov sa spravidla oplatia. Nemusíte hneď búrať steny a meniť dispozíciu. Niekedy teda ozaj stačí byt upratať, vypratať a dobre nafotiť - a predaj prebehne rýchlo a za férovú cenu.
Kedy sa rekonštrukcia oplatí a kedy nie?
Oplatí sa robiť drahé rekonštrukcie v lokalitách, v ktorých priebežne klesajú ceny starých bytov, pretože cena rekonštrukcie sa majiteľovi pri prípadnom neskoršom predaji nikdy celá nevráti. Naopak, dobrá lokalita, v ktorej sa už neuvažuje s novou výstavbou, stojí za rekonštrukciu.
Pri rozhodovaní o tom, či investovať do úprav pred predajom, zohráva úlohu viacero faktorov. Prvým je typ nehnuteľnosti, byty v žiadanej lokalite si často vystačia s drobnými úpravami, no staršie domy môžu potrebovať omnoho väčšie zásahy, ktoré sa už nemusia vrátiť. Dôležitá je aj lokalita. V mestách ako Michalovce alebo Košice kupujúci oceňujú moderný vzhľad, čistotu a pripravenosť na bývanie. Rovnako dôležitý je aj reálny technický stav. Ak sú rozvody, kúrenie alebo elektroinštalácia zastarané, investícia do kozmetiky nepomôže. Kupujúci to uvidia pri obhliadke alebo technickej kontrole. A napokon, rozhoduje aj cieľová skupina kupujúcich. Mladé rodiny chcú bývať ihneď, investori hľadajú pôvodný stav a nízku cenu.
Prečo na tom záleží: Keď vieš, aký kupujúci je pre tvoju nehnuteľnosť ideálny, vieš aj to, či sa investícia oplatí alebo je to len zbytočná práca navyše. Mnohí majitelia investujú naviac len preto, že si myslia, že musia.
Tip: Urob si malý prieskum. Porovnaj podobné nehnuteľnosti vo svojej lokalite a sleduj, ktoré sa predávajú rýchlo a ktoré stoja dlhé mesiace.
Najvyšší efekt prinášajú úpravy, ktoré nehrabú hlboko do peňaženky, no vizuálne menia atmosféru bytu. Patrí sem maľovanie stien, výmena svetiel, oprava líšt, prelepenie poškodených častí, výmena kľučiek, umytie okien či doplnenie zrkadiel pre optické rozšírenie priestoru. Stredné úpravy, ako výmena podláh či interiérových dverí, majú tiež dobrý pomer cena/výsledok. Kupujúci často rozhoduje podľa prvého dojmu, ktorý vznikne hneď vo chvíli, keď vstúpi do bytu. Moderné podlahy, čisté steny a svetlo robia zázraky. Dôležité je však nepreháňať to.
Prečo na tom záleží: Každá nehnuteľnosť má svoj cenový strop. Hodnota po rekonštrukcii závisí od východiskového stavu. Ak byt pôsobí zanedbane, aj malá investícia spraví obrovský rozdiel. Maľovanie, výmena podláh či zlepšenie kuchyne môže zvýšiť cenu o 5-20 %. Pri drobných úpravách za 1 500 - 3 000 € je úplne bežné, že hodnota vyskočí o 6 000 - 10 000 €. Naopak, pri nehnuteľnostiach, kde sú potrebné rozsiahle opravy (vlhkosť, statika, rozvody), sa investícia málokedy vráti.
Tip: Najlepšie fungujú čísla. Nie každý byt či dom sa oplatí „vylepšovať“. Rekonštrukcia nemá zmysel pri nehnuteľnostiach so skrytými poruchami, vlhkosť, problémy so statikou, staré rozvody alebo poškodené strechy. Kupujúci tieto problémy odhalia a často aj tak chcú robiť kompletnú prerábku. Rovnako sa neoplatí prerábať v lokalitách, kde je slabý dopyt alebo veľká konkurencia lacných nehnuteľností. Kupujúci tam nehľadajú moderný dizajn, ale výhodnú cenu. A nakoniec, ak ti volajú najmä investori, znamená to, že hľadajú pôvodný stav.
Prečo na tom záleží: Rekonštrukcia musí dávať finančný zmysel.
Tip: Ak si nie si istý, urob krátku konzultáciu s dvoma rôznymi majstrami.
Rád vám pomôžem s celým procesom, od preverenia pozemku až po kúpu. Najdôležitejšie je urobiť si reálny odhad predajnej ceny v aktuálnom stave. Treba sa pozrieť na konkurenciu, porovnať štandard, výmeru, lokalitu a technický stav. Následne si stanovíš rozpočet, ktorý si ochotný investovať. Kľúčom je výpočet návratnosti. To znamená, že presne vieš, koľko ti investícia zvýši hodnotu a ako rýchlo sa ti vráti. Rýchlosť predaja je dôležitá, pretože každý mesiac navyše znamená náklady, energie, fond opráv, dane, hypotéka.
Tip: Ako zistiť, či sa rekonštrukcia oplatí. Malé a lacné úpravy (maľovanie, podlaha, svetlá) sa väčšinou oplatia, veľké prerábky si dobre premysli. Predstav si, o koľko by rekonštrukcia mohla zvýšiť cenu bytu. Vypočítaj bezpečnú hranicu: očakávané zvýšenie × 0,6 = maximálna bezpečná investícia. Porovnaj s tým, koľko ťa rekonštrukcia bude stáť. Ak je investícia nižšia než táto hranica, oplatí sa - pravdepodobne skončíš v pluse aj po zjednávaní a poplatkoch.
Príklad: Očakávaný nárast ceny 5 000 €, bezpečná hranica 5 000 × 0,6 = 3 000 €. Najväčšou chybou je kompletná prerábka podľa vlastného vkusu. Majitelia si často volia dlažby, obklady či farby, ktoré sa kupujúcemu nepáčia, a tým hodnotu nehnuteľnosti nezvyšujú. Problémom sú aj lacné materiály, ktoré pôsobia nekvalitne, alebo miešanie starého a moderného štýlu. Ďalšou chybou je začať s prerábkou a nedokončiť ju. Časté je aj preinvestovanie, investovať napríklad 10 000 € do prerábky kúpeľne, ktorá kupujúcemu nedáva hodnotu naviac.
Tip: Drž sa zásady: maximálny efekt - minimálna investícia.
Čo neopraviť pri predaji domu - najlepší realitný maklér vo Venture Harold Powell
Kúpa staršieho bytu verzus novostavba: Kľúčové faktory rozhodovania
Pri výbere bytu stojíme vždy pred dôležitou otázkou. Oplatí sa kúpiť starší a zrekonštruovať ho, alebo si radšej vybrať byt v novostavbe? Rozhodnutiu by malo predchádzať dôkladné zváženie charakteristík jednotlivých typov bytu, ako aj budúcich zámerov kupujúceho. Okrem toho vám prezradíme, že existuje aj tretia možnosť, ktorá tiež stojí za zváženie.
Kúpa staršieho bytu
Pri kúpe staršieho bytu treba zvážiť najmä lokalitu, dopravnú dostupnosť, občiansku vybavenosť a cenu. Čo je však dôležité, treba počítať aj s tým, že pravdepodobne bude potrebovať aj rekonštrukciu. Z toho dôvodu si ako prvé zistite, čo všetko treba v byte opraviť a zrenovovať.
Pokiaľ sa v nákupe nehnuteľností nevyznáte, je lepšie si na prehliadku prizvať stavebného odborníka, ktorý vám pomôže odhaliť skryté vady. Predídete tak riziku, že v dôsledku skrytých závad sa vám vaša investícia neskôr navýši.
Zhrnutie plusov a mínusov kúpy staršieho bytu:
Výhody:
- Finančná dostupnosť - nižšia cena starších bytov dáva možnosť vlastného bývania aj ľuďom s nižšími príjmami.
- Širšia ponuka - realitný trh ponúka bohatší výber starších bytov a zároveň aj možnosť bývať takmer okamžite.
- Byt je zabývaný - pokiaľ mal byt výrazné vady (zatekanie, netesnosť okien…), tak ich už predchádzajúci majiteľ odstránil. Ak nie, sú ľahko odhaliteľné.
- Lokalita a občianska vybavenosť - staršie bytové domy, ktoré predtým stáli na periférii, sa postupom času stávajú súčasťou mesta. Tým sa zlepšuje ich dopravná dostupnosť (zavádzanie nových liniek MHD…). Lokalitu si tak môžete vybrať na mieru presne podľa svojich predstáv.
Nevýhody:
- Záruka - pri novostavbe môžete kvalitu odvedenej práce u developera reklamovať. Pri starších bytoch táto možnosť nie je.
- Dispozícia bytu - starší byt preberá nový vlastník v podobe, ako ho vlastnil predchádzajúci majiteľ. Pokiaľ nemá v úmysle byt výrazným spôsobom rekonštruovať, musí sa s bytom „zžiť“ v danej podobe.
- Kvalita a vek použitých materiálov - materiály použité pri výstavbe staršieho bytu po čase už nespĺňajú úžitkové a estetické hľadiská moderného bývania. Problémom môžu byť aj vykurovacie telesá, zateplenie, izolácie a rozvody.
- Riziko skrytých závad - staršie byty môžu skrývať aj závady, ktoré na prvý pohľad nie sú zrejmé a ukážu sa až po čase.
Kúpa bytu v novostavbe
Pri nových bytoch vo väčšine prípadov stačí iba doladiť konečnú podobu bytu a môžete sa sťahovať. Vo všeobecnosti si nevyžadujú zvažovať toľko faktorov a nemusíte sa báť ani toho, že použité stavebné materiály sú už vekom opotrebované. Na druhej strane, novostavby bývajú aj o tretinu drahšie ako staršie byty. Samozrejme, záleží to najmä od rozlohy a lokality bytu.
Avšak aj pri novostavbách treba byť opatrný. Aj v ich prípade sa totiž po istej dobe užívania môžu objaviť vady, ako napríklad popraskané omietky či zlá izolácia. Rovnako počítajte s tým, že novostavby sa väčšinou nachádzajú v nových lokalitách na okrajoch miest, a tým je tu väčšie riziko slabšej občianskej vybavenosti.
Výhody:
- Reklamovanie nedostatkov - pri dostavbe nehnuteľnosti môžete všetky nedostatky reklamovať developerovi.
- Možnosť podieľať sa na konečnej podobe bytu - svoje bývanie si môžete ešte pred dostavbou bytu prispôsobiť presne svojim predstavám.
- Odhad ceny nehnuteľnosti - je pri novostavbách jednoduchší ako pri starších bytoch.
- Použitie súčasných materiálov a technológií - pokiaľ ide naozaj o kvalitnú realizáciu stavebného projektu, môžete na následných platbách za energie a služby ušetriť veľa peňazí.
- Riešenia ohľadom kvality bývania - súčasťou novostavieb sú zvyčajne aj vlastné parkovacie miesto, detské ihrisko či ďalšie plochy určené na relaxáciu obyvateľov bytového domu.
Nevýhody:
- Prvý vlastník - ak ste prvým vlastníkom bytu, každodenným užívaním môžete zistiť prípadné nedostatky a nutné opravy. Môžete tiež prísť na riešenia, ktoré vám nevyhovujú. Tie sa však ako naschvál môžu ukázať až po záručnej dobe.
- Cena - novostavby sú aj o tretinu drahšie ako staršie byty. Zvážte preto, či katalógová cena zodpovedá kvalite nehnuteľnosti a lokalite.
- Riziko nekvalitne odvedenej práce - pozitívny efekt použitých technológií sa prejaví iba vtedy, ak developer odvedie kvalitnú prácu. V opačnom prípade môže byť efekt výrazne nižší či dokonca až záporný.
- Lokalita a dopravná dostupnosť - vzhľadom na stále viac obmedzené možnosti stavania umiestňujú developeri svoje projekty na okraj miest, prípadne do ich bývalých priemyselných častí. S tým súvisí aj horšia dopravná dostupnosť do centra mesta.
- Riziko zmeny okolia - ak sa rozhodnete pre kúpu bytu kvôli nádhernému výhľadu do priliehajúcej zelene, hrozí vám v budúcnosti riziko sklamania. Developer sa môže totiž rozhodnúť túto plochu zastavať iným stavebným projektom.
Existuje aj iné riešenie?
Súčasťou realitného trhu sú aj spoločnosti, ktoré svojim klientom ponúkajú istý kompromis medzi kúpou staršieho bytu a bytu v novostavbe. Konkrétne ide o kúpu už zrekonštruovaného staršieho bytu.
S rekonštrukciou od spoločnosti REINS získate atraktívne bývanie na kľúč so 100 % spoľahlivosťou, nadčasový dizajn a istotu kvalitne odvedenej práce. Zároveň ide o prvého i-buyera na Slovensku, ktorý robí moderný výkup nehnuteľností za férovú (takmer trhovú) cenu.
Ďalšie dôvody, prečo sa pri kúpe bytu obrátiť práve na nich, sú nasledovné:
- Overený technický a právny stav nehnuteľnosti
- Kompletná právna a administratívna podpora bez poplatkov
- Široké možnosti financovania
- Možnosť výmeny starej nehnuteľnosti za novú
Ponuku zrekonštruovaných bytov si môžete pozrieť TU. Ide o výhodnú ponuku aj v prípade, ak plánujete investovať do nehnuteľnosti s úmyslom jej následného prenájmu.
Finančné aspekty a financovanie rekonštrukcie
Napriek tomu, že cena staršieho bytu môže byť nižšia, s kvalitnou rekonštrukciou vás môže vyjsť drahšie ako kúpa bytu v novostavbe. Rátať treba aj s vyšším príspevkami do fondu opráv.
Pri rozhodovaní sa o kúpe staršej nehnuteľnosti treba brať do úvahy aj stav, v akom sa nehnuteľnosť nachádza. Vopred si premyslite, čo všetko chcete zrenovovať, a spravte si aj cenový odhad. Ak by ste mali do staršej 40- až 80-ročnej nehnuteľnosti investovať niekoľko desiatok tisíc eur iba z dôvodu veľkých technických nedostatkov (bez úpravy interiéru), rozmýšľajte radšej nad kúpou novostavby. Ak sa rozhodnete pre renováciu, zvyšujete tým aj hodnotu staršieho bytu. Pri väčšej rekonštrukcii, teda napr. pri výmene kúpeľne, podláh, kuchyne, okien, rozvodov platí, že cena vám môže vzrásť až na úroveň cien porovnateľných novostavieb v danej lokalite. Rozdiel cien nových bytov a takto zrekonštruovaných môže byť len 10 % až 25 % v prospech novostavieb. To platí za predpokladu, že je o bývanie v danej lokalite záujem.
Či sa rozhodnete pre kúpu nového bývania, alebo rekonštrukciu staršieho bytu, kľúčovým bodom je pokryté financovanie. Ak nemáte dostatok peňazí na účte, môžete si zobrať hypotéku a v prípade renovácie si vybrať vhodnú pôžičku.
Na splnenie každej predstavy klienta o bývaní v ČSOB ponúkame rôzne možnosti riešenia financovania rekonštrukcie v závislosti od klientových požiadaviek. Na modernizáciu alebo zariadenie domácnosti napríklad v sume 10 000 € je vhodný spotrebný úver, ktorého výhodou je rýchle a jednoduché vybavenie s minimom potrebných dokladov. Máte pocit, že by vám táto suma zrejme nestačila, a chceli by ste investovať do bývania viac peňazí? V tom prípade sa môžete rozhodnúť pre špeciálny typ úveru. Pri náročnejšej rekonštrukcii s výdavkami napríklad v hodnote 20 000 € odporúčame úver na rekonštrukciu od ČSOB Stavebnej sporiteľne. Klient si pri ňom môže zvoliť lehotu splatnosti až na 15 rokov bez založenia nehnuteľnosti a následne zdokladuje použité prostriedky.
Príprava na rekonštrukciu: Krok za krokom
Pred samotnou rekonštrukciou urobíte najlepšie, ak navštívite architekta. Vaše potreby premení do reálnych kontúr a poradí vám optimálne využitie bytového priestoru. Architekt vám vybaví projekt plánom rozmiestnia rozvodov, rovnako aj posudok statika a ostatných náležitostí. Dopredu si naplánujte, aký bude účel všetkých miestností, kde sa bude nachádzať sanita a spotrebiče.
Ak si vaše plány vyžadujú stavebné úpravy, poraďte sa s odborníkom, pretože možno budete potrebovať stavebné povolenie. Ak chcete zbúrať nenosnú priečku, stačí to ohlásiť na stavebnom úrade, ak by ste však chceli zasahovať do nosných prvkov, stavebné povolenie budete potrebovať.
Z bytu treba vypratať nábytok, aby majstrom pri prácach nezavadzal. Upozornite svojich budúcich susedov, že vo vašom byte prebieha rekonštrukcia. V začiatkoch bude potrebné vysekať staré obklady, dlažby a podlahy. Podlahy treba opraviť, obrúsiť a nalakovať.
Renováciou k vyššej hodnote: Kedy sa to oplatí?
Pri predaji bytu alebo domu nám ide o to, aby sme nehnuteľnosť predali za čo najlepšiu cenu, vo väčšine prípadov ideálne aj čím skôr. V prvom rade na predaj a záujem vplýva lokalita, okolie a dostupnosť služieb, samozrejme cena a vkus kupujúceho. Práve vkus kupujúceho, resp. jeho predstavy o domove dokážu najviac zavážiť. Pri rekonštrukciách sa zamyslite nad tým, či úpravy bytu alebo domu okruh záujemcov rozšíria alebo zúžia. V prvom rade je dobré uvedomiť si, kto je ideálny kupujúci - je to väčší byt či dom vhodný pre rodinu s deťmi alebo byt pre pracujúci pár? To sú hlavné otázky pri opravách, ktoré zasahujú do dispozície nehnuteľnosti.
Druhý dôležitý bod na zamyslenie je práve vkus kupujúceho. Ten zahŕňa aj kvalitu aj typ materiálu (vymeníme dlažbu za koberec?), farebné riešenia a podobne. Častokrát sa stáva, že kupujúci si radšej vyberie byt či dom v pôvodnom stave a sám si ho upraví podľa vlastných predstáv. Práve nižšia cena a možnosť „urobiť si bývanie podľa seba“ sú dva skutočne veľké ťaháky pre kúpu. Renovácia nehnuteľnosti by teda ideálne mala zvýšiť jej cenu tak, aby sme na úpravách neprerobili. Zároveň by dom či byt mal byť lákavý pre čo najširší okruh kupujúcich.
Ak je kúpeľňa zastaralá a najviac by sa jej hodila kompletná rekonštrukcia, zvážte, či túto úlohu nebude lepšie nechať na nových domácich. Voda, odpad, elektrina, stúpacie rozvody - tieto „základové“ časti sa renovovať oplatí. Na nich totižto bude stáť renovácia nového kupujúceho a vy mu takto ušetríte čas aj starosti. Niekedy stačí len poriadne vyčistiť, niekedy je na mieste otázka renovácie. Umývadlo je časť kúpeľne, ktorá dokáže upútať viac, ako si myslíme. Zrkadlo dokáže do miestnosti vdýchnuť nový priestor.
Mnoho ľudí túžiacich po vlastnom bývaní často rieši práve túto otázku. Aj vy zvažujete, či kúpiť úplne nový byt, alebo radšej investovať do starého? Máte svoj byt, a hoci je starší, na sťahovanie nemáte chuť? V tomto prípade je podľa Jozefa Futrikaniča, riaditeľa odboru financovania nehnuteľností v ČSOB, renovácia vhodnou voľbou: „Investovať do rekonštrukcie nehnuteľnosti, ktorú už vlastníme a bývame v nej, určite nie je zlý nápad. Ak však zatiaľ nemáte vlastné bývanie, stojíte pred zložitejšou otázkou. Novostavba, alebo radšej starší byt?“
Prvým krokom je spraviť si podrobný prehľad o cenách vyhliadnutých nehnuteľností - starších aj nových. „Rekonštrukcia, obnova, nadstavba či prístavba sa finančne oplatí hlavne vtedy, ak sú medzi cenami starších nehnuteľností v pôvodnom stave a porovnateľných nových nehnuteľností či bytov po významnej rekonštrukcii v tej istej lokalite veľké rozdiely,“ hovorí Jozef Futrikanič. Najväčšie rozdiely v cenách nehnuteľností sú pritom vo vychytených lokalitách. Novostavby sú tam veľmi drahé a pre väčšinu ľudí nedostupné. Pri nehnuteľnostiach je dôležitá lokalita, či už ide o konkrétne mesto, mestskú časť, alebo konkrétne umiestnenie v rámci sídliska. Pri rozhodovaní zaváži aj investovaná suma. „Ak sú ceny starších nehnuteľností veľmi podobné cenám nových porovnateľných nehnuteľností v danej lokalite, je dobré zvážiť rovno kúpu nového bývania.
Možno máte v hlave vysnívané bývanie, no nedarí sa vám nájsť novú nehnuteľnosť, ktorá vám vyhovuje zo všetkých stránok - či už v rámci dispozičného riešenia, alebo ceny? Toto je tiež jeden z prípadov, keď sa oplatí premýšľať nad rekonštrukciou lacnejšieho staršieho bytu. „Platí to najmä vtedy, ak sme technicky a stavebne zruční a vieme si časť prác napríklad urobiť sami. Výhoda je, že si interiér a priestor urobíme podľa vlastných predstáv, použijeme materiály, ktoré chceme, vyberieme si firmy a vytvoríme si domov. Keď si totiž už kupujeme niečo, čo je komplet hotové, často to nie je v súlade s našimi potrebami, aj keď je to nové.
Vedeli ste, že… cenový rozdiel medzi novostavbou a starším bytom nemusí byť až taký veľký, pokiaľ zvážime aj ďalšie okolnosti? Starší byt môže mať napríklad zlú strechu, okná či nevyhovujúci výťah. Na modernizáciu spoločných priestorov sa skladajú majitelia bytov, čo môže zvýšiť výšku poplatkov do fondu opráv, a tým aj nájomné. Rovnako tu je riziko, že vďaka skrytým vadám sa vám predražia rekonštrukčné práce.
Pri predaji bytu rozhodujú detaily. Nestačí len určiť cenu a čakať na prvého záujemcu. Dnes kupujúci vyhľadávajú nehnuteľnosti, ktoré ich zaujmú na prvý pohľad. Byty, ktoré prešli aspoň základnou modernizáciou, pôsobia príťažlivejšie. Kupujúci si často vytvárajú názor už počas prvých pár sekúnd obhliadky. Ak je byt pripravený na okamžité nasťahovanie, oslovíte širšie spektrum záujemcov. Zároveň eliminujete obavy spojené s ďalšími investíciami. Nie každá investícia prinesie želaný výsledok. Pri rozhodovaní sa preto sústreďte na úpravy, ktoré majú najväčší vplyv na celkový dojem a funkčnosť bytu. Kuchyňa a kúpeľňa - Ide o najdôležitejšie priestory. Rekonštrukcia nemusí byť vždy tou správnou voľbou. Najmä ak si byt vyžaduje rozsiahle zásahy do inštalácií, statiky alebo dispozičného riešenia, náklady môžu výrazne prevýšiť zisk.
Rovnako nie je vhodné míňať na luxusné dizajnové riešenia. Hoci môžu byť vizuálne atraktívne, nie každý kupujúci ocení váš vkus. Pri rozhodovaní o rekonštrukcii bytu si vopred stanovte rozpočet a určite si priority. Najprv sa zamerajte na tie úpravy, ktoré zvýšia hodnotu bytu najviac. Niektoré práce - ako maľovanie, výmena vypínačov či inštalácia líšt - zvládnete aj svojpomocne. Nezabudnite ani na časový plán. Predaj bytu by sa kvôli rekonštrukcii nemal zbytočne odkladať. Ak chcete, aby byty na predaj zaujali na prvý pohľad, rekonštrukcia pred predajom môže byť tou správnou stratégiou. Podstatné je sústrediť sa na úpravy, ktoré sú efektívne, rozumné a prinášajú reálnu pridanú hodnotu.
My máme veľmi starý dom postavený majiteľom/majstrom murárom, ale rekonštrukcia bola potrebná. Ako píšu, na rekonštrukciu musíš mať gule, chuť, trpezlivosť, čas, peniaze a kvalitných majstrov. Čo sme mohli, sme si robili sami (napríklad búracie práce), tam kde bola nutná kvalita, sme si priplatili za majstrov (a áno, boli to nervy, či sme si zvolili správne). Ak by som si mohla vybrať znovu (za predpokladu, že mám dosť finan. prostriedkov), zborím a staviam. Novostavbu od developera - nie, je to moc „umelé“, neosobné, také divné. Byt tiež nie, neznášam, ak mám s cudzími zdieľať chodbu, či vlastne celú budovu. No už 9 rokov bojujeme s týmto domom a naše deti tu vyrastajú, stálo nás to už toľko veľa, je to NÁŠ domov, iný si predstaviť neviem. Ak by mi teraz niekto dal milión eur, nevzdala by som sa ho, že veď mám teraz na lepší. Ak sa rozhodujete, skôr novostavbu a máte pokoj. Pokiaľ ide o ušetrenie, tak ani neušetríš. Nový byt ťa vyjde napr. 90 000 eur, starší 50 000 eur, ale rekonštrukcia 30 000 eur a to, že nebudeš tam môcť bývať a náklady na bývanie.
Ak plánujete predať byt alebo dom, je dôležité zvážiť, či a do akej miery sa oplatí investovať do rekonštrukcie. Predaj nehnuteľnosti totiž nie je len o nastavení ceny - zahŕňa aj zhodnotenie technického stavu, odhad možného zvýšenia hodnoty po úpravách, plánovanie nákladov a predvídanie, ako trh zareaguje. Pri rozhodovaní o tom, či investovať do úprav pred predajom, zohráva úlohu viacero faktorov. Prvým je typ nehnuteľnosti - byty v žiadanej lokalite si často vystačia s drobnými úpravami, no staršie domy môžu potrebovať omnoho väčšie zásahy, ktoré sa už nemusia vrátiť.
Rozhodnutie investovať do rekonštrukcie pred predajom nie je len o peniazoch, ale aj o rozvahe, plánovaní a realistickom pohľade na trh. Jednoducho, rekonštrukcia môže byť buď krok, ktorý ti zvyšuje zisk, alebo investícia, ktorá sa neoplatí. Rozdiel robí to, či investuješ s plánom a prepočtom, alebo len „tak do toho ideš“. Investuj s rozumom a plánom.
Realitný maklér pôsobiaci v Michalovciach a na východnom Slovensku. Pomáham klientom bezpečne kúpiť, predať alebo investovať do nehnuteľností.