Pandémia COVID-19 priniesla zásadné zmeny v spôsobe, akým pracujeme a žijeme. Mnohí zistili, že veľa pracovných úloh a aktivít je možné vykonávať z pohodlia domova. Tento posun vnímania práce na diaľku sa premietol aj do realitného trhu, kde čoraz viac ľudí zvažuje presťahovanie sa z rušnej Bratislavy do pokojnejších lokalít mimo hlavného mesta. Či už ide o menšie mestá, prímestské časti alebo dokonca vidiek, rozhodnutie bývať ďalej od metropoly prináša so sebou celý rad výhod, ale aj výziev. Tento článok sa podrobne zameria na dôvody, ktoré stoja za týmto trendom, na finančné a praktické aspekty sťahovania sa mimo Bratislavy a na to, komu takéto bývanie najviac vyhovuje.
Väčší životný priestor a blízkosť prírody
Jedným z najväčších lákadiel sťahovania sa z mestského bytu do rodinného domu mimo Bratislavy je jednoznačne zväčšenie životného priestoru. Namiesto limitovaného bytu získavajú majitelia k dispozícii terasu, záhradu a priamy kontakt s prírodou. Možnosť oddýchnuť si priamo doma, na vlastnom pozemku, je pre mnohých neoceniteľná. Záhrada poskytuje priestor nielen na relax, ale aj na realizáciu rôznych záľub, ako je pestovanie vlastnej zeleniny či ovocia. Pre majiteľov psov je výhodou aj to, že ich štvornohí miláčikovia majú dostatok priestoru na vybláznenie sa na dvore, čím sa znižuje potreba neustáleho venčenia. Tento návrat k prírode a k väčšiemu osobnému priestoru je kľúčovým faktorom pre ľudí, ktorí hľadajú kvalitnejší životný štýl.
Pokojné prostredie a menej stresu
Bratislava, ako každé veľké mesto, je spojená s každodenným stresom, dopravnými zápchami a neustálym ponáhľaním. Hluk, preplnené nákupné centrá a večné presúvanie sa z miesta na miesto môžu byť vyčerpávajúce. Život v menších mestách a na dedinách plynie pomalším tempom. Hustota dopravy je nižšia, problémy s parkovaním sú minimálne a celkovo je prostredie pokojnejšie a menej stresujúce. Táto zmena životného rytmu je pre mnohých rozhodujúcim faktorom pri zvažovaní presťahovania sa. Možnosť žiť v prostredí, kde sa ľudia menej ponáhľajú a majú viac času na seba a svoju rodinu, je pre mnohých cennejšia ako výhody života v metropole.
Homeoffice ako katalyzátor zmien
Možnosť pracovať z domu, teda homeoffice, sa stala významným faktorom pri rozhodovaní o mieste bydliska. Ušetrený čas, ktorý by inak strávili v doprave, môžu ľudia venovať svojej rodine, záľubám alebo osobnému rozvoju. Okrem časových úspor prináša homeoffice aj finančné benefity v podobe ušetrených nákladov na cestovanie. Tieto ušetrené financie môžu byť následne investované do zveľaďovania nehnuteľnosti, čím sa nielen spríjemní bývanie, ale zároveň sa zvýši aj hodnota domu. Pre mnohé firmy sa model práce na diaľku alebo hybridný model stal štandardom, čo umožňuje zamestnancom bývať ďalej od pracoviska bez toho, aby to negatívne ovplyvnilo ich pracovný výkon. Predpokladá sa, že tento trend bude pokračovať, čo bude ďalej podporovať presun obyvateľov do pokojnejších lokalít.
Komunitné bývanie a susedské vzťahy
Na dedinách a v menších mestách je často silnejší pocit komunity. Susedia sa navzájom poznajú, vedia si vypomôcť a vytvárajú si priateľské vzťahy. Pre rodiny s deťmi je to výhodné aj z hľadiska bezpečnosti a slobody pohybu detí. Rodičia môžu svoje deti bez obáv pustiť na ulicu, do obchodu či do školy. Mamičky na materskej dovolenke sa ľahšie stretávajú, kočíkujú spolu a rodiny si organizujú spoločné grilovačky či oslavy. Tento sociálny aspekt bývania je pre mnohých ľudí, ktorí vyrastali v menších komunitách, veľmi dôležitý a v mestskom prostredí ho často postrádajú.
Občianska vybavenosť a rozvoj obcí
Hoci sa kvalita služieb v menších obciach nedá vždy porovnať s ponukou v Bratislave, občianska vybavenosť sa na Slovensku neustále zlepšuje. Každá obec dnes disponuje základnými službami, ako sú potraviny, pošta, škôlky a ihriská. Mnohé obce sa aktívne snažia zveľaďovať okolitý priestor, zlepšovať infraštruktúru a vytvárať podmienky pre život svojich obyvateľov. Tieto snahy zahŕňajú aj podporu pracovných príležitostí a prilákanie nových mladých rodín. Rozvoj obcí a ich snaha o zlepšenie kvality života obyvateľov robia z bývania mimo Bratislavy čoraz atraktívnejšiu možnosť.
Kto by mal zvážiť bývanie mimo Bratislavy?
Bývanie mimo Bratislavy sa oplatí najmä ľuďom, ktorí túžia po pokojnom živote, môžu pracovať z domu, mladým rodinám uprednostňujúcim komunitné bývanie, alebo jednotlivcom, ktorí hľadajú únik pred stresom a ruchom veľkomesta. Pre tých, ktorí snívajú o vlastnej chalupe alebo záhrade, je vidiek ideálnou voľbou. Nižšie životné náklady, úspory na doprave a parkovaní, a najmä možnosť užívať si vlastný pozemok s čerstvým vzduchom, záhradou či bazénom, predstavujú významné benefity. Vlastnenie pozemku je pre mnohých synonymom psychohygieny a kvalitného trávenia voľného času.
Finančné aspekty bývania mimo Bratislavy
Dostupnosť bývania na Slovensku je dlhodobo problematická. Podľa dát spoločnosti Deloitte potrebujeme na kúpu vlastného bývania viac ako 14 čistých ročných platov. Rastúce úrokové sadzby zdražujú hypotéky a mnohí ľudia si kúpu bytu v Bratislave nemôžu dovoliť. Priemerná cena nového bytu v Bratislave presahuje 300 000 eur, zatiaľ čo dvojica s priemerným zárobkom by dosiahla na úver len okolo 188 000 eur. V takýchto podmienkach sa prenájom stáva čoraz atraktívnejšou alternatívou.
Cena prenájmu v Bratislave síce rástla, ale pomalším tempom ako náklady na hypotéky. V treťom kvartáli tohto roka sa priemerné nájomné pohybovalo nad 800 eur, zatiaľ čo na začiatku roka 2022 to bolo niečo vyše 700 eur. Na začiatku minulého roka bolo priemerné nájomné o deväť percent nižšie ako splátka hypotéky, teraz je to už 32 percent. Rastúca nedostupnosť vlastného bývania v Bratislave zvyšuje dopyt po prenájmoch, čo prirodzene tlačí ceny nájomného nahor. V Bratislave cena nájmov medziročne vzrástla o päť percent na 13 eur za meter štvorcový.
Výnosnosť prenájmu v rôznych mestách
Spoločnosť Flat Zone Studio zverejnila rebríček slovenských miest podľa výnosu z prenájmu. Výnos z prenájmu je príjem, ktorý majiteľ bytu získava od nájomcu. V mestách ako Levice, kde sú ceny bytov za meter štvorcový nižšie (okolo 1 450 eur) a ponuková cena za prenájom vyššia (desať eur za meter štvorcový), je návratnosť investície vyššia. Na opačnom konci rebríčka skončila Bratislava, kde vysoké ceny bytov (približne 3 600 eur za meter štvorcový) spôsobujú nižšiu návratnosť prenájmu. Napriek tomu je výnos 4,2 percenta v Bratislave považovaný za štandardný a porovnateľný s Prahou.
Príklady úspor pri sťahovaní mimo Bratislavy
Rozdiely v cenách nehnuteľností a nákladov na bývanie sú viditeľné pri konkrétnych príkladoch. Človek pracujúci v Bratislave, ktorý sa rozhodne pre homeoffice a presťahuje sa do iného mesta, môže výrazne ušetriť. Napríklad, ak by chcel bývať v rovnako veľkom 2-izbovom byte v Nitre (56 m2) s cenou 98 000 eur, mesačná splátka hypotéky po odpočítaní 20% vlastných zdrojov by bola 252 eur. V Šali, vzdialenej hodinu od Bratislavy, by sa rovnaký byt dal kúpiť za 78 000 eur, s mesačnou splátkou hypotéky 201 eur. Toto predstavuje úsporu 51 eur mesačne len na splátke hypotéky.
Priemerný čistý príjem v Nitre (803 €) by pri jednom žiadateľovi stačil na hypotéku maximálne vo výške 77 000 €. V oboch prípadoch platí, že priemerne zarábajúci človek z regiónu nemá šancu zafinancovať si hypotéku pri priemernej cene nehnuteľnosti v Bratislave či Nitre ani do 80% LTV. Cena 2-izbového bytu v centre Nitry s parkovacím státím sa pohybuje okolo 180 000 eur. Na získanie 80% hypotéky (144 000 €) by klient potreboval zarábať minimálne 1500 eur v čistom. V Bratislave III môže 2-izbový byt s parkovacím státím stáť 215 000 eur. Na 80% hypotéku (172 000 €) by klient potreboval zarábať minimálne 1800 eur v čistom.
Bývanie v Bratislave má svoje výhody...
Prenájom ako alternatíva k vlastnému bývaniu
Pre mnohých je prenájom bytu v Bratislave jedinou možnosťou, ako zostať v meste, aj keď si nemôžu dovoliť kúpu vlastnej nehnuteľnosti. Mesačné nájomné v Bratislave sa pohybuje okolo 700 eur. Ak by sa však prenajali do lacnejšieho podnájmu v Trnave alebo Šamoríne (30 minút od Bratislavy), kde 2-izbový byt stojí okolo 430 eur s energiami, mesačne by ušetrili 170 eur. V prípade, že by slobodný jednotlivec mohol bývať u rodičov napríklad v Poprade, ročne by ušetril 8 400 eur na nájomnom, čo za päť rokov predstavuje úsporu 42 000 eur.
Realitný trh a budúce trendy
Výkonný riaditeľ Cresco Real Estate, Ján Krnáč, očakáva skôr stagnáciu na trhu s nehnuteľnosťami, pričom neočakáva dramatický pokles úrokových sadzieb. Napriek tomu záujem o bývanie rastie a developeri ponúkajú rôzne benefity, ako sú dotácie hypoték alebo hyponájmy. Partner investično-developerskej spoločnosti OCCAM REAL ESTATE, Jozef Šimek, zaznamenal nárast záujmu kupujúcich a verí, že nálada na trhu je lepšia ako minulý rok.
Obchodný riaditeľ ALTO REAL ESTATE, Ján Bryndza, poukazuje na to, že predaj bytov v roku 2022 bol výrazne nižší (okolo 800 bytov) ako v úspešnom roku 2021 (3 500 až 4 000 bytov). Napriek tomu spoločnosť zaznamenala predaje v hodnote 26 miliónov eur v novom projekte. Development Manager, ITB Development, Juraj Privrel, považuje za štandardný bratislavský predaj približne 3 000 bytov ročne a zaznamenal nárast predaja v ich projekte z 19 na 34 bytov v prvom kvartáli tohto roka.
Prezident NARKS, Ján Palenčár, uvádza, že rok 2023 bol pre kupujúcich výhodný, najmä v regiónoch, kde ľudia kupovali nehnuteľnosti za vlastné prostriedky. Ceny starších nehnuteľností v Bratislave, napríklad v Petržalke, klesli z 210 000 eur v apríli 2022 na 160 000 eur v polovici roka 2023. Odborníci predpokladajú, že ceny nehnuteľností a hypotéky už nebudú rásť takým tempom ako v minulosti.
Investícia do bytu na prenájom
Investícia do bytu na prenájom sa v Bratislave oplatí viac ako v Prahe či Viedni. Návratnosť investície v Bratislave je na úrovni 26 rokov, zatiaľ čo v Prahe a Viedni je výrazne dlhšia. V rámci európskeho porovnania bola najhoršia situácia v Dubrovníku (42 rokov). Najlepšie sa investícia do bytu na prenájom oplatí v Marseille (takmer 22 rokov), Barcelone (22,5 roka) a na Gran Canaria (23 rokov). Ceny novostavieb v Bratislave prudko rástli, pričom koncom roka 2021 dosiahli priemernú cenu 4 256 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný rast o 18,4 percenta. Kľúčovým faktorom bol dopyt po bytoch ako investícii. V strednej Európe však ceny bytov rastú rýchlejším tempom ako ceny nájmov, čo predlžuje návratnosť investícií. Priemerné nájomné v Bratislave dosiahlo 812 eur mesačne. Rozdiel medzi najdrahším okresom Bratislava I (Staré Mesto) a ostatnými okresmi pri nájmoch je 13 percent, pri predaji 31 percent.
Kúpiť alebo prenajať? Ekonomická dilema
Aktuálna dilema, či kúpiť alebo prenajať byt, je predovšetkým ekonomická otázka. Prenájom môže byť flexibilnejším a ekonomicky zodpovednejším riešením, dokonca aj pre ľudí s vlastným kapitálom, ktorí ho môžu investovať efektívnejšie inde. Vysoké ceny nehnuteľností, drahý kapitál a nestabilné ekonomické prostredie menia spôsob uvažovania o bývaní. Hodnota nehnuteľnosti musí rásť mimoriadne rýchlo, aby ekonomicky dobehla alternatívu prenájmu kombinovanú s investovaním kapitálu inde. Prenájom ponúka vyššiu flexibilitu, likviditu a lepšie riadenie rizík.
V prostredí vysokých cien a drahých úverov už vlastníctvo nehnuteľnosti nie je automaticky najrozumnejšou voľbou. Významnú úlohu zohráva aj daňový systém, ktorý podľa analýz motivuje kapitál do menej efektívnych a často riskantnejších riešení.
Vysoké úrokové sadzby hypoték v minulosti spôsobovali, že celkové výdavky domácnosti pri hypotéke boli vyššie ako pri prenájme. Napríklad pri 30-ročnej splatnosti hypotéky na byt v hodnote 200 000 eur s 80-90% financovaním, by priemerné ročné úroky dosahovali 600 až 650 eur. Pri 3-izbovom byte v novostavbe s cenou 300 000 eur by úroky dosahovali 900 až 1 000 eur mesačne, pričom k tomu treba pripočítať ďalšie stovky eur.
Odborníci predpokladajú v krátkodobom horizonte (1-3 roky) pokles cien nehnuteľností a rast nominálnych príjmov. V strednodobom horizonte (3-5 rokov) sa očakáva zvýšenie nezamestnanosti a pokles úrokových sadzieb. Dôsledkom vyšších úrokových sadzieb je pokles dopytu firiem po investičných úveroch, čo vedie k spomaleniu výroby a prepúšťaniu. Následne sa zníži disponibilný príjem domácností, čo ďalej spomalí predaj. Centrálne banky potom reagujú znižovaním úrokových sadzieb. V najbližších rokoch sa predpokladá rast cien nájmov, keďže ľudia prenajímajúci byty s hypotékami pri aktuálnych sadzbách môžu prerábať. Slováci sú zvyknutí na to, že nájom pokryl celú hypotéku a ešte zarobili, a budú sa chcieť k tomuto stavu priblížiť.
Trh s prenájmom nehnuteľností na Slovensku
Po vstupe Slovenska do EÚ v roku 2004 sa očakávalo, že sa zvýši záujem cudzincov o prenájom nehnuteľností. Tieto očakávania sa však nenaplnili v takej miere, ako sa predpokladalo. Napriek tomu, prenajímanie bytov na Slovensku zostáva pomerne výhodné, aj keď v mnohých lokalitách ponuka prevyšuje dopyt. Suma, ktorú majiteľ zarobí na prenájme, závisí od typu nehnuteľnosti, mesta a atraktívnosti lokality.
Najviac peňazí na prenájme zvyčajne zarobia majitelia nehnuteľností v Bratislave a Košiciach, kde je trh s nehnuteľnosťami najrozvinutejší. V Bratislave vždy existuje skupina ľudí, ktorá si potrebuje prenajať byt. Prenájom v ostatných krajských mestách a menších mestách nie je natoľko výnosný. V niektorých mestách, ako napríklad v Prešovskom kraji, je náročné nájsť byt na prenájom. Do popredia sa však dostávajú mestá ako Žilina a Trnava vďaka investíciám automobiliek.
Ceny za prenájom a faktory ovplyvňujúce ich výšku
Ceny za prenájom bytov sa v niektorých lokalitách držia na rovnakej úrovni, v niektorých dokonca mierne klesli. Ceny nestúpajú v lokalitách, kde ponuka prevyšuje dopyt, čo je napríklad prípad bratislavského sídliska Petržalka. Záujem o prenájom klesá aj kvôli dostupnosti hypoték, ktoré umožňujú ľuďom investovať do vlastného bývania namiesto platenia nájomného.
Očakávať vysoké zisky z prenájmu v Žiline alebo Trnave je prehnané, keďže nájomcami sú prevažne slovenskí zamestnanci. Cena prenájmu je ovplyvnená najmä atraktívnosťou lokality. Najdrahšie bývajú centrá miest, najmä v Bratislave, kde môže mesačné nájomné za byt dosiahnuť aj 60 000 korún (približne 2 000 eur). Záujem o prenájom v týchto lokalitách majú predovšetkým zahraničné firmy.
Cenu zvyšuje aj typ nehnuteľnosti. Lepšie sa prenajímajú byty v slušných domoch s dobrou dopravnou dostupnosťou. Byty na periférii sa prenajímajú s obtiažami. Byt by mal byť v dobrom stave, ideálne aspoň čiastočne zrekonštruovaný. Stále dobre sa prenajímajú aj byty v novostavbách. Najväčší záujem je o malé jedno- až dvojizbové byty, ideálne zariadené.
Právne aspekty prenájmu nehnuteľností
Otázky týkajúce sa prenájmu nehnuteľností upravuje Občiansky zákonník. Na nájomnú zmluvu sa vzťahujú najmä ustanovenia o nájomnej zmluve. Niektoré súčasti nájomného vzťahu upravuje aj zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zmluva by mala mať písomnú formu a mala by byť notársky potvrdená. V zmluve na dobu určitú musí byť uvedený dátum začatia a ukončenia nájmu. V zmluve na dobu neurčitú je potrebné presne zapracovať dĺžku výpovednej lehoty. Dôležité je tiež presné určenie výšky nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, ako aj podmienky zvyšovania nájomného.
LIVIANTE: Váš partner na realitnom trhu
LIVIANTE nie je len realitná kancelária. Je to dôležitý partner, skutočný profesionál, ktorý vás spoľahlivo prevedie celým procesom kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti. S ich expertízou a podporou môžete učiniť správne rozhodnutia na realitnom trhu, či už zvažujete bývanie v Bratislave alebo mimo nej.
Zhrnutie výhod bývania mimo Bratislavy
Presťahovanie sa z Bratislavy do menšieho mesta alebo na vidiek prináša množstvo výhod:
- Väčší životný priestor: Možnosť bývania v rodinnom dome so záhradou.
- Pokojnejšie prostredie: Menej stresu, hluku a dopravných zápch.
- Homeoffice: Úspora času a nákladov na cestovanie.
- Komunitné bývanie: Silnejšie susedské vzťahy a pocit spolupatričnosti.
- Nižšie životné náklady: Potenciálne úspory na bývaní a každodenných výdavkoch.
- Bližšie k prírode: Viac možností na relax a aktívny oddych.
Zatiaľ čo Bratislava ponúka širokú škálu pracovných príležitostí a kultúrnych aktivít, život mimo hlavného mesta sa stáva pre mnohých atraktívnejšou alternatívou, najmä s ohľadom na rastúce ceny nehnuteľností a možnosť práce na diaľku. Rozhodnutie o tom, kde bývať, by malo byť vždy individuálne a zohľadňovať osobné priority a životný štýl.
tags: #oplati #sa #prenajimat #byt #mimo #bratislavu