Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti patrí k najvýznamnejším finančným krokom v živote mnohých jednotlivcov a rodín. Na Slovensku, kde je vzťah k vlastníctvu nehnuteľnosti stále silný, predstavuje táto investícia nielen zabezpečenie bývania, ale aj potenciálne zhodnotenie majetku. V súčasnom dynamickom realitnom trhu, ktorý je ovplyvnený mnohými faktormi, je kľúčové pochopiť, kedy je najvhodnejší čas na kúpu alebo predaj a ako s tým súvisia úrokové sadzby hypoték.
Vplyv úrokových sadzieb na ceny nehnuteľností a dostupnosť bývania
Úrokové sadzby hypoték priamo ovplyvňujú, koľko reálne zaplatíte banke na splátkach. Pri nižších sadzbách sú mesačné splátky nižšie, čo zväčšuje dostupnosť bývania pre širší okruh ľudí a tým zvyšuje dopyt po nehnuteľnostiach. V období nízkych úrokov je nákup nehnuteľností oveľa atraktívnejší. Vyšší záujem o hypotéky a kúpu nehnuteľností znamená, že banky ponúkajú výhodnejšie podmienky a ľudia sú motivovaní kupovať, pretože mesačné splátky sú dostupnejšie.
Na druhej strane, keď banky ponúkajú nízke úroky, nehnuteľnosti sa často predávajú rýchlejšie, niekedy ešte pred ich zverejnením vo verejnej ponuke. To znamená, že kupujúci majú menej času na rozhodovanie.
Pri vyšších úrokových sadzbách je úver drahší, čo zvyšuje celkovú sumu, ktorú kupujúci zaplatí banke počas rokov splácania. Avšak aj v tomto prípade platí, že dobrá nehnuteľnosť nie je nikdy zlou investíciou. V období vysokých sadzieb je trh pomalší, čo dáva kupujúcim väčší priestor na vyjednávanie ceny. Najlepší čas na kúpu je vtedy, keď máte finančnú stabilitu a nájdete nehnuteľnosť, ktorá spĺňa vaše potreby.
Pokles cien nehnuteľností závisí od úrokových sadzieb, dopytu v konkrétnej lokalite a celkovej ekonomickej situácie. V atraktívnych mestách ceny väčšinou výrazne neklesajú, skôr stagnujú.
Vývoj cien nehnuteľností a priemernej mzdy na Slovensku
Aby sme si vedeli objektívne zodpovedať otázku, či je vhodný čas na kúpu nehnuteľnosti, je dôležité pozrieť sa na tri kľúčové ukazovatele: vývoj priemernej ceny nehnuteľností za meter štvorcový, vývoj úrokových sadzieb na hypotékach a vývoj priemernej mzdy na Slovensku.
Ceny nehnuteľností tvoria základ rozhodovania. Ovplyvňujú, koľko vlastných zdrojov musí človek mať pripravených a aká veľká hypotéka bude potrebná. Z dlhodobého hľadiska je jasne viditeľný trend rastu cien nehnuteľností, pričom obdobia krátkodobého poklesu (napríklad v rokoch 2010-2014 alebo v roku 2023) pôsobia skôr ako krátke korekcie.
Úrokové sadzby na hypotékach na Slovensku prešli za posledných 15 rokov výraznou zmenou. V roku 2010 sa pohybovali ešte na úrovni okolo 5,3 %, no následne začal dlhodobý trend ich poklesu. Od roku 2022 sa situácia začala dramaticky meniť, keď sa obdobie dlhodobého poklesu úrokov, ktoré sprístupnilo bývanie pre veľké množstvo ľudí, vystriedalo obdobie rýchleho nárastu.
Ceny a úroky by nám však samé osebe nedali kompletný obraz. Rovnako dôležité je aj to, za akých podmienok si vieme požičať peniaze z banky. Priemerná mzda na Slovensku od roku 2010 do roku 2024 dlhodobo a stabilne rástla. Zatiaľ čo v roku 2010 dosahovala len 769 €, o pätnásť rokov neskôr, v roku 2024, už prekročila hranicu 1 500 €. Rast bol relatívne plynulý, pričom výraznejšie zrýchlenie vidíme po roku 2017. Z dlhodobého pohľadu tak mzdy vytvárajú pozitívny trend, ktorý domácnostiam pomáha lepšie zvládať rast cien. Otázkou však zostáva, či tempo rastu miezd dokáže držať krok s rýchlosťou, akou rástli ceny nehnuteľností a úrokové sadzby.
Praktický príklad: Vplyv na rozpočet domácnosti
Aby sme si ukázali, aký vplyv na rozpočet domácnosti má kúpa bytu v jednotlivých rokoch, pozrime sa na praktický príklad financovania 50 m² bytu prostredníctvom hypotéky na 80 % LTV.
V roku 2010 musel jednotlivec minúť na splátku hypotéky až takmer 37 % svojho príjmu. Odvtedy sa trend začal obracať. Najskôr mierne v rokoch 2020 a 2021, no prudký skok prišiel v roku 2022, keď splátka zhltla už takmer 30 % príjmu. V roku 2023 jednotlivec odkladal na hypotéku vyše 32 % príjmu.
Podobná situácia nastáva aj pri dvojici kupujúcej 70 m² byt. Na začiatku sledovaného obdobia v roku 2010 predstavovala splátka približne 25,7 % spoločného príjmu. Od roku 2020 sa trend začal otáčať, pričom prudší nárast prišiel v roku 2022, keď splátka pohltila viac než 20 % príjmu. V roku 2023 dvojica odkladala na hypotéku len 22,6 % svojho príjmu. Z pohľadu rodiny boli najpriaznivejšie roky 2018-2019, kedy bývanie predstavovalo najnižšiu finančnú záťaž. Posledné roky ukazujú citeľné zhoršenie dostupnosti.
V porovnaní vývoja pomeru splátky k príjmu u jednotlivca a u dvojice vidíme, že krivky majú takmer identický tvar. Najväčšia odchýlka sa ukázala v roku 2010 - zatiaľ čo jednotlivec musel dať na splátku až 36,8 % príjmu, dvojici stačilo približne 25,7 %. Z toho vyplýva, že jednotlivec by mal omnoho opatrnejšie zvažovať načasovanie kúpy nehnuteľnosti, zatiaľ čo pri dvojici je situácia stabilnejšia vďaka dvom príjmom.
Nehnuteľnosť ako investícia: Potenciál a riziká
Investícia do nehnuteľností sa pre mnohých stáva aj skvelou investíciou, ktorá prináša nemalé zhodnotenie. Nie je to výsada len pre najbohatších investorov; so vstupom na trh môžu začať aj tí, ktorí sa v oblasti obchodu a financií nepohybujú aktívne.
Výhody investovania do nehnuteľností:
- Bezpečnosť: V porovnaní s investovaním na burze, hodnota nehnuteľností nepodlieha prudkým cenovým výkyvom a sú jednou z najbezpečnejších investícií.
- Dostupnosť: Nie je potrebný obrovský kapitál; začať sa dá aj s menšou nehnuteľnosťou. Lacné hypotekárne úvery umožnili investovať takmer každému so stabilným príjmom.
- Neutíchajúci dopyt: Rezidenčné nehnuteľnosti sa tešia stúpajúcemu dopytu, čo zabezpečuje ich likviditu.
- Dlhodobý rast cien: Ceny nehnuteľností rastú takmer nepretržite.
- Možnosť prenajímania: Pravidelný pasívny príjem z prenájmu môže pokryť aj splátku hypotéky.
- Oslobodenie od zdanenia zisku: Zisk z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak sa predá po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia.
Realitná kalkulačka - oplatí sa kúpiť investičnú nehnuteľnosť
Napriek mnohým výhodám nie každá nehnuteľnosť prinesie očakávané výnosy. Kľúčový je výber správnej nehnuteľnosti s najvyšším potenciálom zhodnotenia, čo často zahŕňa aj spoluprácu s realitnou kanceláriou.
Trendy na realitnom trhu a budúce vyhliadky
Realitný trh na Slovensku v druhej polovici roka 2024 vykazuje pozitívne zmeny. Viaceré banky znížili úrokové sadzby a očakáva sa ďalšie znižovanie, čo hrá do karát kupujúcim. Vyšší dopyt však vždy znamená vyššie ceny. Zvýšená DPH v budúcom roku ovplyvní developerské projekty a tým aj predajnú cenu nehnuteľností, najmä novostavieb.
Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne, verí, že trh sa definitívne odrazil od dna a začína pomaly rásť. Upozorňuje, že aj keď je dopyt po hypotékach stále nízky, začína sa objavovať oživenie. Ponuka a dopyt na realitnom trhu sú dlhodobo nevyvážené, pričom dopyt je stále veľmi silný.
Peter Horčiak, úverový špecialista, dodáva, že okrem zvýšenej DPH bude trh ovplyvnený aj novou transakčnou daňou pri finančných operáciách, čo ďalej zvyšuje náklady developerov.
Z hľadiska úrokových sadzieb sa očakáva, že Európska centrálna banka (ECB) bude pokračovať v znižovaní sadzieb, čo by mohlo viesť k poklesu úrokov na hypotékach na Slovensku okolo úrovne 3 %. Banky by mali začať so znižovaním úrokových sadzieb na hypotékach v priebehu štvrtého kvartálu 2024.
Obaja odborníci sa zhodujú, že realitný trh má pred sebou obdobie rastu, pričom ceny nehnuteľností budú zrejme pokračovať v náraste.
Kúpa nehnuteľnosti v rôznych lokalitách a typoch
Na Slovensku najvyšší cenový rast zaznamenávajú Košice, Bratislava a oblasť okolo Vysokých Tatier. Vždy však treba sledovať, kde má lokalita pozitívnu demografiu, kde sa buduje infraštruktúra a kde prichádzajú nové firmy či investície.
Zo zahraničných trhov Slováci najčastejšie investujú v susedných krajinách - v Česku, Rakúsku a Chorvátsku. Rastie záujem aj o exotickejšie miesta ako Dubaj, Thajsko či Bali.
Novostavby si často držia vyššiu cenu aj pri rastúcich úrokových sadzbách, pretože sú energeticky úspornejšie a atraktívne. Staršie byty môžu naopak zlacnieť, ak do nich ich majitelia nezainvestujú.
Pri financovaní kúpy je dôležité zvážiť, či ide o byt, dom alebo výstavbu. Kúpa bytu je zvyčajne najjednoduchšou cestou z pohľadu financovania a likvidity. Banky pri kúpe bytu vedia financovať až do 90 % jeho hodnoty, pri rodinných domoch je to štandardne 70-80 %. Výstavba rodinného domu je najzložitejším a najpomalším variantom z pohľadu financovania, často vyžadujúcim značné vlastné zdroje.
Zhrnutie a odporúčania
Kúpa nehnuteľnosti je jedno z najväčších finančných rozhodnutí. Je dôležité poznať nielen aktuálne sadzby a ceny, ale aj to, ako vplývajú na váš rozpočet. Hoci realitný trh sa zdá byť na vzostupe, je potrebné byť obozretný, najmä pri kúpe nehnuteľností vo výstavbe, kde rastú ceny materiálov a energií.
Ak zvažujete kúpu alebo predaj nehnuteľnosti, obráťte sa na realitných maklérov, ktorí vám pomôžu nájsť najlepšie riešenie pre aktuálnu situáciu na trhu. Vždy je dôležité zvážiť vlastnú finančnú situáciu, potreby a dlhodobé ciele.
tags: #oplati #sa #kupit #nehnutelnost