Zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých životným cieľom, no často si vyžaduje značné finančné prostriedky. Keďže priamy nákup nehnuteľnosti nie je vždy možný, ľudia sa obracajú na bankové inštitúcie s požiadavkou o úver. V snahe predchádzať nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva a zabezpečiť stabilitu finančného trhu, Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla do praxe súbor opatrení, ktoré ovplyvňujú proces poskytovania úverov na bývanie. Tieto opatrenia, reagujúce na dynamický vývoj na hypotekárnom trhu, sa z času na čas upravujú s cieľom dosiahnuť optimálny efekt.
Typy úverov na bývanie: Hypotéka a stavebné sporenie
Pri uvažovaní o financovaní bývania sa najčastejšie stretávame s hypotekárnym úverom. Tento typ úveru je musí byť za každých okolností založený nehnuteľnosťou. Jeho hlavnou výhodou je možnosť získať pomerne vysokú sumu peňazí, ktorá je viazaná na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Banka pri tomto type úveru posudzuje nielen bonitu klienta, ale aj hodnotu zakladanej nehnuteľnosti. Klient má možnosť buď preukázať účel použitia peňazí, čím si môže zabezpečiť výhodnejší úrokový sadzobník, alebo zvoliť bezúčelový úver, ktorý mu poskytuje väčšiu flexibilitu v použití finančných prostriedkov, avšak často za cenu mierne vyššej úrokovej sadzby. Finančné spoločnosti ponúkajú pri týchto úveroch rôzne možnosti fixácie úrokových sadzieb, ktoré sa môžu pohybovať od krátkodobých, napríklad 1 roka, až po dlhodobé, pokrývajúce celú dobu splatnosti úveru.
Alternatívnou cestou k financovaniu bývania, najmä pre tých, ktorí si chcú vytvoriť finančnú rezervu a zároveň získať úver s garantovanou úrokovou sadzbou, je stavebný úver. Na stavebný úver máte nárok, ak máte stavebné sporenie a splníte stanovené podmienky. Ide o špecifický typ úveru, kde sa počas celej doby splácania nemení úroková sadzba. Táto garancia je síce spojená s tým, že úroková sadzba je o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere, avšak stavebná sporiteľňa vám ju garantuje počas celej doby splácania, čo môže byť aj 15 či 20 rokov. Kľúčovou podmienkou pre získanie stavebného úveru je vopred si sporíte na stavebnom sporení, čím si budujete nielen finančnú disciplínu, ale aj nárok na tento typ financovania.
Použiť stavebný úver na výstavbu domu?
Opatrenia NBS: Cieľ a mechanizmy
Hlavným cieľom opatrení NBS je zabrániť nadmernému zadlžovaniu obyvateľstva. Tento cieľ sa banky snažia napĺňať prostredníctvom prísnejšieho posudzovania žiadateľov o úver. Podľa vývoja na hypotekárnom trhu NBS tieto opatrenia z času na čas upravuje, aby reflektovali aktuálne ekonomické podmienky.
Jedným z kľúčových ukazovateľov, ktorý NBS zaviedla, je DSTI (Debt Service to Income ratio). Tento ukazovateľ hovorí o veľkosti finančnej rezervy po odpočítaní životného minima každého žiadateľa o úver. Ide o často spomínaný „finančný vankúš“, ktorý je vo výške 40%. To znamená, že dlžník môže byť zaťažený splátkami úveru vo výške najviac 60% zo svojho príjmu po odpočítaní životného minima. Tento mechanizmus má zabezpečiť, aby si klienti aj po zaplatení splátky úveru zachovali dostatočné prostriedky na pokrytie svojich životných nákladov a neočakávaných výdavkov.
Ďalším dôležitým ukazovateľom je LTV (Loan to Value ratio), ktorý vyjadruje pomer medzi výškou úveru a hodnotou nehnuteľnosti. Hodnotu nehnuteľnosti určuje znalec, čím sa zabezpečuje objektívne posúdenie jej trhovej hodnoty. NBS stanovila limity pre poskytovanie úverov s vysokým LTV. Konkrétne, banka môže poskytnúť maximálne 20% úverov takých, ktoré majú LTV medzi 80%-90%. Týmto opatrením sa obmedzuje možnosť získať úver s minimálnou vlastnou účasťou, čo núti žiadateľov použiť aj vlastné úspory.
NBS tiež zaviedla stress testy, ktorými banky skúmajú, či klient bude schopný splácať úver aj v prípade, že úrokové sadzby narastú o 2%. Počas schvaľovania úveru banka teda vypočíta vašu splátku tak, akoby ste mali úrok o 2% vyšší, než je aktuálna trhová sadzba. Napríklad, pri hypotéke vo výške 100 tisíc eur, splatnosti 30 rokov a úrokovej sadzbe 3%, by vaša splátka bola vypočítaná na základe sadzby 5%. Tento test slúži ako poistka proti budúcemu nárastu úrokových sadzieb a má zabezpečiť finančnú stabilitu klienta aj v menej priaznivých scenároch.
Vplyv opatrení na trh a klientov
Účinok opatrení NBS pri poskytovaní úverov nebol taký, ako sa očakávalo, tvrdí Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska. Opatrenia prinútili kupujúcich siahnuť aj na úspory, napriek tomu, že pre mnohých by bolo výhodnejšie zobrať si vyšší úver a nechať si úspory ako rezervu. „Väčší problém majú kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát a prichádzajú na trh bez vlastníctva predošlej nehnuteľnosti.“ Títo klienti často nemajú k dispozícii dostatočné vlastné zdroje na pokrytie počiatočnej investície a sú viac závislí od bankového financovania.
Banky sa snažia už pri poskytovaní úveru zohľadniť možné zvýšenie úrokových sadzieb úverov v budúcnosti. „Paradoxne, výhoda veľmi nízkych sadzieb obyvateľstvu pomáha, zároveň však tlačí ceny hore a spôsobuje zadlžovanie. Je pochopiteľné, že mladí ľudia siahajú hneď po úveroch, aby si zabezpečili svoje prvé vlastné bývanie,“ uviedla Jakabíková s tým, že objem úverov sa v ostatnom období zvyšoval. Rastúce ceny nehnuteľností sú tiež jedným z faktorov, ktoré ovplyvňujú trh. Dôvodom sú aj rastúce ceny realít, na ktoré sa čerpajú úvery. Dopyt ťahá ceny hore a prevláda záujem využiť lacné úvery na bývanie, ktoré sa dajú kombinovať aj s inými formami pôžičiek.
Opatrenia NBS sa dotýkajú aj vekovej štruktúry žiadateľov. Príklad: 40-ročný klient s čistým príjmom 1000 eur mesačne sa môže zadlžiť až do výšky 96 000 eur (1000128), 50-ročný klient s tým istým príjmom dostane úver max. (poznámka: tu chýba konkrétna hodnota pre 50-ročného klienta v pôvodnom texte, ale princíp obmedzenia maximálnej výšky úveru na základe veku je naznačený). Týmto opatrením sa nezavádza žiadny vekový strop, ani sa nezakazuje poskytovanie úverov na dôchodku. Cieľom tohto opatrenia je, aby ľudia neodchádzali do dôchodku s príliš veľkými hypotékami.
Od júla aktuálneho roka došlo k ďalšiemu sprísneniu pravidiel. Podľa Jakabíkovej od 1. júla tohto roka si bude môcť iba 20 % nových žiadateľov o úver pokryť úverom 80 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že väčšina žiadateľov bude musieť disponovať vyššou sumou vlastných prostriedkov. Opatrenie, ktoré obmedzuje výšku úveru k príjmu, je od uvedeného dátumu nastavené tak, že iba 5 % žiadateľov môže využiť úver vyšší ako 8-násobok platu plus 5 % pri splnení dodatočných podmienok. Toto obmedzenie má významný dopad najmä na jednotlivcov. „Toto opatrenie ovplyvňuje najmä samožiadateľov. Napríklad pri páre môže byť výška úveru dvojnásobná. Je preň teda ľahšie čerpať úver ako pre jednotlivca,“ uzavrela.
Napriek snahám NBS o reguláciu trhu, realitný trh na Slovensku naďalej čelí tlaku rastúcich cien a zvýšeného dopytu po bývaní. Kombinácia nízkych úrokových sadzieb, rastúcich miezd a túžby po vlastnom bývaní vytvára komplexné prostredie, v ktorom sa musia orientovať nielen banky, ale aj samotní žiadatelia o úver. Opatrenia NBS predstavujú snahu o dlhodobú udržateľnosť a zodpovedné zadlžovanie, no ich plný efekt a dopad na rôzne segmenty populácie sa ukáže až v dlhodobom horizonte.