Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná a právne nejednoznačná. Existujú dva hlavné názorové prúdy. Jeden z nich zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Druhý názor pripúšťa možnosť prihlásenia trvalého pobytu, najmä ak je apartmán v katastri nehnuteľností evidovaný ako byt.
Základné pojmy v kontexte ohlasovania pobytu
Pri analýze tohto problému je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy, ako je byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytov. Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky (ďalej len ako „zákon o hlásení pobytu občanov“). V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“ Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a zároveň sa musí jednať o budovu, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
V tejto súvislosti je potrebné vymedziť pojem budova a byt. Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) (ďalej len ako stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona: „Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu.“ A ďalej: „(1) Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.“
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou definíciou bytu v slovenskom právnom poriadku. Byt totiž definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „bytový zákon“), a to konkrétne v ustanovení § 2 ods. Obe definície sú na prvý pohľad takmer totožné, avšak je potrebné si všimnúť niekoľko podstatných skutočností.
Právna definícia bytu a jej implikácie
Podľa definície bytu v stavebnom zákone môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Stavebnotechnické podmienky upravujú rôzne normy z oblasti stavebníctva, no napríklad aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o ochrane zdravia pred zápornými vplyvmi hluku, vibrácií a độnglých účinkov a o požiadavkách na vnútorné prostredie budov.
Podľa definície v bytovom zákone je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 stavebného zákona: „Dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia.“
Podľa § 81 ods. 1 stavebného zákona: „V kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení.“
Analýzou vyššie uvedeného je možné dospieť k záveru, že byt musí spĺňať stavebnotechnické podmienky, najmä na úseku ochrany zdravia osôb, ako napríklad dostatočné osvetlenie miestnosti, izoláciu, vykurovanie a pod. Tieto podmienky sú kľúčové pre určenie, či je priestor vhodný na trvalé bývanie.
5 VECÍ NA ČO SI DAŤ POZOR PRI KÚPE BYTU
Nejednoznačnosť pojmu „apartmán“
Pojem apartmán nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy vyvodiť. Ako bolo uvedené vyššie, na to, ako chápať apartmán z právneho hľadiska, existuje viacero odlišných názorov.
Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti mesta. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých, okrem iného, určia aj aký bude pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Obcou takto stanovený pomer musia stavebníci, resp. developeri dodržať. Pri stavbe budovy môžu vzniknúť aj také priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“, nakoľko sa buď prekročí limit bytov uvedený v územnom pláne, alebo tento priestor nespĺňa stavebnotechnické predpisy, najmä svetlotechnické normy. Ak tieto priestory nechce developer predať, či prenajať ako nebytové priestory, ale naopak chce aj tieto miestnosti využiť na zhotovenie priestoru na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány.
Apartmány sú podľa vyjadrení odbornej verejnosti práve miestnosťami v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nemajú dostatok denného svetla, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu a pod. Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí najskôr stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení, ako aj všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Inak tomu nie je ani pri bytoch. Byt je súborom miestností určených na trvalé bývanie.
Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, je práve stavebný úrad. Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, dospejeme k záveru, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Pohľad katastra nehnuteľností a Ministerstva vnútra SR
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je pri ohlasovaní trvalého pobytu občan povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti podľa odseku 2 vydaný podľa osobitného právneho predpisu, teda list vlastníctva, z ktorého je zrejmé kto je vlastníkom a o akú nehnuteľnosť sa jedná.
K tejto otázke sa už vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR, podľa ktorého je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. V katastrálnom bulletine č. 3/2007 odpovedal kataster na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoduchá a nemôže byť jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Je totiž potrebné rozlišovať to, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a prípad, kedy ich nespĺňa.
Na druhej strane, podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne. Východiskom a nosným argumentom je práve ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“ Za časť budovy sa považuje aj byt.
Opačnou však bude situácia, kedy bude apartmán v katastri nehnuteľnosti zapísaný ako nebytový priestor. Pre úplnosť si dovoľujeme uviesť, že ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovanie toho, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť.
Samotný proces kolaudácie a určenia statusu priestoru ako bytu či nebytového priestoru je teda kľúčový. Ak stavebný úrad pri kolaudácii určí priestor ako byt, potom by nemal byť problém s prihlásením trvalého pobytu, aj keď je priestor v praxi označovaný ako apartmán. Ak je však priestor v katastri nehnuteľností evidovaný ako nebytový priestor, potom prihlásenie trvalého pobytu bude spravidla odmietnuté.
Je dôležité zdôrazniť, že rozdiely v terminológii a v praxi môžu viesť k nejasnostiam pre občanov. Pre zabezpečenie jednoznačnosti by bolo vhodné, aby došlo k legislatívnemu spresneniu definície apartmánu alebo k lepšej koordinácii medzi stavebnými úradmi a katastrálnymi orgánmi pri posudzovaní a evidovaní takýchto priestorov. Občania, ktorí sa nachádzajú v tejto situácii, by mali v prvom rade skontrolovať list vlastníctva svojej nehnuteľnosti a prípadne sa obrátiť na príslušný stavebný úrad alebo katastrálny odbor s podrobnou otázkou týkajúcou sa ich konkrétneho priestoru.
Ďalším aspektom, ktorý môže ovplyvniť rozhodovanie o trvalom pobyte v apartmánoch, je ich skutočné využívanie. Ak je apartmán primárne určený na krátkodobé ubytovanie či rekreačné účely a nie na trvalé bývanie, aj napriek zápisu v katastri ako byt, môže dôjsť k problémom pri prihlasovaní trvalého pobytu. Toto však už presahuje rámec právnej definície a dotýka sa skôr aspektov užívania nehnuteľnosti a jej súladu s účelom, na ktorý bola skolaudovaná.
Napokon, je potrebné zvážiť, že interpretácia zákonov sa môže v čase meniť a súdna prax môže priniesť nové pohľady na danú problematiku. Preto je vždy vhodné získať aktuálne a relevantné informácie od príslušných orgánov alebo právnych expertov.
tags: #okazaly #apartmanovy #byt #strecha