Podielové spoluvlastníctvo, ako jeden z dvoch typov spoluvlastníctva upraveného v Občianskom zákonníku, môže zaniknúť rôznymi spôsobmi. Jedným z nich je možnosť jeho zrušenia súdom. Tento spôsob prichádza do úvahy v prípade, ak podieloví spoluvlastníci majú dôvody na jeho zrušenie, ako sú napríklad konfliktné vzťahy, neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní veci, či inom spôsobe jej využitia, alebo zneužívanie práva väčšinového spoluvlastníka tým, že vylučuje z užívania veci ostatných spoluvlastníkov. Zároveň sa nevedia dohodnúť na spôsobe jeho zrušenia - ako sa rozdelí spoločná vec, prípadne komu pripadne do výlučného vlastníctva. „Dôvodom zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva rozhodnutím súdu sú obvykle dlhodobé alebo závažné nezhody medzi spoluvlastníkmi, objektívna nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva, financovať údržbu alebo investície, ale aj nezáujem zotrvať v spoluvlastníctve.“ (Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022).
To zároveň značí, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy len v prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť, teda uzavrieť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak uzavrú dohodu, zruší a vyporiada sa podielové spoluvlastníctvo touto dohodou a k súdnemu konaniu nedôjde. Ak sa dohoda týka nehnuteľností, musí byť aj povinne písomná. Ak k takejto dohode nedôjde, nastupuje súdne konanie, ktoré začne len na základe návrhu (žaloby) niektorého zo spoluvlastníkov. Účastníkmi konania musia byť zo zákona všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu, alebo na strane žalovaného. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp.zn. M Cdo 6/2003 zo dňa 1.7.2004, „V občianskom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci; rozhodnutie súdu vydané len voči niektorým zo spoluvlastníkov by nemohlo byť účinné proti tým, ktorí neboli účastníkmi konania (§ 91 ods. 2 OSP).“
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva podľa zákona
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva rieši ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Z uvedeného ustanovenia vyplývajú viaceré spôsoby zrušenia a vyporiadania: rozdelenie spoločnej veci, prikázanie spoločnej veci spoluvlastníkovi za náhradu a predaj spoločnej veci. Poradie spôsobov zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je pre súd záväzné.
Najvyšší súd SR vysvetlil tento princíp v rozhodnutí sp. zn. 4 Cdo 141/2005 zo dňa 27.7.2005: „Súd je zásadne viazaný návrhom na zrušenie spoluvlastníctva (pretože platí, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť k zotrvaniu v spoluvlastníctve a celkom výnimočné prípady nezrušenia spoluvlastníctva prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku sú závislé na existencii dôvodov hodných osobitného zreteľa), nie však i konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania. Pri vyporiadaní zrušeného spoluvlastníctva totiž právna úprava zakotvuje i záväzné poradie spôsobov vyporiadania tak, že prvým spôsobom je rozdelenie veci, druhým prikázanie veci za náhradu niektorému zo spoluvlastníkov (resp. i viacerým spoluvlastníkom) a tretím predaj veci a rozdelenie výťažku predaja medzi bývalých spoluvlastníkov. Každý ďalší spôsob môže nastúpiť až pri nemožnosti uplatnenia predchádzajúceho (teda prikázanie veci za náhradu len pri nemožnosti reálneho rozdelenia veci a predaj s rozdelením výťažku až pri neochote ktoréhokoľvek spoluvlastníka prevziať vec za náhradu do svojho výlučného vlastníctva) a uprednostnenie prvého spôsobu vyporiadania je zvýraznené i možnosťou zriadenia vecného bremena súdom.“
Z citovaného rozhodnutia nevyplýva len vysvetlenie vzájomného vzťahu druhov vyporiadania spoluvlastníctva a možnosti ich využitia, ale aj to, že súd je viazaný návrhom (žalobou) v tom smere, že je povinný zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo, ak nezistí dôvody hodné osobitného zreteľa tvoriace prekážku jeho zrušenia a vyporiadania. Na druhej strane však súd nie je viazaný spôsobom zrušenia a vyporiadania uvedeným v návrhu (žalobe) spoluvlastníka.
Reálne rozdelenie veci: Prvá možnosť, ak je to možné
Prvou možnosťou zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je rozdelenie veci podľa spoluvlastníckych podielov. Podmienkou použitia tohto spôsobu je však to, že vec (predmet zrušenia a vyporiadania) je reálne deliteľná. Za deliteľnú sa považuje napríklad dom, ktorý je možné rozdeliť vertikálne, teda má napríklad dva samostatné vchody a dva byty, kde každý byt má vlastné sociálne zariadenie a ostatné príslušenstvo bytu, čo v praxi znamená úplné oddelenie bytov v dome. Nedeliteľnosť pri horizontálne situovaných nehnuteľnostiach môže napríklad spočívať v tom, že sociálne zariadenia sa nachádzajú len na jednom poschodí a vytvorenie nových sociálnych zariadení na prízemí buď nie je možné, alebo by si vyžiadalo neprimerané a neúčelné náklady, ktoré by museli spoluvlastníci vynaložiť vo vzťahu k zrušeniu a vyporiadaniu podielového spoluvlastníctva. Rovnako nehnuteľnosť môže mať len jeden vchod, takže by museli cez tento vchod chodiť obaja spoluvlastníci, čo je v niektorých prípadoch v praxi možné riešiť zriadením vecného bremena. Nedeliteľná by takáto nehnuteľnosť zrejme bola, ak by jedným vchodom musel prejsť jeden zo spoluvlastníkov cez izbu v byte druhého.
V minulosti sa spravidla považovala stavba za nedeliteľnú v prípade, ak by deľba mala prebehnúť horizontálne (dva byty nad sebou v jednom dome), avšak Najvyšší súd tieto staršie závery revidoval. K možnosti deľby veci zaujal v rozsudku sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022 nasledovné stanovisko: „Ako prvá možnosť podľa citovaného zákonného ustanovenia § 142 Občianskeho zákonníka prichádza do úvahy možnosť reálneho rozdelenia veci, pričom podmienkou reálneho rozdelenia veci je, že je to dobre možné. Táto podmienka nie je naplnená len faktickou možnosťou a technickou vykonateľnosťou rozdelenia, ale aj funkčným opodstatnením takéhoto rozdelenia. Významné je aj hľadisko finančnej nákladnosti rozdelenia, a to jednak pokiaľ ide o objektívnu výšku uvažovaných nákladov a jednak o subjektívne stanovisko spoluvlastníkov participovať na týchto nákladoch. Podľa ustálenej súdnej praxe, ak by rozdelenie veci nebolo uskutočniteľné bez nákladných stavebných úprav, jednalo by sa z tohto hľadiska o vec reálne nedeliteľnú (R 61/1968). Aj v prípade, ak by žiadny zo spoluvlastníkov nebol ochotný vynaložiť nič na vykonanie nevyhnutných stavebných úprav, musela by byť stavba považovaná z tohto hľadiska za nedeliteľnú (R 45/1991).“
K prípustnosti horizontálneho delenia stavby uviedol: „Pri rozdelení stavieb (budov) je podmienkou, aby rozdelením vznikli samostatné veci, ktorých existencia bude v súlade so stavebnými predpismi (R 108/1967). Záver o reálnej deliteľnosti predpokladá spravidla znalecké dokazovanie s nevyhnutnou existenciou oddeľovacieho geometrického plánu. Doterajšia súdna prax potvrdzovala výlučne len vertikálne delenie stavieb, ale medzičasom sa tiež prihlásila k horizontálnemu deleniu na tzv. nebytové jednotky v rozsudku najvyššieho súdu sp. zn. 2MCdo/3/2004, i keď v odôvodnení tohto rozhodnutia sa jedná o stavbu na podnikateľské účely (hotel), možno z neho analogicky vychádzať. Aj v rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 28. februára 2007, sp. zn. 4MCdo/6/2006, ktorého podstata sporu spočívala rovnako vo vyporiadaní podielového spoluvlastníctva strán sporu k nehnuteľnosti - rodinnému domu s príslušenstvom, kde dovolací súd súhlasil s tým, že je možné horizontálne delenie rodinného domu s bytmi.“
Pozemky sú spravidla ľahšie deliteľné ako stavby. Aj tu však môžu vzniknúť komplikované situácie, ak sú na pozemkoch stavby, prípojky sietí, studne, či je cez ne zriadená cesta, alebo majú spoločný dvor, ktorý nie je možné účelne rozdeliť.
Ak je nehnuteľnosť deliteľná, súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva tak, že nehnuteľnosť rozdelí a nové veci (pozemky, byty, iné stavby a pod.) prikáže do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov. Týmto sa konštitutívne založí výlučné vlastníctvo pre toho-ktorého spoluvlastníka k nehnuteľnostiam.
Ako rozdeliť kapitál startupu (inteligentný spôsob)
Výhradne pri tomto spôsobe zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva môže súd zriadiť vecné bremeno, ak je to potrebné pre lepšie využitie prikazovaných nehnuteľností. Podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka: „Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti. Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti.“
Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 2 Cdo 53/2004 zo dňa 1.7.2005 k možnosti zriadenia vecného bremena pri jednotlivých spôsoboch vyporiadania uviedol: „Z výslovného znenia tohto zákonného ustanovenia vyplýva, že súd môže v rámci konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva zriadiť vecné bremeno len za predpokladu, že vyporiadanie vykoná spôsobom reálneho rozdelenia veci. Pri inom spôsobe vyporiadania, konkrétne pri prikázaní veci za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, zriadiť právo zodpovedajúce vecnému bremenu rozhodnutím súdu nie je možné. Citované zákonné ustanovenie, ale ani žiadne iné, nepripúšťa, aby súd mohol pri zrušení a vykonaní vyporiadania spoluvlastníctva prikázaním veci za primeranú náhradu, rozhodnúť o zriadení práva zodpovedajúceho vecnému bremenu.“ Pravidelne pôjde o zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu k domu jedného spoluvlastníka cez pozemok, ktorý pripadne do výlučného vlastníctva iného spoluvlastníka. Môže to však byť aj právo zriadenia, údržby, opráv sietí a prístupu k nim na pozemku iného spoluvlastníka, ktoré slúžia domu iného spoluvlastníka. Môže ísť aj o právo využívať studňu na pozemku iného spoluvlastníka a podobne.
Možnosť zriadiť vecné bremeno pri rozdelení veci je upravená v § 142 ods. 3 veta prvá Občianskeho zákonníka. „Zákon umožňuje pri zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva aj zriadenie vecného bremena. Táto možnosť prichádza do úvahy len pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva reálnym rozdelením nehnuteľnosti v prípadoch, keď je pre dosiahnutie ideálneho vyporiadania spoluvlastníctva pri rozdeľovaní nehnuteľnosti nevyhnutné vyriešiť problémy ako napríklad, že stavba má spoločné vodovodné, elektrické či plynové prípojky alebo novovzniknutý pozemok nemá priamy prístup ku cestnej komunikácii a pod. Vecné bremeno by pritom malo obmedziť vlastníkov novovzniknutých nehnuteľností v rovnakom rozsahu a pokiaľ to nie je dobre možné, mala by sa táto skutočnosť zohľadniť pri vyporiadaní. Je na úvahe súdu, v akom rozsahu a či vôbec zriadi vecné bremeno, avšak je nutné ho zriadiť so zreteľom na čo najmenšie zaťaženie zaťažovanej nehnuteľnosti.“ (viď uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7Cdo/38/2021 zo dňa 28.2.2023).
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám (veta druhá § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka), ktoré majú k nehnuteľnosti iné práva, napr. záložní veritelia, iné osoby, ktoré majú zriadené vecné bremená k nehnuteľnosti, nájomcovia nehnuteľností, čo značí, že ich postavenie by sa nemalo zhoršiť.
Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi za náhradu: Druhá možnosť
Druhým spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov za súčasnej povinnosti zaplatenia primeranej peňažnej náhrady ustupujúcemu spoluvlastníkovi. „Ustupujúcim spoluvlastníkom“ je ten spoluvlastník, ktorý namiesto veci obdrží peňažnú náhradu za podiel, ktorý takto stráca. Predpokladom k tomu, aby súd mohol pristúpiť k takémuto riešeniu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je to, že nie je možné reálne rozdeliť nehnuteľnosti, teda využitie prvého spôsobu zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva. Len v prípade, ak rozdelenie veci nie je možné (prípadne nie je dobre možné, teda je hospodársky neúčelné), môže súd pristúpiť k tomuto druhému spôsobu riešenia sporu. Nevyhnutnou podmienkou je to, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, túto vec chce. Ak by ju totiž nechcel, súd mu proti jeho vôli vec do výlučného vlastníctva prikázať nesmie. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd pristúpi k predaju veci.
Ak chcú vec obaja (či viacerí) spoluvlastníci, rozhodnutie súdu si vyžaduje skúmanie ďalších skutočností a to nielen skutočností uvedených priamo v ustanovení § 142 ods. 1 OZ (účelné využitie veci, či násilné správanie spoluvlastníka).
Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 33/2010 zo dňa 28.9.2011 (R 37/2012): „V konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (veľkosť spoluvlastníckych podielov účelné využitie veci, násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom) ani spoločne iba tieto zákonom výslovne označené hľadiská, ale vždy komplexne celý súbor relevantných skutočností, ktorý nie je vyčerpaný iba hľadiskami priamo vymenovanými v tomto ustanovení zákona.“
Prikázanie veci do výlučného vlastníctva predpokladá určenie hodnoty veci, ktorá má byť prikázaná, preto lebo z tejto hodnoty bude ustupujúci spoluvlastník v peňažnom vyjadrení vyplatený. Ak sa na tejto hodnote strany sporu nezhodnú, súd nariadi znalecké dokazovanie, ktoré však musí niektorý zo spoluvlastníkov v konaní navrhnúť. Po určení hodnoty veci znaleckým posudkom súd rozhodne o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a prikázaní veci do výlučného vlastníctva spoluvlastníka za súčasnej výplaty ustupujúceho spoluvlastníka. Má ísť o cenu všeobecnú - teda v podstate o trhovú cenu nehnuteľnosti.
Spôsob určenia ceny v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva judikoval Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 5 Cdo 169/95 zo dňa 29.2.1996: „Ak súd zrušuje a vyporiadava podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti jej prikázaním do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov, primeranú náhradu za podiel spoluvlastníka určí vo výške všeobecnej ceny, ktorá nevyjadruje len cenu určenú v závislosti na druhu stavby, použitých stavebných materiálov, vybavenosti, konštrukcií, údržbe, veku, výmere, kultúre, bonite pozemku, ale aj situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danom m…“
Predaj veci súdom: Posledná možnosť
Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa ich podielov. Toto je najkrajnejšie riešenie, ktoré nastupuje vtedy, ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť ani na jednom z predchádzajúcich spôsobov. Súdny predaj sa uskutočňuje prostredníctvom dražby. Výťažok z predaja sa následne rozdelí medzi bývalých spoluvlastníkov podľa ich podielov. Tento spôsob je často spojený s nižšou predajnou cenou v porovnaní s predajom dohodou, čo môže byť pre spoluvlastníkov nevýhodné.
Súd návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva zamietne len vo výnimočných prípadoch. Môže k tomu dôjsť, ak je nehnuteľnosť nepredajná alebo ak sa objavia dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré bránia jej zrušeniu a vyporiadaniu, napríklad ak v dome dlhodobo žije osoba vo veľmi zlom zdravotnom stave, ktorá by bola zrušením spoluvlastníctva vážne ohrozená.
Zdedili ste nehnuteľnosť a neviete sa so spoluvlastníkmi dohodnúť na jej predaji? Predstavte si, že ste zdedili starý rodinný dom v malebnej Banskej Štiavnici. Máte spoluvlastníkov, ale každý má iný názor na to, čo s nehnuteľnosťou robiť. Jeden chce dom zrekonštruovať a prenajímať turistom, druhý by ho radšej predal a tretí nie je ochotný vôbec diskutovať. Znie vám to povedome? Ak sa spoluvlastníci rozhodnú spolupracovať, môže byť najjednoduchším a najrýchlejším riešením dohoda. Dohodnúť sa na predaji či inom využití nehnuteľnosti prináša viaceré výhody. Napríklad taký predaj sa môže vyriešiť a kúpna cena rozdeliť medzi všetkých vlastníkov aj do mesiaca. Okrem toho, ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú, nehnuteľnosť sa predá za najlepšiu cenu.
Ak však nie je možné sa dohodnúť a situácia sa neustále komplikuje, prichádza na rad právnik. Ten vám pomôže s celým procesom. Začína to vysvetlením možností a pokračuje vypracovaním oficiálneho listu, ktorý aj nespolupracujúcemu spoluvlastníkovi vysvetlí možnosti a poukáže na to, že ak nedôjde k dohode, bude musieť počítať so súdnym konaním. A čo ak list neuspeje? Zriedkavo sa stane, že ani právnik nedokáže presvedčiť nespolupracujúceho spoluvlastníka. Vtedy príde na rad súd. Súdne konanie môže trvať aj 2 a viac rokov, čo je dlhá doba na to, aby ste sa dostali k riešeniu. Ďalšou nevýhodou sú vysoké náklady, ktoré sa pohybujú v tisíckach eur.
Dôležitosť dohody a právneho poradenstva
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje typ vlastníctva, kde je podiel jednotlivých spoluvlastníkov na právach a povinnostiach určený veľkosťou ich podielu. Ide o bežný typ vlastníctva nehnuteľností s viacerými vlastníkmi. V praxi sa často stretávame s nehnuteľnosťami, ktoré majú viacerých vlastníkov. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo, pričom rozlišujeme medzi podielovým spoluvlastníctvom a bezpodielovým spoluvlastníctvom manželov, ktoré je možné iba medzi manželmi. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka spoluvlastnícky podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Pri úmysle predať svoj podiel musí spoluvlastník najprv ponúknuť tento podiel ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú predkupné právo. Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, keď spoluvlastník chce previesť svoj podiel (s výnimkou prevodu na blízku osobu), musí ho najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Ak spoluvlastníci svoje predkupné právo nevyužijú, podiel môže byť predaný tretej strane. Najlepším riešením je získať písomné potvrdenie od spoluvlastníkov o nevyužití predkupného práva. Pokiaľ majú o nadobudnutie ponúkaného spoluvlastníckeho podielu záujem viacerí spoluvlastníci a nedohodnú sa na výkone predkupného práva, majú všetci spoluvlastníci právo vykúpiť prevádzaný podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov.
Oprávnený z predkupného práva sa môže domáhať svojho predkupného práva (žalobou) vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začne plynúť odo dňa, keď oprávnený mohol svoje predkupné právo vykonať po prvý krát.
Sme tu pre vás! Radi zodpovieme všetky vaše otázky a poskytneme ďalšie informácie podľa potreby. Naša realitná kancelária Diamond Reality je pripravená vám pomôcť s predajom vášho podielu na nehnuteľnosti. Pokiaľ je vylúčené, že by Vaša sestra bola ochotná dohodnúť sa a poskytnúť súčinnosť pri riešení vzniknutej situácie, prichádza do úvahy podanie žaloby na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom.
Vlastníte nehnuteľnosť so spoluvlastníkmi a nechcete ju ďalej zdieľať? Najlepšia cesta je dohodnúť sa, ako s ňou naložiť. Ak sa to nedá, právnik vám pomôže nájsť riešenie. A keď to nevyjde dohodou, súd spoluvlastníctvo definitívne zruší. Neváhajte a obráťte sa na nás ešte dnes. S našou pomocou môžete rýchlo a efektívne vyriešiť problémy so spoluvlastníctvom a dostať sa k riešeniu, ktoré vám prinesie pokoj a spravodlivé rozdelenie majetku.