Družstevné bývanie, hoci na Slovensku nie je tak rozšírené ako v niektorých iných európskych krajinách, predstavuje zaujímavú alternatívu k tradičnému vlastníctvu nehnuteľnosti. V krajinách ako Česká republika či Rakúsko, kde je tento model bývania populárny, žije v družstevných bytoch značná časť obyvateľstva. Tento spôsob bývania často vyhľadávajú ľudia, ktorí z rôznych dôvodov - či už ide o príjem, vek alebo nedostatok prostriedkov na celú kúpnu cenu - nedosiahnu na štandardnú hypotéku. Môžu to byť napríklad rodičia pred dôchodkom, ktorí chcú zabezpečiť bývanie pre svoje deti, alebo jednotlivci, ktorí už majú našetrenú istú sumu, ale potrebujú preklenúť zvyšnú časť nákladov.
Prevody členských práv a povinností: základný princíp
Pri prevode (predaji) družstevného bytu je kľúčové pochopiť, že predávajúci neprevádza samotnú nehnuteľnosť, pretože tá je vo vlastníctve bytového družstva ako právnickej osoby. Namiesto toho prevádza svoje členstvo v družstve spolu s právami a povinnosťami, ktoré s ním súvisia, vrátane práva užívať pridelený byt. Zmluva, ktorou sa členský podiel prevádza, má svoje špecifiká. Podľa § 230 Obchodného zákonníka nie je prevod členského podielu podmienený súhlasom orgánov družstva, čo znamená, že prevod je plne v réžii člena družstva, teda prevodcu. Je však dôležité overiť si stanovy družstva, ktoré môžu obsahovať podrobnejšie podmienky týkajúce sa prevodu.
Členské práva a povinnosti prechádzajú na nadobúdateľa vo vzťahu k družstvu buď predložením zmluvy o prevode členstva príslušnému družstvu, alebo doručením písomného vyhlásenia doterajšieho člena o prevode a písomného súhlasu nadobúdateľa členstva bytového družstva. Proces kúpy družstevného bytu až po nadobudnutie do osobného vlastníctva je z praxe pomerne jednoduchý.
Financovanie družstevného bývania: výzvy a riešenia
Najvýznamnejšou nevýhodou družstevného bytu je skutočnosť, že jeho financovanie prostredníctvom hypotekárneho úveru priamo na kúpu členských práv nie je možné. Dôvodom je, že kupujete členské práva, nestávate sa priamym vlastníkom bytu, a preto byt nie je možné založiť ako zábezpeku pre banku.
Alternatívou, ako si zabezpečiť financovanie, je dočasné založenie inej nehnuteľnosti (minimálne rovnakej hodnoty ako kupovaný družstevný byt) v prospech banky, ktorá vám poskytne úver. Z prostriedkov tohto úveru potom môžete kúpiť družstevný byt. Po tom, ako sa stanete majiteľom členských práv a povinností, môžete požiadať o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva. Následne môžete požiadať banku o preloženie záložného práva na váš už nie družstevný byt.
Niektoré banky však už poskytujú účelovú hypotéku priamo na kúpu družstevného bytu do osobného vlastníctva od bytového družstva. Podmienky poskytnutia takéhoto úveru sú potom podobné ako pri štandardnej hypotéke.
Model financovania družstevných bytov po získaní podielu v družstve je podobný financovaniu kúpy automobilu na lízing či hypotéku, s tým rozdielom, že úver v družstve môže byť dlhodobý, až na obdobie 30 rokov, podobne ako pri hypotéke.
Odkúpenie bytu do osobného vlastníctva
Ak máte záujem neskôr družstevný byt odkúpiť do osobného vlastníctva, je nevyhnutné overiť si priamo na družstve výšku zostatkovej hodnoty bytu, tzv. anuity. Túto sumu budete musieť bytovému družstvu uhradiť, ak chcete byt získať do osobného vlastníctva. Žiadne bytové družstvo by nemalo brániť majiteľom členských práv a povinností v odkúpení bytu do osobného vlastníctva.
Proces odkúpenia bytu do osobného vlastníctva po tom, ako sa stanete členom družstva, zvyčajne trvá 3 až 5 týždňov. Dôležité je mať splatenú anuitu, ktorá predstavuje pravidelnú platbu na pokrytie nákladov súvisiacich s výstavbou alebo opravami bytového domu.
Práva a povinnosti člena družstva
Člen družstva môže počas celej doby užívania družstevného bytu byt prenajímať, predať svoje členské práva alebo previesť svoj podiel na inú osobu. Pri kúpe či prevode družstevného bytu je nutná spolupráca s bytovým družstvom, ktoré by malo poskytnúť vzor zmluvy o prevode práv a schváliť predaj či prevod práv.
V prípade, že člen družstva neplní svoje povinnosti, napríklad neplatí nájomné, družstvo ho môže zažalovať a vymáhať nezaplatené sumy aj s penále. Vysťahovanie neplatiaceho nájomníka je zložité, pričom náklady za neho znášajú ostatní členovia družstva. Preto je vhodné pred kúpou družstevného bytu preveriť finančné zdravie jeho majiteľa a celkového stavu družstva. Za určitých podmienok, stanovených v stanovách, môže byť členovi družstva vypovedaná nájomná zmluva a môže byť z družstva vylúčený, čím príde aj o byt. Vylúčený člen má nárok na tzv. vyrovnávací podiel, ktorý sa zvyčajne rovná výške jeho vkladu do družstva.
Konkurz a družstevné byty
V prípade vyhlásenia konkurzu na bytové družstvo sú byty zaradené do konkurznej podstaty. Správca konkurznej podstaty je však povinný ponúknuť družstevný byt jeho nájomcovi, teda členovi bytového družstva. Ak nájomca na byt nemá dostatok finančných prostriedkov, môže si požičať od banky alebo rodiny. V prípade, že nezaplatí, byt pôjde do konkurzu a bude predaný v dražbe.
Dedenie družstevného bytu
Špecifické pravidlá sa týkajú dedenia členstva v bytovom družstve a využívania družstevného bytu. Prevod bytu do osobného vlastníctva prináša výhody v podobe jasnejšej právnej situácie pri dedení a väčšej flexibility pri nakladaní s majetkom. Pri osobnom vlastníctve budú deti dediť byt priamo ako nehnuteľnosť, nie len členstvo v družstve a právo na užívanie bytu.
Proces kúpy družstevného bytu: kroky k bezpečnému nadobudnutiu
Pre bezpečné nadobudnutie družstevného bytu je dôležité dodržať niekoľko krokov:
- Informovanie sa na družstve: Zistite si podmienky odkúpenia bytu do osobného vlastníctva a výšku anuity.
- Získanie vzoru zmluvy: Vyžiadajte si od bytového družstva vzor zmluvy o prevode práv a povinností spojených s členstvom.
- Uzavretie dohody: Spolu s predávajúcim uzatvorte dohodu o prevode členských práv a povinností a dohodnite si kúpnu cenu za odstúpenie členstva.
- Potvrdenie o bezdlžnosti: Získajte potvrdenie od bytového družstva, že na byte nie sú žiadne nedoplatky.
- Financovanie: Vybavte si financovanie, či už vlastnými prostriedkami, alebo prostredníctvom úveru zabezpečeného inou nehnuteľnosťou.
- Prevod členských práv: Po prevode členských práv sa stanete členom družstva a získate nájomnú zmluvu k bytu.
- Odkúpenie do osobného vlastníctva: Po splatení anuity požiadajte o odkúpenie bytu do osobného vlastníctva.
Z kúpy družstevného bytu nemusíte mať obavy, ak si zabezpečíte dostatočné informácie a budete postupovať podľa stanovených pravidiel.
tags: #odsupim #druzstevny #byt