V každom zmluvnom vzťahu platí základná zásada pacta sunt servanda, čo v preklade znamená, že zmluvy sa majú dodržiavať. Existujú však situácie, kedy jedna alebo obe zmluvné strany už nemajú záujem pokračovať v pôvodne dohodnutom vzťahu. V takýchto prípadoch je najčastejším a najjednoduchším riešením zrušenie zmluvy vzájomnou dohodou. No čo v prípade, ak dohoda nie je možná? Práve na takéto scenáre pamätá právny poriadok prostredníctvom inštitútu odstúpenia od zmluvy. Tento článok sa detailne zameriava na podstatu, dôvody, následky a špecifické aspekty odstúpenia od zmluvy, pričom osobitnú pozornosť venuje situáciám, ktoré sa týkajú nehnuteľností a zápisov v katastri nehnuteľností.
Čo presne znamená odstúpenie od zmluvy?
Odstúpenie od zmluvy je v podstate jednostranný právny úkon, ktorým jedna zo zmluvných strán prejavuje svoju vôľu ukončiť existujúci zmluvný vzťah. Dôležitým aspektom je, že na platnosť tohto úkonu nie je potrebný súhlas druhej zmluvnej strany. K jeho účinnosti dochádza v momente, keď sa toto vyhlásenie o odstúpení dostane do sféry dispozície adresáta, teda druhej zmluvnej strany. Je nevyhnutné odlíšiť odstúpenie od zmluvy od výpovede, ktoré predstavujú odlišné právne inštitúty s rôznymi právnymi dôsledkami.
Zjednodušene povedané, od zmluvy je možné odstúpiť buď v prípadoch, ktoré priamo ustanovuje zákon, alebo na základe dohody medzi zmluvnými stranami, ktorá môže ísť aj nad rámec zákonom stanovených možností. Všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka umožňujú odstúpenie napríklad vtedy, ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Okrem toho existujú špecifické ustanovenia pri jednotlivých typoch zmlúv (ako napríklad kúpna zmluva, nájomná zmluva, zmluva o dielo a podobne), ktoré upravujú osobitné prípady umožňujúce odstúpenie.
Kľúčovým predpokladom pre akékoľvek odstúpenie od zmluvy, ktorý bol opakovane potvrdený aj Najvyšším súdom Slovenskej republiky, je, že zmluva, od ktorej sa má odstúpiť, musela byť uzavretá platne. Odstúpiť od neplatnej zmluvy nie je možné.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy pri nehnuteľnostiach a vady
Pri skúmaní kúpnej zmluvy, najmä v kontexte nehnuteľností, sa možnosti odstúpenia často viažu na výskyt určitých vád. Podľa platnej právnej úpravy, ak sa po uzatvorení zmluvy dodatočne ukáže vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny. Výška tejto zľavy by mala zodpovedať povahe a rozsahu zisteného nedostatku.
Avšak, ak ide o vadu, ktorá robí danú nehnuteľnosť úplne neupotrebiteľnou, kupujúci má právo od kúpnej zmluvy odstúpiť. Dôležité je rozlišovať medzi vadou, ktorá vyšla najavo dodatočne, a vadou, ktorá existovala už v čase predaja, ale bola skrytá a prejavila sa až neskôr.
Príkladové ilustrácie:
Predstavte si situáciu, kedy ste ako kupujúci nadobudli nehnuteľnosť a po čase zistíte, že okná sú poškodené. Ak ste o tejto skutočnosti v čase predaja nevedeli a predávajúci vás na ňu žiadnym spôsobom neupozornil, máte ako kupujúci právo požadovať od predávajúceho primeranú zľavu z kúpnej ceny. Výška tejto zľavy by sa odvíjala predovšetkým od nákladov, ktoré ste museli vynaložiť na opravu alebo výmenu poškodených okien, ak oprava nebola možná.
Na druhej strane, ak by išlo o vadu, ktorá by nehnuteľnosť robila zásadne neupotrebiteľnou, máte právo od zmluvy odstúpiť. V kontexte okien, pokazené okná samotné zvyčajne nepredstavujú takúto zásadnú vadu, pretože je možné ich opraviť alebo vymeniť za nové. Vada, ktorá robí vec neupotrebiteľnou, je typicky neodstrániteľná a trvalá, pre ktorú nemožno vec užívať dohodnutým alebo obvyklým spôsobom.
V praxi sa predávajúci niekedy snažia maskovať existujúce vady, aby predali nehnuteľnosť čo najvýhodnejšie. Zvýšenú pozornosť by ste mali venovať napríklad miestam s čerstvo obnoveným náterom, ktoré by mohli skrývať napríklad plesne. Je však dôležité si uvedomiť, že zákon v niektorých prípadoch stojí na strane predávajúceho, najmä ak kupujúci o vade vedel alebo mal vedieť.
Dôsledky odstúpenia od zmluvy
Odstúpením od zmluvy sa táto zmluva zrušuje priamo zo zákona. Nie je preto potrebný súhlas druhej zmluvnej strany ani osobitné schválenie súdu. Následkom odstúpenia od zmluvy je skutočnosť, že sa zmluva považuje za zrušenú od samého začiatku, teda s účinkami ex tunc, pokiaľ sa zmluvné strany nedohodli inak.
V právnych vzťahoch medzi účastníkmi zmluvy nastáva rovnaký právny stav, akoby k uzavretiu zmluvy nikdy nedošlo. Týmto spôsobom sa obnovujú ich pôvodné práva a povinnosti. Zákon v tomto prípade počíta s tým, že účastníci zrušenej zmluvy si vzájomne vyporiadajú svoje plnenia podľa zásad o bezdôvodnom obohatení. V praxi to znamená, že si musia vrátiť všetko, čo si už na základe zmluvy vzájomne poskytli.
Odstúpenie od zmluvy a kataster nehnuteľností: Komplikovaná súhra
Jednou z najkomplikovanejších situácií nastáva, ak katastrálny odbor okresného úradu už medzičasom povolil vklad vlastníckeho práva na nového nadobúdateľa (kupujúceho) a až následne dôjde k odstúpeniu od zmluvy medzi pôvodným vlastníkom (prevodcom) a kupujúcim.
V posledných rokoch sa okresné úrady na Slovensku pridržiavajú judikovaného názoru Najvyššieho súdu SR, ktorý bol obsiahnutý v jeho rozhodnutí zo dňa 20. júla 2011, sp. zn. 6 Sžo 229/2010. V tomto rozhodnutí súd deklaroval, že odstúpením od zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa priamo zo zákona obnovuje vlastnícke právo prevodcu. S odkazom na príslušné ustanovenia katastrálneho zákona by mal katastrálny odbor okresného úradu vykonať zápis vlastníckeho práva záznamom.
Tento postup by mal byť uplatňovaný vtedy, ak odstúpenie od zmluvy nie je medzi stranami sporné, je stranami akceptované a nikto ho nespochybňuje. Avšak, ak druhá strana s odstúpením vysloví "nesúhlas", katastrálny odbor ju následne vyzve, aby v určenej lehote (zvyčajne 60 dní) podala na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Kataster pritom poučí dotknutú stranu, že ak žalobu nepodá, jej "nečinnosť" bude vyhodnotená ako "akceptácia" odstúpenia od zmluvy a kataster na základe odstúpenia vykoná spätný prepis vlastníctva záznamom.
Je dôležité zdôrazniť, že kataster nie je oprávnený skúmať platnosť samotného odstúpenia, ani či boli naplnené dôvody na odstúpenie. Kataster skúma výlučne spornosť medzi zmluvnými stranami. Ak osoba, ktorá namieta platnosť odstúpenia, podá žalobu, bude už vecou súdu, aby rozhodol o platnosti tohto jednostranného právneho úkonu. Len platné odstúpenie od zmluvy môže spôsobiť právne účinky, teda aj samotné zrušenie zmluvy.
V súdnom konaní bude súd zisťovať, či bolo odstúpenie od zmluvy preukázateľne doručené druhej zmluvnej strane, či bol naplnený dôvod na odstúpenie a či právo na odstúpenie ako majetkové právo nie je premlčané (premlčuje sa v rámci 3-ročnej premlčacej lehoty). Súd však ako predbežnú otázku posúdi aj samotnú platnosť zmluvy, na ktorú sa odstúpenie viaže.
Zmluvná pokuta a odstúpenie od zmluvy
Niektoré zmluvné strany si niekedy dohodnú, že na odstúpenie od zmluvy budú viazať nárok na zaplatenie zmluvnej pokuty. Je však dôležité si uvedomiť, že zmluvnú pokutu je možné dohodnúť len ako sankciu za porušenie zmluvnej povinnosti. Odstúpenie od zmluvy je naopak výkonom práva, ktoré vyplýva zo zákona alebo priamo zo zmluvy, a preto vylučuje nárok na úhradu zmluvnej pokuty.
Judikatúra Najvyššieho súdu SR k odstúpeniu od zmluvy
Slovenská judikatúra sa k otázke odstúpenia od zmluvy opakovane vyjadrovala. Zdôrazňuje sa najmä nasledovné:
- Podmienkou platnosti a účinnosti odstúpenia od zmluvy je platnosť samotnej zmluvy. Odstúpenie od absolútne neplatnej zmluvy je neplatné. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 29. februára 2012, sp. zn. 5 Cdo 116/2011)
- Odstúpiť možno len od platne uzavretej zmluvy. (R 22/1976, Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2009, sp. zn. 5 Cdo 124/2008)
- Odstúpenie od zmluvy je jednostranný, adresovaný právny úkon, ktorý sa stáva účinným doručením do dispozície adresáta. Možno odstúpiť len v zákonom stanovených alebo zmluvne dohodnutých prípadoch. Pre písomné zmluvy platí, že aj odstúpenie musí byť písomné. Zákon nevyžaduje uvedenie dôvodu odstúpenia. (Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 30. júna 2009, sp. zn. 5 Cdo 124/2008)
- Odstúpením od zmluvy sa zmluva zrušuje s účinkami „od začiatku“ (ex tunc). Týmto zrušením zaniká právny titul, na základe ktorého nadobúdateľ získal vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Obnovuje sa pôvodný stav, akoby k zmluve nikdy nedošlo, a to nielen z hľadiska obligačných, ale aj vecnoprávnych účinkov. (Rozsudok Najvyššieho súdu SR z 20. júla 2011, sp. zn. 6 Sžo 229/2010)
Odstúpenie od pracovnej zmluvy
V pracovnoprávnych vzťahoch je odstúpenie od pracovnej zmluvy menej časté, no nie nemožné. Zamestnanci a zamestnávatelia si často nie sú vedomí tejto možnosti. Zákonník práce stanovuje, že zamestnávateľ môže uzatvárať len zmluvy upravené v pracovnoprávnych predpisoch. V prípade nejasností alebo neupravených podmienok sa subsidiárne uplatňuje Občiansky zákonník. Okamihom vzniku pracovnej zmluvy je dosiahnutie konsenzu na jej obsahu.
Odstúpiť od pracovnej zmluvy môžu zamestnanec aj zamestnávateľ len zo zákonných dôvodov vymedzených v § 19 Zákonníka práce. Odstúpením nie je dotknuté právo na náhradu škody.
Odstúpenie od zmluvy o dielo
Pri zmluve o dielo, podľa Obchodného zákonníka, môže odberateľ odstúpiť od zmluvy bez omeškania zhotoviteľa, ak sa ukáže, že dielo nebude možné vyhotoviť podľa stanovených požiadaviek. Podobne aj zhotoviteľ môže odstúpiť, ak sa ukáže, že dielo nebude možné vyhotoviť podľa požadovaných štandardov. V takom prípade je zhotoviteľ povinný oznámiť odstúpenie odberateľovi písomne a v primeranej lehote, pričom by mal požadovať náhradu nákladov.
Špecifické požiadavky vyplývajú z charakteru diela, napríklad pri stavebných dielach je nutné dodržiavať stavebný zákon a technické normy. Odmietnutie prevzatia diela je možné len za zákonných alebo zmluvne dohodnutých podmienok.
Vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov a jeho súvislosti s katastrom
Po rozvode manželstva zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM). Vzniká potreba vyporiadať majetok nadobudnutý počas manželstva. Preferovaným spôsobom je dohoda bývalých manželov. Ak k dohode nedôjde, majetok vyporiada súd. V prípade nečinnosti oboch strán nastupuje zákonná domnienka podielového spoluvlastníctva v rovnakých podieloch.
Dohoda o vyporiadaní BSM je v podstate zmluvou o prevode vlastníctva. Titulus (právny dôvod) predstavuje podpis dohody, modus (spôsob nadobudnutia) je vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Pre podanie návrhu na vklad dohody o vyporiadaní BSM platí trojročná lehota od zániku manželstva. V českej judikatúre sa uplatňuje názor, že v tejto lehote nestačí len uzatvoriť dohodu, ale je potrebné podať aj návrh na vklad. Slovenská prax je v tomto dvojaká.
Problémové situácie môžu nastať, ak dohoda vznikne v trojročnej lehote, ale návrh na vklad je podaný po jej uplynutí, alebo ak jeden z účastníkov medzičasom zomrie. V takýchto prípadoch je potrebné aplikovať príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka a katastrálneho zákona. Kataster skúma len formálne náležitosti dohody a jej súlad s katastrálnym zákonom, nie finančné vyrovnanie.
Záväzok súdu rozhodnúť o platnosti odstúpenia
Je dôležité si uvedomiť, že katastrálny úrad nie je súdom a nemá právomoc rozhodovať o platnosti právnych úkonov. Jeho úlohou je len zabezpečiť súlad zápisov v registri so zákonom a podanými návrhmi. Ak dôjde k sporu o platnosť odstúpenia od zmluvy, je nevyhnutné obrátiť sa na súd. Len súd môže právoplatne rozhodnúť, či bolo odstúpenie platné a či má právne účinky.
V konečnom dôsledku, aj keď sa zdá, že procesy súdneho a katastrálneho konania sú oddelené, ich výsledky sa úzko prepletajú, najmä pri prevodoch nehnuteľností. Jasné pochopenie právnych inštitútov, ako je odstúpenie od zmluvy, a ich praktických dôsledkov, je kľúčové pre ochranu práv a záujmov všetkých zúčastnených strán.
tags: #odstupenie #od #zmluvy #katastralny #bulletin