Prenájom nehnuteľností v zahraničí: Daňové a praktické aspekty

Prenájom nehnuteľností v zahraničí predstavuje stále populárnejšiu formu bývania a investície v globálnom meradle. Tento spôsob získavania bývania alebo kapitálu sa teší rozličnej miere obľúbenosti v jednotlivých krajinách, pričom jeho preferovanie ovplyvňuje množstvo faktorov, od ekonomickej situácie až po kultúrne zvyklosti. Hoci sa často spája s ekonomicky slabšími vrstvami obyvateľstva, štatistiky prekvapivo ukazujú, že v krajinách s vysokou životnou úrovňou je prenájom rovnako bežný, ak nie bežnejší, ako vlastníctvo nehnuteľnosti. Tento článok sa zameriava na komplexnú problematiku prenájmu nehnuteľností v zahraničí, pričom sa osobitne venuje daňovým aspektom a právnym rámcom platným na Slovensku, ako aj porovnaniu s inými európskymi krajinami.

Preferencie prenájmu naprieč Európou a svetom

Štatistické prieskumy, ako napríklad ten uskutočnený spoločnosťou RentCafe.com analyzujúci dáta z 30 najľudnatejších rozvinutých krajín sveta, odhaľujú zaujímavé trendy. Zistili, že v Austrálii si prenajíma nehnuteľnosť až 30,9 % populácie, pričom záujem o túto formu bývania medzi rokmi 2010 až 2015 vzrástol o 4,3 %. Tento trend naznačuje, že prenájom nie je výlučne znakom ekonomickej núdze, ale môže byť aj aktívnou voľbou, a to aj v rozvinutých ekonomikách.

Na Slovensku stále platí, že bývanie vo vlastnom dome či byte je pre väčšinu ľudí samozrejmosťou. Tento silný impulz vlastníctva však začína postupne slabnúť, najmä medzi mladšími generáciami a vo väčších mestách. Dôvodom je prudký nárast cien nehnuteľností, rastúce životné náklady a čoraz ťažšie dostupné hypotéky.

Pozrime sa na 10 európskych krajín, kde bývanie v nájme nie je hanbou, ale prirodzenou súčasťou životného štýlu:

1. Švajčiarsko: Len 42,6 % Švajčiarov býva vo vlastnom. Nájomné bývanie je stabilné, právne chránené a považované za vysoko kvalitné.
2. Nemecko: Iba 47,2 % Nemcov býva vo vlastnom. Historický kontext, silná právna ochrana nájomníkov a kultúrna preferencia nájmu z neho robia prvú voľbu.
3. Rakúsko: Vlastní nehnuteľnosť len 54,5 % domácností. Silný a stabilný nájomný sektor vo veľkých mestách, najmä vo Viedni, udržuje nájom ako normu.
4. Turecko: Len 55,8 % obyvateľov býva vo vlastnom. Masívna urbanizácia priniesla dramatický nárast cien mestského bývania.
5. Dánsko: Približne 61 % obyvateľov vlastní nehnuteľnosť. Silný nájomný sektor, ktorý zahŕňa aj družstevné bývanie, ponúka výhody bezpečia a stability bez nutnosti vlastniť.
6. Francúzsko: Len 61,2 % Francúzov býva vo vlastných domoch či bytoch. Silný verejný a súkromný nájomný sektor a ochrana práv nájomníkov robia z nájmu stabilnú voľbu.
7. Luxembursko: Len 63,5 % obyvateľov vlastní nehnuteľnosť, čo je jeden z najnižších podielov v Európe. Obmedzený priestor na výstavbu a prísne stavebné regulácie spomaľujú rast bytového fondu.
8. Švédsko: Približne 65 % Švédov vlastní nehnuteľnosť. Švédsky štát podporuje regulované nájomné a stabilitu nájomcov ako normu.
9. Malta: Podiel vlastníkov je podobne nízky ako vo Fínsku - okolo 69 %. Vysoký nárast cien nehnuteľností, populačný boom a dopyt po prenájme zmenili trh.
10. Fínsko: Len necelých 69 % domácností vlastní dom či byt. Vyššia urbanizácia, stabilné nájomné a výborná ochrana nájomníkov robia z nájmu atraktívnu možnosť.

Daňová rezidencia a medzinárodné zdanenie pri prenájme

V súvislosti s dlhším pobytom alebo prácou v zahraničí je nevyhnutné riešiť daňové otázky. Je dôležité rozlišovať medzi pojmami daňová rezidencia a štátne občianstvo. Občianstvo predstavuje trvalý právny vzťah medzi fyzickou osobou a štátom, zatiaľ čo daňová rezidencia určuje, v ktorom štáte podlieha daňovník zdaneniu zo svojich celosvetových príjmov. Daňový rezident zdaňuje celosvetové príjmy, zatiaľ čo daňový nerezident zdaňuje len príjmy plynúce zo zdrojov v danom štáte.

Podľa slovenského zákona o dani z príjmov je daňovým rezidentom SR fyzická osoba, ktorá má na území SR trvalý pobyt, bydlisko alebo sa tu obvykle zdržiava (minimálne 183 dní v kalendárnom roku).

Môže však dôjsť ku konfliktu daňovej rezidencie, ak sa daňovník považuje za rezidenta v dvoch zmluvných štátoch naraz. Na jeho riešenie sa využíva päť kritérií v nasledovnom poradí:

• Stály byt: Daňovník má vo vlastníctve, držbe alebo prenájme zariadený a udržiavaný byt, ktorý má stály charakter.
• Stredisko životných záujmov: Miesto, kde má človek silné ekonomické, rodinné a osobné väzby (rodinné vzťahy, zamestnanie, podnikanie, majetkové pomery, politické, kultúrne či ďalšie aktivity).
• Miesto, kde sa daňovník obvykle zdržiava: Určuje hranica pobytu 183 dní za kalendárny rok.
• Štátna príslušnosť: Občianstvo.
• Vzájomná dohoda príslušných orgánov zmluvných štátov: V zriedkavých prípadoch, ak predchádzajúce kritériá nevedú k jednoznačnému určeniu.

Príklady určenia daňovej rezidencie a platenia daní:

• Andrej: Občan SR pracujúci a dlhodobo žijúci v Česku s rodinou v prenajatom byte, ale s bytom aj na Slovensku, je považovaný za daňového rezidenta Česka vzhľadom na stredisko životných záujmov.
• Branislav: Občan SR, ktorý pracoval 6 týždňov ako sezónny pracovník v Česku, zostáva rezidentom SR, kde má stály byt. Príjem z Česka zdani ako nerezident a uvedie ho v slovenskom daňovom priznaní.
• Cyril: Žijúci na Slovensku a pracujúci na diaľku pre českú spoločnosť s IČO, je daňovým rezidentom SR a daní príjmy na Slovensku.
• Filip: Občan SR žijúci na Slovensku, ktorý sa presťahoval na 3 mesiace do Česka po predaji kryptomien, zostáva rezidentom SR a musí zdaniť svoje príjmy na Slovensku.
• Daniel: Občan SR žijúci a vlastniaci byt na Slovensku, s podnikaním na Slovensku a občasnými zákazkami v Česku, je rezidentom Slovenska a daní všetky svoje príjmy tam.
• Erik: Občan SR podnikajúci v Česku, kde má stálu prevádzkareň, zdaňuje svoje príjmy v Česku.

Daňové hľadisko prenájmu nehnuteľnosti na Slovensku a v zahraničí

Z hľadiska dane z pridanej hodnoty (DPH) sa prenájom nehnuteľnosti na Slovensku považuje za poskytnutie služby. Miesto dodania tejto služby sa určuje podľa zákona o DPH, pričom nie je podstatné, na aký účel sa nehnuteľnosť prenajíma. Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť oslobodený od dane.

Oslobodenie od dane a rozhodnutie prenajímateľa:

Podľa zákona o DPH sa platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto rozhodnutie môže byť výhodné, ak by inak musel upravovať predtým odpočítanú DPH.

Opakované dodávanie služby: Pri nájme nehnuteľností dochádza k opakovanému dodávaniu služby.

Príklady z praxe:

• Prenájom slovenskému platiteľovi: Slovenský platiteľ prenajímajúci budovu inému slovenskému platiteľovi sa môže rozhodnúť pre zdaňovanie nájmu.
• Prenájom rakúskym podnikateľom: Rakúsky podnikateľ bez sídla v SR prenajímajúci nehnuteľnosť slovenskému platiteľovi dane, kde miesto dodania služby je SR a nájom je oslobodený od dane, uplatní sa prenos daňovej povinnosti na príjemcu služby.
• Podnájom nehnuteľnosti neplatiteľovi dane: Ak je v zmluve uvedené, že nájomné bude fakturované oslobodené od dane a zriadenie parkovacích miest nie je hlavnou transakciou, uplatní sa oslobodenie od dane.
• Prenájom rôznym subjektom: Vlastník budovy - platiteľ DPH, prenajímajúci kancelárie platiteľom DPH, neziskovej organizácii a zahraničnej firme, sa môže rozhodnúť, že všetky nájmy budú oslobodené od DPH.
• Prenájom skladu v zahraničí: Slovenský platiteľ, ktorý si prenajal v Chorvátsku sklad, sa môže rozhodnúť, že nevyužije možnosť oslobodenia od DPH a nájom bude zdaňovať.

Príjem z nehnuteľného majetku v zahraničí:

Pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí vychádzame z medzinárodných zmlúv, ktoré uvádzajú, že príjmy z nehnuteľného majetku umiestneného v druhom zmluvnom štáte môžu byť zdanené v tomto druhom štáte. Rezident SR musí tento príjem zahrnúť do daňového priznania v SR a zároveň si uplatniť výdavky podľa slovenskej legislatívy.

Oslobodenie od dane v SR: Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v SR sú oslobodené od dane do výšky 500 eur. Ak príjmy z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí presiahnu túto sumu, daňovník uvedie príjem znížený o 500 eur do daňového priznania.

Zisky zo scudzenia majetku v zahraničí: Pri predaji nehnuteľnosti v zahraničí platí podobné pravidlo ako pri prenájme. Zisky z predaja nehnuteľného majetku umiestneného v druhom zmluvnom štáte sa môžu zdaniť v tomto druhom štáte. Rezident SR je povinný po skončení zdaňovacieho obdobia priznať aj príjmy zo zahraničia. Príjmy z predaja nehnuteľnosti sú na Slovensku oslobodené od dane, ak daňovník nehnuteľnosť vlastnil viac ako päť rokov. Toto ustanovenie sa vzťahuje aj na predaj nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí.

Dodanie nehnuteľnosti a DPH

Dodanie nehnuteľnosti je na Slovensku oslobodené od dane za špecifických podmienok, najmä pri dodaní stavby alebo jej časti, ktorá spĺňa tieto podmienky. Platiteľ sa však môže rozhodnúť pre zdanenie dodania stavby alebo jej časti, s výnimkou dodania stavby určenej na bývanie, jednotlivého bytu alebo apartmánu.

Dodanie pozemku: Predaj samostatného pozemku je oslobodený od dane, zatiaľ čo predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje.

Rozhodnutie platiteľa pri prenájme: Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, s výnimkou nájmu bytov a rodinných domov.

Príklady z praxe k DPH:

• Predaj bytu spoločnosťou s.r.o.: Ak spoločnosť s.r.o., ktorá sa stala platiteľom dane, predáva byt získaný darom a nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane, predaj podlieha DPH.
• Predaj priemyselnej budovy: Platiteľ dane vlastniaci priemyselnú budovu od roku 2015, pri ktorej si uplatnil odpočítanie dane a od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, predáva budovu inému platiteľovi dane. Tento predaj je oslobodený od dane.
• Predaj nehnuteľnosti pred kolaudáciou: Predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie neuplynulo 5 rokov, nie je oslobodený od dane.
• Zmena účelu použitia nehnuteľnosti: Platiteľ dane predávajúci administratívnu budovu, pri ktorej si uplatnil odpočítanie dane a od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, neplatiteľovi dane, je povinný upraviť odpočítanú daň, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti.
• Predaj stavebného pozemku s výrobnou halou: Ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť (od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa.
• Predaj bytov v bytovom dome: Ak predaj jednotlivých bytov, ktorých prvá kolaudácia je pred menej ako 5 rokmi, podlieha DPH.
• Predaj stavebného pozemku: Predaj samostatného stavebného pozemku občanovi sa zdaňuje.
• Predaj bytu a prenos daňovej povinnosti: Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje, byt musí byť predaný s DPH.
• Prenájom nebytových priestorov zahraničnej firme: Miestom dodania služby je nehnuteľnosť, v ktorej sa priestory nachádzajú.
• Nájom rodinného domu občanovi: Nájom rodinného domu občanovi je oslobodený od dane.
• Nájom parkovacích miest: Ak platiteľ dane prenajíma budovu a súčasne aj parkovacie miesta, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s parkovacími miestami je potrebné zohľadniť súvislosť týchto služieb.

Vzhľadom na špecifické daňové a právne úpravy spojené s prenájmom nehnuteľností v zahraničí, ako aj s prenájmom a predajom nehnuteľností na Slovensku, je vždy odporúčané konzultovať konkrétne situácie s daňovým poradcom alebo právnikom, aby sa zabezpečilo dodržiavanie všetkých relevantných predpisov a optimalizovala daňová situácia.

tags: #obvykle #najomne #obce