Pri hľadaní nového bývania zohráva veľkú rolu najmä finančná stránka. Ceny nájomného sú dynamické a odrážajú množstvo faktorov - od lokality, veľkosti bytu, úrovne vybavenia až po dostupnosť služieb. Cena nájmu bytu sa líši mesto od mesta, obec od obce. Prečo je to tak? Cenová mapa prenájmov predstavuje komplexný prehľad o nákladoch spojených s prenájmom nehnuteľností v rôznych lokalitách. Tento článok sa zameriava na analýzu faktorov ovplyvňujúcich ceny prenájmov na Slovensku, s dôrazom na regionálne rozdiely a aktuálne trendy na trhu.
Úvod do problematiky cenových máp prenájmov
Cenová mapa prenájmov je nástroj, ktorý poskytuje prehľad o aktuálnych cenách prenájmov v rôznych lokalitách. Je užitočná pre nájomcov, prenajímateľov, realitných agentov a investorov, pretože im umožňuje získať informácie o trhových cenách a porovnať ich s vlastnými očakávaniami.
Cenová mapa nehnuteľností poskytuje objektívnu informáciu o cene nehnuteľností v danom regióne podľa realizovaných cien predaných / prenajatých nehnuteľností. Zdrojom takýchto informácii bývajú finančné inštitúcie, špecializované realitné weby a podobne. Aj tu platí, že čím je vzorka nehnuteľností väčšia, tým je mapa presnejšia a kvalitnejšia.
Veľa klientov, začínajúcich maklérov, špecializovaných realitných portálov považuje cenovú mapu za základ pri stanovení ceny nehnuteľnosti. Ako je to v skutočnosti? Priemerná cena je jedna vec, ale realita druhá. Treba si uvedomiť, že je to cena priemerná všetkých ponúk v danej lokalite (väčšinou obec, nie konkrétna ulica). Aj v prípade špecializovaných cenových máp, kde sa dá určiť vek nehnuteľnosti, stav rekonštrukcie, plocha, vybavenosť a podobne nie je možné danú nehnuteľnosť takto oceniť, pretože cenu určuje vždy trh, ktorý berie oveľa viac kritérii ako môže mapa poskytnúť. Nehnuteľnosť, ktorá je len o ulicu vedľa, môže mať aj niekoľkotisícový rozdiel, pretože sa na dvore nachádza detské ihrisko, bezproblémové parkovisko, tichá lokalita a podobne. Cenové mapy neberú taktiež do úvahy, koľko máte susedov, lebo je rozdiel bývať vo vchode, kde je 40 bytov a kde sú štyri. Bytovka môže byť zrekonštruovaná, mať kamerový systém, veľké pivnice a veľa iného, čo cenové mapy do úvahy nedokážu zahrnúť. Daný byt môže mať navyše drahú dlažbu, či kúpeľňu, priestranný balkón alebo terasu orientovanú do dvora… Každá jedna drobnosť môže zvýšiť / znížiť cenu predávanej nehnuteľnosti aj o stovky či tisícky eur.
Faktory ovplyvňujúce ceny prenájmov
Ceny prenájmov sú ovplyvnené rôznymi faktormi, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od lokality a typu nehnuteľnosti.
- Lokalita a občianska vybavenosť: Vezmime si napríklad Bratislavu - bývanie je tu síce drahšie, no hlavné mesto ponúka vynikajúcu občiansku vybavenosť a zároveň aj vyššie priemerné platy. V blízkosti vlaková stanica, autobusové spoje či dokonca letisko? Pripravte sa na vyššie nájomné. Naopak, dedinka vzdialená od civilizácie, kde autobus jazdí dvakrát týždenne, ponúkne nižšie ceny. Otázne je, či sa vám to vyplatí, ak nemáte vy alebo niekto blízky auto? Rodiny s deťmi zaujímajú najmä školy a škôlky v okolí. No do cien nájmov sa premieta aj dostupnosť obchodov, zdravotníckych zariadení či možností na trávenie voľného času.
- Stav nehnuteľnosti: Starý byt s pôvodným zariadením z 50. rokov bude stáť na trhu úplne inak než čerstvo zrekonštruovaný byt s modernými spotrebičmi a nábytkom. Novšie a zrekonštruované nehnuteľnosti majú vyššie prenájmy ako staršie a nezrekonštruované nehnuteľnosti.
- Vybavenie nehnuteľnosti: Nehnuteľnosti s moderným vybavením, ako sú klimatizácia, balkón alebo parkovacie miesto, majú vyššie prenájmy.
- Poschodie: Mnohých to nenapadne, ale aj poschodie, na ktorom sa byt nachádza, má vplyv na cenu. Najlacnejšie bývajú byty na prízemí alebo v suteréne - často z dôvodu vyššieho rizika vykradnutia. Lacnejšie môžu byť aj byty na vyšších poschodiach bez výťahu.
- Ekonomická situácia: Ceny prenájmov sú ovplyvnené ekonomickou situáciou v regióne a na Slovensku. V období hospodárskeho rastu ceny prenájmov zvyčajne rastú. Slabší výkon ekonomiky bez vyhliadok na skoré zlepšenie, a to aj v nadväznosti na konsolidačné opatrenia vlády, môže tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať v ľuďoch pocit neistoty.
- Úrokové sadzby: Úrokové sadzby na hypotékach ovplyvňujú dopyt po prenájmoch. Ak sú úrokové sadzby vysoké, viac ľudí si prenajíma nehnuteľnosti, čo zvyšuje ceny prenájmov. Dlhodobo najvýraznejším faktorom, ktorý ovplyvňuje ceny na realitnom trhu, sú úrokové sadzby na hypotékach. Práve tie určujú prístup domácností k financovaniu bývania. Na dynamickom zdražovaní bytov v minulom roku sa však úrokové sadzby podieľali iba v obmedzenej miere. Klesali totiž len mierne.
Regionálne rozdiely v cenách prenájmov na Slovensku
Ceny prenájmov sa výrazne líšia v závislosti od regiónu Slovenska.
Bratislava
Bratislava je suverénne najdrahšia vo všetkých sledovaných kategóriách - pri 2-izbových aj 3-izbových bytoch. Vstup do nového roka na realitnom trhu bol tentokrát plynulejší než pred rokom, keď obchodovanie ovplyvnila nefunkčnosť katastra nehnuteľností. Jeho hodnota vzrástla od decembra minulého roka na 3336 eur/m2, čo znamená medzimesačný nárast o 1,5 %. Vyše jednopercentné zvýšenie naznačuje, že zatiaľ nemožno hovoriť o spomalení tempa zdražovania, o ktorom sa diskutovalo na jeseň minulého roka.
Cenový vývoj v Bratislave podľa mestských častí
Ceny bytov sa líšia aj v rámci jednotlivých mestských častí Bratislavy. Medzi najdrahšie mestské časti patria Staré Mesto, Ružinov a Nové Mesto, kde sú ceny prenájmov najvyššie. Naopak, medzi lacnejšie mestské časti patria Vrakuňa, Podunajské Biskupice a Devínska Nová Ves, kde sú ceny prenájmov nižšie.
Košice
Košice sú druhým najdrahším mestom na Slovensku, pokiaľ ide o ceny prenájmov. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov (32,1 %) a Košice (24,4 %).
Banská Bystrica, Žilina a Trnava
Banská Bystrica, Žilina a Trnava sa striedajú na 3. až 5. mieste v rebríčku najdrahších miest na Slovensku. Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu. Banská Bystrica zaznamenala výrazný rast cien starších bytov, keď 2 izbové zdraželi o 24,9 % a 3 izbové o 19,3 %.
Prešov, Nitra a Trenčín
Prešov, Nitra a Trenčín sa striedajú v spodnej časti rebríčka - na 6. až 8. mieste. Najrýchlejší rast cien sme videli v Trenčíne (28,9 %) a v Košiciach (19,6 %). V oboch mestách však v predchádzajúcom roku ceny rástli len minimálne (Trenčín 3,1 %, Košice 1,6 %). Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu.
Aktuálne trendy na trhu s prenájmami
Na trhu s prenájmami na Slovensku možno pozorovať niekoľko aktuálnych trendov:
- Rast cien prenájmov: Ceny prenájmov na Slovensku v posledných rokoch rastú, najmä v Bratislave a ďalších veľkých mestách. Tento trend je spôsobený vysokým dopytom po bývaní a nízkou ponukou nehnuteľností na prenájom.
- Zvýšený dopyt po menších bytoch: Dopyt po menších bytoch, ako sú garsónky a jednoizbové byty, sa zvyšuje, pretože sú cenovo dostupnejšie pre mladých ľudí a študentov.
- Rastúci záujem o prenájom mimo centra mesta: Vzhľadom na vysoké ceny prenájmov v centre mesta sa zvyšuje záujem o prenájom nehnuteľností v okrajových častiach mesta a v blízkych obciach.
- Vplyv pandémie COVID-19: Pandémia COVID-19 ovplyvnila trh s prenájmami. Zvýšil sa dopyt po bytoch s balkónom alebo záhradou a po bytoch v tichších lokalitách.
- Ponuka a dopyt: Pokiaľ sa obloha v mestách hemží žeriavmi, znamená to čulý stavebný ruch, na konci ktorého je aj vyššia ponuka bytov. Prípad Slovenska to však aktuálne nie je. Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila - výraznejšie klesli počty dokončených aj začatých bytov a nižšia bola aj rozostavanosť.
Predikcie vývoja cien prenájmov
Pri predikcii vývoja cien prenájmov je dôležité sledovať niekoľko faktorov, ako sú ekonomická situácia, úrokové sadzby a ponuka a dopyt po nehnuteľnostiach na prenájom.
Ako najjednoduchšie stanoviť počiatočnú cenu nehnuteľnosti
Nie je to veru jednoduché, ale ako prvý krok doporučujeme si pozrieť podobné ponuky vo vašej lokalite na realitných portáloch. Vyfiltrovať si danú lokalitu (prípadne aj sídlisko), plochu, stav nehnuteľnosti a podľa profilu a fotiek iných bytov určiť približnú cenu. Ale je treba brať do úvahy, že uverejnené inzeráty sú už aj s províziou realitných kancelárii a navyše sú to ponuky, ktoré sa určitý čas predávajú, takže ak nechcete, aby ste nehnuteľnosť predávali aj rok - dva, musíte dať cenu oveľa nižšiu - predajnú alebo odporúčame osloviť realitného makléra, ktorý v danej lokalite pôsobí.
Ak aj napriek tomu chcete vedieť cenové rozpätie nehnuteľnosti s podobnými parametrami ako má ta vaša, môžete si ju vypočítať na našej stránke jednoducho, rýchlo, bezplatne tu: Výpočet aktuálnej ceny nehnuteľnosti.
Ako využiť cenovú mapu prenájmov
Cenová mapa prenájmov je užitočný nástroj pre nájomcov, prenajímateľov, realitných agentov a investorov. Nájomcovia môžu využiť cenovú mapu na porovnanie cien prenájmov v rôznych lokalitách a nájdenie najvýhodnejšej ponuky. Prenajímatelia môžu využiť cenovú mapu na stanovenie primeranej ceny prenájmu pre svoju nehnuteľnosť. Realitní agenti môžu využiť cenovú mapu na poradenstvo klientom pri hľadaní alebo predaji nehnuteľností na prenájom. Investori môžu využiť cenovú mapu na identifikáciu atraktívnych investičných príležitostí na trhu s prenájmami.
Príklad využitia cenovej mapy prenájmov
Obec Jelka vyhlasuje Obchodnú verejnú súťaž na predloženie cenovej ponuky o najvýhodnejšiu ponuku na uzatvorenie nájomnej zmluvy na prenájom pozemkov parc. reg. „E“ KN, parc. č. 283/4, 294/3, 299/2, 299/3, 300/3 a 300/2, druh pozemku orná pôda, k. ú Jelka, obec Jelka, okres Galanta. Podmienky predloženia cenovej ponuky: Cenovú ponuku žiadame predložiť v podateľni Obecného úradu Jelka, alebo poštou na adresu: Obec Jelka, Obecný úrad, Mierová 959/17, 925 23 Jelka do 04.11.2022, do 12.00 hod. Cenová ponuka musí byť predložená písomne v zapečatenej obálke označenej heslom: „Obchodná verejná súťaž č. 3 v roku 2022- neotvárať!“. Cenová ponuka musí obsahovať: 1. označenie záujemcu, 2. označenie nehnuteľnosti - podľa údajov ponuky, o ktorú má záujemca záujem, 3. výška cenovej ponuky, 4. účel využitia nehnuteľnosti, 5. akceptácia alebo spôsob splnenia špecifických požiadaviek formou vyhlásenia, 6. ak je záujemca ženatý/vydatá, vyhlásenie, či vec nadobúda do výlučného nájmu alebo do spoločného nájmu manželov.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, či cenovej situácie.
Čo hovoria naši klienti:
- Ing. Lukáš Zelenay, Realitný maklér, RE/MAX Vista: "Používam mapu v teréne na porovnanie ponúk v lokalite, čo mi pomáha pri dojednaní najlepšej ceny s klientom. RealityMap je pre mňa neoceniteľný nástroj v každej transakcii."
- Bc. Matej Líška, Konateľ, Rado Reality Group s.r.o.: "Vyše 40 našich maklérov používa nástroj dennodenne pri sledovaní cenovej histórie, dĺžky inzercie a nových ponúk v oblasti, čím je ich práca rýchlejšia a efektívnejšia."
- JUDr. Tomáš Nagy, Konateľ spoločnosti, BeMi, realitná kancelária: "Naši makléri používajú nástroj "Sledovať oblasť" na mape pre analýzu konkurenčných ponúk a tiež na presné a rýchle nacenenia, čo zvyšuje spokojnosť klientov."
- Michal Tichý, Zakladateľ & Senior realitný maklér, NIDAL s.r.o.: "Na Realitymap Business balíku oceňujem funkciu Realitné Reporty, ktorá umožňuje hĺbkovú trhovú analýzu developerských projektov v Bratislave, čím vieme stanoviť čo najpresnejšie predajné ceny."
- Ing. Michal Kolenčík, CEO, licencovaný realitný špecialista, Prom Real s.r.o.: "Výborný nástroj pre sledovanie cien nehnuteľností. Nacenenia sú presné a pomáhajú nám pri vyjednávaní."
- "Vďaka vašej stránke som našiel náš rodinný dom, určite budem odporúčať aj ďalším."
Naším cieľom je poskytovať služby vlastníkom a pracovať pre ich maximálny prospech. Na trhu s pôdou pôsobíme od roku 2004. Teda veľa rokov pred tým, než sa z pôdy stal atraktívny tovar lákajúci množstvo pochybných „zlatokopov“. Vďaka naším viacročným skúsenostiam s predajom pôdy, kontaktom a špecializovaným predajným kanálom dokážeme osloviť bezkonkurenčne najširší okruh záujemcov a zabezpečiť tak najvýhodnejší predaj pre vlastníka.
Trhová cena konkrétnych pozemkov sa však môže aj výrazne líšiť. POZOR: trhová cena konkrétneho pozemku môže byť VYŠŠIA aj NIŽŠIA. Trhová cena poľnohospodárskej pôdy sa bude najpravdepodobnejšie približovať tejto cene cca. konkrétnych pozemkov učinených s využitím prezentovaných informácií.