Nájomné bývanie na Slovensku: Štatistiky, trendy a výzvy

Trh s nájomným bývaním na Slovensku prechádza dynamickými zmenami, ktoré ovplyvňujú jeho dostupnosť a cenovú hladinu. V druhom kvartáli 2025 došlo k výraznejšiemu nárastu počtu bytov v ponuke na prenájom v porovnaní s predchádzajúcimi obdobiami. Súčasne sme zaznamenali mierne zníženie priemernej plochy prenajímaných bytov. Tieto zistenia vyplývajú z aktuálnej správy Deloitte Rent Index, ktorá sleduje kľúčové ukazovatele realitného trhu s prenájmami.

Vývoj cien nájomného na Slovensku

Priemerná cena nájomného za byt na Slovensku v druhom štvrťroku 2025 dosiahla úroveň 727 eur. Celkový vývoj cien v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom zaznamenal pokles o 5,3 percenta. Tento pokles však nie je jednotný naprieč celým Slovenskom. Nárast cien spomedzi sledovaných miest zaznamenala Banská Bystrica s rastom o 3,0 % a Trenčín s rastom o 1,4 %. Najnižšiu cenu nájomného si aj naďalej držal Trenčín, kde priemerná mesačná suma predstavovala 544 eur.

Bratislava si aj napriek celkovému poklesu cien nájomného v rámci Slovenska stále udržiava pozíciu mesta s najvyššou priemernou cenou mesačného nájomného, ktorá dosiahla 890 eur. V rámci hlavného mesta bol zaznamenaný nárast cien len v mestskej časti Vrakuňa, kde priemerná cena nájomného za byt vzrástla o 1,2 % na úroveň 669 eur.

V medziročnom porovnaní však priemerná cena nájomného za byt na Slovensku v druhom štvrťroku 2025 zaznamenala nárast o 2,1 percenta. Najvýraznejší medziročný nárast cien spomedzi analyzovaných miest bol zaznamenaný v Prešove (+11,1 %), za ktorým nasledovali Banská Bystrica (+10,7 %), Košice (+7,1 %), Trenčín (+3,9 %) a Trnava (+3,8 %).

Z pohľadu dispozícií stúpli na Slovensku za posledný rok rovnako o 7,7 percenta ceny nájomného jednoizbových a dvojizbových bytov. V porovnaní s druhým kvartálom minulého roka zaznamenali najvyšší nárast v hlavnom meste jednoizbové byty (o +7,6 %) a dvojizbové byty (o +6,9 %). Naopak, trojizbové byty v Bratislave zaznamenali v medziročnom porovnaní pokles o 1,3 percenta.

Dopyt a ponuka na trhu s prenájmami

Slovenský trh s prenájmami je dlhodobo charakterizovaný nízkou ponukou a rastúcim dopytom. Podľa Filipa Domovca, PR manažéra portálu Nehnuteľnosti.sk, bol v auguste tohto roka na portáli evidovaný pokles počtu ponúk v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Kým vlani v auguste portál evidoval 2 009 ponúk, tento rok ich bolo v rovnakom období len 1 450. Tento pokles ponuky prispieva k rastúcim cenám nájmov.

Záujem o prenájmy v treťom kvartáli 2024 neklesol a ceny nájomného po celom Slovensku výrazne stúpli. V porovnaní s minulým rokom nájomné vzrástlo o desiatky až stovky eur. Jeseň priniesla v Bratislave zvýšený záujem o väčšie byty, čo sa odrazilo aj na cenách. Ak ešte vlani sa v Bratislave dal zohnať dvojizbový byt pod 700 eur mesačne a trojizbový byt do 1 000 eur mesačne, dnes už priemerné ceny prevyšujú tieto sumy.

Ceny prenájmov stúpajú z viacerých dôvodov. Začalo to vojnou na Ukrajine, pokračuje drahými hypotékami a vyššími cenami internátov. Prekvapivo, nie Bratislava vedie v náraste cien prenájmov. Žilina zaznamenala najvýraznejší rast, s dvojcifernými nárastmi pri viacerých typoch bytov. Štvorizbové byty tu zdraželi o rekordných 32,7 %, trojizbové o 21,4 % a jednoizbové o 13 %.

Košice prekvapili vyššími cenami malých bytov než Bratislava. V Košiciach je v posledných rokoch zvýšený dopyt po menších bytoch, čo môže byť dôsledkom ukrajinskej migrácie. V treťom kvartáli 2024 sa na území mestských častí Staré Mesto, Západ a Sever nachádzalo celkovo až 41 % všetkých ponúk jednoizbových bytov z Košíc, zatiaľ čo v druhom kvartáli bol tento podiel dokonca až 80 %.

Štátom podporované nájomné bývanie

Mesto Bratislava intenzívne pracuje na riešení krízy bývania a plánuje výstavbu tisícok nájomných bytov. Magistrát vybral 13 lokalít, kde zvažuje stavať nové nájomné byty. Ide o územia v mestských častiach Ružinov, Rača, Dúbravka a Petržalka. Cieľom je nastaviť systém výstavby tak, aby mesto mohlo zabezpečovať 200 nájomných bytov ročne počas desiatich rokov. Bratislava má v súčasnosti dlh v oblasti nájomného bývania a v rámci hlavných miest V4 je na tom najhoršie. Primátor Matúš Vallo uviedol, že Bratislave chýba celkovo 40-tisíc bytov a je potrebné vytvoriť približne 4-tisíc mestských nájomných bytov. Do konca volebného obdobia v roku 2022 bolo ambíciou mať pripravených alebo rozpracovaných približne 1000 bytových jednotiek.

Okrem plánovania výstavby začalo mesto aj s procesom prípravy rekonštrukcie objektov vo svojom vlastníctve. Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania s regulovaným nájomným pre občanov. Štátom podporované nájomné bývanie má potenciál vyplniť medzeru medzi vlastným bývaním financovaným hypotékou a komerčným nájmom. Jeho výhodou môže byť stabilita nájomného, predvídateľnosť podmienok a väčšia sociálna istota pre domácnosti, ktoré na hypotéku nedosiahnu.

V novom systéme nájomného bývania s podporou štátu je zaregistrovaných vyše 11 000 záujemcov, čo je výrazne viac ako bytov zaradených v tomto modeli bývania. Po necelom roku od odovzdania prvého projektu Ovocné sady, ktorý odkúpil jeden zo štvorice investičných partnerov štátnej agentúry, nie sú nájomné byty obsadené ani z polovice. Generálna riaditeľka Agentúry pre štátom podporované nájomné bývanie (AŠPNB) Eva Lisová vysvetlila, že stropy príjmov sú nastavené relatívne nízko, a preto sa do systému nezmestili napríklad zdravotné sestry. Zo 68 bytov v prvom kole v Bratislave sa už býva približne v polovici.

Realitný maklér Radovan Horský víta každý krok, ktorý môže zlepšiť dostupnosť bývania na Slovensku, avšak zdôrazňuje, že prax ukazuje, že nás čaká ešte veľa práce. Projekt Ovocné sady naznačuje, že samotná existencia systému nestačí, dôležitá je efektívna realizácia, rýchlosť obsadzovania bytov, nastavenie podmienok a schopnosť reagovať na reálny dopyt trhu.

Zamestnávatelia verejného sektora a zamestnanci iných zamestnávateľov môžu získať nájomné byty s podporou štátu. Zamestnávatelia môžu poskytnúť svojim zamestnancom príspevok do 5,23 eura na štvorcový meter plochy bytu, čo predstavuje markantné zvýhodnenie nájmu. Do systému by mali onedlho zaradiť aj projekt Lesopark v Žiline so 121 bytmi.

Kľúčovým faktorom pre úspech štátom podporovaného nájomného bývania bude zrýchlenie povoľovacích procesov, podpora výstavby vo väčšom rozsahu, dlhodobá predvídateľnosť pravidiel pre developerov aj investorov a transparentné, jednoduché nastavenie podmienok pre nájomcov. Ak má štátom podporované nájomné bývanie reálne ovplyvniť cenovú dostupnosť, musí dosiahnuť výrazne väčší objem bytov.

Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely. Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom, zatiaľ čo pre väčšie byty určené pre rodiny sú koeficienty vyššie. Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu.

Tabuľka: Príklady maximálneho čistého nájomného pre rôzne veľkosti bytov v jednotlivých krajoch Slovenska (rok 2025)

Poznámka: Uvedené hodnoty nezahŕňajú poplatky za energie a služby spojené s užívaním bytov (tzv. servisné poplatky), ktoré sa pripočítajú k čistému nájomnému podľa aktuálnej spotreby a cien služieb v danom bytovom komplexe. Výšku regulovaného nájomného za rok 2025 nájdete na odkaze uvedenom v zdroji.

tags: #magistrat #najomne #byty #tabulka #statistiky