Slovenské stavebníctvo a oblasť územného plánovania prechádzajú zásadnými zmenami s účinnosťou nového zákona, ktorý nahradzuje dlho platnú a zároveň doteraz používanú legislatívu. Poslanci Národnej rady Slovenskej republiky schválili 4. februára 2025 nový zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nadväzuje na zákony č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Tento krok predstavuje významný posun od doterajšej koncepcie, ktorá spájala úpravu územného plánovania a verejného stavebného práva do jedného zákona, k dvom samostatným právnym predpisom. Dôvodová správa, aktualizovaná na základe pozmeňujúcich návrhov poslancov, poskytuje kľúčový výklad novelizovaných ustanovení, ktoré budú súdy zohľadňovať.
Prechod od starého k novému: Dôvody a kontext
Dlhé obdobie sa na Slovensku naďalej pracovalo aj so stavebným zákonom č. 50/1976 Zb., napriek tomu, že bol nahradený novšími zákonmi. Táto situácia naznačovala potrebu komplexnej a modernej legislatívnej úpravy, ktorá by reflektovala súčasné potreby a technologický pokrok. Rozdelenie právnej úpravy do dvoch samostatných zákonov - jeden pre územné plánovanie a druhý pre výstavbu - má za cieľ priniesť väčšiu prehľadnosť a špecializáciu.
Vydavateľstvo PORADCA prináša odbornú publikáciu s úplným znením zákona s komentárom po novelách 2021. Stavebný zákon je nosným právnym predpisom pre každého stavebníka, developera a tiež pre pracovníkov stavebných úradov a odborov životného prostredia. Táto publikácia obsahuje zákon NR SR č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákon NR SR č. 201/2022 o výstavbe. Bolo rozhodnuté ponechať v publikácii aj starý „zrušený“ zákon č. 50/1976 Zb., vzhľadom na jeho dlhodobé používanie a prechodné obdobie.
Zmeny v rozhodovacej právomoci a štruktúre úradov
Jednou z kľúčových zmien, ktoré prináša nová právna úprava, je zmena rozhodovacej právomoci pri povoľovaní stavieb. Centrálne povoľovanie stavieb bude po novom riadiť novozriadený ústredný orgán štátnej správy. Pôvodné stavebné úrady sa transformujú na stavebné úrady, ktoré budú fungovať ako pracoviská tohto nového ústredného orgánu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Týchto regionálnych pracovísk bude osem. Kompetencie doterajších špeciálnych stavebných úradov zostávajú vo väčšine zachované, s výnimkou špecializovaných úradov pre úseky výstavby diaľnic, dráh a letísk.
V tejto epizóde podcastu s JUDr. Janou Mikušovou sa pozrieme na to, ako nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. mení pôsobnosť orgánov štátnej správy vo výstavbe a čo to znamená pre obce, stavebníkov aj odbornú verejnosť.
Zjednodušenie a elektronizácia procesov
Proces povoľovania stavieb sa má vďaka novej legislatíve výrazne zjednodušiť. K tomuto cieľu prispeje nielen zjednodušenie samotných procesných postupov, ale aj jeho elektronizácia. Základom elektronizácie bude postupná digitalizácia údajov o území, čo by malo viesť k rýchlejšiemu a efektívnejšiemu vybavovaniu žiadostí.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. rozširuje okruh stavieb, ktoré nevyžadujú posúdenie stavebným úradom, ako aj stavieb, pre ktoré sa vyžaduje len zjednodušené administratívne posúdenie na základe ohlásenia. Ide predovšetkým o drobné stavby, stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, ako aj o stavebné úpravy na pozemku.
Zákon tiež zavádza tzv. fikciu súhlasu dotknutého orgánu. Ak sa dotknutý orgán nevyjadrí k žiadosti v zákonom stanovenej lehote 30, resp. 60 dní, považuje sa jeho súhlas za udelený. Toto opatrenie má výrazne urýchliť proces prerokovania stavebného zámeru a odstrániť zbytočné prieťahy.
Pojem „fikcia súhlasu“ sa skôr používa v mediálnych výstupoch alebo pri snahách jednoducho priblížiť jeho význam adresátom. My ho však vnímame predovšetkým ako opatrenie proti nečinnosti, ktoré sa týka viacerých aktérov. Príkladom je situácia na strane stavebného úradu pri ohlasovaní, no rovnaké opatrenie sa vzťahuje aj na dotknuté orgány či dotknuté právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru. To je etapa, ktorá predchádza samotnému správnemu konaniu. Správne konanie vedie vždy stavebný úrad, kým prerokovanie vedie stavebník alebo ním poverená osoba, napríklad projektant. Zákonom prizvané osoby alebo účastníci, ktorým prináleží možnosť sa vyjadriť, majú zákonom stanovenú lehotu, pričom jej dĺžka závisí od charakteru stavby. Ak sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadrí, nastáva takzvaná fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá jeho súhlas s danou stavbou a nemá k nej pripomienky. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, rád by som zdôraznil, že podobné opatrenia proti nečinnosti poznal už predchádzajúci Stavebný zákon (50/1976 Zb.). Tá aplikačná prax bola nejaká, vždy to záviselo od konkrétneho prístupu jednotlivých stavebných úradov, no to, čo chcem zdôrazniť je, že nejde už o až tak zásadnú novinku. V zásade toto opatrenie alebo takzvanú fikciu pozná slovenský právny poriadok naozaj roky a nie je to predmetom len oblasti výstavby. Aj preto by som chcel povzbudiť touto cestou všetkých aktérov k dodržiavaniu zákona. V prípade, že si niekto svoju zákonnú povinnosť nesplní, je potrebné postupovať v súlade so zákonom a pokračovať vo vybavovaní veci na základe platných ustanovení.
Súvisiaca legislatíva a publikácie
Nový stavebný zákon dopĺňa a mení existujúce právne predpisy, pričom jeho súčasťou sú aj viaceré ďalšie zákony a vyhlášky. Medzi kľúčové patria:
- Zákon NR SR č. 25/2025 Z. z. (Nový stavebný zákon)
- Zákon NR SR č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní
- Zákon NR SR č. 201/2022 Z. z. o výstavbe
- Vyhláška č. 453/2000 Z. z.
- Vyhláška č. 532/2002 Z. z.
- Vyhláška č. 547/2003 Z. z.
- Zákon č. 133/2013 Z. z.
- Zákon NR SR č. 503/2003 Z. z. (úplné znenie s komentárom) o navrátení vlastníctva k pozemkom
- Zákon NR SR č. 504/2003 Z. z.
- Zákon NR SR č. 371/2021 Z. z.
- Zákon NR SR č. 64/1997 Z. z.
- Zákon NR SR č. 180/1995 Z. z.
- Zákon NR SR č. 97/2013 Z. z.
- Zákon SNR č. 330/1991 Zb.
- Zákon SNR č. 229/1991 Zb.
- Zákon č. 42/1992 Zb.
- Zákon č. 193/2001 Z. z. (úplné znenie) o podpore na zriadenie priemyselných parkov
- Zákon č. 282/2015 Z. z.
- Zákon č. 140/2014 Z. z. (úplné znenie) o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku
Vydavateľstvo PORADCA, ako aj iní odborní vydavatelia, poskytujú publikácie, ktoré obsahujú úplné znenia týchto zákonov, často doplnené o komentáre a vysvetlenia, čo uľahčuje ich pochopenie a aplikáciu v praxi. Tieto publikácie sú neoceniteľným zdrojom informácií pre všetkých aktérov v stavebnom sektore.
Kľúčové zmeny v praxi
Zavedenie nového stavebného zákona prináša nielen legislatívne zmeny, ale aj praktické dopady na celý proces výstavby. Zjednodušenie povoľovacích procesov, elektronizácia a zavedenie fikcie súhlasu by mali v konečnom dôsledku viesť k:
- Skráteniu dĺžky povoľovacích konaní: Zníženie administratívnej záťaže a zrýchlenie procesov.
- Zvýšeniu transparentnosti: Digitalizácia a jasnejšie pravidlá by mali prispieť k lepšej informovanosti všetkých zúčastnených strán.
- Podpore investícií: Zjednodušenie legislatívy môže stimulovať stavebný sektor a prilákať nových investorov.
- Zlepšeniu kvality územia: Efektívnejšie územné plánovanie a povoľovanie stavieb môže prispieť k lepšiemu rozvoju obcí a miest.
Celkovo nový stavebný zákon predstavuje ambiciózny krok k modernizácii stavebnej legislatívy na Slovensku s cieľom zefektívniť procesy, podporiť rozvoj a zjednodušiť podmienky pre všetkých aktérov v stavebnom sektore. Jeho úspešná implementácia bude závisieť od dôsledného dodržiavania nových pravidiel a od efektívneho fungovania novozriadených orgánov štátnej správy.
Drobné stavby a ich definícia podľa nového zákona
Jednou z kategórií, ktorá býva často predmetom diskusií, sú drobné stavby. Drobné stavby zákon definuje ako stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Môžeme si pod nimi predstaviť napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, kam patria rôzne bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako to môžu byť prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch. Tieto stavby zákon identifikuje ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie, a zároveň by mal byť ich povoľovací proces jednoduchší. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť. Vo všeobecnosti však platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania.
Nový pohľad na rodinné domy a bytové budovy
V zákone už nenájdeme pojem „rodinný dom“. Tu nám pomôže nielen samotný zákon, ale aj vyhláška o členení stavieb, konkrétne vyhláška č. 59/2025 Z. z. V zásade budovy sa delia na bytové a nebytové. V prípade rodinného domu mám za to, že je to bytová budova. Bytová budova môže mať jeden alebo viac bytov. Závisí to od konkrétneho prípadu. Ak sa ale bavíme o štandardnom rodinnom dome, ide spravidla o bytovú budovu s jedným bytom. Jej zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, avšak vo všeobecnosti ju možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu, ktorá je predmetom konania o stavebnom zámere a následne overovania projektu stavby. Stavebný zákon ani vykonávacie predpisy, teda vyhlášky, nijakým spôsobom neriešia, koľko generácií danú stavbu využíva. Vo všeobecnosti, ako som už uviedol, ide v takýchto prípadoch o bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza. To závisí od konkrétneho stavebno-technického riešenia a od spôsobu, akým je stavba vyhotovená a užívaná.
Čierne stavby: Možnosť dodatočnej legalizácie a nové pravidlá
Čierne stavby si môžeme predstaviť ako stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné. Ide o vážny problém, ktorý v rámci Slovenskej republiky pretrváva dlhodobo. Reagovali sme naň už v predchádzajúcej novele pôvodného Stavebného zákona, kde sa zaviedlo konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia. Ide o konanie podľa § 140d, ktoré rozdeľuje tie stavby podľa toho, kde sú umiestnené. V rámci tohto konania sa vyhodnocujú viaceré skutočnosti. Napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, to, či je stavba zhotovená alebo či jej užívanie neohrozuje nejaký záujem alebo zdravie, či nie je umiestnená pod vedením a tak ďalej. Ak sa v rámci tohto procesu preukáže, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže byť vydané rozhodnutie, ktoré má účinky kolaudačného rozhodnutia alebo osvedčenia.
Nový Stavebný zákon toto konanie zachováva v rámci prechodných ustanovení, čím aj naďalej umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o preskúmanie ich spôsobilosti, alebo keď to veľmi zjednoduším o ich dodatočné zlegalizovanie. Stanovil však lehotu na podanie žiadosti, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.
Všeobecne sa pri posudzovaní týchto stavieb vychádza z dátumu ich zhotovenia. Ak by nastala situácia, že dnes v rámci účinnosti nového Stavebného zákona by niekto zhotovil takzvanú čiernu stavbu, tak chcem upozorniť, že takúto stavbu nemôže vlastník stavby týmto spôsobom zlegalizovať. Nový Stavebný zákon totiž nepozná inštitút, prostredníctvom ktorého by mohlo dôjsť k nejakej dodatočnej legalizácii. Preto by som chcel dôrazne upozorniť, aby sme si boli vedomí tejto skutočnosti, postupovali zákonne a riadne zabezpečovali všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Montáž klimatizácií a iné špecifické prípady
Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností a rôznych výkladov. Ľudia sa často pýtajú, či na ňu potrebujú stavebné povolenie, ohlásenie alebo povolenie od susedov. Pozerá sa aj na toto nový Stavebný zákon? Nový Stavebný zákon upravil viaceré definície. Čo sa týka klimatizačných jednotiek, v súčasnosti zastávame názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Zároveň však platí, že ak existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva náš záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
V tejto epizóde podcastu s JUDr. Radkou Slávikovou Geržovou, PhD. sa dozviete, ako nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. mení pohľad na overenie projektu stavby, kolaudáciu, kolaudačné osvedčenie, užívanie stavby aj štátny stavebný dohľad.
Zákon č. 254/1998 Z. z. o verejných prácach v platnom znení
Zákon č. 254/1998 Z. z. o verejných prácach v platnom znení (ďalej len zákon) ustanovuje v § 12, že za kvalitu verejnej práce zodpovedá stavebník, ktorý je povinný uložiť projektantovi vypracovať v spolupráci so zhotoviteľom plán užívania verejnej…
Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty
Základný pojem Pojem nehnuteľnosť, resp. stavbu, zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (ďalej len „zákon o DPH“) bližšie nešpecifikuje.
V oblasti bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci
V oblasti bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci je výška 1,5 metra definovaná ako kritická hranica, pri ktorej práca prestáva byť prácou na zemi a stáva sa prácou vo výškach. V oblasti zdvíhacích prác a manipulácie s materiálom je správna identifikácia polohy ťažiska bremena najdôležitejším faktorom predchádzania nehodám. Ťažisko je teoretický bod, v ktorom sa sústreďuje celá hmotnosť telesa a v ktorom pôsobí gravitačná sila. V odvetví zdvíhacích zariadení predstavuje kritický zdvih operáciu so zvýšeným rizikom, ktorá si vyžaduje mimoriadne plánovanie, technické posúdenie a dozor. Ing. Lukáš Židík Otázka: Chcel by som sa opýtať, či nemáte skúsenosť s preukazovaním vykonania e-vzdelávania pred inšpektorátom práce? Nakoľko v zmysle § 7 ods. 1 zákona č. 124/2006 Z. z.
Implementácia a budúcnosť
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. s účinnosťou od 1. apríla 2025 predstavuje zásadnú rekodifikáciu stavebného práva na Slovensku. Jeho hlavným cieľom je zjednodušiť, zrýchliť a zefektívniť procesy súvisiace s výstavbou, pričom kladie dôraz na elektronizáciu a digitalizáciu. Proces povoľovania stavieb bol zjednodušený z viac ako 80 úkonov na približne 10, čo podľa odhadov môže viesť k zrýchleniu až o ¾.
Vydavateľstvo PORADCA prináša odbornú publikáciu s úplným znením zákona s komentárom po novelách 2021. Stavebný zákon je nosným právnym predpisom pre každého stavebníka, developera a tiež pre pracovníkov stavebných úradov a odborov životného prostredia. Publikácia obsahuje zákon NR SR č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákon NR SR č. 201/2022 o výstavbe. Pretože sa bude ešte dlhšie obdobie pracovať i so stavebným zákonom č. 50/1976 Zb., ktorý nahradili spomínané zákony, rozhodli sme sa v knihe ponechať aj tento “zrušený” zákon. Doterajšia koncepcia ucelenej komplexnej právnej úpravy v oblasti územného plánovania a verejného stavebného práva v jednom zákone sa zmenila na úpravu dvoch samostatných právnych predpisov. Novou právnou úpravou sa mení rozhodovacia právomoc pri povoľovaní stavieb. Centrálne povoľovanie stavieb bude riadiť novozriadený ústredný orgán štátnej správy. Právomoc doterajších stavebných úradov prejde na stavebné úrady, ktoré budú pracoviskami novozriadeného úradu s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Regionálnych pracovísk bude osem. Kompetencie doterajších špeciálnych stavebných úradov zostávajú zachované, okrem špecializovaných stavebných úradov na úseku výstavby diaľnic, dráh a letísk. Proces povoľovania stavieb sa výrazne zjednoduší - prispieť má k tomu jednak zjednodušenie samotných procesných postupov a na druhej strane jeho elektronizácia, ktorá bude založená na postupnej digitalizácii údajov o území. Cieľom nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. Rozšíril sa okruh stavieb, ktoré nevyžadujú posúdenie stavebným úradom aj stavieb, pre ktoré sa vyžaduje iba zjednodušené administratívne posúdenie stavebným úradom na základe ohlásenia. Ide o drobné stavby a stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, stavebných úprav na pozemku, tzv. Zákon zavádza fikciu súhlasu dotknutého orgánu, ak sa žiadateľovi nevyjadrí v zákonom stanovenej lehote 30, resp. 60 dní, čo urýchli proces prerokovania stavebného zámeru.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. bol prijatý 4. februára 2025 a nadobúda účinnosť 1. apríla 2025. Tento zákon zásadným spôsobom mení doterajšiu právnu úpravu v oblasti stavebného konania a výstavby. Pôvodný Stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb.) bol nahradený dvoma novými zákonmi: zákonom č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní a zákonom č. 201/2022 Z. z. o výstavbe. Nový zákon č. 25/2025 Z. z. v § 86 zrušil s účinnosťou od 1.4.2025 zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe skôr, ako stihol nadobudnúť účinnosť. V súčasnosti platný a účinný zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov sa však podľa prechodných ustanovení (§ 84) nového zákona bude vzťahovať na všetky konania začaté pred účinnosťou zákona č. 25/2025 Z. z., a tak budú oba stavebné zákony pomerne dlhý čas platiť súbežne. Nový Stavebný zákon zásadným spôsobom rekodifikuje právnu úpravu stavebného konania a výstavby.
Nový stavebný zákon je koncipovaný ako moderný a flexibilný nástroj, ktorý má reagovať na dynamické potreby spoločnosti a technologický pokrok. Jeho úspešná implementácia bude kľúčová pre budúcnosť stavebného sektora na Slovensku.