Bývanie v novostavbe sa stáva čoraz populárnejšou voľbou pre tých, ktorí hľadajú moderné a praktické riešenie bývania. Čím môže zaujať aj vás? Tento článok sa detailne zameriava na pojem "novostavba" v slovenskom právnom poriadku, analyzuje súčasný stav realitného trhu s dôrazom na nové bytové projekty a načrtáva budúce smerovanie v oblasti bytovej výstavby.
Definícia a legislatívny rámec novostavby
Hoci pojem "novostavba" sa často používa a objavuje aj v legislatíve, doteraz nebol tento termín pevne definovaný jednotným spôsobom naprieč všetkými právnymi predpismi. Napriek tomu môžeme identifikovať jeho zakotvenie v rôznych zákonoch a vyhláškach, ktoré odzrkadľujú jeho význam v špecifických kontextoch.
Zákon č. 215/1995 Z. z. o geodézii a kartografii, v znení neskorších predpisov, hoci priamo nedefinuje "novostavbu", sa dotýka problematiky stavieb a ich evidencie. Dôležitý je aj § 57 ods. 1 Vyhlášky č. 532/2002 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti o technických požiadavkách na stavby a o niektorých technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou pohyblivosťou. Táto vyhláška stanovuje, že prístup do každej stavby uvedenej v § 56 musí byť zabezpečený najmenej jedným vstupom na úrovni komunikácie pre chodcov bez vyrovnávacích stupňov. Pri novostavbe musí byť takto riešený hlavný vstup, čo zdôrazňuje osobitný prístup k bezbariérovosti pri nových objektoch.
Pojem novostavby sa objavuje aj v kontexte daní. Zákon č. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností a o zmene a doplnení zákona č. 36/1967 Zb. o znalcoch a tlmočníkoch v znení zákona č. 238/2000 Z. z., v § 3 ods. naznačuje odlišné posudzovanie pri prevodoch nehnuteľností, pričom pri novo vzniknutých stavbách môže platiť iný režim.
Ďalej môžeme zmienku o novostavbách nájsť v § 2 ods. Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, ktorý sa zameriava na energetické vlastnosti budov. Vyhláška č. 300/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 215/1995 Z. z., v § 9a ods. tiež reaguje na špecifické aspekty výstavby. V neposlednom rade, Zákon č. 201/2022 Z. o navrhovaní železničných staníc, aj keď špecifický, ukazuje na neustálu potrebu legislatívneho rámca pre nové typy stavieb.
Z pohľadu dane z príjmov, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou. V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako aj výdavky súvisiace s predajom domu.
Výhody bývania v novostavbe
Bývanie v novostavbe prináša celý rad atraktívnych benefitov, ktoré oslovujú čoraz viac záujemcov o bývanie.
Moderný dizajn a funkčnosť
Jednou z najväčších výhod novostavieb je ich moderný dizajn a funkčnosť. Architekti dnes kladú dôraz na praktické a esteticky príťažlivé riešenia, ktoré zodpovedajú súčasným trendom a životnému štýlu. Sofistikované rozloženie miestností, dostatok prirodzeného svetla a efektívne využitie priestoru sú samozrejmosťou.
Kvalitné materiály a prémiové vybavenie
Štandardným vybavením bytov v novostavbách býva aj celý rad prémiových prvkov a kvalitných materiálov, ktoré podčiarkujú svieži charakter interiéru. Od podláh a obkladov až po kuchynské linky a sanitu, developeri často siahajú po overených a odolných materiáloch, ktoré prispievajú k celkovému komfortu a dlhej životnosti bytu.
Nižšie náklady na údržbu a okamžité nasťahovanie
Jednou z najväčších výhod novostavieb sú výrazne nižšie náklady na údržbu a opravy. Hoci ceny novostavieb bývajú vyššie v porovnaní so staršími nehnuteľnosťami, nové byty nevyžadujú žiadne ďalšie úpravy a sú vhodné na okamžité nasťahovanie. Vyhnete sa aj dodatočným poplatkom za opravy rôznych skrytých škôd, keďže novostavby sú postavené podľa najnovších štandardov. Obyvatelia tak nemusia riešiť problémy, ako sú staré inštalácie, poškodené steny alebo zastarané elektrické vedenie.
Potenciál pre zhodnotenie investície
Pre tých, ktorí hľadajú nielen bývanie, ale aj bezpečné zhodnotenie úspor, investícia do novostavby predstavuje zaujímavú možnosť. Nákup bytu v developerskom projekte vo výstavbe, najmä v jeho skorších fázach, môže priniesť atraktívne výnosy. Príkladom sú projekty, kde je možné zúročiť prvotný vklad s garantovaným ročným výnosom.
Budovanie komunity a spoločenských vzťahov
Bývanie v novostavbe môže ponúknuť väčšiu šancu vybudovať si bližšie vzťahy so susedmi. Na rozdiel od klasických sídlisk, kde sa obyvateľstvo často obmieňa, novostavby zvyčajne lákajú ľudí s podobným životným štýlom a očakávaniami. Cieľom mnohých developerských projektov je vytvoriť prostredie pre komunitnejší život, kde sa susedia navzájom poznajú a majú možnosti tráviť čas spoločne. Vybavenie ako komunitné záhradky, petangové ihriská či spoločné oddychové zóny to len podporuje.
„Hrady a ľudia“ sú späť! Projekt, ktorý dáva prácu
Realitný trh s novostavbami: Súčasný stav a výhľad
Realitný trh so zameraním na novostavby prešiel v posledných rokoch dynamickým vývojom. V Bratislave, napríklad, bola v závere roka 2025 ponuka voľných bytov, najmä novostavieb, na historicky najnižšej úrovni za posledných päť rokov. Napriek tomu aktivita developerov neklesá, nové projekty sa však veľmi rýchlo vypredávajú. Dopyt neustále tlačí na voľné byty a developeri nie sú schopní ho naplniť.
Faktory ovplyvňujúce ponuku a dopyt
Hlavným problémom nie je nedostatok záujmu developerov, ale zdĺhavý a náročný povoľovací proces, ktorý bráni pružne reagovať na dopyt. Klienti prioritne prejavujú záujem o novostavby, ale obmedzená ponuka alebo dlhé čakacie lehoty ich často privádzajú k zvažovaniu starších bytov. V niektorých regiónoch ceny starších bytov dokonca rastú rýchlejšie ako pri novostavbách.
Cenové trendy a financovanie
V Bratislave dosiahli ceny nových bytov v poslednom štvrťroku 2025 priemernú ponukovú cenu nad 5 600 eur/m². Tento rast je výsledkom kombinácie rastúcich stavebných nákladov, vyšších nárokov na kvalitu a energetickú efektívnosť, ako aj zlepšujúceho sa makroekonomického prostredia. Priemerné hypotekárne sadzby sa ku koncu roka 2025 znížili na úroveň 3,4-3,5%.
Opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS) na spomalenie nadmerného zadlžovania obyvateľstva síce mierne obmedzili prístup k hypotékam, ale zároveň prispeli k stabilizácii trhu a predchádzaniu možnej realitnej kríze. Zhoršenie dostupnosti vlastného bývania sa predpokladá aj v roku 2026.
Výstavba v regiónoch a mestách
Okrem Bratislavy, aj iné krajské mestá zaznamenávajú rast cien nehnuteľností, pričom v niektorých prípadoch (napr. Banská Bystrica, Žilina, Prešov) rástli ceny rýchlejšie ako v hlavnom meste. Nitra sa stáva centrom stavebného boomu s viacerými rozsiahlymi projektmi, ako sú Promenáda Living Park a Nový Orbis, ktoré prinesú nielen bývanie, ale aj nové obchodné a spoločenské priestory.
Budúcnosť bytovej výstavby na Slovensku
Budúcnosť bytovej výstavby na Slovensku je spojená s potrebou efektívnejšieho povoľovacieho procesu, podporou výstavby nájomných bytov a zameraním na udržateľnosť a energetickú efektívnosť.
Výzvy a príležitosti v bytovej výstavbe
V druhom štvrťroku 2025 sa na Slovensku dokončilo 3717 bytov, čo predstavovalo pokles oproti predchádzajúcim rokom a dlhodobému priemeru. Počet začatých bytov tiež zaznamenal pokles. Výrazný pokles dokončených bytov bol zaznamenaný v Bratislavskom kraji. Tieto údaje poukazujú na výzvy v oblasti bytovej výstavby, ktoré je potrebné riešiť.
Podpora nájomného bývania
NARKS (Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) podporuje výstavbu nájomných bytov, ktorá je kľúčová najmä pre mladých ľudí a tých, ktorí nie sú úplne usadení. Absentuje však široká ponuka dostupných nájomných bytov. Riešením by mohlo byť zapojenie štátu a miest do výstavby nájomných bytov formou PPP projektov a efektívnejšie využívanie štátnych pozemkov a budov.
Udržateľnosť a inovácie
Nové bytové objekty a developerské projekty sú stavané v súbehu s modernými trendmi, pričom sa kladie dôraz na vysokokvalitné materiály, energetickú efektívnosť a ekologické riešenia. Budúcnosť patrí projektom, ktoré minimalizujú svoju ekologickú stopu a zároveň poskytujú obyvateľom maximálny komfort a kvalitu života.
Prípadové štúdie a konkrétne projekty
V Nitre, napríklad, sa pripravuje rozsiahly polyfunkčný objekt Townhill, ktorý bude kombinovať bývanie, komerčné a nekomerčné využitie. V priemyselnom parku v Nitre, v súvislosti s príchodom automobilky Jaguar Land Rover, sa plánuje výstavba ubytovní, škôlky a centra služieb, čo prinesie aj rozvoj infraštruktúry. Tieto projekty ilustrujú snahu o komplexný rozvoj regiónov a vytváranie moderných životných priestorov.
Otázka č. 1: Daňovník v roku 2025 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý bol skolaudovaný v roku 2012. V tomto prípade, keďže od kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja domu bude oslobodený od dane z príjmov.
Otázka č. 2: Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby.
Otázka č. 3: Daňovník v roku 2025 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. V tomto prípade príjem z predaja domu podlieha dani z príjmov, pričom daňovník si môže uplatniť preukázateľné výdavky na obstaranie domu.
tags: #novostavba #pat #rokov