Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej. Ako je to so založením živnosti či registráciou na daňovom úrade? Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom.
Kto Musí Priznať Príjem z Prenájmu?
Ak prenajímate nehnuteľnosť na základe nájomnej zmluvy a nepodnikáte v oblasti ubytovacích služieb, príjem z prenájmu je zdaniteľný a musíte ho priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov. Povinnosť podať daňové priznanie vzniká, ak úhrn vašich zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 2 289,63 eur. Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie.
Príklad Rozdelenia Príjmov Medzi Manželov
Ak nehnuteľnosť vlastníte s manželom/manželkou v bezpodielovom spoluvlastníctve, môžete si príjem rozdeliť v ľubovoľnom pomere. Obaja si uplatnia oslobodenie 500 eur.
Kedy a Kam Podať Daňové Priznanie?
Daňové priznanie k dani z príjmov za zdaňovacie obdobie ste povinný podať do 31. marca. V tejto lehote musíte daň aj uhradiť. Daňové priznanie podávate na miestne príslušnom daňovom úrade.
Predĺženie Lehoty na Podanie Daňového Priznania
Lehotu na podanie daňového priznania je možné predĺžiť oznámením o predĺžení lehoty, ktoré musíte podať najneskôr do 31. marca na miestne príslušný daňový úrad. Fyzická osoba - podnikateľ, ktorá je registrovaná pre daň z príjmov, musí podať oznámenie elektronicky.
Ako Zdaniť Príjem z Prenájmu Nehnuteľnosti
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiely v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Daňové Výdavky
Pri príjmoch z prenájmu si môžete uplatniť preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov. Ak máte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku, môžete si uplatniť výdavky ako odpisy, technické zhodnotenie, opravy, energie, poistenie a daň z nehnuteľností. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená do obchodného majetku, môžete si uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú energie.
Príklad Uplatnenia Daňových Výdavkov:
Ak ste dosiahli príjem z prenájmu 6 000 eur a preukázateľné výdavky boli 3 850 eur, zdaniteľný príjem je 5 500 eur (6 000 - 500).
Výpočet Dane
Od príjmu odpočítate výdavky. Vznikne vám základ dane, z ktorého sa platí daň z príjmu.
Povinnosť Registrácie
Ak prenajímate nehnuteľnosť a nie ste registrovaný na daňovom úrade z titulu podnikania alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká vám povinnosť registrácie do konca kalendárneho mesiaca po mesiaci, v ktorom ste nehnuteľnosť prenajali.
Kto sa Musí Registrovať?
Registrácia sa týka fyzických osôb, ktoré prenajímajú bytové alebo nebytové priestory, garáže i chaty. Netýka sa právnických osôb a živnostníkov, ktorí sa musia registrovať do 30 dní od získania povolenia na podnikanie v oblasti ubytovacích služieb.
Špecifické Situácie
- Prenájom Chalúp a Dreveníc: Ak prenajímate nehnuteľnosť len časť roka, posudzuje sa, či ide o sústavnú činnosť. Živnostenské úrady považujú za sústavnú aj opakujúcu sa činnosť, ktorá môže byť nepravidelná. Rozhodujúci je úmysel vykonávať činnosť v budúcnosti.
- Prenájom Časti Nehnuteľnosti: Ak prenajímate len jednu izbu bez príslušenstva, registrácia nie je potrebná. Ak však prenajímate časť bytu, ktorý tvorí samostatnú bytovú jednotku, musíte sa registrovať.
- Prenájom Pozemkov: Vlastníci pozemkov, ktorí prenajímajú pôdu, sa nemusia registrovať.
Lehoty na Registráciu
- Do 31. augusta: Ak ste prenajímali nehnuteľnosť pred 1. septembrom a nemáte povolenie na podnikanie, musíte sa zaregistrovať do 31. decembra.
- Od 1. septembra: Ak začnete prenajímať nehnuteľnosť po 1. septembri, musíte sa registrovať do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom ste začali prenajímať.
Ako sa Zaregistrovať?
Registráciu vykonáva miestne príslušný daňový úrad podľa trvalého bydliska. Vypíšete Prihlášku k registrácii FO, uvediete druh dane (daň z príjmov) a odovzdáte ju osobne alebo poštou. Daňový úrad vám pridelí daňové identifikačné číslo (DIČ).
Oznamovacia Povinnosť
Ak už ste registrovaný a začnete prenajímať ďalšiu nehnuteľnosť, musíte to oznámiť daňovému úradu.
Dôsledky Neregistrovania sa
Daňová správa bude sledovať plnenie registračnej povinnosti, napríklad prostredníctvom inzerátov o prenájme.
Zdaňovanie Príjmu
Príjem z prenájmu podlieha zdaneniu bez ohľadu na to, či ste sa registrovali alebo nie. Každý takýto príjem musíte uviesť v daňovom priznaní.
Oslobodenie od Dane
Máte nárok odpočítať si sumu najviac 500 eur ročne ako čiastočné oslobodenie od dane.
Paušálne Výdavky
Môžete si uplatniť paušálne výdavky vo výške 40 percent alebo skutočne vynaložené výdavky. V druhom prípade musíte viesť evidenciu o príjmoch a výdavkoch.
Daňová evidencia k príjmom z prenájmu - pomôcka
Nájomná Zmluva
Právnym rámcom pre prenájom je nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka. Mala by obsahovať označenie predmetu nájmu, výšku nájomného a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť. Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia. O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov.
Príklad Č. 1: Starobný dôchodca a príjem z prenájmu
Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho celkový zdaniteľný príjem nepresiahol sumu 2 289,63 eura.
Príklad Č. 2: Kombinácia príjmov zo závislej činnosti a prenájmu
Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 289,63 eura (t. j. 5000 + 1050), má povinnosť podať daňové priznanie.
Príklad Č. 3: Prenájom s výdavkami prevyšujúcimi príjem
Daňovník dosiahol v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Vynaložil preukázateľné daňové výdavky vo výške 3 850 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Po odpočítaní daňových výdavkov vo výške 3 850 eur mu vznikne základ dane vo výške 1 650 eur (5 500 - 3 850).
Príklad č. 1 (manželia): Rozdelenie príjmu a oslobodenie
Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo ich zdaniteľný príjem z prenájmu nepresiahol sumu 2 289,63 eura.
Príklad č. 2 (manželia): Rozdelenie príjmu a povinnosť podať priznanie
Manželia prenajímali v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025, lebo jej zdaniteľný príjem z prenájmu nepresiahol sumu 2 289,63 eura.
Príklad č. 3 (manželia): Spoločný príjem a rozdelenie výdavkov
Manželia prenajímali v roku 2025 nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli hrubý príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Teda každý z nich zdaní príjem 3 720 eur (7 440 / 2). Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (3 720 - 500). Ak by mali aj iné zdaniteľné príjmy, ktoré by spolu s týmto zdaniteľným príjmom presiahli sumu 2 289,63 eur, mali by povinnosť podať daňové priznanie.
Špecifické Príklady Registrácie a Daňových Povinností
- Prenájom časti bytu: Vlastníte trojizbový byt, v ktorom jednu izbu prenajímate študentom. Ak táto izba nemá samostatné sociálne zariadenie a kuchyňu a nie je stavebne oddelená, registrácia na daňovom úrade sa vás netýka.
- Prenájom nehnuteľnosti, ktorú máte v nájme: Ak ďalej prenajímate nehnuteľnosť, ktorú máte sama v nájme (subprenájom), vzťahuje sa na vás povinnosť registrácie na daňovom úrade. Nie je rozhodujúce, či ste vlastník.
- Spoluvlastníctvo manželov: S manželkou vlastníte byt (bezpodielové spoluvlastníctvo manželov), ktorý ste prenajali. Registrácia sa vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
- Prenájom reklamnej plochy: Prenajímate stenu rodinného domu na reklamné účely. Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku.
- Príležitostné ubytovanie v chate: Vlastníte chatu v rekreačnej oblasti, v ktorej v zimnej sezóne príležitostne poskytujete ubytovanie. Ak ide o nájomný vzťah podľa Občianskeho zákonníka a nie o podnikanie v oblasti pohostinstva, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.
- Vlastníctvo viacerých nehnuteľností: Ak vlastníte viac nehnuteľností a prvú ste prenajali a splnili ste si registračnú povinnosť, pri prenájme ďalších nehnuteľností už nie je potrebné sa opätovne registrovať, ale musíte túto skutočnosť oznámiť daňovému úradu.
- Žiadosť o registráciu: K žiadosti o registráciu nie je potrebné prikladať nájomnú zmluvu. Dátum začatia prenajímania nehnuteľnosti uvediete v žiadosti. Žiadosť o registráciu môžete podať na ktoromkoľvek daňovom úrade, nie je viazaná na miesto trvalého pobytu.
- Cudzí štátny príslušník prenajímajúci na Slovensku: Ak ste občanom Rakúska, na Slovensku vlastníte byt, ktorý prenajímate, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť.
Pokuty za Nesplnenie Povinností
Pokuta za nesplnenie si registračnej povinnosti v ustanovenej lehote môže byť od 60 € až do 20 000 €.
Zrušenie Registrácie
Zrušenie registrácie z príjmu z prenajatej nehnuteľnosti ste povinný vykonať do 30 dní od zániku tejto povinnosti (t. j. 30 dní odo dňa účinnosti výpovede poslednej nájomnej zmluvy).
Prenájom Nehnuteľnosti z Pohľadu Podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov do Sociálnej a Zdravotnej poisťovne. V takom prípade sa na vás vzťahuje iný režim registrácie a zdaňovania. Ak ste už registrovaný na daňovom úrade z titulu podnikania, začatie prenájmu nehnuteľnosti podľa Občianskeho zákonníka vám už nevytvára novú registračnú ani oznamovaciu povinnosť voči daňovému úradu.
Časté Otázky a Odpovede
Otázka: Vlastním štvorizbový byt, v ktorom 2 izby prenajímam študentom. Vzniká mi registračná povinnosť?Odpoveď: Ak izby nie sú stavebne oddelené a nemajú samostatné príslušenstvo (kuchyňa, sociálne zariadenie), registrácia sa vás netýka.
Otázka: Vlastním viac nehnuteľností, registračnú povinnosť som si splnil pri prenájme prvej z nich. Musím sa registrovať aj pri ďalších?Odpoveď: Nie, nemusíte sa opätovne registrovať, ale musíte túto skutočnosť oznámiť daňovému úradu.
Otázka: S manželkou vlastníme byt, ktorý prenajímame, teda sa na nás vzťahuje povinnosť registrácie. Kto má túto povinnosť?Odpoveď: V prípade prenájmu bytu v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu.
Otázka: Vlastním chatu, ktorú príležitostne prenajímam. Vzťahuje sa na mňa registračná povinnosť?Odpoveď: Ak prenajímate chatu na základe uzatvoreného nájomného vzťahu podľa Občianskeho zákonníka, vzťahuje sa na vás registračná povinnosť. Ak však poskytujete aj iné služby nad rámec základného nájmu, môže ísť o podnikanie vyžadujúce živnostenské oprávnenie.
Otázka: Prenajímam byt a mám povinnosť sa registrovať na daňovom úrade. Môžem žiadosť poslať poštou?Odpoveď: Áno, žiadosť o registráciu môžete poslať poštou.
Otázka: Prenajímam ornú pôdu. Vzniká mi registračná povinnosť?Odpoveď: Nie, fyzická osoba, ktorá na území SR začne prenajímať pozemok (napr. ornú pôdu), nemá registračnú povinnosť.
Zhrnutie Kľúčových Bodov
Prenájom nehnuteľnosti prináša nielen potenciálny príjem, ale aj zodpovednosť voči štátu. Je nevyhnutné splniť si registračnú povinnosť na daňovom úrade v stanovenej lehote, ak prenajímate bytové alebo nebytové priestory, garáže či chaty. Príjem z prenájmu je zdaniteľný a musí byť uvedený v daňovom priznaní, pričom existuje možnosť uplatnenia oslobodenia do výšky 500 eur a daňových výdavkov. Neregistrovanie sa a neplnenie daňových povinností môže viesť k sankciám. Dôkladné poznanie legislatívy a dodržiavanie zákonných postupov je kľúčové pre bezproblémový prenájom.