Problém nezaplateného nájomného a úhrad za služby spojené s užívaním bytu či priestorov je častou výzvou pre prenajímateľov. V Slovenskej republike existujú špecifické právne rámce a daňové pravidlá, ktoré upravujú túto oblasť. Tento článok sa zameriava na komplexný pohľad na problematiku nezaplateného nájomného z pohľadu podvojného účtovníctva, s dôrazom na vymáhanie dlžnej sumy, daňové dôsledky pre prenajímateľa a nájomcu, ako aj na špecifické situácie spojené s kauciami a rôznymi typmi nájomných zmlúv.
Vymáhanie dlžného nájomného a úhrad za služby
Nájom bytu požíva zvláštnu ochranu; prenajímateľ ho teda môže ukončiť len za sprísnených podmienok. Na oplátku je však nájomca za omeškanie s platením sankcionovaný vyššími poplatkami. Pri vymáhaní pomôžu vysoké poplatky a zákonné záložné právo. Ak vám nájomca dlhuje nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu (platby za energie, vodu, a pod. - ďalej len „úhrada za služby“) či ich časť, máte právo nielen na dlžnú istinu, ale aj na príslušenstvo tvorené tzv. poplatkami z omeškania. Môžete ich žiadať, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní po splatnosti. Náležia vám vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania; najmenej však 0,83 eur za každý (aj začatý) mesiac omeškania. Len pre porovnanie, pri iných peňažných dlhoch z občianskoprávnych vzťahov (nie z titulu nájomného) je dlžník sankcionovaný zákonným úrokom z omeškania, ktorého sadzba je aktuálne len 6,25 % ročne. Nárok na poplatok vzniká automaticky - môžete ho žiadať, aj keď ste si ho nedojednali v nájomnej zmluve. Z opatrnosti nájomcu na zaplatenie dlhu vyzvite písomne; ak vám nezaplatí ani po výzve, uplatnite si nárok na súde.
Aby ste mali reálnu šancu dlh uspokojiť, máte ako prenajímateľ na zabezpečenie nájomného záložné právo k hnuteľným veciam, ktoré sú v byte a patria nájomcovi alebo osobám, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Výnimkou sú veci vylúčené z výkonu rozhodnutia. Čo najskôr sa však domáhajte, aby súd nariadil súpis týchto vecí. Ak sa totiž veci z bytu odstránia skôr, než budú spísané osobou poverenou súdom, záložné právo zanikne, ibaže by boli odstránené na úradný príkaz a vy by ste stihli ohlásiť svoje práva na súde do ôsmich dní po výkone. Ak sa nájomca sťahuje, príp. veci začne odstraňovať bez zaplatenia nájomného alebo poskytnutia iného zabezpečenia, môžete veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo, do ôsmich dní však musíte požiadať o súpis osobou poverenou súdom alebo veci nájomcovi vydať.
Možnosť zbavenia sa nájomcu závisí od režimu nájomnej zmluvy
Pred podniknutím konkrétnych krokov vedúcich k ukončeniu zmluvy s neplatičom si musíte vyhodnotiť, či sa vami uzatvorená nájomná zmluva spravuje režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka, alebo osobitným režimom podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Režim zvýhodnenej výpovede podľa zákona o krátkodobom nájme bytu pre vás platí, ak:
- je zmluva o nájme bytu alebo jeho časti uzatvorená najviac na 2 roky (s tým, že môže ísť aj o reťazenie krátkodobého nájmu predlžovaného každé 2 roky, maximálne však 2x - celková doba takto predlžovaného nájmu teda nesmie presiahnuť 6 rokov),
- je zmluva uzatvorená písomne a obsahuje:
- meno, priezvisko, trvalý pobyt a dátum narodenia zmluvných strán - fyzických osôb nepodnikateľov,
- obchodné meno, trvalý pobyt, dátum narodenia, miesto podnikania a IČO fyzických osôb podnikateľov,
- obchodné meno, sídlo a IČO právnických osôb a meno a priezvisko osoby oprávnenej za nich konať,
- označenie predmetu nájmu a rozsahu jeho užívania,
- určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za služby,
- opis stavu bytu, jeho príslušenstva a vybavenia a tiež opis ich závad, ktoré vám boli známe v čase podpisu zmluvy,
- určenie doby nájmu,
- vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že sa zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
- ste si splnili povinnosť registrácie k dani z príjmu z prenájmu.
Krátkodobý nájom bytu máte právo vypovedať, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhradu za služby za čas dlhší ako 2 mesiace. Pokiaľ ste si s nájomcom dojednali peňažnú zábezpeku (označovanú tiež ako kaucia, príp. depozit) a dlh nájomcu ste vyriešili jej čerpaním, máte právo vypovedať nájom, ak nájomca nedoplní ani do jedného mesiaca odo dňa doručenia vašej písomnej výzvy zábezpeku do pôvodnej výšky. Dodajme, že zábezpeka môže byť dohodnutá maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby. Výpovedná lehota začne plynúť dňom, ktorý nasleduje po dni doručenia písomnej výpovede nájomcovi. Jej dĺžka sa spravuje obsahom nájomnej zmluvy; nesmie však byť kratšia, než:
- 15 dní, ak je daná z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného,
- 1 mesiac, ak je daná kvôli nedoplneniu peňažnej zábezpeky do pôvodnej výšky.
Výpoveď pre nezaplatenie nájomného podľa Občianskeho zákonníka
Ak váš právny vzťah nespĺňa popísané požiadavky kladené na krátkodobý nájom bytu, spravujú sa podmienky výpovede Občianskym zákonníkom. Ten povoľuje výpoveď z dôvodu omeškania so zaplatením nájomného alebo úhrady za služby, ak nájomca nezaplatil za dlhší čas ako 3 mesiace. Samotná výpovedná lehota trvá až 3 mesiace a začne plynúť od 1. dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci doručenia výpovede. Pokiaľ nájomca preukáže, že sa ku dňu doručenia výpovede z objektívnych dôvodov nachádzal v hmotnej núdzi, predĺži sa výpovedná doba o ochrannú lehotu v trvaní 6 mesiacov. Ak nájomca pred uplynutím ochrannej lehoty dlh uhradí, platí, že dôvod výpovede zanikol. Pokiaľ je jediným dôvodom, pre ktorý nemôžete vypovedať zmluvu v režime krátkodobého nájmu bytu, nesplnenie registračnej povinnosti k dani z príjmu, môžete (ak ste sa s nájomcom nedohodli inak) vypovedať zmluvu v dvojmesačnej výpovednej lehote.
Na výpovedi si dajte záležať. Výpoveď koncipujte tak, aby v nej nechýbal dôvod, pre ktorý nájom bytu vypovedáte; bližšie špecifikujte aj dlžnú sumu. Ak ju doručujete nájomcovi osobne, nechajte si doručenie potvrdiť jeho vlastnoručným podpisom. Pokiaľ ju zasielate poštou, využite doporučenú zásielku s doručenkou. V prípade, že nájomca nenapadne platnosť výpovede na súde, nájom skončí a on byt stále neopustil, budete musieť na súde žiadať žalobou jeho vypratanie. Keď súd vyhráte, vyrieši problém s nájomcom exekútor.
Ako prezentovať pred ľuďmi na 1*
Daňové dôsledky nezaplateného nájomného v podvojnom účtovníctve
Príjmy z prenájmu nehnuteľností predstavujú významnú časť príjmov pre mnohých daňovníkov na Slovensku. Z daňového hľadiska je dôležité správne účtovať tieto príjmy a s nimi súvisiace výdavky, vrátane prípadov neuhradeného nájmu.
Daňové výdavky po zaplatení (§ 17 ods. 19 ZDP)
Podľa § 17 ods. 19 ZDP, niektoré výdavky sú daňovo uznané až po zaplatení. To znamená, že ak prenajímateľ fakturuje nájomné, ale nájomca ho neuhradí do konca zdaňovacieho obdobia, prenajímateľ si nemôže tento príjem znížiť o súvisiace výdavky (napr. odpisy, energie) v danom zdaňovacom období. Tieto výdavky sa stanú daňovo uznateľnými až v zdaňovacom období, v ktorom dôjde k úhrade nájomného.
Pri podvojnom účtovníctve je kľúčové správne časové rozlíšenie nákladov a výnosov. Ak nájomca účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvorí nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov a nájomné bolo dohodnuté v mesačnej sume, pričom toto nájomné zaplatí až v nasledujúcom roku, za rok účtovania nákladu, ktorý nebol zaplatený, je daňovník povinný zvýšiť základ dane o túto sumu. Ak daňovník toto nájomné zaplatí v nasledujúcom roku, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období nasledujúceho roka cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní.
Príklad: Nájomca (fyzická osoba) účtujúci v sústave podvojného účtovníctva uzatvoril v januári 2024 nájomnú zmluvu na prenájom kancelárskych priestorov na 5 rokov. Nájomné bolo dohodnuté v sume 300 eur mesačne. V roku 2024 nájomca zaúčtoval nájomné na účte 518 - ostatné služby v sume 3 600 eur, pričom toto nájomné zaplatí až v roku 2025. V roku 2025 zaúčtuje do nákladov nájomné vo výške 3 600 eur, ktoré aj v roku 2025 zaplatí. Keďže nájomné je daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom bolo nájomné zaplatené, za rok 2024 je daňovník povinný zvýšiť základ dane o sumu 3 600 eur, ktorá bola zaúčtovaná v nákladoch v roku 2024 a nebola zaplatená. Ak daňovník toto nájomné zaúčtované v nákladoch roku 2024 zaplatí v roku 2025, môže si tento výdavok uplatniť v zdaňovacom období 2025 cez položky znižujúce základ dane v daňovom priznaní za rok 2025.
Dodanenie záväzkov (§ 17 ods. 27 ZDP)
Ustanovenie § 17 ods. 27 ZDP upravuje situáciu, keď má daňovník (v tomto prípade prenajímateľ) záväzok (neuhradené nájomné), ktorý prislúcha k daňovému výdavku. Konkrétne, ak od splatnosti záväzku uplynulo:
- Viac ako 360 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 20 % hodnoty záväzku.
- Viac ako 720 dní, základ dane sa zvýši aspoň o 50 % hodnoty záväzku.
- Viac ako 1080 dní, základ dane sa zvýši o 100 % hodnoty záväzku.
Dôležité je, že tieto percentá predstavujú minimálnu hranicu. Ak to finančná situácia daňovníka umožňuje, môže dodaniť celý záväzok naraz.
Odpis záväzku
Ak prenajímateľ odpíše neuhradený záväzok z účtovníctva (napr. z dôvodu premlčania), táto skutočnosť má tiež daňové dôsledky. Odpis záväzku sa účtuje do výnosov, čo zvyšuje základ dane. Ak bol však tento záväzok v minulosti už dodanený podľa § 17 ods. 27 ZDP, daňovník si môže v roku odpisu znížiť základ dane o túto sumu.
Kaucia a iné zábezpeky v nájomných vzťahoch
Kaucia, nazývaná aj zábezpeka alebo depozit, je bežnou súčasťou nájomných zmlúv. Jej hlavným účelom je zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, či už ide o nájomné, úhrady za služby, alebo prípadné škody.
Výška a použitie kaucie
Zákon o krátkodobom nájme bytu umožňuje dohodnúť kauciu maximálne vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrady za služby. V prípade klasického nájmu podľa Občianskeho zákonníka neexistuje presné legislatívne obmedzenie výšky kaucie, avšak mala by byť primeraná.
Dôležité je, aby zmluva jasne definovala, na aké účely môže byť kaucia použitá (napr. krytie nedoplatkov, náhrada škody) a za akých podmienok bude vrátená nájomcovi po skončení nájomného vzťahu. Ak prenajímateľ čerpal kauciu na pokrytie dlhu nájomcu, a ten nedoplní jej výšku do pôvodnej sumy do jedného mesiaca od písomnej výzvy, má prenajímateľ právo vypovedať nájom.
Účtovanie kaucie
Z pohľadu účtovníctva sa kaucia obvykle účtuje ako záväzok prenajímateľa voči nájomcovi, nakoľko ide o finančné prostriedky, ktoré prenajímateľ nie je jeho vlastníkom a bude ich musieť vrátiť. V podvojnom účtovníctve sa na tento účel môžu použiť účty ako 378 - Iné pohľadávky alebo 379 - Iné záväzky, v závislosti od smeru toku peňazí a zmluvných podmienok. Ak kaucia nie je predmetom DPH, až v momente jej použitia sa účtuje ako zníženie nákladov alebo ako príjem.
Riešenie sporov a nejasností pri vyúčtovaní
V praxi sa často stretávame so situáciami, kedy nájomcovia žiadajú o ročné vyúčtovanie platieb za energie a služby, no prenajímatelia im ho odmietajú ukázať, alebo ho prezentujú nejasným spôsobom. V takýchto prípadoch je kľúčové vychádzať z obsahu nájomnej zmluvy.
Právo na nahliadnutie do dokumentov
Nájomca má právo žiadať od prenajímateľa predloženie originálnych vyúčtovaní týkajúcich sa energií a služieb, najmä ak na základe zmluvy platí za tieto služby v rámci celkového nájomného. Dodávatelia energií (SPP, ZSE) a správca bytového domu zvyčajne poskytujú údaje iba vlastníkovi bytu, nie nájomcovi. Ak prenajímateľka nespolupracuje a odmieta vyúčtovanie ukázať, nájomca sa môže obrátiť na prenajímateľa písomne a požiadať ho o nápravu. V prípade pretrvávajúceho problému sa odporúča obrátiť sa na odborníka v oblasti nájomného práva.
Nejasné formulácie v zmluve
Niektoré nájomné zmluvy môžu byť formulované nejasne, najmä pokiaľ ide o zahrnutie platieb za energie a služby do celkovej sumy nájomného. Ak zmluva uvádza jednu sumu za nájom a za služby spojené s bývaním bez rozlíšenia, môže byť v tejto časti neplatná. V takom prípade prenajímateľ nemusí vedieť preukázať, aká suma zo celkovej platby bola určená na úhradu za nájom a aká na úhradu za služby. Ak nájomná zmluva obsahuje len jednu platbu v celosti za nájom a za služby spojené s bývaním, prenajímateľ od vás nemôže žiadať úhradu nedoplatku, lebo nevie preukázať, aká suma zo celkovej sumy bola určená na úhradu za služby spojené s bývaním.
Praktické príklady a rady
- Preplatok za nájom: Ak nájomca platí mesačne vyššiu sumu, ako sú oficiálne náklady na nájom a služby, a prenajímateľ si túto sumu odkladá na vlastné účely bez jasného zmluvného dojednania, nájomca má nárok na vrátenie preplatku. Vlastník nehnuteľnosti má voči vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia.
- Nedoplatok za služby: Ak nájomná zmluva definuje platby za služby spojené s bývaním ako paušálnu sumu bez ohľadu na spotrebu, prenajímateľ nemôže od vás žiadať uhradiť nedoplatok, ak celková suma bola uhradená. Pokiaľ ide o zálohovité platby, je nevyhnutné, aby bol urobený odpočet médií pri prevzatí a odovzdaní bytu a následné vyúčtovanie podľa skutočnej spotreby.
- Zmena počtu osôb: Ak sa zmení počet osôb bývajúcich v byte, prenajímateľ má povinnosť túto zmenu nahlásiť správcovi bytového domu a prípadne upraviť platby.
Vždy je dôležité dôkladne preštudovať nájomnú zmluvu a v prípade nejasností alebo sporov sa obrátiť na právneho odborníka. Správne nastavenie nájomných vzťahov a transparentné účtovanie sú kľúčové pre predchádzanie konfliktom a zabezpečenie hladkého priebehu nájomného vzťahu.
tags: #nezaplatene #najomne #v #podvojnom #uctovnictve