Prenájom nehnuteľnosti môže byť atraktívnym spôsobom generovania príjmu, avšak s týmto typom investície sa spájajú aj potenciálne riziká. Medzi najčastejšie problémy patrí neplatenie nájomného a úhrad za energie či služby zo strany nájomcu, ako aj komplikácie súvisiace s jeho vysťahovaním po skončení nájomného vzťahu. Dôkladná príprava, pochopenie právnych predpisov a preventívne opatrenia sú kľúčové pre minimalizáciu týchto komplikácií a ochranu práv prenajímateľa.
Daňové oslobodenie príjmov z prenájmu
Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú v určitých príptoch oslobodené od dane. Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú fyzické osoby oslobodené od dane z príjmov, ktoré plynú podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, ak ich úhrn nepresiahne 500 eur. V prípade, že príjmy z prenájmu nehnuteľností presiahnu v úhrne 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad túto sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa potom vypočítajú pomerne.
Ak daňovníkovi plynuli v zdaňovacom období príjmy z podnikania aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 6 000 eur, pričom preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie týchto príjmov boli 3 850 eur, suma zdaniteľného príjmu z prenájmu sa vypočíta nasledovne: Daňovník si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur z celkového úhrnu príjmov z prenájmu. Teda, ak celkové príjmy z prenájmu nehnuteľností boli 6 000 eur, suma 500 eur je od dane oslobodená. Suma zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti sa potom vyčísli ako rozdiel medzi celkovými príjmami a oslobodenou sumou, teda 6 000 - 500 = 5 500 eur. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú v súlade s § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov pomerne.
Dôležité je poznamenať, že daňovník si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur bez ohľadu na to, akú časť zdaňovacieho obdobia nehnuteľnosť prenajímal. Toto oslobodenie platí aj v prípade, že sa jedná o krátkodobý prenájom, ktorý je možné uzavrieť najviac na 2 roky a predĺžiť maximálne dvakrát.
Problémový nájomca: Definícia a prevencia
Problémový nájomca je najčastejšie definovaný ako taký nájomca, ktorý neplatí nájomné a úhrady za energie alebo ktorého je obtiažne vysťahovať po skončení nájmu. Vopred nikdy nie je možné na sto percent vedieť, či aj váš nájomca nebude patriť do tejto kategórie.
Prevencia je v tomto prípade kľúčová. Pred podpisom nájomnej zmluvy je vhodné preveriť potenciálneho nájomcu. Sociálna poisťovňa, zdravotné poisťovne a finančná správa vedú registre dlžníkov, v ktorých je možné zistiť, či daná osoba nie je dlžníkom týchto inštitúcií. Nahliadnuť je možné aj do Centrálneho registra exekúcií, hoci tento register nie je verejne dostupný a jeho prehliadanie si vyžaduje registráciu a poplatok.
Realitné kancelárie alebo združenia, ktorých sú členmi, tiež často vedú registre problémových nájomcov, s ktorými mali negatívnu skúsenosť. Využitie týchto zdrojov môže pomôcť pri výbere spoľahlivého nájomcu.
Nájomná zmluva: Kľúč k ochrane prenajímateľa
Kvalitná a dôkladne vypracovaná nájomná zmluva je základným nástrojom na ochranu prenajímateľa. Mala by jasne definovať práva a povinnosti oboch strán a obsahovať ustanovenia týkajúce sa sankcií za porušenie zmluvných podmienok.
Zabezpečovacie prostriedky v nájomnej zmluve
Odporúča sa zakotviť do nájomnej zmluvy rôzne zabezpečovacie prostriedky, ktoré môžu prenajímateľovi pomôcť v prípade, že nájomca neplatí nájomné. Medzi ne patria:
- Depozit (kaucia): Nájomca je povinný zaplatiť pri podpise zmluvy. Používa sa najmä v prípade, ak nájomca neplatí nájomné, úhrady za energie a služby, alebo ak spôsobí škodu na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby.
- Ručiteľské vyhlásenie: Tretia osoba sa zaviaže uhradiť dlh nájomcu v prípade jeho platobnej neschopnosti.
- Notárska zápisnica: Dokument, ktorý má povahu exekučného titulu a uľahčuje vymáhanie pohľadávok.
- Banková záruka: Banka sa zaviaže uhradiť dlh nájomcu do určitej výšky.
Riešenie situácie pri neplatení nájomného
Ak nájomca prestane platiť dohodnuté nájomné riadne a včas, prenajímateľ má k dispozícii niekoľko legálnych možností, ako postupovať.
Poplatok z omeškania
V prípade, že nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po dátume splatnosti, prenajímateľ má právo žiadať o vyplatenie poplatku za omeškania. Hodnota poplatku z omeškania je za každý deň omeškania 0,5 ‰ (promile) z dlžnej čiastky, najmenej však vždy aspoň 0,83 EUR za každý mesiac omeškania. Nárok na poplatok vzniká automaticky, aj keď nebol predom dohodnutý v zmluve. Tento stav upravuje § 697 Občianskeho zákonníka.
Vypovedanie nájomnej zmluvy
V Občianskom zákonníku sú priamo upravené situácie, kedy môže prenajímateľ vypovedať nájom nehnuteľnosti. Podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka: „Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inej osobe do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.“
Znamená to, že uplynutím výpovednej doby (obvykle 3 mesiace, v niektorých prípadoch podľa zákona o krátkodobom nájme bytu aj menej) dôjde k skončeniu nájmu, čím nájomca stratí oprávnenie na užívanie bytu a má povinnosť sa vysťahovať. V prípade nebytového priestoru môže byť výpovedná lehota kratšia, napríklad už po jednom mesiaci omeškania platby.
Je dôležité si uvedomiť, že výpoveď musí byť formálne správna a musí obsahovať skutkové vymedzenie dôvodu výpovede. Nájomca môže výpoveď napadnúť na súde do 2 mesiacov (podľa zákona o krátkodobom nájme) alebo 3 mesiacov (podľa Občianskeho zákonníka) od doručenia výpovede. Podanie žaloby však neznamená automatické odkladanie skončenia nájmu, ak nie je súdnym konaním stanovené inak.
Legálne vysťahovanie nájomcu
Vysťahovanie nájomcu, ktorý po skončení nájmu odmieta vrátiť nehnuteľnosť prenajímateľovi a naďalej ju užíva, je možné len prostredníctvom súdneho konania.
Súdna žaloba na vypratanie nehnuteľnosti
Prenajímateľ má v takomto prípade právo podať na súd žalobu na vypratanie nehnuteľnosti. Tento proces môže byť zdĺhavý a v niektorých prípadoch môže trvať aj viac ako rok. Je nevyhnutné, aby sa prenajímateľ dôkladne oboznámil so všetkými pravidlami a procesmi súdneho konania.
Pred podaním žaloby sa odporúča poradiť sa s právnym zástupcom, ktorý prešetrí dostupné možnosti a pomôže s prípravou potrebných dokumentov.
Zvýšená ochrana niektorých skupín nájomcov
Občiansky zákonník poskytuje zvýšenú ochranu niektorým osobám pred skončením nájmu a vysťahovaním. Ide napríklad o nájomcov, ktorí sú v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov a majú právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie, alebo podnájom v zariadenej či nezariadenej časti bytu u iného nájomcu.
Je dôležité si uvedomiť, že rôzne spôsoby, ako napríklad výmena zámku prenajímateľom a vysťahovanie vecí nájomcu alebo fyzické vyhodenie nájomcu aj s jeho vecami, nie sú právne dovolené a ide o tzv. svojpomocné vypratanie, ktoré môže viesť k trestnému stíhaniu pre porušovanie domovej slobody.
Záložné právo k hnuteľným veciam
V prípade, že nájomca nezaplatí nájomné, prenajímateľ môže využiť inštitút zákonného záložného práva k hnuteľným veciam, ktoré sa nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s ním v spoločnej domácnosti. Ide o spôsob nepeňažného plnenia, kde sa nevymáha peňažná suma, ale splnenie určitej pohľadávky. Záložné právo vzniká vnesením veci do nehnuteľnosti a zaniká jej vynesením.
Je však nutné do 8 dní požiadať o súpis všetkých vecí súdnym zapisovateľom. Prenajímateľ by nemal nehnuteľnosť vypratať svojpomocne, aby sa nevystavil riziku stíhania pre trestný čin porušovania domovej slobody.
Trendy a odporúčania
Investície do nehnuteľností sa stávajú čoraz populárnejšími, a to vďaka diverzifikácii portfólia, získaniu pravidelného finančného toku či možnosti nechať hypotéku splácať nájomcom. Avšak, ako bolo spomenuté, existuje aj množstvo nevýhod. Najčastejšie sa vyskytujúcim porušením nájomnej zmluvy zo strany nájomcu je omeškanie platenia nájomného.
Zložte si ružové okuliare: Keď nájomca neplatí, problémy sa ešte len začínajú. Oneskorené alebo neuhradené platby nie sú ničím výnimočným. Pri dlhodobejšom neplatení sa situácia môže zmeniť na náročný finančný aj právny proces. V lepšom prípade prídete o niekoľko mesačných nájmov, v tom horšom ešte o viac - a dlžník svoj dlh často nikdy neuhradí. Nie je to len o peniazoch, ide aj o stres, právne kľučky a dlhodobú neistotu.
Váš byt je v cudzích rukách - bez súhlasu nájomcu do bytu nesmiete vstúpiť, výnimkou sú len neodkladné opravy, údržba alebo hroziaca škoda. Výpadok príjmu - môžete byť dlhodobo bez peňazí, na ktoré sa spoliehate napríklad kvôli splátkam hypotéky. Konflikty a problémy so susedmi - ak je neplatič konfliktný, môžu sa pridať sťažnosti, komunikácia s políciou či úradmi. Narastajúce náklady - okrem chýbajúceho nájomného vás čakajú výdavky na právnikov, súdy a opravy škôd.
Na záver, ako tip pre prenajímateľov, nezabudnite do nájomnej zmluvy zahrnúť zabezpečovacie prostriedky ako depozit, ručiteľské vyhlásenie, notárska zápisnica alebo banková záruka, ktoré vám v takýchto situáciách výrazne pomôžu.
Ako funguje projekt štátom podporovaného nájomného bývania?
tags: #nezaplatene #najomne #a #bsm