Pri riešení praktického prípadu sa často stretávame s problematickým výkladom následkov nadobudnutia vlastníckeho práva nadobúdateľa veci od nevlastníka. Dlhodobo zaužívaná prax často zakladala absolútnu neplatnosť právneho úkonu, čo viedlo k absolútnej neplatnosti ďalších právnych úkonov, ktoré z tohto úkonu vznikli. Táto situácia vytvára komplexné právne dilemy, najmä v kontexte ochrany vlastníckeho práva a princípov právnej istoty.
Neplatnosť právneho úkonu a jej dôsledky
Podľa článku 20 ods. 1 Ústavy SR má každý právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom však ochranu nepožíva. Občiansky zákonník v § 451 definuje absolútne neplatný právny úkon ako úkon, ktorý nie je dovolený. Ak právny úkon odporuje svojím obsahom a účelom zákonu, ide o rozpor nielen s Občianskym zákonníkom (OZ), ale aj so všetkými kogentnými právnymi predpismi s právnou silou zákona. Obchádzanie zákona nastáva vtedy, ak právny úkon síce výslovne neodporuje zákonu, ale v konečnom dôsledku sleduje cieľ nedodržania zákona.
Ako posúdiť prípad, keď kupujúci (alebo napríklad obdarovaný) nadobudne vlastnícke právo k veci od nevlastníka? Simulujme situáciu, že kupujúci nadobudol vlastnícke právo k veci na základe neplatného právneho úkonu od predávajúceho (ako nevlastníka). Takto nadobudnuté vlastníctvo by zakladalo bezdôvodné obohatenie podľa § 451 ods. 2 OZ. V prípade neplatnosti zmluvy, na základe ktorej plnili zmluvné strany, nastupuje povinnosť vrátenia si poskytnutého plnenia. Nároky na vrátenie poskytnutého plnenia sú synalagmatické (vzájomne podmienené).
Výnimky z pravidla prevodu od nevlastníka
Existujú však aj výnimky z pravidla, kedy sa vlastnícke právo nemusí považovať za neplatné, aj keď bolo nadobudnuté od nevlastníka. Podľa § 486 OZ ide o dobromyseľného nadobúdateľa veci od nepravého dediča, ktorému bolo dedičstvo potvrdené, alebo ak vec vydržal podľa § 134 OZ.
Dodatočné zrušenie vlastníckeho titulu predávajúceho
Zložitejšia situácia nastáva, ak kupujúci nadobudol vlastnícke právo napríklad k domu od predávajúceho na základe platne uzavretej zmluvy a následný prevod vlastníckeho práva bol už zapísaný do katastra nehnuteľností rozhodnutím o vklade. Avšak, titul nadobudnutia vlastníckeho práva predávajúceho bol neskôr zrušený alebo prehlásený za neplatný. V takomto prípade, ak bol predávajúci v čase prevodu vlastníctva k domu zákonným vlastníkom, dodatočné zrušenie jeho vlastníckeho titulu nemá vplyv na vlastnícke právo kupujúceho. Kupujúci má právo uplatniť si nárok na náhradné peňažné plnenie u svojho právneho nástupcu (v našom vzťahu predávajúceho), pretože podľa § 458 OZ, ak nie je dobre možné vrátiť vec, najmä preto, že predávajúci už nie je vlastníkom, nastupuje povinnosť poskytnúť peňažnú náhradu.
Súdy poskytujú ochranu tretiemu dobromyseľnému nadobúdateľovi veci. V prípadoch, ak tretí súčasný vlastník odvodzuje svoje vlastnícke právo napríklad k domu od predávajúceho, ktorý v čase prevodu bol vlastníkom domu, kupujúci sa stáva vlastníkom danej nehnuteľnosti. Právny dôvod nadobudnutia vlastníctva prevodcu (predávajúceho) totiž odpadol až potom, ako nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva tretia osoba (kupujúci). V čase nadobudnutia vlastníckeho práva teda nešlo o jeho nadobudnutie od nevlastníka, ale naopak od vlastníka.
Starorímska zásada "Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet"
Vyporiadanie sa so starorímskou zásadou "Nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet" (každý môže na druhého preniesť iba toľko práva, koľko sám má) je rôzne. Možno uviesť príklad: ak predávajúci, vystupujúci v právnom vzťahu s kupujúcim, nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti na základe absolútne neplatného právneho úkonu (uzavretého s jeho právnym predchodcom, ako pôvodným vlastníkom) od počiatku, nikdy sa nestal jej vlastníkom. Preto nemohol previesť viac práv ako mal sám. Absolútne neplatným právnym úkonom môže byť napríklad predaj nehnuteľnosti nevlastníkom, alebo ak maloletý prostredníctvom svojho zákonného zástupcu predal vec, ktorá nie je bežná, a nemal na to oprávnenie súdu. To znamená, že prvotný, absolútne neplatný právny úkon, zakladá ďalšiu neplatnosť právnych úkonov z neho vyplývajúcich. Tento názor korešponduje s judikatúrou slovenských a zahraničných súdov.
Príklad z praxe a princíp právnej istoty
Predstavme si situáciu, kedy pôvodný vlastník uzavrel platnú kúpnu zmluvu o predaji nehnuteľnosti s predávajúcim. Zmluvné strany sa dohodli na zaplatení kúpnej ceny až v dobe, keď bol uskutočnený prevod vlastníckeho práva rozhodnutím o vklade do katastra nehnuteľností. Predávajúci dohodnutú kúpnu cenu pôvodnému vlastníkovi nezaplatil riadne a včas. Medzitým však predávajúci predal vec kupujúcemu, ako tretiemu dobromyseľnému nadobúdateľovi (rovnako previedol vlastnícke právo k nej rozhodnutím o vklade do katastra nehnuteľnosti). Pôvodný vlastník odstúpil od zmluvy s predávajúcim z dôvodu nezaplatenia kúpnej ceny. Domáhal sa vydania veci od predávajúceho podľa § 457 OZ, ktorý namietal, že vec už nie je v jeho vlastníctve. Preto sa obrátil na kupujúceho ako tretieho subjektu a domáhal sa vydania veci.
Pôvodný vlastník namietal (v súdnom konaní) výkladom § 48 ods. 2 OZ, podľa ktorého stráca vlastník riadne nadobudnuté vlastnícke právo v dôsledku toho, že odpadol právny dôvod, na základe ktorého nadobudol vlastníctvo k veci ktorýkoľvek z jeho právnych predchodcov. Súdy však často zastávajú názor, že nesmie byť dotknuté vlastnícke právo tretieho, dobromyseľného kupujúceho. Kupujúci nadobudol vlastníctvo k nehnuteľnosti od predávajúceho ešte v čase, keď bol vlastníkom a došlo k platnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Právo odstúpiť od zmluvy si pôvodný vlastník (právny predchodca predávajúceho) uplatnil až po prevode nehnuteľnosti na tretieho (kupujúceho). Tento postup je v súlade s princípom právnej istoty a ústavnej ochrany vlastníckeho práva. Právo pôvodného vlastníka vlastniť majetok nemá prednosť pred vlastníckym právom tretieho nadobúdateľa.
Foundations of Fairness, Equality, & Justice
Tento názor korešponduje aj so stanoviskom sudcov Najvyššieho súdu Českej republiky uverejneného v stanovisku občianskoprávneho a obchodného kolégia Najvyššieho súdu Českej republiky z 19. apríla 2006, sp. zn. Cpjn 201/2005: "S princípom právnej istoty a ústavnej ochrany vlastníckeho práva je v rozpore taký výklad ustanovenia § 48 ods. 2 OZ, podľa ktorého stráca súčasný vlastník riadne nadobudnuté vlastnícke právo len v dôsledku toho, že dodatočne odpadol právny dôvod, na základe ktorého nadobudol vlastníctvo k veci ktorýkoľvek z jeho právnych predchodcov. Práva a povinnosti, ktoré vznikajú z právneho vzťahu sa preto týkajú len jeho účastníkov. Preto sa nemôžu týkať tretích osôb, ak tieto osoby nadobudli vlastnícke právo v súlade so zákonom, a to znamená, že svoje právo nadobudli v dobe, keď ich právny predchodca bol ešte vlastník."
V danom prípade si môže pôvodný vlastník uplatniť len nárok podľa § 458 ods. 1 OZ. Musí sa vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Ak to nie je dobre možné, najmä preto, že obohatenie spočívalo vo výkonoch, musí sa poskytnúť peňažná náhrada. Všeobecne platí zásada, že sa musí vydať všetko, čo sa nadobudlo bezdôvodným obohatením. Môže však nastať situácia, že vrátenie toho, čo sa takto nadobudlo, nie je dobre možné. V prípade, že vec už nie je vo vlastníctve jeho právneho nástupcu, môže pôvodný vlastník žiadať už iba zaplatenie kúpnej ceny.
Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa v špecifických prípadoch
Ochrana dobromyseľného nadobúdateľa sa uplatní aj v prípadoch, ak darca nadobudol vlastnícke právo k veci na základe rozhodnutia správneho orgánu (reštitúciou) a dané rozhodnutie bolo neskôr zrušené. Túto ochranu možno poskytnúť iba v tom prípade, ak darca previedol vlastníctvo k veci, kým bol vlastníkom. Dodatočné zrušenie reštitučného rozhodnutia, ako správneho aktu, ktorým darca nadobudol sporné vlastníctvo, nemá vplyv na neskôr nadobudnuté vlastnícke právo obdarovaného. Uplatní sa tak prezumpcia správnosti správneho aktu, podľa ktorej vadný správny akt, ktorý nie je ničotný, sa pokladá za bezvadný, pokiaľ nie je zákonným postupom zrušený alebo zmenený, a teda vyvoláva zamýšľané právne účinky. Ak by bol však ničotný, hľadelo by sa naň ako keby nebol existoval a teda nespôsobil by právne účinky od počiatku. Darca nemohol stratiť vlastnícke právo k veci ani zrušením reštitučného rozhodnutia správneho orgánu (rozhodnutím krajského súdu), pretože v tom čase už nebol jej vlastníkom. Uplatnil sa tak princíp právnej istoty, ktorého súčasťou je aj dôvera subjektov práva v platné právo a uplatnenie princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere.
Tento princíp je premietnutý aj do Občianskeho súdneho poriadku, konkrétne do ustanovenia § 243d ods. 2 OSP, podľa ktorého právne vzťahy niekoho iného než účastníka konania nemôžu byť novým rozhodnutím dotknuté.
Podobne, dodatočné zrušenie nadobúdacieho titulu (príklepu) svedčiaceho v prospech vydražiteľa nemá za následok súčasne aj zánik vlastníckeho práva ďalších nadobúdateľov nehnuteľnosti, ktorí ju získali v dobrej viere (rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Cdo 274/2006). Preto naliehavý právny záujem na určení neplatnosti zmluvy o prevode nehnuteľností nie je daný, ak sa práva k nehnuteľnosti dotýka ďalšia právna zmena v zmysle ust. § 34 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
Obdobný právny názor vyslovil aj Ústavný súd ČR vo svojom náleze pod sp. zn. Pl. ÚS 78/06 dňa 16.10.2007: „Odstúpením od smlouvy podle § 48 odst. 2 OZ se - není-li právním předpisem nebo účastníky dohodnuto jinak - smlouva se od počátku ruší, avšak pouze s účinky mezi jejímy účastníky. Vlastnické právo dalších nabyvatelů, pokud své vlastnické právo nabyli v dobré víře, než došlo k odstoupení od smlouvy, požívá ochrany v souladu s čl. 11 Listiny základních práv a svobod a s ústavními principy právní jistoty a ochrany nabytých práv vyvěrajícími z pojmu demokratického právního státu ve smyslu čl. 1 odst.
Kľúčová úloha katastra nehnuteľností a náležitá starostlivosť
V kontexte prevodu nehnuteľností zohráva kľúčovú úlohu kataster nehnuteľností. Platí vyvratiteľná domnienka, podľa ktorej údaje zapísané v katastri nehnuteľností sa považujú za platné, kým sa nepreukáže opak. Kupujúci, ktorý nadobudol vec od nevlastníka, však nemôže namietať len tým, že nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti od predávajúceho ako výlučného a neobmedzeného vlastníka podľa údajov na liste vlastníctva evidovaných v katastri nehnuteľností. Mal by vynaložiť náležitú starostlivosť a preveriť si titul nadobudnutia predávajúceho, ktorý bol v danom prípade neplatný.
Ak predávajúcemu nesvedčí v čase ďalšieho prevodu aprobovane nadobudnutý vlastnícky titul, nemôže previesť viac práv ako má sám. Tento záver vyplýva aj z nálezu Ústavného súdu SR, podľa ktorého sťažovatelia nenadobudli vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, pretože ani ich právny predchodca, od ktorého mali vlastnícke právo derivatívne kúpnou zmluvou nadobudnúť, nenadobudol platne vlastnícke právo, ktoré by na nich následne mohol previesť.
Ak bol správou katastra povolený vklad vlastníckeho práva na základe absolútne neplatnej zmluvy, je teda reálne daný len modus (spôsob nadobudnutia - vkladom do katastra), avšak jasne chýba titulus (platne uzavretá zmluva - právny dôvod nadobudnutia). Na základe absolútne neplatného právneho úkonu takto nemôže dôjsť k platnému prevodu vlastníckeho práva, hoc i dobromyseľného nadobúdateľa. Rovnako tak nie je možné za uvedeného stavu uprednostniť požiadavku právnej istoty a ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere pred zásadou, podľa ktorej nikto nemôže na iného previesť viac práv ako sám má. (Uznesenie Ústavného súdu SR z 10.02.2010, sp. zn. I. ÚS 50/2010-11).
V čase prevodu vlastníctva sám nebol vlastníkom a z nepráva nemôže vzniknúť právo. V danej situácii mal kupujúci v dobrej viere vynaložiť náležitú starostlivosť preverením si právneho dôvodu nadobudnutia vlastníckeho práva predávajúceho. Účastníci by mali postupovať podľa § 457 OZ a to tak, že predávajúci vráti kupujúcemu kúpnu cenu. Vlastníctvo veci svedčí v prospech pôvodného vlastníka naďalej.
Z vyššie uvedeného možno usúdiť, že je potrebné s vynaložením náležitej starostlivosti zisťovať právny dôvod nadobudnutia vlastníckeho práva právneho predchodcu vždy pri nadobúdaní veci a najmä pri kúpe. Predíde sa tak vzniku rozporov neskôr vzniknutých. Nie je možné v každom prípade chrániť dobromyseľného nadobúdateľa veci, ale len ak to vyplýva z povahy a okolností konkrétneho prípadu.
tags: #nevlastnik #predal #nehnutelnost