Dostupnosť bývania na Slovensku je druhou najhoršou v Európskej únii. Ide o alarmujúci fakt, ktorý zásadne formuje diskusiu o budúcnosti developmentu. Ceny bytov rastú, pretože ich je málo, zároveň klesá aj ich dostupnosť. Výstavba nestíha a štát reaguje s nájomným bývaním extrémne pomaly. Priemerný človek by musel desať rokov odkladať celú výplatu, aby mal na dvojizbák v Bratislave. Suma za bežný apartmán sa šplhá nad hodnotu bytov v Taliansku či Rakúsku. Samostatné bývanie si tak môže dovoliť stále menej ľudí - takto vyzerá stavebná kríza v praxi. Situáciu s realitným trhom vysvetľoval už minulý rok expert Ján Pálenčár. Cena slovenských nehnuteľností je na svojom maxime - najmä v Bratislave a Košiciach patria k najvyšším v Európe, hoci platy obyvateľov sú výrazne nižšie než v krajinách západnej Európy. V Bratislave stojí meter štvorcový v priemere 5 251 eur, čo je viac ako v Ríme, kde je bývanie lacnejšie o vyše tisíc eur na meter. Za cenu dvojizbového bytu v Petržalke (cca 255-tisíc eur) je možné kúpiť štvorizbový byt pri mori v Neapole či vo Valencii. Problémom je nielen vysoká cena bývania, ale aj nízke príjmy Slovákov a nedostatočný systém dostupného či nájomného bývania. To všetko znižuje ponuku a zvyšuje ceny aj starších bytov či nájmov, ktoré v Bratislave stúpli za dva roky o 34 %. Ceny rastú po celom Slovensku.
Mýtus "Drahšie je lepšie": Realita slovenských cien nehnuteľností
Podľa analýz firmy Bencont, na vysoký dopyt reagujú hlavne developeri a to rozšírením výstavby, ponuka sa tak bude zvyšovať. Podľa Smart Consumer Institute na Slovensku pribudlo najmenej nových bytov za posledných deväť rokov, z čoho takmer trištvrte je v rodinných domoch. Okrem toho, že na kúpu bývania musí priemerný Slovák odložiť 120 výplat (za byt v centre Bratislavy to môže pokojne byť až 156 výplat - šetrí po dobu 13 rokov), ale taký Rakúšan iba okolo 78 výplat. Pracujeme teda dvakrát dlhšie, ako susedia z okolitých krajín. „Dnes priemerný Slovák na 70 m² byt potrebuje 12-14 hrubých ročných platov, takmer dvakrát viac než v roku 2014, kedy stačilo 7-8 platov. Je preto pochopiteľné, že na rozdiel od predchádzajúcich 30-tnikov, dnešní mladí namiesto niekoľkých rokov, šetria na byty desaťročie. Sú preto nútení aj vo vysokom veku bývať s rodičmi, či spolubývajúcimi. Priemerný vek osamostatnenia sa je na Slovensku 31 rokov, zatiaľ čo v EÚ sotva 26.
Napriek tomu, že nehnuteľnosti na strednom a východnom Slovensku sú z pravidla lacnejšie, nie je ľahké sa k nim dostať - a to kvôli oveľa nižším príjmom ľudí pracujúcich v týchto regiónoch. Mzda v Banskobystrickom či Prešovskom kraji je aj o 40 % nižšia v porovnaní s tým Bratislavským. Kým v hlavnom meste zarobíte cca 1 900 eur v hrubom (údaje za prvý štvrťrok 2025), v Košiciach je to necelých 1600 eur brutto. „Slabé prepojenie verejnou dopravou a obmedzené školské či kultúrne služby tiež znižujú atraktivitu týchto oblastí. Nízka zamestnanosť a nedostatok perspektívnych pracovných príležitostí odrádzajú najmä mladých ľudí od kúpy nehnuteľností,” uvádza Churý s tým, že ani developeri nechcú riskovať investíciu do výstavby cenovo dostupných bytov. Kúpiť vlastné bývanie v týchto okresoch je náročné aj kvôli tomu, že je v nich vyššia nezamestnanosť a ľudia vďaka tomu nemajú úspory. Komplikuje to aj možnosť získať hypotéku.
Čo stojí za rastom cien: Od materiálov po byrokraciu
Najžiadanejšie sú stále dvojizbáky, tie sa kupujú naprieč celým Slovenskom. Zároveň sa však hlavne v Bratislave predávali byty s väčšou plochou, teda boli aj drahšie, čo viedlo k úbytku tých najlacnejších. To, že sú dvojizbové byty vo vysokom dopyte, potvrdzuje aj fakt, že v Banskej Bystrici sú v priemere drahšie ako 3-izbové byty - podľa ceny za meter štvorcový. Aktuálne stojí 1989 eur / m², no byt s troma izbami vychádza na 1870 eur / m², teda sa oplatí viac. Zvýšenie cien bývania začalo v roku 2021, keď zásadne zdraželi stavebné materiály a tým pádom aj stavanie nehnuteľností. Narazili však na nedostatok bytov, výrazný najmä v hlavnom meste a ďalších okresných mestách západného Slovenska. Zdraženie zhoršila aj spomínaná byrokracia, ktorá výstavbu len predlžovala a komplikovala. „Povoľovacie procesy sú naďalej veľmi zdĺhavé - v Bratislave trvá cesta od kúpy pozemku po kolaudáciu často 6 až 8 rokov. Chýbajú aj profesisti ako murári, tesári, či elektrikári, čím sa stavanie spomaľuje. Zároveň majú banky prísne podmienky schválenia úverov na výstavbu. „V týchto lokalitách sa rastom nákladov v mnohých prípadoch zmazala marža developerov a realizácia niektorých projektov sa preto odložila,” zdôraznil Tóth zo spoločnosti Bencont.
Populárne sa preto stali staršie byty, ktoré sa predávajú za menej ako novostavby. Vladimír Kubrický zo Slovenskej realitnej agentúry potvrdil, že ich cena preto tiež stúpla. Ceny sú vysoko v Pezinku, Senci, Piešťanoch aj Poprade. „Najdrahším mestom na Slovensku je suverénne Bratislava, kde sa starší dvojizbový byt o výmere 53 m² predáva za 229-tisíc eur. Za posledný rok v hlavnom meste zdraželi rekordne rýchlo, o viac ako 17 %. V druhom najdrahšom meste krajiny, Košiciach, len za posledný rok narástli ceny o takmer 21 %. Okrem toho sa objavili praktiky, kedy investori vykúpili byty, aby ich predali drahšie. „Výsledkom je, že ponuka nových bytov klesá práve v čase, keď je najviac potrebná,” upozorňuje šéf UPgreat.
Migrácia, Ukrajinci a cúvajúci predaj: Faktory ovplyvňujúce dopyt
„K rastu cien prispela aj migrácia za prácou - ľudia sa sťahovali do miest ako Bratislava, Trnava či Žilina, kde však nebolo dostatok voľných bytov. Nezanedbateľné bolo aj usadenie sa občanov z Ukrajiny vo väčších mestách, čo ďalej zvýšilo dopyt. Výsledkom bolo spomalenie predaja a zhoršenie dostupnosti vlastného bývania pre mnohé domácnosti,” potvrdzuje riaditeľ UPgreat. Cena bytu, za ktorú sa nehnuteľnosť predáva, však nemusí byť adekvátna, ani konečná. Kupec ju môže vyjednávaním znížiť. „Ak je situácia na trhu horšia, napríklad keď sú hypotéky menej dostupné, kupujúci sa častejšie pokúšajú zjednávať zľavy a tlačia ceny nadol.
Ceny nehnuteľností a hypoték na Slovensku 2025 | TN live
Štátna Bytová Politika: Medzi Sklami a Štandardmi
Problémom štátom podporovanej výstavby je chýbajúca národná bytová politika - inými slovami, nemáme systém, ani jasný plán, vrátane vyčlenených peňazí pre nájomné bývanie. Pre porovnanie, európske krajiny majú harmonogramy na desaťročia vopred. Okrem toho, rozvoju nepomáhajú ani zmeny zákonov a zdĺhavé papierovanie, ktoré vyvolávajú neistotu nielen v developeroch, ale aj samosprávach. Podľa Churého je potrebná štátna bytová agentúra, ktorá by zjednotila politiku aj projekty v ostatných rezortoch, aj regiónoch. Zároveň však štát musí zvýšiť financovanie výstavby, čo by sa dalo najmä vďaka súkromným investorom. Tých by mohli prilákať daňové výhody, rovnako ako uľahčenie administratívnych úkonov. Slovensko však má agentúru, ktorá by bytovú otázku mala riešiť. Počas niekoľkoročnej existencie Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) však vykázala viac škandálov ako činnosti. Za sedem mesiacov v kresle získala 68 bytov v projekte Ovocné sady. Väčšina z nich išla zamestnancom univerzitnej nemocnice. Zásadným projektom má byť výstavba v Košiciach, ktorá pôjde príkladom celému Slovensku. „Zjednodušenie a zrýchlenie procesov územného plánovania a povoľovania stavieb by odstránilo množstvo zbytočných prieťahov. Ak by mestá poskytli plochy na zastavanie, developerom by klesli vstupné náklady a byty by tak boli lacnejšie. To sa deje v projekte AŠPNB v Košiciach. Nedávno ohlásil aj bratislavský primátor Matúš Vallo, že mesto má tiež pozemky, ktoré chce ponúknuť na výstavbu. Churý taktiež prízvukuje, že aj regulovanie cien nájmov, kde by bol daný strop, by investorov prilákalo.
Svetlotechnické Normy: Prekážka pre Moderné Bývanie
Slovenský realitný trh čelí v posledných rokoch paradoxnej situácii. Hoci dopyt po bývaní neklesá, v ponukách novostavieb sa čoraz častejšie objavujú priestory definované ako apartmány či ateliéry. Tento jav nie je výsledkom estetických preferencií architektov, ale dôsledkom neúprosnej legislatívy, ktorá určuje podmienky pre prirodzené osvetlenie a preslnenie obytných miestností. Normy, ktorých základy siahajú do 80. rokov 20. storočia, dnes predstavujú jednu z najväčších prekážok pre efektívnu výstavbu v mestskom prostredí. Jadrom problému sú slovenské svetlotechnické požiadavky, ktoré patria k najprísnejším v rámci Európskej únie. V praxi to znamená, že ak projektovaná miestnosť nespĺňa presne stanovený počet hodín priameho slnečného svitu počas určených dní v roku, nemôže byť skolaudovaná ako byt. Developer je v takom prípade nútený označiť priestor ako nebytový. Tieto "apartmány" sú často opticky na nerozoznanie od bežných bytov, no ich právny status prináša komplikácie v oblasti financovania, daní či možnosti nahlásenia trvalého pobytu. Tento stav vytvára dvojkoľajnosť na trhu, kde moderná architektúra naráža na zastarané technické limity. Zaujímavým posunom je však prístup štátu pri strategických projektoch nájomného bývania, kde sa uplatňujú výnimky. Tie umožňujú označiť za byt aj priestory, ktoré by v komerčnej výstavbe normou neprešli.
Nový Stavebný Zákon: Nádej na Zmenu?
Nádejou na zlepšenie situácie je nový stavebný zákon. Ten môže výstavbu zrýchliť, a ceny nehnuteľností by mohli začať klesať. Aj o tom hovorili developeri a stavebníci na ta3 konferencii. „Čas sú peniaze a každý mesiac, či už vývoja projektu, alebo potom jeho výstavby, predstavuje desaťtisíce a niekde až státisíce, a výrazné státisíce, v nákladoch,” uviedol riaditeľ urban a biznis developmentu Radek Pšenička z YIT Slovakia. „Najzásadnejším inštitútom je zavedenie alebo spustenie portálu výstavby,” vysvetlil investičný riaditeľ Mint Investments Jaroslav Mida. Podľa odborníkov totiž platí, že čím rýchlejšie je nehnuteľnosť postavená, tým je lacnejšia.
Trendy v Bývaní: Ekológia a Smart Technológie
K developerským trendom patria ekologické budovy aj smart bývanie. Inak povedané, ľudia chcú bývať v kvalitnom prostredí s nízkymi nákladmi. „My sme sa rozhodli investovať do technológií v projekte, ktoré majú zlepšiť kvalitu života, či je to filtrácia vzduchu, temperovaný priestor.”
Zraniteľné Skupiny a Finančná Dostupnosť
V mnohých prípadoch nemajú šancu získať hypotéku, pretože nesplnia podmienky banky alebo nedokážu nasporiť potrebnú akontáciu. Práve tieto skupiny, ktoré nemajú za sebou stabilné zázemie alebo partnera so spoločným rozpočtom, sú najzraniteľnejšie. Zároveň však platí, že dopyt po bývaní opäť rastie. „Najmä vďaka zlacneniu hypoték sa kupujúcim vrátil apetít,” vysvetľuje Churý. Tým, ktorým to rozpočet umožňuje, sa podľa Churého neoplatí čakať na ďalší vývoj cien. „Špekulovať na pokles cien sa vo väčšine prípadov nevyplatí. Najmä v Bratislave a krajských mestách budú ceny dlhodobo naďalej rásť. Na otázku, aký vývoj možno očakávať v blízkej budúcnosti, odpovedá s opatrným optimizmom. Vníma však aj potenciálne riziká, ktoré môžu trh ovplyvniť. „Negatívna demografia môže mať na realitný trh negatívny vplyv. Bratislava a krajské mestá sú podľa neho výnimkou. Tieto lokality budú naďalej atraktívne a dopyt po bývaní v nich bude pretrvávať. Na záver ostáva konštatovať, že slovenský realitný trh sa ocitol v pasci, nie preto, že by sme mali príliš drahé byty, ale preto, že si ich jednoducho nemôžeme dovoliť.
Porovnanie s Európou: Kde sa nachádzame?
Priemerný plat na Slovensku momentálne dosahuje 1 654 eur. V Českej republike je to 2 027 eur, v Poľsku dokonca 2 093 eur. „Ak ceny porovnáme napríklad s Nemeckom, Rakúskom či Holandskom, sme stále nižšie,” hovorí. V Rakúsku je to približne 4 900 eur, v Česku viac ako 4 500 eur, v Slovinsku okolo 3 400 eur. Problémom Slovenska však nie sú samotné ceny, ale nízka kúpna sila obyvateľstva. „Problémom Slovenska je kúpna sila. Upozorňuje, že kľúčom k pochopeniu situácie nie je porovnávať absolútne ceny, ale ich vzťah k príjmom.