Ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli úroveň, ktorá mnohým občanom znemožňuje zabezpečiť si vlastné bývanie. Tento problém je obzvlášť akútny v západnej časti krajiny, kde rastúce ceny nehnuteľností priamo úmerne zvyšujú aj mesačné splátky hypotekárnych úverov. Tieto splátky neraz presahujú finančné možnosti domácností, čo následne tlačí nahor aj ceny nájmov. Tí, ktorí si nemôžu dovoliť vlastný byt alebo im banka neposkytne úver, sú tak odkázaní na prenájom. Ten však predstavuje značnú finančnú záťaž, často pohlcujúcu viac ako polovicu mesačného príjmu, v niektorých prípadoch dokonca takmer celý plat. Rovnica, podľa ktorej bol prenájom lacnejšou alternatívou ako vlastné bývanie, už na Slovensku dávno neplatí.
Životná úroveň Slovákov klesá aj v dôsledku tejto situácie. Nájomné ceny sa v mnohých mestách vyrovnávajú cenám vo Viedni, zatiaľ čo slovenské platy zďaleka nedosahujú rakúsku úroveň. Podľa údajov Deutsche Bank Research Institute je Bratislava dokonca tretím najdrahším mestom Európy, hneď po Ženeve a Frankfurte, pričom Viedeň je na piatom mieste. Dostupnosť bývania sa štandardne meria podielom výdavkov na bývanie z celkového príjmu - čím vyšší podiel, tým je bývanie menej dostupné.
Priemerný nájom na Slovensku dosahuje podľa dát CIJ Europe 727 eur mesačne. V porovnaní s týmto číslom pôsobí minimálna mzda na úrovni 916 eur a priemerný hrubý plat Slováka vo výške 1 654 eur alarmujúco nízko. Je dôležité poznamenať, že tento priemer sa netýka väčšiny domácností, ktoré zarábajú menej. Pre mnohých je teda vysoký prenájom finančne neúnosný, keďže platba za bývanie nie je jediným výdavkom. Peniaze, ktoré by mali slúžiť na rezervy alebo iné životné potreby, sú vynakladané na nájom.
Podľa Deutsche Bank Research Institute až 33 percent z peňazí, ktoré Slovákom zostávajú po zaplatení nevyhnutných výdavkov ako sú energie, drogéria či potraviny, smeruje na bývanie. Richard Chury, riaditeľ realitnej siete UpGreat, upozorňuje, že takéto vysoké ceny nájmov nie sú udržateľné a môžu vážne zhoršiť slovenskú ekonomiku. „Tento podiel vytláča iné životné výdavky, brzdí tvorbu rezerv a odkladá rodinné rozhodnutia. Vidíme nárast spolubývania, dlhších dochádzok a odchodu talentu z najdrahších miest,“ uvádza.
Hoci v minulosti bol prenájom zvyčajne výhodnejší ako splácanie hypotéky, Slováci aj napriek tomu preferovali vlastné bývanie. Dnes je však situácia iná. Cena prenájmu je často vyššia ako mesačná splátka úveru, a to niekedy dokonca aj po započítaní nákladov na energie. Z ekonomického hľadiska by sa v takom prípade domácnosť mala rozhodnúť pre kúpu. Pri dlhodobom bývaní (7 až 10 rokov a viac) sa zvyčajne oplatí kúpa, pretože splátky sa investujú do vlastného majetku. Do celkových nákladov pri kúpe je však potrebné započítať aj opravy, poistenie a dane. Ak však domácnosť plánuje bývať na jednom mieste iba 2 až 5 rokov, je výhodnejší nájom, ktorý ponúka väčšiu flexibilitu. Prenájom je síce menším záväzkom, ale prináša so sebou riziko zdražovania, výpovede zo strany prenajímateľa či obmedzenú kontrolu nad vlastným bývaním.
Faktor úverovej dostupnosti a ponuka nájomných bytov
Hlavným faktorom pri rozhodovaní medzi nájmom a kúpou bytu je primárne rozdiel v nákladoch. Na druhom mieste sa umiestňuje otázka dostupnosti úveru. „V prípade, že by sa na trhu objavilo vyššie množstvo nájomných bytov, malo by to potenciál stiahnuť ceny nájmov nadol,“ uvádza sa v materiáloch. Problémom však je, ak žiadateľ nie je vhodným kandidátom na úver a prenájom predstavuje pre jeho príjem devastačnú záťaž. Toto je aktuálny fenomén slovenského realitného trhu. Súvisí to s trendom rastu cien nehnuteľností, kedy hypotéka pre mnohých nie je dostupná vzhľadom na ich príjem. K nedostatku bytov na predaj prispieva aj stále menšia dostupnosť nájomných bytov.
„Pokiaľ by bola vyššia ponuka ako je dnes, ceny na to musia zareagovať. Znižovanie cien by som ale neočakával. Skôr spomalenie rastu,“ dodáva odborník. Fakt, že Slováci preferujú vlastniť nehnuteľnosť, pomáha realitnému trhu, avšak vzhľadom na nedostatočnú výstavbu to zároveň vytvára tlak na cenu. Nedostatok bytov v pomere k počtu obyvateľov v porovnaní s okolitými krajinami a fakt, že niektorí mladí ľudia sa sťahujú od rodičov až okolo tridsiatky, stále vytvára priestor pre budúci development. Obyvateľom, ktorí nedostanú úver, ruinuje rozpočet vysoké nájomné, pričom ich finančná situácia by im mohla umožniť splácať hypotéku. Tento paradox by mohol riešiť štát.
Podľa odborníkov sú riešením daňové úľavy pre developerov a nájomcov, ako aj regulovaná výška podnájmu. „Vo väčších mestách by to mohlo byť zavedenie stropov nájmu,“ navrhuje sa. Znížiť ceny nehnuteľností by sa dalo aj prostredníctvom odbúrania byrokracie a urýchlenia stavebných povolení, čím by sa zvýšila ponuka bytov. Zmluvy o krátkodobom nájme síce umožňujú majiteľom nehnuteľností vyššiu flexibilitu, ale môžu byť problematické pre rodiny s deťmi hľadajúce stabilnejšie riešenia.
Ako štruktúrovať financovanie pre perfektného predajcu v roku 2025
Vzhľadom na vysoké úverové sadzby developeri čoraz častejšie stavajú nájomné byty. Dostatočná ponuka nájomných bytov by mohla systém zmeniť. Skúsenosti z iných krajín naznačujú, že až určité množstvo bytov na trhu má potenciál zmeniť situáciu a zabezpečenie bývania prostredníctvom nájmu sa stane prirodzenou možnosťou. V súvislosti s bývaním sa hovorí aj o zvýšení dane z nehnuteľnosti, ktorá by mohla predstavovať vysoký výdavok pre mnohé domácnosti. Je však potrebné poznamenať, že v porovnaní s inými európskymi krajinami má Slovensko túto daň veľmi nízku. Platí sa podľa podlahovej plochy, pričom ide zvyčajne iba o desiatky eur.
Sociálne bývanie ako alternatíva
Pre tých, ktorí sa ocitli v zložitej finančnej situácii a nemôžu si dovoliť ani komerčný prenájom, existuje možnosť požiadať o sociálny byt. Problematika úpravy sociálneho bývania je predmetom zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Tento zákon definuje len všeobecný rámec podmienok, konkrétnejšie zásady prideľovania sociálnych či nájomných bytov určuje každá obec prostredníctvom všeobecne záväzných nariadení (VZN). Podmienky sa preto môžu u jednotlivých samospráv líšiť.
Zákonná podmienka sa týka príjmu žiadateľa. Ten by mal byť maximálne vo výške 3-násobku životného minima. Výška príjmu môže byť až 4-násobok životného minima, ak je členom domácnosti osoba s ťažkým zdravotným postihnutím, ide o osamelého rodiča s nezaopatreným dieťaťom, alebo ak aspoň jeden člen domácnosti zabezpečuje zdravotnícku starostlivosť, vzdelávanie, kultúru či ochranu pre obyvateľov mesta alebo obce. V podmienkach obce sa často stanovuje aj požiadavka na trvalý pobyt žiadateľa v danej samospráve, ako aj posudzovanie schopnosti nájomcu platiť nájomné a poplatky za služby spojené s užívaním bytu.
Žiadosť sa podáva na mestskom alebo obecnom úrade. Je však potrebné počítať s tým, že na nájomné byty sa čaká pomerne dlho, ak sa žiadateľa vôbec dočkajú. Nezáleží na tom, či ste zamestnaná alebo nezamestnaná - samotná nezamestnanosť vás automaticky nevylučuje z možnosti získať nájomný byt. Rozhodujúce sú podmienky konkrétnej obce alebo mesta, najmä trvalý pobyt, príjmové a majetkové pomery, sociálna situácia a schopnosť reálne platiť nájomné a služby. V praxi môže byť potrebné preukázať zdroj príjmu na úhradu nájmu, napríklad formou dávok v hmotnej núdzi, rodičovského príspevku, príspevku na bývanie, výživného alebo inej pravidelnej podpory, prípadne predložiť ručiteľa.
Pre získanie sociálneho bytu je potrebné podať písomnú žiadosť na mestskom alebo obecnom úrade. Formulár žiadosti je zvyčajne dostupný na webovej stránke mesta či obce, alebo si ho možno vyzdvihnúť osobne. K žiadosti je potrebné priložiť doklady totožnosti, potvrdenia o príjme všetkých členov domácnosti za posledných 12 mesiacov, doklad o bezdlžnosti voči obci a čestné vyhlásenie, že žiadateľ nevlastní vhodnú nehnuteľnosť. Po podaní žiadosti je zaradená do evidencie a bytová komisia prideľuje uvoľnené byty podľa kritérií stanovených vo VZN. Prednosť majú žiadatelia s nízkym príjmom, v bytovej núdzi, so zdravotným postihnutím či mladé rodiny.
Zmeniť trvalé bydlisko zarábajúceho člena domácnosti môže mať vplyv na celkový príjem domácnosti a tým aj na jej nárokovateľnosť na sociálny byt. V prípade, že ide o domácnosť s osamelým rodičom, nezaopatreným dieťaťom a zarábajúcim členom, výška príjmu tohto člena môže ovplyvniť, či domácnosť spĺňa podmienky pre pridelenie sociálneho bytu.
Možnosti financovania bývania pre mladých a rodiny
Pre mladých ľudí, najmä tých, ktorí práve začínajú svoju kariéru, môže byť získanie vlastného bývania obzvlášť náročné. Banky často vyžadujú minimálne 20% vlastných prostriedkov z ceny nehnuteľnosti, čo je pre mnohých nedosiahnuteľné. Rodinné zdroje často nie sú k dispozícii a možnosť založiť rodičovskú nehnuteľnosť tiež nie je vždy reálna.
Jednou z možností, ako prekonať túto prekážku, je kombinácia spotrebného úveru a hypotéky na dofinancovanie zvyšných 20%. Toto riešenie však môže byť finančne veľmi náročné. Alternatívou môže byť Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB), ktorý ponúka výhodné podmienky, ako úrokovú sadzbu 1% ročne a 40-ročnú dobu splácania. Problémom však môže byť dlhý schvaľovací proces, počas ktorého predávajúci nemusia byť ochotní čakať.
Štát v súčasnosti spúšťa projekt štátom podporovaného nájomného bývania s regulovaným nájomným. Cieľom je umožniť ľuďom získať dostupné bývanie, ktoré si nemôžu dovoliť kúpiť na hypotéku alebo zaplatiť komerčné nájomné. Ide o štandardné nájomné byty s regulovaným nájomným, ktorého výška sa bude líšiť v závislosti od regiónu. V poradovníku už čakajú tisíce záujemcov, najmä z Bratislavy, Košíc a Žiliny.
Pre mladých ľudí vo veku do 35 rokov existuje možnosť využiť daňový bonus na zaplatené úroky z hypotéky, ktorý predstavuje 50% z týchto úrokov. Mladomanželská pôžička od Štátneho fondu rozvoja bývania umožňuje požičať si až do 100% ceny nehnuteľnosti, maximálne však 180 000 eur.
Alternatívne formy financovania a bývania
Okrem hypotéky existujú aj iné možnosti financovania kúpy nehnuteľnosti. Stavebné sporenie môže byť výhodnou cestou, ako získať prostriedky na kúpu nového bývania. V niektorých prípadoch môžu pomôcť aj rodinní príslušníci či známi, avšak v takom prípade je dôležité vypracovať a notársky overiť zmluvu o pôžičke.
Vlastné úspory sú ideálnou možnosťou, no aj v prípade hypotekárneho úveru výrazne pomôžu, keďže Národná banka Slovenska zakázala poskytovanie hypoték pokrývajúcich 100% hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšných 10-20% je potrebné dofinancovať. Banky tiež ponúkajú bezúčelové úvery, tzv. americké hypotéky, ktoré možno použiť na akýkoľvek účel, vrátane dofinancovania hypotéky.
Pri výpočte mesačnej splátky hypotéky je dôležité myslieť na rastúce úrokové sadzby, ktoré môžu v budúcnosti navýšiť splátku o desiatky až stovky eur. Mladí ľudia sú z pohľadu bánk často rizikovou skupinou žiadateľov o úver, pretože nemusia mať dostatočnú pracovnú históriu alebo vybudované zručnosti v oblasti finančného hospodárenia.
Možnosťou je aj kúpa rodinného domu, ktorý môže byť v niektorých prípadoch lacnejší ako byt, najmä ak zvážime cenu pozemku a montované domy. Podľa údajov NBS je priemerná cena rodinného domu za meter štvorcový nižšia ako pri bytoch.
Pre tých, ktorí sa ocitli v mimoriadne zložitej situácii, ako napríklad v prípade rozvodu a nemajú kde bývať, je dôležité vyhľadať pomoc. V prípade, že byt patrí do výlučného vlastníctva manžela, nie je v prípade rozvodu povinná sa z neho vysťahovať okamžite. Súd by však pravdepodobne určil povinnosť zabezpečiť jej náhradné bývanie.
V prípade, že nemáte vlastné prostriedky na dofinancovanie hypotéky, môžete zvážiť založenie druhej nehnuteľnosti vašich blízkych, čo môže viesť k získaniu hypotéky v plnej výške. Dôležité je však mať súhlas vlastníka tejto nehnuteľnosti.
Cesta k vlastnému bývaniu na Slovensku je v súčasnosti pre mnohých náročná, avšak existujú rôzne možnosti a alternatívy, ktoré môžu pomôcť tento sen naplniť. Dôležité je informovať sa, analyzovať svoje možnosti a v prípade potreby vyhľadať odbornú pomoc.